按揭貸款合同糾紛審理中若干問題的思考
目前，深圳市無論是二級還是三級房地產(chǎn)交易，購房方大多采用首期款加銀行按揭貸款的方式支付購房款。按揭貸款合同履行過程中，因出售方出售的房產(chǎn)與約定面積不符并達(dá)到約定或法定解除條件、延期交房、延期辦理《房地產(chǎn)證》、已建成的房產(chǎn)與合同約定的不符致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣合同解除從而致使按揭貸款合同解除；或者購房方未按貸款合同的約定清償按揭貸款導(dǎo)致按揭貸款銀行要求解除按揭貸款合同。上述房地產(chǎn)買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛在審理過程中，因?yàn)橐韵略蚩赡軐?dǎo)致適用程序、處理時間、處理結(jié)果不統(tǒng)一：首先，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條至第二十七條的規(guī)定已明確按揭貸款合同不是房地產(chǎn)買賣合同的從合同，兩份合同系緊密聯(lián)系但又各自獨(dú)立的關(guān)系，同一權(quán)利人提起訴訟或仲裁不能必然導(dǎo)致兩份合同一并處理；如果在購房方或出售方提出確認(rèn)合同無效、解除合同或撤銷合同的訴訟請求后，按揭貸款銀行不參與訴訟并提出獨(dú)立的訴訟請求，而是在房地產(chǎn)買賣合同糾紛案件的裁判生效后，再依據(jù)按揭貸款合同提出訴訟或仲裁，勢必造成裁判結(jié)果生效時間的差異。其次，不同法院甚至同一法院不同的法官，在適用《中華人民共和合同法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱'解釋'）時存在認(rèn)識與理解上的分歧，特別是對于'解釋'的第二十五條的理解不統(tǒng)一，是造成同一類型的糾紛出現(xiàn)不同的處理結(jié)果的又一原因；再次，合同當(dāng)事人在房地產(chǎn)買賣合同或按揭貸款合同中約定仲裁條款，出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同和按揭貸款合同分別屬于人民法院管轄和仲裁部門管轄，這也是造成裁判結(jié)果可能不統(tǒng)一的一個原因。另外，不同的購房方或出售方在訴訟時提出的訴訟請求不同，也是造成裁判結(jié)果不同的一個重要原因；如有的購房方在提出確認(rèn)合同無效、撤銷或解除合同后只要求出售方返還已付首期款及已向銀行清償?shù)陌唇屹J款，有的購房方卻要求出售方將全部樓款（含銀行按揭貸款）全部返還。處理時間、適用程序、處理結(jié)果的不統(tǒng)一，沖突的焦點(diǎn)主要集中在按揭貸款合同糾紛的實(shí)體處理、房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效、解除或撤銷后，已設(shè)定抵押房產(chǎn)的返還、銀行抵押權(quán)的追及效力、按揭貸款責(zé)任的承擔(dān)上，下面就實(shí)踐中遇到的幾個問題，談?wù)劚救说囊恍┫敕ā?br> 按揭貸款合同解除后，購房方已清償?shù)谋窘鸺袄?yīng)沖減占用貸款期間的本金及利息。
現(xiàn)階段，法院受理的按揭貸款合同糾紛，不論是房地產(chǎn)買賣合同被解除還是因購房方未按按揭貸款合同約定清償按揭貸款而導(dǎo)致的按揭貸款合同解除，處理結(jié)果基本一致。法院在判決解除按揭貸款合同的同時，要求購房方（貸款人）一次性將未清償?shù)馁J款予以支付，并對抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。購房方在按揭貸款合同履行過程中已清償?shù)馁J款本金沖減了按揭貸款的本金，而對于已支付給按揭銀行的利息則未作處理。而實(shí)際上無論是采用等額本金還是采用分期等額還款方式向按揭銀行清償按揭貸款，解除按揭貸款合同之前購房方向銀行清償?shù)睦⒍急荣彿糠秸加觅J款期間（即從取得按揭貸款起至解除合同之日止）依據(jù)按揭貸款合同約定利率標(biāo)準(zhǔn)計算出來的利息多。因?yàn)榘唇屹J款銀行供貸款人選擇的還貸方式只有兩種即等額本金及分期等額還款，兩種還貸方式中前期支付的利息都比后期利息多。對于按揭銀行的兩種還貸方式無可非議，但依據(jù)合同法第九十七條的規(guī)定'合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)實(shí)際情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失'，根據(jù)按揭貸款合同的性質(zhì)，合同解除后已履行的部分當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀。因此，按揭貸款合同解除后，購房方即按揭貸款的申請人可以要求將已向按揭貸款銀行清償?shù)馁J款本金及利息沖減貸款本金及占用貸款期間的利息，從而得出購房方尚欠銀行貸款的本金數(shù)額。這種處理方式既保障了銀行按揭貸款的本、息的收回，也未損害購房方的利益。
房地產(chǎn)買賣合同被法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)無效或解除、撤銷的裁決生效后，按揭銀行抵押權(quán)的追及效力
