2010年12月16日，原告趙某與第三人范某及其妻子王某簽訂《北京市房屋買賣合同》，約定：范某及其妻子王某將位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路某房屋以550萬元的價(jià)格出賣給趙某，買受人趙某應(yīng)在簽訂合同時(shí)支付定金人民幣120萬元，支付購房款430萬元。
簽訂合同當(dāng)日，第三人范某之子范某某在中國(guó)民生銀行開設(shè)的賬戶內(nèi)收到案外人馬某轉(zhuǎn)入的人民幣3 006 000元，且范某某出具收條一張，寫明：“收到馬某人民幣三百萬零六千元，用于歸還民生銀行貸款”；第三人范某在中國(guó)工商銀行的賬戶內(nèi)收到馬某轉(zhuǎn)入的人民幣250萬元，且范某及其妻子王某出具收條一張，寫明：“收到馬某交來北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路×號(hào)房屋定金及購房款五百五十萬元，雙方約定由馬某償還房屋貸款三百萬元整，至此全部房款已付清”。
2011年1月9日，范某與王某向趙某出具房屋交付書和房屋交接清單各一份，該房屋交付書顯示：“范某收到趙某交來的購買北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路×號(hào)房屋的全額購房款，今將此房屋交付趙某，房屋內(nèi)設(shè)施詳見交接清單?！?/font> 2011年1月13日，第三人范某與原告趙某簽訂《存量房屋買賣合同》（經(jīng)紀(jì)成交版），該合同顯示：出賣人范某將北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路×號(hào)房屋以135萬元的價(jià)格出賣給買受人趙某，合同中范某的委托代理人系馬某。簽訂合同當(dāng)日，雙方到北京市朝陽區(qū)房屋權(quán)屬登記中心申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記，交納了契稅，但未能成功辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。2011年1月14日，雙方再次申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記，在辦理過程中該房屋被法院查封。 2010年9月29日，北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司某支行（以下簡(jiǎn)稱某支行）訴北京某設(shè)備有限公司（以下簡(jiǎn)稱設(shè)備公司）、北京某擔(dān)保有限公司（以下簡(jiǎn)稱擔(dān)保公司）、范某借款合同糾紛一案經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議，約定：設(shè)備公司于二○一○年十二月三十一日前償還某支行借款本金四百五十萬元及自二○一○年六月二十一日起至借款本息付清之日止的逾期借款利息（以銀行系統(tǒng)出具的利息清單為準(zhǔn)）；擔(dān)保公司、范某對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，承擔(dān)上述連帶保證責(zé)任后，有權(quán)向設(shè)備公司追償；案件受理費(fèi)二萬七千七百六十九元，由設(shè)備公司負(fù)擔(dān)，于調(diào)解書送達(dá)后七日內(nèi)交納。上述協(xié)議經(jīng)法院民事調(diào)解書確認(rèn)并已發(fā)生法律效力。在此之前，2009年3月5日，范某曾向某支行出具個(gè)人無限連帶責(zé)任財(cái)產(chǎn)清單，清單中包括本案訴爭(zhēng)的房屋。上述民事調(diào)解書確定的履行時(shí)間到達(dá)時(shí)，設(shè)備公司未按期歸還借款。2011年1月14日，某支行向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，當(dāng)日法院查封了被告范某名下的本案雙方訴爭(zhēng)的房屋。 趙某稱該房屋在被查封前其已經(jīng)與范某簽訂了買賣合同并已實(shí)際履行，故提出異議，要求解除對(duì)該房產(chǎn)的查封。后法院經(jīng)審查裁定駁回了趙某對(duì)該案執(zhí)行標(biāo)的所提異議，趙某遂以某支行為被告提起執(zhí)行異議之訴，要求停止對(duì)該房屋的執(zhí)行。本院依法追加范某為本案第三人。 二、審理情況 庭審中，原告趙某稱2010年12月16日其與第三人范某簽訂房屋買賣合同當(dāng)天即支付了全部?jī)r(jià)款，2011年1月9日范某向其交付了該房屋，后于3月7日向該房屋所在的物業(yè)公司交納了物業(yè)費(fèi)和電費(fèi)，其對(duì)于未完成產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)不存在過錯(cuò)，因此該房屋已經(jīng)歸其所有，不能作為第三人范某的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封。另，原告稱付款人馬某是其生意上的朋友，為了方便范某為其辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，特意讓馬某作為范某的代理人為原告辦理過戶手續(xù)。至于經(jīng)紀(jì)成交版的《存量房屋買賣合同》中所約定的房屋價(jià)款較低，是為了以政府指導(dǎo)價(jià)確定房屋價(jià)款從而少交稅費(fèi)，實(shí)際成交價(jià)格仍為550萬元，在辦理銀行解押時(shí)支付了6000元的利息，故實(shí)際付款數(shù)額為5 506 000元。為此，原告提交了交納物業(yè)費(fèi)的發(fā)票和2011年1月17日北京市朝陽區(qū)房屋管理局檔案中心和北京市朝陽區(qū)房屋權(quán)屬登記中心向其出具的一份證明，該證明記載“經(jīng)查，范某與趙某于2011年1月13日簽訂了房屋買賣網(wǎng)簽合同，后雙方當(dāng)事代理人于當(dāng)日到我處申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記，在受理過程中由于系統(tǒng)信息占用未能正常辦理。