由于一季度國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”，從第二季度開(kāi)始，房地產(chǎn)調(diào)控已全面升級(jí)。除了住建部約談了今年部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的主要負(fù)責(zé)人之外，房企通過(guò)發(fā)債、信托等方式融資的渠道也已經(jīng)收緊。更值得關(guān)注的是，6月開(kāi)始國(guó)內(nèi)房貸利率又開(kāi)始由跌轉(zhuǎn)升。各地方政府正在實(shí)行“因城施策”，阻止房?jī)r(jià)非理性上漲，防控系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
鑒于房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)升級(jí)，2019年下半年房貸政策要比上半年更加趨緊。同時(shí)，由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行、房地產(chǎn)上漲周期也臨近尾聲，所以下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)穩(wěn)中有降，總體上是一二線城市房?jī)r(jià)小幅回落，但是有部分前期上漲過(guò)快、人口流出量大、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的三四線城市估計(jì)將會(huì)有較大的跌幅。下半年房地產(chǎn)走勢(shì)不可能再?gòu)?fù)制上半年的走勢(shì)。
未來(lái)3-5年，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)將秉承“房住不炒”的原則，總體將逐步回歸居住屬性，對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，要盡量避免房?jī)r(jià)的大起大落，最好是房?jī)r(jià)每年下跌一些，當(dāng)?shù)鼐用袷杖胩嵘稽c(diǎn)，這樣通過(guò)幾年實(shí)現(xiàn)軟著陸，而三四線城市受到棚改貨幣化退出、炒房資金的撤走等因素影響，將會(huì)有部分城市房?jī)r(jià)從哪里漲上來(lái)，再跌回到哪里去。那么，認(rèn)為未來(lái)3-5年房?jī)r(jià)下跌的理由是什么呢？
首先，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力大，資產(chǎn)泡沫很可能會(huì)破裂，所以現(xiàn)在最好的辦法是穩(wěn)中有降，逐步回歸理性。過(guò)去我們看到國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)飛速上漲，背后就是伴著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)。目前，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩了，要經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛，未來(lái)三至五年，國(guó)內(nèi)一二線城市高房?jī)r(jià)能夠達(dá)到“軟著陸”目標(biāo)已經(jīng)不錯(cuò)的，別再去想著房?jī)r(jià)要每年大漲的事情。
再者，房地產(chǎn)長(zhǎng)期調(diào)控影響正在發(fā)酵。房地產(chǎn)調(diào)控本意是避免房?jī)r(jià)發(fā)生大起大落。但是如果未來(lái)幾年房?jī)r(jià)不漲，這肯定會(huì)對(duì)炒房者帶來(lái)打擊，因?yàn)槌捶空咝枰績(jī)r(jià)年年大漲才能獲取收益，而如果房?jī)r(jià)不漲或者下跌，炒房者的融資成本都無(wú)法覆蓋，會(huì)出現(xiàn)虧損。短期房?jī)r(jià)不漲，倒也杠得住，要是長(zhǎng)期房?jī)r(jià)不漲，炒房者就會(huì)退出，屆時(shí)大量房源涌向市場(chǎng)，高房?jī)r(jià)很難再支撐得住，只能走出下跌行情。
再次，經(jīng)過(guò)了從2015年下半年房?jī)r(jià)上漲開(kāi)始，本輪房地產(chǎn)行情已經(jīng)持續(xù)了三年半，時(shí)間周期已經(jīng)很長(zhǎng)了，期間是各城市房?jī)r(jià)輪漲，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)像樣的調(diào)整期。目前，不要說(shuō)三四線城市很多家庭擁有幾套甚至十幾套房，就是一二線城市很多家庭也有多套房產(chǎn)不稀奇了，房地產(chǎn)需求得到了集中釋放。資料顯示，在中國(guó)家庭資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占77%，而其他金融資產(chǎn)僅占23%，房?jī)r(jià)幾乎占了居民家庭資產(chǎn)的八成，中國(guó)居民再加杠桿空間已經(jīng)不大。
最后，現(xiàn)在有些人認(rèn)為，未來(lái)三至五年，一二線城市房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)中有升。但資料顯示，中國(guó)房地產(chǎn)總市值有450萬(wàn)億元（一二線城市房產(chǎn)占絕大多數(shù)），相當(dāng)于美國(guó)+歐盟+日本的房地產(chǎn)總市值，如果一二線城市房?jī)r(jià)再上漲，那市值豈不是要買下全世界了？這說(shuō)明一二線城市房?jī)r(jià)泡沫很大，三四線城市泡沫正在被吹起。中國(guó)高房?jī)r(jià)已經(jīng)不能再漲了，要力圖讓其步入“去杠桿、擠泡沫、軟著陸”的過(guò)程。
未來(lái)三五年，將是國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)逐步回歸合理屬性，與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖霋煦^，屆時(shí)房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)分化。一二線城市逐步下跌，回歸合理屬性，而部分三四線城市房?jī)r(jià)會(huì)有大的波動(dòng)。而大家將不會(huì)再為房?jī)r(jià)上漲而擔(dān)心買不起房，只需靜靜等待房?jī)r(jià)回落就可以了。未來(lái)三五年，房?jī)r(jià)將會(huì)跌到剛需買得起的范圍之內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才真正走上可持續(xù)發(fā)展的軌道。
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