購房提出確認(rèn)與出售方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效或要求撤銷、解除房地產(chǎn)買賣合同，未提出解除按揭貸款合同；或者購房方在提出確認(rèn)與開發(fā)商簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效或要求撤銷、解除房地產(chǎn)買賣合同的同時，提出了解除按揭貸款合同的訴訟請求。對于上述兩種情況，法院通知按揭銀行后，按揭貸款銀行未作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人提出訴訟并參與訴訟的，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第一款的規(guī)定，僅處理商品房買賣合同糾紛。判決的結(jié)果一般是由開發(fā)商將購房款（包含按揭款）或者購房方已付購房首期款及已付銀行按揭貸款返還給購房方并賠償購房方的在購房過程中的直接損失；購房方將房產(chǎn)返還給開發(fā)商。購房方在提出上述訴訟請求后或上述訴訟請求獲得法院支持后，一般未再繼續(xù)按月清償銀行按揭貸款。按揭銀行作為原告起訴要求解除與購房方（按揭貸款人）及出售方簽訂的按揭貸款合同，由購房方清償所欠按揭貸款并要求開發(fā)商承擔(dān)連帶清償責(zé)任的同時，要求對抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。按照《中華人民共和國合同法》及《中華人民共和國擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，該類案件的實(shí)體處理結(jié)果大多支持按揭銀行的訴訟請求，由購房方清償所欠銀行按揭貸款，由出售方對購房承擔(dān)的清償責(zé)任負(fù)連帶清償責(zé)任的同時，按揭貸款銀行對于抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
本人認(rèn)為，對于前述所及房地產(chǎn)買賣合同糾紛，無論法院或仲裁機(jī)構(gòu)是支持購房方返還首期款及已支付銀行按揭貸款的請求的裁決，還是支持購房方返還全部購房款（含銀行按揭貸款）的請求的裁決，其裁判結(jié)果的合法性是沒有異議的。對于房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或被解除、撤銷后，法院或仲裁機(jī)構(gòu)仍按《合同法》和《擔(dān)保法》的規(guī)定，作出按揭銀行對于抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)利的判決，值得商榷。作為按揭擔(dān)保房產(chǎn)的抵押人是購房方，隨著人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)買賣合同無效或撤銷、解除裁決的生效，原登記在購房方名下的擔(dān)保物由購房方返還給出售人，擔(dān)保物的現(xiàn)實(shí)權(quán)屬狀態(tài)確定地發(fā)生變化。這種物權(quán)變動并非基于擔(dān)保物權(quán)設(shè)定人的法律行為而產(chǎn)生，而是屬于依公法發(fā)生之物權(quán)變動。與擔(dān)保物權(quán)設(shè)定人以法律行為（如買賣）轉(zhuǎn)讓擔(dān)保物所有權(quán)而擔(dān)保權(quán)仍得依追及效力繼續(xù)存在的情況不同，因裁決這一非法律行為的干預(yù)，使得作為限制性物權(quán)的擔(dān)保權(quán)的追及效力滅失其存在的根基，此情形下，擔(dān)保物系為法律上的滅失，擔(dān)保權(quán)人（按揭銀行）對購房方因房地產(chǎn)買賣合同解除出售人返還價款只可行使行物上代位權(quán)。也就是說，當(dāng)購房方提出確認(rèn)房地產(chǎn)買賣合同無效或撤銷、解除房地產(chǎn)買賣合同的訴訟請求后，按揭貸款銀行面臨著喪失擔(dān)保物權(quán)只享有物上代位權(quán)的風(fēng)險。也正是因?yàn)槿绱耍?解釋'第二十四條賦予購房方在房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除后請求解除按揭貸款合同的權(quán)利；同時'解釋'第二十五條也賦予了按揭貸款銀行作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人參與訴訟的權(quán)利；而且，法院在操作務(wù)實(shí)中，對于購房方起訴要求確認(rèn)房地產(chǎn)買賣合同無效，或者要求撤銷、解除房地產(chǎn)買賣合同糾紛案件的審理中，不論購房方是否提出解除按揭貸款合同的訴訟請，均將購房方的起訴狀送達(dá)按揭貸款銀行，以便按揭銀行決定是否以有獨(dú)立請求權(quán)的第三人參與訴訟。當(dāng)然，因?yàn)榘唇屹J款合同除了抵押擔(dān)保外，還有出售方提供的信譽(yù)擔(dān)保，按揭銀行可以綜合考慮后決定是否作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人參與訴訟。因此，對于按揭貸款銀行不以有獨(dú)立請權(quán)的第三人參與訴訟，而在房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除的裁決生效后，另行提起訴訟的，法院或仲裁機(jī)構(gòu)不能再適用《合同法》及《擔(dān)保法》的規(guī)定，裁決確認(rèn)按揭貸款銀行對于抵押物有權(quán)優(yōu)先受償，而應(yīng)以物擔(dān)物因生效裁判發(fā)生所有權(quán)變化為由駁回按揭貸款銀行要求確認(rèn)對于抵押物有權(quán)優(yōu)先受償?shù)脑V訟請求。當(dāng)然，這有悖于按揭銀行當(dāng)初訂立按揭貸款合同對于順利收貸的初衷，但銀行發(fā)放按揭貸款也是一種經(jīng)營行為，存在風(fēng)險是正常的，更何況在法院通知其有權(quán)作為有獨(dú)立請求的第三人參與訴訟后，銀行對如何行使權(quán)利已作出了選擇，其拒絕作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人參與訴訟，應(yīng)當(dāng)是其對抵押物享有的優(yōu)先受償權(quán)的放棄。
執(zhí)行房地產(chǎn)買賣合同被法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)無效或被解除、撤銷的裁決時，應(yīng)要求雙方同時履行生效裁決所確定的義務(wù)
