【案情簡介】
H房地產(chǎn)開發(fā)公司公司一房兩賣，先后將同一處房屋賣給了趙某和王某蘭，但趙某辦理了房屋預(yù)告登記。根據(jù)王某蘭與H房地產(chǎn)開發(fā)公司、以及趙某與H房地產(chǎn)開發(fā)公司房屋買賣合同約定，發(fā)生爭議由仲裁委員會仲裁。王某蘭先向仲裁委申請仲裁，后申請法院撤銷仲裁，又向法院提起訴訟。在王某蘭訴H房地產(chǎn)開發(fā)公司的案件中，趙某作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。本案爭議焦點主要是：1、被告H房地產(chǎn)開發(fā)公司與原告王某蘭、被告H房地產(chǎn)開發(fā)公司與第三人是否真實的房屋買賣合同關(guān)系？2、原告王某蘭與第三人趙某誰應(yīng)優(yōu)先取得標(biāo)的房產(chǎn)？
原告王某蘭的主要觀點是，趙某與H房地產(chǎn)開發(fā)公司之間的房屋買賣合同，是在原來民間借貸的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)化而來，依法應(yīng)當(dāng)確認無效。
法院判決認為：1、原告與H房地產(chǎn)開發(fā)公司之間的商品房買賣合同、以及趙某與H房地產(chǎn)開發(fā)公司之間的商品房買賣合同都有效；2、確認趙某優(yōu)先取得本案的標(biāo)的房產(chǎn)。
本文是第三人趙某一方的代理詞，闡述了第三人趙某一方的主要觀點。
王某蘭訴H房地產(chǎn)開發(fā)公司及第三人趙某房屋買賣合同糾紛案
代理詞（第三人趙某方）
審判長、審判員：
北京市首善律師事務(wù)所接受第三人趙某委托，指派我擔(dān)任其一審訴訟代理人?，F(xiàn)根據(jù)本案事實和相關(guān)法律規(guī)定，發(fā)表如下代理意見。
一、趙某與被告H房地產(chǎn)開發(fā)公司之間是房屋買賣合同關(guān)系，而不是“民間借貸+讓與擔(dān)?！标P(guān)系。
1、民間借貸司法解釋24條規(guī)定的“民間借貸+讓與擔(dān)?！钡那樾?/p>
《最高法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（以下簡稱“民間借貸司法解釋”）第二十四條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴?！?/p>
根據(jù)上述規(guī)定，若當(dāng)事人簽訂《房屋買賣合同》只是形式，而本質(zhì)是為民間借貸擔(dān)保的，按照實際上的“民間借貸+讓與擔(dān)保”的法律關(guān)系處理，而不按照形式上的《房屋買賣合同》關(guān)系處理。
2、本案的情形——趙某與H房地產(chǎn)開發(fā)公司之間的法律關(guān)系不適用民間借貸司法解釋第24條的規(guī)定
雙方之間的《房屋買賣合同》，是單純的買賣合同，這份合同內(nèi)容沒有擔(dān)保的意思表示。原告律師所稱的讓與擔(dān)保，合同通篇沒有一個條款含有讓與擔(dān)保的意思表示，原告也沒有指出來那個條款有擔(dān)保的含義。
本案趙某與H房地產(chǎn)開發(fā)公司之間的《房屋買賣合同》，如果說與一般的房屋買賣關(guān)系有什么區(qū)別的話，那就是房款的支付方式——用H房地產(chǎn)開發(fā)公司對趙某借款的本息，轉(zhuǎn)為支付購房款。這無論在法律上，還是實踐中，都不存在任何問題。這不是最高法上述規(guī)定的讓與擔(dān)保，而是房屋買賣關(guān)系。以物抵債、或者說趙某買房產(chǎn)生的對H房地產(chǎn)開發(fā)公司的債務(wù)，與H房地產(chǎn)開發(fā)公司對趙某的債務(wù)，兩者相抵，債務(wù)抵消，完全符合法律的規(guī)定。
3、讓與擔(dān)保的含義及表現(xiàn)形式
讓與擔(dān)保首先是一種擔(dān)保，讓與擔(dān)保與一般抵押擔(dān)保的區(qū)別在于，讓與擔(dān)保轉(zhuǎn)移擔(dān)保物的所有權(quán)，而抵押不轉(zhuǎn)移物的所有權(quán)，所以讓與擔(dān)保以買賣合同的形式表現(xiàn)出來，但必須還有擔(dān)保的意思表示，沒有擔(dān)保的意思表示就不是讓與擔(dān)保。