2011年1月14日，雙方再次申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記，在與市住建委協(xié)調(diào)后，將占用信息刪除，正在受理時(shí)接到法院的查封協(xié)助執(zhí)行通知書。” 庭審中，馬某到庭，經(jīng)詢問，其陳述與原告陳述內(nèi)容相同。范某對(duì)原告所述表示認(rèn)可，稱其當(dāng)初因急需用錢，想向原告趙某借款，因趙某不借，后其將訴爭(zhēng)房屋出售給趙某以獲得房款，趙某對(duì)其房屋提供連帶保證一事并不知情，其已經(jīng)收到原告支付的全部房款共計(jì)550萬元，關(guān)于原告多付的6 000元銀行利息問題，雙方還未進(jìn)行協(xié)商處理。 法院經(jīng)審理認(rèn)為，公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)。根據(jù)本案查明的事實(shí)及二手商品房交易的現(xiàn)實(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告趙某于簽訂合同當(dāng)日按照合同約定的價(jià)款向第三人范某支付了全部房款，此后范某向趙某交付了房屋，雙方之間存在真實(shí)的買賣關(guān)系。因此，原告趙某在法院針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的強(qiáng)制執(zhí)行程序開始前已經(jīng)支付了全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有了該標(biāo)的物，且趙某對(duì)于未能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)并不存在過錯(cuò)，故原告趙某要求停止對(duì)訴爭(zhēng)房屋的執(zhí)行，理由正當(dāng)，本院予以支持。被告某支行稱范某系轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、規(guī)避執(zhí)行、其與原告趙某之間的買賣合同應(yīng)屬無效的辯解意見，證據(jù)不足，本院不予采信。但需指出的是，雙方應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣實(shí)際成交價(jià)格繳納相應(yīng)稅費(fèi)，不得違反國(guó)家稅收法律政策。最終，法院判決停止對(duì)原告所購買上述房屋的執(zhí)行。后某支行不服一審判決提起上訴，二審法院判決維持原判。 三、意見 按照北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》的規(guī)定，此類案件案外人的主張能否支持主要從以下三個(gè)方面進(jìn)行審查： 其一、案外人（第三人）應(yīng)當(dāng)在法院針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物的強(qiáng)制執(zhí)行程序開始前，已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該標(biāo)的物。法院在處理時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人提交的買賣合同、付款發(fā)票、付款收據(jù)、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)發(fā)票等證據(jù)予以綜合判斷。 其二、“第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)”，是指案外人（第三人）未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)是由于被執(zhí)行人不予協(xié)助、辦理登記存在客觀障礙、登記機(jī)關(guān)原因等案外人意志以外的原因造成的。案外人為規(guī)避法律、行政法規(guī)規(guī)定或逃避債務(wù)，故意將財(cái)產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其具有過錯(cuò)。 其三、在適用該規(guī)定時(shí)對(duì)案外人與被執(zhí)行人之間是否存在真實(shí)的買賣關(guān)系、案外人是否已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際居住等事實(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查；在判斷案外人是否存在過錯(cuò)時(shí)不宜過于嚴(yán)苛；在利益沖突的權(quán)衡時(shí)，應(yīng)當(dāng)在依法的前提下，兼顧購房業(yè)主（案外人）的生存利益與銀行、企業(yè)（申請(qǐng)執(zhí)行人）之間的經(jīng)營(yíng)利益。 根據(jù)以上規(guī)定，本案中爭(zhēng)議的焦點(diǎn)有三，一是原被告雙方之間是否存在真實(shí)的買賣關(guān)系，被執(zhí)行人范某是否系規(guī)避執(zhí)行、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)；二是買賣合同是否已經(jīng)實(shí)際履行；三是趙某對(duì)于未辦理產(chǎn)權(quán)過戶是否具有過錯(cuò)。下面筆者逐一進(jìn)行分析。 （一）原被告雙方之間是否存在真實(shí)的買賣關(guān)系，被執(zhí)行人范某是否系規(guī)避執(zhí)行轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn) 對(duì)此，有兩種不同意見： 第一種意見認(rèn)為雙方之間不是真實(shí)的買賣關(guān)系，范某的行為涉嫌規(guī)避執(zhí)行，轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。