房地產(chǎn)買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛，如不能在同一法院受理或雖在同法院受理但未能一并審理并同時執(zhí)行，有可能出現(xiàn)購房方起訴開發(fā)商的案件執(zhí)結(jié)后，按揭銀行起訴購房方及開發(fā)商的案件尚未進(jìn)入訴訟或雖已進(jìn)入訴訟但未執(zhí)行之前，購房方取得開發(fā)商返還的購房款后下落不明。因?yàn)榘唇毅y行作為原告起訴后，法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)按揭銀行對于購房方返還給出售方的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，出售方不僅不能完全取得購房方返還的房產(chǎn)，還要承擔(dān)購房方清償按揭貸款的連帶責(zé)任。如果購房方在要求確認(rèn)房地產(chǎn)買賣合同無效或撤銷、解除房地產(chǎn)買賣合同糾紛時，只要求出售方返還已付購房首期款及已付銀行按揭貸款，則出售方將承擔(dān)房產(chǎn)價格下跌的風(fēng)險；如果購房方在要求確認(rèn)房地產(chǎn)買賣合同無效或撤銷、解除房地產(chǎn)買賣合同糾紛時，要求出售方返還已付全部樓款（含銀行按揭貸款），這樣有可能出現(xiàn)出售方不僅將所收的購房方的購房首期款及銀行按揭貸款返還給了購房方，同時購房方返還的房產(chǎn)又將被按揭銀行行使優(yōu)先受償權(quán)，還要承擔(dān)清償按揭貸款的連帶責(zé)任的情況。當(dāng)然，理論上出售方承擔(dān)連帶清償責(zé)任后，有權(quán)依照《擔(dān)保法》的規(guī)定向購房方行使追償權(quán)，但出售方將承擔(dān)訴訟成本的支出以及追償權(quán)能否行使成功的風(fēng)險。因此，無論是哪一種情況，都有違公平原則，顯然損害了出售方的利益。那么，如何防止出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或被解除、撤銷后，銀行按揭貸款的回收與出售方利益保護(hù)這一沖突呢？
首先，在房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或撤銷、解除后，判決駁回銀行要求對抵押房產(chǎn)享受優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求，能在一定程度上敦促銀行以有獨(dú)立請求權(quán)的第三人參與到購房方與出售方已經(jīng)開始的房地產(chǎn)買賣合同糾紛中來，使得部分按揭貸款糾紛能與房地產(chǎn)買賣合同糾紛一并審理和執(zhí)行，減少購房方取得按揭貸款后損害出售方利益的情況出現(xiàn)，但并不能完全迫使銀行參與房地產(chǎn)買賣合同糾紛的訴訟，杜絕這一情況的出現(xiàn)。按揭貸款合同中，出售方是承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除后，銀行雖喪失了對抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但基于出售方對于購房方應(yīng)清償?shù)陌唇屹J款應(yīng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，在出售方未進(jìn)入破產(chǎn)還債程序的前提下，銀行仍可通過拍賣購房方返還給出售方的房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。銀行發(fā)放貸款，取得存、貸款之間利差，是其經(jīng)營獲利的主要途徑，銀行經(jīng)營的這一特征決定了其很有可能不參與到購房方與出售方房地產(chǎn)買賣合同糾紛中來。加之有獨(dú)立請求權(quán)的第三人參與訴訟的訴訟地位相當(dāng)于原告，享有原告的訴訟權(quán)利，法院不能強(qiáng)制其參與訴訟。
其次，房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或撤銷、解除的判決生效進(jìn)入執(zhí)行程序后，要求購房方解除抵押登記后將涉案房產(chǎn)返還給出售人，可徹底防止購房方取得按揭貸款后損害出售人利益的情況出現(xiàn)。法院在判決出售方將首期款及已付銀行按揭貸款或者全部購房款（含銀行按揭貸款）返還給購房方的同時，還判決購房方將房產(chǎn)返還給出售人。出售方按房地產(chǎn)買賣合同的約定交付給購房方的房產(chǎn)是沒有他項權(quán)利設(shè)定的房產(chǎn)，而購房方取得房地產(chǎn)買賣合同約定的房產(chǎn)后，作為抵押人將出售方交付的房產(chǎn)抵押給了按揭銀行，此時的房產(chǎn)已設(shè)定了他項權(quán)利。出售方返還購房款與購房方返還房產(chǎn)是生效裁判文書確定的訴訟雙方當(dāng)事人的義務(wù)，雙方的義務(wù)應(yīng)當(dāng)同時履行，人民法院在執(zhí)行該類判決時，應(yīng)把握好向雙方當(dāng)事人交付執(zhí)行錢、物的時間。因?yàn)橘彿糠阶鳛榈盅喝藢⒊鍪廴私桓兜姆慨a(chǎn)抵押給按揭銀行并辦理了抵押物登記備案手續(xù)，雖然購房方能將房產(chǎn)的占有、使用權(quán)返還給出售方，但此時的房產(chǎn)權(quán)利存在瑕疵，與出售方在房地產(chǎn)買賣合同簽訂后交付給購房方的房產(chǎn)在法律意義上是不同的。因此，在抵押登記解除之前，購房方將已設(shè)定抵押的房產(chǎn)返還給出售方屬于履行義務(wù)存在瑕疵，法院完全有理由也有法律依據(jù)不將已執(zhí)行到位的出售方返還的房款交付購房方。即使是購房方在訴訟時只提出了由出售方返還購房首期款及已付銀行按揭貸款的訴訟請求時，法院也不能在房產(chǎn)未解除抵押登記時向購房方交付出售方返還的執(zhí)行款。因?yàn)椴粌H購房方履行返還義務(wù)有瑕疵，同時，還有可能將房產(chǎn)價格下跌的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給出售方。房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或撤銷、解除的判決生效后，雖然理論上按揭貸款銀行對于抵押房產(chǎn)不再享有優(yōu)先受償權(quán)，但未經(jīng)生效裁判文書確定之前，國土行政管理部門拒絕辦理解除房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。