含有讓與擔(dān)保內(nèi)容的買賣合同，必須有擔(dān)保的內(nèi)容，一般表現(xiàn)為：
（1）約定出賣人有回購的義務(wù)，——本案中，若趙某與H房地產(chǎn)開發(fā)公司之間是讓與擔(dān)保，在約定買賣合同的同時，還要約定如下內(nèi)容——H房地產(chǎn)開發(fā)公司回購房屋的義務(wù)，以本金加利息作為回購價款，再把房屋買回來。若H房地產(chǎn)開發(fā)公司不回購，則趙某有權(quán)處分房產(chǎn)，就處分房產(chǎn)所得價款償還本息。通過這種轉(zhuǎn)讓與回購的交易安排，使得標(biāo)的房產(chǎn)具有了擔(dān)保的性質(zhì)，借款人（房屋出賣人）通過支付形式上的房屋價款、本質(zhì)上的本金+利息，償還了借款。
（2）約定如到期不還款，債權(quán)人（買受人）有權(quán)就買賣標(biāo)的處分所得優(yōu)先受償。這樣的交易安排，使房屋買賣合同起到了擔(dān)保的作用。
這些約定，買賣合同僅僅是形式上的，實質(zhì)上是擔(dān)保。最高法民間借貸司法解釋24條指的是這種情形。但本案事實與此不符，本案就是單純的房屋買賣合同，而沒有擔(dān)保的內(nèi)容。
4、最高法72指導(dǎo)案例，對于以借款本息轉(zhuǎn)化為購房款簽訂的《房屋買賣合同》明確予以支持。
關(guān)于民間借貸的本息轉(zhuǎn)為購房款，雙方簽訂《房屋買賣合同》案例，最高法已經(jīng)頒布了72號指導(dǎo)案例，以指導(dǎo)各級法院處理類似的案件。
72號指導(dǎo)案例裁判要點指出：“借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法
》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔(dān)保。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力?！?/p>
72號指導(dǎo)案例在裁判理由進一步論述到：“民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，除基于法律特別規(guī)定，需要通過法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成。民事交易活動中，當(dāng)事人意思表示發(fā)生變化并不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規(guī)定所禁止外，均應(yīng)予以準(zhǔn)許。本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務(wù)時，通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權(quán)人的方式，實現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！薄白鹬禺?dāng)事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之意”。
二、退一步說，即使趙某與H房地產(chǎn)開發(fā)公司之間是“民間借貸+讓與擔(dān)?！钡姆申P(guān)系，這種關(guān)系照樣會得到法律的支持。
最高法民間借貸司法解釋24條原文附后，該條規(guī)定含有如下三層含義：
第一，簽訂形式上《房屋買賣合同》，實質(zhì)上是為了擔(dān)保借款的，不按照《房屋買賣合同》的性質(zhì)處理，而是按照“借貸+讓與擔(dān)?！碧幚?。形式與實質(zhì)不一致的，按照實質(zhì)的法律關(guān)系處理這與原來最高法的相關(guān)司法解釋是一致的，如《民事訴訟證據(jù)規(guī)定》等。
第二，當(dāng)事人起訴的法律關(guān)系與查明的法律關(guān)系不一致的，法官行使釋明權(quán)，告知告知當(dāng)事人變更訴訟請求，不變更訴求的駁回起訴（不是駁回訴訟請求），而不是認定“民間借貸+讓與擔(dān)保”的法律關(guān)系無效。
