2015年以后，中國的一線城市出現(xiàn)了一個(gè)房價(jià)爆漲的景象，2016年，春天的時(shí)候，我們要觀察的是它還會不會繼續(xù)漲，然后這一股爆漲風(fēng)會不會延蔓到中國的二線到三線城市，因?yàn)檫@個(gè)是關(guān)系到2016年中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性和產(chǎn)業(yè)變革的一個(gè)非常重要的風(fēng)向標(biāo)。
記得2015年的時(shí)候，曾經(jīng)到北京，去了一家飲料公司調(diào)研，這家公司是一家非常大的飲料公司。2008年的時(shí)候，它的工廠從廣東搬到了北京的亦莊，那時(shí)，公司給它的中高管每個(gè)人幾百的補(bǔ)貼，如果在北京買房子，可以給補(bǔ)貼。那時(shí)亦莊的平均房價(jià)在8000元左右，2015年底的時(shí)候，那里的平均房價(jià)2.8萬左右。經(jīng)過的時(shí)候很多人說到這個(gè)都垂頭喪氣的，說都錯(cuò)過了。其中，一個(gè)開發(fā)商說，不久前拍地，他在那有一個(gè)蠻大的樓盤，結(jié)果政府拿出來的那塊地的樓面價(jià)和現(xiàn)房的價(jià)格是一樣的，他覺得很夸張，最后還是咬咬牙還是去拍，出來的時(shí)候，漲了30%以上。
說明什么問題呢？面粉比面包的價(jià)格都貴了。2015年全國房價(jià)漲的最快的城市是深圳，很多深圳的區(qū)域翻了一番，2015年平均上漲百分之三十幾。你們想，一個(gè)城市的房價(jià)如果漲了百分之三十幾，這個(gè)城市幾乎沒有人愿意干別的事了，都人心惶惶。
2016年年初，這股風(fēng)刮到了上海。近期我們也聽到了很多上海樓盤被一搶而空，開發(fā)商包下一個(gè)體育館，一天交易上千套房子，四五十億的交易額等等，這是我們今天在中國超一線城市看到的一個(gè)景象。
大家都在問，為什么會出現(xiàn)在北京、上海、深圳2015年爆漲的景象呢？客觀上有沒有它的合理性？未來還會不會漲呢？我們從三個(gè)角度來分析這件事情。
一、人口
這張表是現(xiàn)在北京、上海、深圳三個(gè)城市的人口現(xiàn)狀，北京現(xiàn)有的人口1333萬，常住人口2151萬；上海1428萬，常住人口2400萬；深圳人口332萬，常住人口1077萬。意味著北京人口的凈流入800多萬，上海近1000萬，深圳700多萬，也就是說人口在大量地往中心城市聚集。然后這些超級城市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷地在擴(kuò)大，上海的人口加在一起2500萬，相當(dāng)于整個(gè)臺灣地區(qū)的人口總和，所以上海的房價(jià)看臺北。上?，F(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)規(guī)模是臺灣六大城市加在一起的GDP總和，但是上?，F(xiàn)在的房價(jià)是臺北的一半。而深圳，1979年深圳的GDP只有2億人民幣，那時(shí)香港的GDP是200億美金。在2015年深圳的GDP超過了香港，如果按房價(jià)來比的話，深圳現(xiàn)在的房價(jià)大概是香港的三分之一左右。
所以在超級城市線來看，第一、大量的人口、大量的經(jīng)濟(jì)規(guī)模向超級城市聚集，然后北京比首爾，上海比臺北、深圳比香港。1990年東京房價(jià)到達(dá)紐約的4倍后，開始下跌。1998年，香港每套總價(jià)是紐約的6倍后，泡沫開始破滅。如果按照我們現(xiàn)在的匯率，上海目前的房價(jià)，比起紐約還有一段距離。
二、貨幣總量
2005年到2015年，廣義貨幣總量的增長數(shù)據(jù)。05年我們的廣義貨幣總量不到30萬億，到2015年底的時(shí)候，廣義貨幣總量超過了130萬億，也就是說十年時(shí)間里面，我們貨幣增發(fā)100億左右。