因此，如果法院要求購房方解除抵押登記后將房產(chǎn)返還給出售方時，才將出售方返還給購房方的房款交付給購房方，就必然導(dǎo)致購房方另行通過訴訟或其他途徑解除與按揭銀行簽訂的按揭貸款合同，剔除房產(chǎn)上所附著的抵押權(quán)。這樣，無論是按揭貸款合同解除先于房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或撤銷、解除，還是房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或撤銷、解除先于按揭貸款合同解除，購房方或出售方承擔(dān)了按揭貸款合同解除的責(zé)任后，均會在執(zhí)行房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)無效或撤銷、解除的案件時提出沖減請求，法院經(jīng)審查后再行交付出售方返還的購房款和購房方返還的房產(chǎn)，將不再出現(xiàn)購房方取得出售方返還房款后損害出售方利益的情況。
房地產(chǎn)買賣合同被法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)無效或撤銷、解除后，銀行按揭貸款責(zé)任的承擔(dān)。
'解釋'第二十五第二款規(guī)定'商品買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人'。購房方據(jù)此在要求確認(rèn)房地產(chǎn)買賣合同無效或撤銷、解除房地產(chǎn)買賣合同的同時，提出要求法院判決由出售方清償所欠銀行按揭貸款，購房方不再承擔(dān)清償所欠銀行按揭貸款的責(zé)任。如果法院支持購房方的訴訟請求，判決由出售方直接清償購房方所欠銀行按揭貸款，購房方不再承擔(dān)所欠銀行按揭貸款的責(zé)任，不僅與法院在審理按揭貸合同糾紛中適用《合同法》及《擔(dān)保法》作出的由購房方清償所欠銀行按揭貸款，由出售方承擔(dān)連帶清償責(zé)任的判決沖突；同時，也將房產(chǎn)（特別是商鋪）價格下跌和出售方經(jīng)營狀況惡化的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了銀行。按揭貸款合同解除的原因大多是因?yàn)橘彿糠轿窗磿r供款或者因?yàn)榉康禺a(chǎn)買賣合同解除致使按揭貸款的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無論是基于何種原因解除按揭貸款合同，作為提供按揭貸款的銀行均不存在過錯，因此，由按揭銀行承擔(dān)房產(chǎn)價格下跌及出售方經(jīng)營狀況惡化從而使按揭貸款難以收回的風(fēng)險，缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。
本人認(rèn)為，無論是購房方在房地產(chǎn)買賣合同糾紛中提出由出售方直接清償所欠按揭銀行的貸款，不再承擔(dān)清償按揭銀貸款的責(zé)任的訴訟請求，還是在按揭貸款合同糾紛中提出由出售方直接清償所欠按揭銀行貸款的抗辯理由，法院均不應(yīng)支持和采納。其理由如下；一、'解釋'第二十五條第二款只規(guī)定商品買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出售人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人（按揭貸款銀行）和購房人，并未明確購房方不再承擔(dān)清償所欠按揭貸款的責(zé)任，對該條文的理解不宜擴(kuò)充和推斷。二、房地產(chǎn)買賣合同和按揭貸款合同是各自獨(dú)立的合同，即使按揭銀行以有獨(dú)立請求權(quán)的第三人參與房地產(chǎn)買賣合同糾紛案件，也應(yīng)分別依法處理。三、'解釋'規(guī)定出售方應(yīng)將收取的購房貸款返還給擔(dān)保權(quán)人（按揭貸款銀行），只是賦予按揭銀行有權(quán)要求出售方返還所收取的購房貸款，按揭銀行有權(quán)選擇要求購房方清償貸款并由出售方承擔(dān)連帶清償責(zé)任，也可以放棄要求由購房方承擔(dān)責(zé)任只要求出售方承擔(dān)清償貸款。當(dāng)然作為銀行放棄要求貸款人（購房方）承擔(dān)責(zé)任的可能性極小，該條規(guī)定的作用主要體現(xiàn)在出售方未作為按揭貸款合同擔(dān)保人的情況下，銀行可因此規(guī)定而要求出售方承擔(dān)責(zé)任。四、清償貸款是作為按揭貸款合同借款人（購房方）的義務(wù)，是否放棄要求購房方清償貸款是按揭貸款銀行的權(quán)利，在按揭銀行明示放棄或出現(xiàn)法定事由經(jīng)人民法院審判確認(rèn)其喪失該權(quán)利之前，購房方仍應(yīng)承擔(dān)清償按揭貸款的責(zé)任。人民法院在審理房地產(chǎn)買賣合同糾紛中判決由出售方直接向按揭銀行清償按揭貸款，免除購房方清償銀行按揭貸款的責(zé)任，因按揭銀行不是房地產(chǎn)買賣合同糾紛的當(dāng)事人，案件審理中不能提出抗辯，對判決結(jié)果不服也無權(quán)提出上訴，這一做法是對按揭銀行程序和實(shí)體權(quán)利的剝奪。因此，無論是在房地產(chǎn)買合同糾紛還是按揭貸款合同糾紛中，均不能判決免除購房方清償銀行按揭貸款的責(zé)，除非是銀行明示放棄或出現(xiàn)購房免責(zé)任的法定事由。
出售方對按揭貸款合同未提供擔(dān)保的情況下，承擔(dān)按揭貸款合同糾紛民事責(zé)任的依據(jù)。