理由是范某與趙某簽訂的《存量房屋買賣合同》（經(jīng)紀(jì)成交版）顯示的成交價(jià)格為135萬元，明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，系以明顯低于市場(chǎng)價(jià)的不合理低價(jià)購買范某通過抵押協(xié)議抵押給擔(dān)保公司的房產(chǎn)，且現(xiàn)有證據(jù)不足以證明趙某已經(jīng)支付了全部房款，故涉嫌規(guī)避執(zhí)行。 第二種意見認(rèn)為雙方之間存在真實(shí)的買賣關(guān)系。筆者贊同此種觀點(diǎn)，理由如下： 1、庭審中馬某到庭陳述，稱其與原告趙某系生意上的朋友，其也欠原告周某一筆欠款，其代趙某支付房款，其中一部分系返還欠款，一部分系替趙某墊資，其認(rèn)可該房屋系趙某所購買。馬某代趙某交付房款的行為，在本案中根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)無法認(rèn)定存在串通、虛假買賣等行為，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定系原告趙某的付款行為。 2、該執(zhí)行程序開始時(shí)間為2011年1月14日，被告范某并非直接的被執(zhí)行人，而趙某向其支付全部?jī)r(jià)款的時(shí)間為2010年12月16日，因此執(zhí)行程序開始之前趙某已經(jīng)支付了全部?jī)r(jià)款。范某用一部分房款歸還了該房屋的銀行貸款，一部分房款償還了債務(wù)。 3、雙方網(wǎng)簽價(jià)款雖低于合同價(jià)格，但該行為系當(dāng)前二手房交易為了避稅的普遍現(xiàn)象（陰陽合同），不宜以網(wǎng)簽價(jià)格作為雙方買賣的實(shí)際成交價(jià)格，據(jù)此認(rèn)定雙方之間系虛假買賣。關(guān)于避稅情況，可以向有關(guān)部門予以通報(bào)反映。 4、2011年1月9日范某向趙某交付了該房屋，后趙某于同年3月7日向該房屋所在的物業(yè)公司辦理了物業(yè)交割并交納了物業(yè)費(fèi)和電費(fèi)，對(duì)訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)實(shí)際占有，可以間接認(rèn)定雙方之間的買賣關(guān)系。 （二）買賣合同是否已經(jīng)實(shí)際履行 對(duì)此，也有兩種不同意見： 第一種意見認(rèn)為房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓尚未生效，理由是房屋仍登記于被執(zhí)行人范某名下。 第二種意見認(rèn)為訴爭(zhēng)房屋雖仍登記于被執(zhí)行人范某名下，但雙方之間的買賣合同已經(jīng)實(shí)際履行，原告趙某已經(jīng)實(shí)際占用標(biāo)的物。筆者贊同此種觀點(diǎn)，理由如下:2011年1月9日，范某與其妻王某向趙某出具了房屋交付書和房屋交接清單，交付房屋后趙某于3月17日交納了該房屋2009年9月至2011年3月15日期間的物業(yè)費(fèi)及代收電費(fèi)，在沒有相反證據(jù)的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方簽訂交接書的時(shí)間即為房屋的交付時(shí)間。 （三）原告趙某對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)是否存在過錯(cuò) 筆者認(rèn)為原告趙某對(duì)于涉案房屋未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)并不存在過錯(cuò)，理由如下：2011年1月17日，北京市朝陽區(qū)房屋管理局檔案中心和北京市朝陽區(qū)房屋權(quán)屬登記中心出具的證明記載“經(jīng)查，范某與趙某于2011年1月13日簽訂了房屋買賣網(wǎng)簽合同，后雙方當(dāng)事代理人于當(dāng)日到我處申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記，在受理過程中由于系統(tǒng)信息占用未能正常辦理。2011年1月14日，雙方再次申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記，在與市住建委協(xié)調(diào)后，將占用信息刪除，正在受理時(shí)接到法院的查封協(xié)助執(zhí)行通知書?！痹摲葑C明可以證實(shí)本案中未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)是由于登記機(jī)關(guān)的客觀原因，原告趙某對(duì)此并不存在過錯(cuò)。 北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第十五條規(guī)定：“法院在執(zhí)行生效法律文書確定的金錢債權(quán)過程中，針對(duì)特定房屋實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，購買該房屋的案外人依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，要求停止對(duì)該房屋執(zhí)行，經(jīng)審查案外人已經(jīng)支付全部房屋價(jià)款并實(shí)際占有該房屋，且對(duì)未辦理房屋過戶登記手續(xù)沒有過錯(cuò)的，對(duì)其訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持；案外人同時(shí)要求確認(rèn)該房屋歸其所有的，不予支持，申請(qǐng)執(zhí)行人要求對(duì)該房屋許可執(zhí)行的，不予支持?！北景钢性孚w某在強(qiáng)制執(zhí)行程序開始之前已經(jīng)支付了全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有了該房屋，且原告對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)不存在過錯(cuò)，與上述規(guī)定相符，故應(yīng)當(dāng)判決停止對(duì)該房屋的執(zhí)行。 綜上，法院的判決是正確的。
聯(lián)系客服