第三，簽訂《房屋買賣合同》作為借貸擔(dān)保的，債權(quán)人有權(quán)就變賣所得優(yōu)先受嘗，說明最高法認為讓與擔(dān)保是有效的。這與最高法一致觀點，如，王闖（最高法民三庭副庭長）《關(guān)于讓與擔(dān)保的司法態(tài)度及實務(wù)問題之解決》（人民司法·2014第16期）；劉貴祥（民四庭庭長，現(xiàn)執(zhí)行局副局長）《物權(quán)法關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的創(chuàng)新以及司法實務(wù)面臨的幾個問題（人民司法2008）；最高法“聯(lián)大集團有限公司與安徽省高速公路控股集團有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛上訴案”【(2013)民二終字第33號】，對于讓與擔(dān)保的效力也予以肯定。
原告律師關(guān)于“民間借貸+讓與擔(dān)保”合同無效、法律不支持的觀點，是對法律的曲解。本案第三人與被告法律關(guān)系的本質(zhì)是真實的房屋買賣合同關(guān)系，退一步說，即使是“民間借貸+讓與擔(dān)?！保梢舱諛訒С?，只不過要按照真實的法律關(guān)系起訴而已。
三、趙某取得了房屋預(yù)告登記證，享有物權(quán)性質(zhì)的排他權(quán)利，原告的權(quán)利不能對抗趙某的權(quán)利，第三人趙某請求確認優(yōu)先權(quán)，有充分的事實依據(jù)和法律依據(jù)。
1、趙某取得了房屋預(yù)告登記證
趙某的證據(jù)三——房屋預(yù)告登記證明證實2014年8月18日，趙某取得了爭議房產(chǎn)的預(yù)告登記。
2、物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記證的規(guī)定及最高法的意見
我國《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！弊罡叻P(guān)于物權(quán)法司法解釋一也有同樣的規(guī)定。
最高法物權(quán)法研究小組編著的《中華人民共和國物權(quán)法理解與適用》，對物權(quán)法第20條又做了進一步的解釋：最高法院認為：物權(quán)法立法之前“在賣方一物二賣時，只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，極不公平。有必要建立預(yù)告登記制度，使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)效力，即具有排他效力，使其不但可以對抗不動產(chǎn)的所有人和其他物權(quán)人，也可以對抗任意第三人，即使以后發(fā)生了未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)處分行為時，由于該預(yù)告登記請求權(quán)具有排他效力，足以確保預(yù)告登記權(quán)利人不受損害”?！邦A(yù)告登記的實質(zhì)作用在于限制現(xiàn)實登記的權(quán)利人行使處分權(quán)，保障預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)益，賦予其預(yù)告登記請求權(quán)以物權(quán)效力?！?/p>
“預(yù)告登記具有以下效力：
一是保全效力，即保全未來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，包括取得、轉(zhuǎn)移、變更不動產(chǎn)物權(quán)請求權(quán)，使其發(fā)生所約定或制定的法律效果，具有排除后來的其他物權(quán)變動的效力；”
二是保存順位的效力，即通過預(yù)告登記，被保全的權(quán)利與其順位同時登記。不動產(chǎn)權(quán)利的順位不是依現(xiàn)實登記的日期確定，二是以預(yù)告登記的日期為準(zhǔn)加以確定；“
三是破產(chǎn)保護的效力?！?/p>
《2015年全國民事審判工作會議紀(jì)要》第27條“在審理一房數(shù)賣案件糾紛時，如果數(shù)份合同均為有效且各買受人均要求履行合同，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。惡意串通先行辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人；變更登記、合法占有發(fā)生在預(yù)告登記有效期內(nèi)，登記權(quán)利人或占有人的權(quán)利不能對抗預(yù)告登記權(quán)利人?！?/p>