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二十七條規(guī)定：買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。依此規(guī)定，如果按揭銀行在與購房方簽訂按揭貸款合同時，只要求購房方以所購房產(chǎn)設(shè)定抵押出售方未提供擔(dān)保，且抵押物已取得了產(chǎn)權(quán)證書并辦理了抵押物登記手續(xù)的，貸款人未及時清償按揭貸款，銀行提出償還貸款或就抵押物優(yōu)先受償?shù)模鍪鄯讲粦?yīng)作為當(dāng)事人。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二十五條第二款規(guī)定：商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。此規(guī)定對第二十七條規(guī)定的起到了補(bǔ)充作用，即按揭貸款合同雖未由出售方作為擔(dān)保人，在按揭銀行要求購房方償還貸款或就抵押物優(yōu)先受償?shù)?，出售方不?yīng)作為當(dāng)事人；但如果商品房擔(dān)保貸款合同被解除是基于商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除而解除的，因第二十五條第二款規(guī)定'出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人'，故在此情況下，按揭貸款銀行可依第二十五條第二款規(guī)定要求出售方承擔(dān)將返還購房貸款本息的責(zé)任，故仍應(yīng)作為被告參加訴訟，也就是說即使在出售方對于按揭貸款合同未提供擔(dān)保的情況下，仍有可能承擔(dān)按揭貸款合同糾紛的民事責(zé)任。
（羅湖法院）課題組成員：季媛、陳立中、張方、李培春
執(zhí)筆人：李培春
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（2003）深羅法民三初字第768號
（2003）深羅法民三初字第768號
——廣東省深圳市羅湖區(qū)人民法院(2003-7-28)閱708次
深圳市羅湖區(qū)人民法院
民 事 判 決 書
深圳市羅湖區(qū)人民法院民事判決書
（2003）深羅法民三初字第768號
原告（反訴被告）葉年助，男，1954年3月15日出生，?。裕?。
委托代理人劉軍，廣東國欣律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）深圳市羅湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地深圳市羅湖區(qū)立新路1號羅湖商業(yè)大廈七、八層。
法定代表人肖紫天，總經(jīng)理。
委托代理人邱繼炎，該司綜合協(xié)調(diào)部副部長。
委托代理人朱麗嬌，該司職員。
第三人中信實(shí)業(yè)銀行深圳分行紅嶺支行，住所地深圳市羅湖區(qū)紅桂路2108號。
負(fù)責(zé)人張一龍，行長。
原告葉年助訴被告深圳市羅湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及第三人中信實(shí)業(yè)銀行深圳分行紅嶺支行商品房買賣合同糾紛一案，本院受理后，深圳市羅湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司又提出反訴，本院亦予以了受理。依法由代理審判員李祖坤獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告葉年助及其委托代理人劉軍，被告的委托代理人朱麗嬌均到庭參加了訴訟，第三人經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，（一）2000年10月21日，原告和被告簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，以人民幣409200元的價格向被告購買立新花園b棟250號鋪位，雙方約定被告于2001年2月8日交付房屋。合同簽訂后，原告按約定向被告付清了購房款，被告開發(fā)的房屋卻至今未領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收證書》。遲延交樓的時間已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了合同約定的90天。被告在未取得《竣工驗(yàn)收證書》的情況下，謊稱已經(jīng)竣工，欺騙原告與其簽訂樓宇交接書，向原告交付房屋。其交樓的行為違反了合同約定和法律規(guī)定，交樓行為無效，應(yīng)視為自始沒有交樓。所以，原告有權(quán)要求解除房地產(chǎn)買賣合同及補(bǔ)充合同。（二）被告在售樓過程中存在虛假廣告和承諾，構(gòu)成了違約。其在售樓中承諾'代為出租，無論租出與否，皆由發(fā)展商按時支付每月租金'，售后又不予兌現(xiàn)；其宣傳業(yè)主可享受70年的租金回報，實(shí)際上只有60年；其廣告承諾鋪位的裝修為藍(lán)白廣場磚和玻璃間隔，實(shí)際上為質(zhì)量較差的土紅色瓷磚和鐵網(wǎng)間隔。被告至今未能取得《竣工驗(yàn)收證書》和無法辦理房產(chǎn)證以及承諾無法兌現(xiàn)的事實(shí)，客觀上已構(gòu)成解除房地產(chǎn)買賣合同的條件。特向法院起訴，請求判令：1. 解除原、被告之間的房地產(chǎn)買賣合同及補(bǔ)充合同，并解除原告和第三人簽訂的《樓宇按揭（抵押）貸款合同》；2. 被告返還原告已付的首期購房款人民幣209200元及利息人民幣17340元；3. 被告將原告已向第三人支付的按揭供款人民幣55620元賠付給原告；4. 由被告向第三人償還尚欠的按揭貸款本金和利息；5. 被告賠償原告的公證費(fèi)損失人民幣1828元及按揭保險費(fèi)損失人民幣2181元；6. 被告支付原告返租租金人民幣26516元；7. 被告支付延期交樓違約金人民幣144666元；8. 本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。