再看這張表，這是每年的貨幣增長的平均速度。從2005年的18%到2015年的13.3%，基本上都是兩位數(shù)的增長，其中增長最快的是2009年增發(fā)了近27%，2010年貨幣增發(fā)將近20%。什么時(shí)候？是2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，政府為拯救打擊慘重的經(jīng)濟(jì)推出十項(xiàng)措施，預(yù)估投資4萬億元。
那么今天，2015年我們的貨幣總量增加將近14%，我們知道，2015年GDP增長是6.9%，也就是說經(jīng)濟(jì)增長的速度和貨幣增發(fā)的速度相比，后者是前面的一倍。在2015年，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的通貨緊縮和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不振，中央政府持續(xù)地降息，一共5次，處在一個(gè)貨幣持續(xù)寬松的狀態(tài)。不久前統(tǒng)計(jì)部門公布了2016年1月份，我們的新增貸款的總量是2.5萬億人民幣，是過去5年歷史新高。所以每個(gè)人都感覺到一個(gè)情況，就是口袋里的錢在貶值。怎么辦呢？去投資，不動(dòng)產(chǎn)投資就成為再一次的選擇。
三、政府鼓勵(lì)
2015年后，政府逐漸地放松了各個(gè)城市房地產(chǎn)限貸的條件，特別是到了四季度以后，在契稅、公積金、營業(yè)稅等等方面都進(jìn)行了很多持續(xù)寬松的政策。
從上面三個(gè)方面分析，這就是為什么這些城市價(jià)格爆漲的原因。誰愿意看到房價(jià)的爆漲？老百姓嗎？沒有誰愿意，如果你的收入中的一半拿來付房貸，但是80后、90后靠自己的努力在一線城市買得起房子的人估記不到0.1%，必須要啃老。所以市民也是不愿意的。政府呢？政府也是不愿意的，因?yàn)橥恋厥钦稚系淖詈笠粡埮?，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲一定會帶來整個(gè)城市物價(jià)的上漲，同時(shí)會造成80、90、00后的創(chuàng)業(yè)環(huán)境的萎縮，但又不得不待在那里，最后，經(jīng)濟(jì)問題有可能會轉(zhuǎn)化成社會問題。銀行也是不愿意的，2015年全社會的融資總額17萬億人民幣，其中房地產(chǎn)占到12萬億 ，70%是房地產(chǎn)融資，這很可怕。萬一再出現(xiàn)房地的泡沫的破滅，第一個(gè)買單的就是銀行。
所以大家看到是什么呢？老百姓不愿意房價(jià)上漲，政府不愿意，銀行和地產(chǎn)商都不愿意房價(jià)的上漲，但是房價(jià)就在活生生地上漲。
說到這里，還是會有人問，我是該買房還是不該買房呢？幾條原則分享給大家：
1.如果在3年、5年、10年內(nèi)你要在在超一線城市里生活，先下手為強(qiáng)。
2.如果你生活在二線城市，這個(gè)城市值得購買看三方面：城市的人口是凈流入； 土地的供給是否合理，持續(xù)。第三產(chǎn)業(yè)的增長速度跟周邊城市相比是否處于優(yōu)先級。
在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間，房地產(chǎn)的投資效益跟過去幾年相比在持續(xù)地下降，所以不動(dòng)產(chǎn)配置仍然是可以選擇的一部分。但是把所有的資金都拿來買房子，肯定是一個(gè)不科學(xué)的資產(chǎn)配置。2016年的經(jīng)濟(jì)形勢將空前復(fù)雜，而在這個(gè)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢中，房地產(chǎn)價(jià)格的爆漲、企穩(wěn)、甚至泡沫的衍生狀況，是我們觀察2016年中國經(jīng)濟(jì)非常重要的指標(biāo)，而我們希望看到的是什么呢？房價(jià)回歸理性，土地價(jià)格回歸理性。
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