3、原告與被告、以及第三人與被告簽訂房屋買賣合同的有關(guān)事實及法律意義。
（1） 趙某于2014年8月18日進行了預(yù)告登記，王某蘭于2016年實際占有了爭議房產(chǎn)，根據(jù)上述規(guī)定王某蘭的權(quán)利不能對抗趙某的權(quán)利。
（2） 明確標(biāo)的房產(chǎn)是爭議房產(chǎn)的合同，王某蘭與H房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的時間是2014年10月24日，而趙某與H房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》的時間是2014年3月12日，早于王某蘭的合同。
（3） 王某蘭并未進行物權(quán)登記，即使在趙某取得預(yù)告登記后進行了物權(quán)登記（指物權(quán)處分行為，不是指合同行為即物權(quán)原因行為），根據(jù)該規(guī)定，也照樣不能對抗趙某的權(quán)利。
4、2012年原告與被告簽訂的《認購協(xié)議》（復(fù)印件）并未處分爭議房產(chǎn)。
原告王某蘭與H房地產(chǎn)開發(fā)公司在2012年簽訂的《認購協(xié)議》，沒有提交原件，更未指向具體的房產(chǎn)，更沒有約定是本案的爭議房產(chǎn)，合同標(biāo)的是不特定物。《認購協(xié)議》第三條約定：“甲方在房屋主體封頂時按照繳款協(xié)議編號順序給乙方選房，協(xié)議編號按照繳款先后順序排列。”
認購協(xié)議約定的是“選房”，說明《認購協(xié)議》的標(biāo)的物不確定。按照協(xié)議編號順序，是給了選房人選房的順序，而不是說原告簽署認購協(xié)議時即已選好了爭議房屋。
確定爭議房產(chǎn)是原告與被告的《商品房買賣合同》，而這時趙某已經(jīng)辦理了預(yù)告登記。
5、物權(quán)優(yōu)于債權(quán)原則（物權(quán)優(yōu)先原則）是民事法律的基本原則，趙某享有的權(quán)利是物權(quán)性質(zhì)，而原告王某蘭享有的權(quán)利是債權(quán)，趙某的權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先予以保護。
（1）、物權(quán)優(yōu)于債權(quán)是民事法律的基本原則（21世紀(jì)法學(xué)系列教材《民法》附后。
（2）、司法實踐中，關(guān)于物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的案例比比皆是，在最高法中國裁判文書網(wǎng)輸入“物權(quán)優(yōu)先”，可以檢索出幾十個生效判例。
（3）、物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的適用，主要是在類似于本案的一物兩賣案件中。
（4）、最高法院的姜強法官講座“預(yù)告登記制度：實務(wù)、規(guī)范及其周邊——以2015年?級法院及最?法院的裁判為線”觀點——
談到?房二賣，買人之一辦理理預(yù)告登記的，其他買受?人能否請求繼續(xù)履行？ 姜強法官指出：“在一房二賣場合，買受?之一的請求權(quán)已經(jīng)預(yù)告登記的，在該預(yù)告登記具有保全該債權(quán)請求權(quán)的作用，即排除該不不動產(chǎn)再次發(fā)生物權(quán)變動的作用。所以，無論本案中張某簽訂合同在徐某之前或之后，結(jié)論都不不應(yīng)發(fā)?生變化，即預(yù)告登記請求權(quán)的存在，構(gòu)成另一買受人請求繼續(xù)履行的法律律障礙，即合同法第110條規(guī)定的“法律上不能履行”。
綜上，從法律規(guī)定、法律理論、司法實踐，預(yù)告登記的優(yōu)先效力毫無疑問，趙某請求確認優(yōu)先權(quán)利、排他權(quán)利的請求應(yīng)當(dāng)予以支持。
四、關(guān)于要求原告騰退房產(chǎn)