被告答辯及反訴稱，（一）被告按合同約定于2001年2月完成涉訴房屋的通路、通水、通電、消防驗(yàn)收、電梯驗(yàn)收和燃?xì)夤こ舔?yàn)收。同年5月22日，原告對房屋進(jìn)行了驗(yàn)收，并與被告簽訂了《樓宇交接滿意書》和《驗(yàn)樓情況表》，辦理了交樓手續(xù)。可見，被告已經(jīng)履行了交房義務(wù)。并且，原告于2001年1月2日即已和羅新物業(yè)管理公司簽訂了《委托租賃協(xié)議》，將所購房屋委托給羅新物業(yè)公司代為出租，租賃期限自2001年2月8日起至2003年2月7日止，并于2001年2月8日開始收取租金，已行使了房屋的租賃收益權(quán)。所以，應(yīng)視為原告事實(shí)上已于2001年2月8日收樓。原告要求被告支付延期交樓違約金缺乏事實(shí)依據(jù)。（二）原告計算延期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)也是錯誤的，根據(jù)《補(bǔ)充合同》第三條的規(guī)定，延期交房違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)為延期交房期間的指導(dǎo)租金。根據(jù)深圳市政府頒布的2001年度房屋租賃指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)，涉訟房屋的租金為每月每平方米250元。原告實(shí)際收樓時間為2001年2月8日，其于2003年4月28日才向法院起訴要求解除合同和支付延期交樓違約金，早已超過了兩年的訴訟時效。（三）原告以虛假廣告為由要求解除合同，也沒有事實(shí)和法律依據(jù)。其一，原告于2001年5月22日對被告交付的房屋進(jìn)行了驗(yàn)收，并簽署了《樓宇交接滿意書》和《驗(yàn)樓情況表》，對物業(yè)內(nèi)外的設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行了確認(rèn)，應(yīng)視為其接受了被告對裝修標(biāo)準(zhǔn)所作的變更；其二，銷售廣告屬要約邀請，不是合同的內(nèi)容，其對雙方當(dāng)事人不產(chǎn)生法律約束力。（四）原告是和羅新物業(yè)管理公司簽訂《委托租賃協(xié)議》的，而羅新物業(yè)管理公司是獨(dú)立的法人單位，因該《委托租賃協(xié)議》產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)與被告無關(guān)。原告要求被告支付返租租金無事實(shí)和法律依據(jù)。綜上，請求法院駁回原告的全部訴訟請求。
另，原、被告雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》約定，對于購房款人民幣409200元，原告應(yīng)于簽約日向被告支付209200元；剩余20萬元以銀行按揭方式支付，原告須于房地產(chǎn)買賣合同簽訂后5日內(nèi)簽訂按揭貸款合同。實(shí)際上，原告未按照約定的時間簽訂按揭貸款合同，而是遲延至2001年3月22日才與中信實(shí)業(yè)銀行深圳分行紅嶺支行簽訂按揭貸款合同，比合同約定的時間遲延了147天。依據(jù)《房地產(chǎn)買賣合同》的約定，原告須向被告支付延期付款違約金6174元。特此反訴，請求判令：1. 原告向被告支付延期付款違約金人民幣6174元；2. 本案訴訟費(fèi)由原告負(fù)擔(dān)。
原告針對被告的反訴答辯稱，（一）按揭貸款合同的簽訂，需要開發(fā)商、按揭銀行的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，簽訂按揭貸款合同的時間、貸款數(shù)額、年限等等，均須開發(fā)商與銀行協(xié)商確定。原告作為購房方，沒有主動權(quán)。所以，原告對于延期簽訂按揭貸款合同沒有任何過錯。（二）被告于2003年4月才提出該反訴請求，也已超過了兩年的訴訟時效。
經(jīng)審理，查明原、被告雙方無爭議的事實(shí)是：
（一）2000年3月22日，原告和被告簽訂一份《立新花園商品房內(nèi)部認(rèn)購書》，認(rèn)購被告開發(fā)的位于深圳市羅湖區(qū)立新路的立新花園b棟裙樓第二層250號鋪位。同年10月21日，雙方簽訂了正式的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》。該合同約定：原告向被告購買的鋪位建筑面積為17.86平方米，總售價人民幣409200元；原告同意按合同附表約定的辦法付款，即簽約日付人民幣209200元，余款人民幣20萬元于5天內(nèi)簽訂按揭合同，按按揭合同付款；被告須于2001年2月8日將合同規(guī)定之驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)交付原告使用，并應(yīng)于領(lǐng)取房地產(chǎn)《竣工驗(yàn)收證書》后的150天內(nèi)書面通知原告共同向市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；如因被告的過失造成原告不能按法定期限領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》，被告應(yīng)自取得《竣工驗(yàn)收證書》之日的第180天起，按市房屋租賃主管部門規(guī)定的指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向原告支付租金至產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核發(fā)《房地產(chǎn)證》之日止。該合同的附表五第9條還約定，被告承諾原告所購物業(yè)的房產(chǎn)證為70年。
（二）2000年10月21日，原、被告雙方還簽訂了一份《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》的《補(bǔ)充合同》。該補(bǔ)充合同第二條約定：原告未按《房地產(chǎn)買賣合同》附表規(guī)定的時間付款的，其給付的金額達(dá)到應(yīng)付價款50%以上的，原告應(yīng)按中國人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定向被告支付延期付款違約金。該補(bǔ)充合同第三條約定：因被告的過錯不能按時交付房地產(chǎn)的，被告應(yīng)按指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向原告支付延期交房期間的違約金，造成原告損失的，還應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任；被告超過約定時間90日仍不交付房地產(chǎn)的，原告有權(quán)單方解除合同（雙方另有約定的除外），被告接到原告解除合同的書面通知后，應(yīng)于10日內(nèi)將原告已付的一切款項（不計利息）退還，并支付雙方約定的違約金，造成原告損失的，還應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
（三）上述合同簽訂后，原告依約向被告支付了首期購房款人民幣209200元。2001年3月22日，原告又和第三人以及被告三方簽訂《樓宇按揭（抵押）貸款合同》，約定：原告以所購房屋作抵押，向第三人貸款人民幣20萬元，用于支付剩余的購房款；貸款期限為72個月，原告每月應(yīng)向第三人償還本息人民幣3275.07元；由被告對原告的上述貸款承擔(dān)連帶保證責(zé)任。2001年4月9日，第三人將人民幣20萬元貸出并轉(zhuǎn)入被告的賬號。
（四）2001年5月22日，原告和被告簽署一份《樓宇交接滿意書》。雙方在該交接滿意書中約定：原告所認(rèn)購的立新花園b棟250號鋪位已竣工交樓，被告陪同原告對上述物業(yè)的建筑質(zhì)量和初裝修情況進(jìn)行了現(xiàn)場查驗(yàn)，雙方一致同意簽署本滿意書。雙方確認(rèn)，自2001年5月22日起，該單元已由被告交付原告。
（五）2001年1月2日，原告和深圳市羅新物業(yè)管理有限公司（以下簡稱羅新物業(yè)公司）簽訂一份《委托檔位（門店）租賃協(xié)議書》，約定：原告將其向被告購買的立新花園b棟250號鋪位委托給羅新物業(yè)公司代為出租，委托期限為兩年，從2001年2月8日至2003年2月7日，每季度租金人民幣8184元；在協(xié)議書約定的租賃期限內(nèi)，雙方均不得單方解除合同。
（六）自1999年11月至2000年6月期間，被告四次在《深圳特區(qū)報》上刊登售樓廣告，稱其開發(fā)的立新花園b棟裙樓商鋪（又稱'東門老街肉菜市場'）有70年產(chǎn)權(quán)，并可'即購即返租'；2000年11月至12月，被告又幾次在《深圳特區(qū)報》上刊登廣告稱：業(yè)主購買上述商鋪后，由開發(fā)商包租兩年，返還16%；包租期內(nèi)業(yè)主無須理由，只要提出退鋪，發(fā)展商即原銀奉還，同時享受返租。另，被告在一份售樓宣傳資料中稱，'老街肉菜市場'的內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)是：地面為藍(lán)、白廣場磚，內(nèi)墻為藍(lán)、白瓷磚到頂，門店之間為玻璃間隔不到頂。
（七）被告開發(fā)的立新花園b棟房屋于2002年3月28日取得燃?xì)夤こ藤|(zhì)量等級核定書，同年6月27日取得電梯（扶梯）驗(yàn)收合格證書，同年7月23日取得消防驗(yàn)收合格證書。
2003年4月29日，原告以被告至今未取得《竣工驗(yàn)收證書》、延期交房、未兌現(xiàn)售樓廣告中的承諾等為理由，向本院起訴。本院受理后，被告又以原告未按時辦理銀行按揭、構(gòu)成遲延付款的違約行為為由，對原告提出反訴。
原、被告雙方在事實(shí)方面的爭議是：被告開發(fā)的房屋的主體工程是否合格？
對于該爭議事實(shí)，原告未向法庭提供證據(jù)。被告向法庭提交了'主體（基礎(chǔ)）工程中間驗(yàn)收證明書'、立新花園三期b棟主體（中間）工程復(fù)驗(yàn)會議紀(jì)要以及深圳市羅湖區(qū)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站的說明等證據(jù)，證明立新花園b棟房屋的主體工程已經(jīng)驗(yàn)收合格。被告提交的上述證據(jù)真實(shí)、合法，且與本案有關(guān)聯(lián)。根據(jù)上述證據(jù)，本院認(rèn)定如下事實(shí)：立新花園b棟房屋的主體工程于2001年11月15日竣工并經(jīng)過初驗(yàn)后，又由開發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位以及深圳市羅湖區(qū)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站五方于2003年6月3日對需整改的工程進(jìn)行了復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)的結(jié)果是合格。
原、被告雙方在法律方面的爭議是：第一，被告于2001年5月22日和原告簽訂《樓宇交接滿意書》、交付房屋的行為是否有效？原告能否以被告遲延交房為由要求解除《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》和《樓宇按揭（抵押）貸款合同》？第二，被告發(fā)布的售樓廣告是否有法律約束力？有無虛假宣傳？原告能否據(jù)此要求解除上述房地產(chǎn)買賣合同和按揭（抵押）貸款合同？第三，被告是否應(yīng)向原告支付延期交房的違約金？原告是否應(yīng)向被告支付延期付款違約金？第四，原告要求被告支付返租租金的請求能否得到法院的支持？
對于第一個爭議問題：本院認(rèn)為，被告開發(fā)的立新花園b棟房屋的主體、消防、燃?xì)狻㈦娞莸裙こ态F(xiàn)均已驗(yàn)收合格，實(shí)際上具備了交付使用的條件。原告也于2001年5月22日和被告簽訂了《樓宇交接滿意書》，同意接收房屋。之后，原告又將房屋委托給羅新物業(yè)公司代為出租，獲取出租收益。所以，本院認(rèn)定被告于2001年5月22日交付房屋的行為有效。原告稱被告至今未交付房屋，與事實(shí)不符。對其以此為由要求解除房地產(chǎn)買賣合同的主張，本院不予支持。