根據(jù)物權(quán)法第20條規(guī)定，原告與被告的行為不發(fā)生物權(quán)效力，原告占有爭議房產(chǎn)就失去了依據(jù)，這種占有侵害了趙某的合法權(quán)益，而趙某因為爭議房產(chǎn)的預(yù)告登記的物權(quán)性質(zhì)，物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的，物權(quán)是絕對權(quán)，對世權(quán)，任何人侵犯物權(quán)，都有停止侵權(quán)的義務(wù)。因而趙某請求原告騰退爭議房屋理應(yīng)受到法律的支持。
五、就簽訂合同及款項支付等本案重要事實來看，第三人的證據(jù)屬于優(yōu)勢證據(jù)，定價符合常識，依法應(yīng)予采信，而原告的證據(jù)存在嚴(yán)重瑕疵，有充分的理由懷疑其與被告簽訂《房屋買賣合同》的真實性，原告的證據(jù)顯然處于劣勢。
1、第三人趙某的證據(jù)處于優(yōu)勢，應(yīng)依法予以采信作為認定事實的依據(jù)。
第三人提交了匯款到HBQ賬戶的2800余萬元的銀行匯款明細，且提交證據(jù)說明了趙某使用趙偉賬戶的原因、以及趙偉法定繼承人、權(quán)利人周雪冰的認可。雖然接受賬戶是HBQ的個人賬戶，而不是被告的公司賬戶，但是，以下事實予以印證了這些款項是與被告公司的交易，而非與HBQ個人：
（1） HBQ是H房地產(chǎn)開發(fā)公司的法定代表人，對外有權(quán)代表公司，且是公司的大股東、實際控制人；
（2） 最大的匯款發(fā)生在2011年8月8日， 被告H房地產(chǎn)開發(fā)公司公司尚在籌備之中（2011年11月6日H房地產(chǎn)開發(fā)公司公司成立）），還沒有取得營業(yè)執(zhí)照，H房地產(chǎn)開發(fā)公司第一大股東、法定代表人HBQ，為公司開辦前期拿地費用（支付土地出讓金），而向趙某借款1900萬元，當(dāng)天分四筆匯款 500、500、400、500萬匯付到HBQ個人賬戶符合常理；
（3） 在償還借款時，H房地產(chǎn)開發(fā)公司既用公司的賬戶、也使用HBQ的個人賬戶，說明H房地產(chǎn)開發(fā)公司使用HBQ的個人賬戶進行公司行為是一種常態(tài)；
（4） 2014年趙某與H房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《房屋買賣合同》并開出發(fā)票、辦理房屋預(yù)告登記的事實，證據(jù)H房地產(chǎn)開發(fā)公司認可原來以HBQ個人名義賬戶收取的資金系公司行為，否則就不會簽訂《房屋買賣合同》且開出發(fā)票、辦理預(yù)告登記。
（5） 通過被告H房地產(chǎn)開發(fā)公司的賬冊、以及其法定代表人均可以查實這些款項是公司行為還是個人行為；
（6） 在被告已經(jīng)為第三人開具發(fā)票的情況下，被告沒有否認第三人繳款的事實，更沒有提供有效的證據(jù)來反駁第三人已經(jīng)付款的事實。
（7） 證人證言證明了HBQ個人賬戶系公司行為。
第三人的證據(jù)，不論相較于原告的或者被告的證據(jù)，都屬于優(yōu)勢證據(jù)。
2、原告證據(jù)存在嚴(yán)重瑕疵，且處于劣勢，不能證明原告主張的事實。
原告提交的《認購協(xié)議》不僅沒有原件，也未指向本案的爭議房產(chǎn)，而且原告不能提交支付高達80余萬元的房款的銀行匯款明細，這些都是不合常理的，涉嫌虛假訴訟的可能。
3、原告關(guān)于“第三人與被告簽訂的《房屋買賣合同》價格過高不合常理”的觀點不合常理。
第三人與被告簽訂的房屋買賣合同定價每平方15000元，是基于以下原因：
一是以房頂款，在社會上，以物抵債當(dāng)然物要作價高，這是常識，否自若以物抵債，物的定價低了，才不符合常理，才有惡意串通的可能；
二是合同簽訂的時間是2014年，當(dāng)時的房價市場高于現(xiàn)在，不能以現(xiàn)在的房價衡量2014年的房價；
三是2014年時H房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)出現(xiàn)了資金緊張的情況，償還借款出現(xiàn)困難，“兩利相衡取其大，兩害相較取其輕”，得到房屋比什么不能得到相比，當(dāng)然選擇以物抵債。
四是同地段房價本身也不是原告與被告簽訂合同的每平方六千元價格，同地段的“凱旋帝景”售價在9000元以上，爭議房產(chǎn)的凈高高于“凱旋帝景”，原告與被告簽訂的合同定價顯著過低，才存在惡意串通的可能。
4、根據(jù)優(yōu)勢證據(jù)規(guī)則，第三人的證據(jù)優(yōu)于原告的證據(jù)，應(yīng)依法予以采信。
最高法《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第73條規(guī)定：“雙方當(dāng)事人對同一事實分別舉出相反證據(jù)，但都沒有足夠的依據(jù)否定對方證據(jù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件情況，判斷一方提供的證據(jù)的證明力是否明顯大于另一方提供證據(jù)的證明力。并對證明力較大的證據(jù)據(jù)予以確認?！钡谌粟w某的證據(jù)與原告的證據(jù)相比較，顯然屬于“優(yōu)勢證據(jù)”，請法院依法予以采信。
雖然被告H房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有出庭，無法與被告印證相關(guān)事實，但被告與第三人簽訂《房屋買賣合同》、開出發(fā)票、辦理預(yù)告登記、以及用H房地產(chǎn)開發(fā)公司賬戶還款的行為，也使得第三人的證據(jù)處于優(yōu)勢。
六、預(yù)告登記是行政行為，具有公定力，第三人與被告之間的款項支付無論是否存在瑕疵，都不影響趙某對爭議房產(chǎn)享有優(yōu)先權(quán)。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》，房產(chǎn)登記行為屬于行政行為，對登記不服的，提起行政訴訟。預(yù)告登記是一種行政行為，行政行為成立便對行政主體和行政相對方產(chǎn)生法律上的效力。首先，行政行為具有公定力，行政主體作出的行政行為，不論合法還是違法，都推定為合法有效，相關(guān)當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)先予以遵守和服從，這是行政效率原則的要求。另外，行政行為還具有確定力、拘束力和執(zhí)行力。
本案的預(yù)告登記行為，效力自登記（公示）之日起既具有法律效力，在撤銷之前都是有效的。原告律師稱“預(yù)告登記無效”沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)，且預(yù)告登記是否有效，也不是今天的民事訴訟能夠解決的，若原告認為無效，可以另行提起行政訴訟來解決。
本案與72號指導(dǎo)案例的不同之處，在于指導(dǎo)案例是買賣雙方的糾紛，而本案涉及的是第三人趙某優(yōu)先權(quán)是否予以保護的問題。合議庭已經(jīng)明確了趙某與被告H房地產(chǎn)開發(fā)公司的合同關(guān)系的訴訟請求不予審理，那么本案重點調(diào)查的是趙某與原告的權(quán)利誰的優(yōu)先保護。前面已經(jīng)論述了趙某款項支付、以房頂款的證據(jù)采信問題，退一步說，即使第三人趙某與H房地產(chǎn)開發(fā)公司之間還存在債權(quán)債務(wù)，比如H房地產(chǎn)開發(fā)公司認為趙某欠款，H房地產(chǎn)開發(fā)公司完全可以通過反訴來解決，不影響已經(jīng)進行了預(yù)告登記的爭議房產(chǎn)的物權(quán)效力，趙某關(guān)于優(yōu)先權(quán)的請求照樣應(yīng)當(dāng)受到法律的保護。
以上意見，請合議庭予以充分考慮。
代理人 北京市首善律師事務(wù)所
劉昭彥 律師
二〇一七年九月二十二日
附件：
1、有關(guān)法律條文
最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定（2015年6月23日最高人民法院審判委員會第1655次會議通過 法釋〔2015〕18號）
第二十四條 當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴?！?/p>
按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償。
2、最高法72號指導(dǎo)案例；
3、21世紀(jì)高等法院院校教材《民法》；
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