對于第二個爭議問題：本院認(rèn)為，（一）被告于1999年11月至2000年6月期間在《深圳特區(qū)報》上刊登售樓廣告，承諾'商鋪有70年產(chǎn)權(quán)'、'即購即返租'等，內(nèi)容具體明確，且發(fā)布在原、被告簽訂房地產(chǎn)買賣合同之前。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，該廣告可視為要約，對被告具有法律約束力。本案中，原告稱其所購買的商鋪沒有70年產(chǎn)權(quán)，沒有證據(jù)證明；而根據(jù)深圳市規(guī)劃國土局羅湖分局的深規(guī)土函第lh0001202號復(fù)函，被告開發(fā)的立新花園土地使用年限為70年?？梢姡桓骊P(guān)于商鋪有70年產(chǎn)權(quán)的廣告宣傳并不虛假。另外，原告也確實(shí)通過羅新物業(yè)公司將其所購鋪位進(jìn)行了出租，可見被告關(guān)于'即購即返租'的廣告宣傳亦無虛假。至于原告實(shí)際上有無收到租金，屬于需另案處理的法律關(guān)系。（二）被告于2000年11月至12月期間在《深圳特區(qū)報》上刊登的廣告（廣告內(nèi)容：業(yè)主購買上述商鋪后，由開發(fā)商包租兩年，返還16%；包租期內(nèi)業(yè)主無須理由，只要提出退鋪，發(fā)展商即原銀奉還，同時享受返租），發(fā)布在原、被告簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，與本案無關(guān)，對被告沒有法律約束力。原告不能以此為理由主張解除合同。（三）商鋪的地面是鋪設(shè)藍(lán)、白廣場磚還是土紅色地磚，以及商鋪之間是以玻璃間隔還是以鐵網(wǎng)間隔，均不影響原告對鋪位的使用；訴訟中，原告也未提供證據(jù)證明兩者之間有價格上的差異；所以，上述裝修標(biāo)準(zhǔn)的改變不能成為原告解除合同的理由。綜上，原告以被告有虛假廣告宣傳、違背廣告承諾為由，要求解除房地產(chǎn)買賣合同的訴訟請求，也不能得到本院的支持。
對于第三個爭議問題：本院認(rèn)為，（一）原、被告雙方已于2001年5月22日簽署《樓宇交接滿意書》，確認(rèn)交付房屋的時間為2001年5月22日。所以，本院認(rèn)定被告交付房屋給原告的時間是2001年5月22日。而房地產(chǎn)買賣合同約定的交房時間為2001年2月8日，顯然，被告構(gòu)成了延期交房的違約行為，應(yīng)向原告支付延期交房的違約金。但由于原告于2003年4月29日才向本院提起訴訟主張該違約金，所以，其2001年4月29日之前的延期交房違約金之請求權(quán)已超過兩年訴訟時效，不再受法律的強(qiáng)制保護(hù)。對于2001年4月29日至5月22日期間的延期交房違約金，被告仍應(yīng)向原告支付。根據(jù)房地產(chǎn)買賣合同之補(bǔ)充合同的約定，該違約金應(yīng)按深圳市政府主管部門頒布的同期同地段同類房屋的指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)（每月每平方米人民幣300元）計付。（二）原、被告之間的房地產(chǎn)買賣合同約定，原告應(yīng)于房地產(chǎn)買賣合同簽訂后5日內(nèi)（即2000年10月26日之前）簽訂按揭合同，本案原告實(shí)際于2001年3月22日才簽署按揭合同，確實(shí)比約定的時間有所遲延；但被告要求原告支付延期付款違約金的反訴請求已超過了兩年的訴訟時效（自2001年3月22日至2003年6月5日），本院不予支持。
對于第四個爭議問題，本院認(rèn)為，《委托檔位（門店）租賃協(xié)議書》系羅新物業(yè)公司和原告簽訂，而非被告和原告簽訂，原告要求被告履行該協(xié)議并支付租金，理由不成立；況且，本案屬房地產(chǎn)買賣合同糾紛，依據(jù)該《委托檔位（門店）租賃協(xié)議書》，原告和羅新物業(yè)公司之間形成了新的法律關(guān)系--房屋租賃關(guān)系。對于因履行該租賃合同而產(chǎn)生的糾紛，當(dāng)事人應(yīng)另循法律途徑解決，而不應(yīng)在本案中提出請求。所以，本院對原告要求被告支付返租租金的訴訟請求，不予支持。
因原告要求解除《樓宇按揭（抵押）貸款合同》的理由和前提是房地產(chǎn)買賣合同的解除。本案中，原告要求解除房地產(chǎn)買賣合同的理由不成立，本院已決定不解除原、被告之間的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》。因此，對原告要求一并解除《樓宇按揭（抵押）貸款合同》的訴訟請求，本院亦不予支持。因《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》不解除，所以，對于原告要求被告退回首期購房款人民幣209200元和利息17340元的訴訟請求，以及要求被告賠償公證費(fèi)損失人民幣1828元和按揭保險費(fèi)損失人民幣2181元的訴訟請求，本院均不予支持。因《樓宇按揭（抵押）貸款合同》不解除，對原告要求被告賠付其已向第三人支付的按揭供款人民幣55620元的訴訟請求，以及由被告向第三人償還尚欠的按揭貸款本金和利息的訴訟請求，本院亦不予支持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國民法通則》第五十七條、第一百三十五條、《中華人民共和國合同法》第八條及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，判決如下：
一、駁回原告要求解除原、被告之間的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》及《補(bǔ)充合同》的訴訟請求。
二、駁回原告要求解除原告、第三人及被告三方簽訂的《樓宇按揭（抵押）貸款合同》的訴訟請求。
三、駁回原告要求被告返還首期購房款、已付按揭供款和首期款利息的訴訟請求，以及由被告向第三人償還尚欠的按揭貸款本金和利息的訴訟請求。
四、被告應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)向原告支付延期交樓違約金人民幣4286.4元。逾期則按中國人民銀行頒布的銀行同期貸款利率（一年期流動資金貸款利率）加倍計付遲延履行債務(wù)期間的利息。
五、駁回原告要求被告支付返租租金人民幣15295元的訴訟請求。
六、駁回原告要求被告賠償公證費(fèi)損失人民幣1828元及按揭保險費(fèi)損失人民幣2181元的訴訟請求。
七、駁回被告要求原告支付延期付款違約金人民幣6174元的反訴請求。
本訴受理費(fèi)人民幣10933元，由原告負(fù)擔(dān)10000元，被告負(fù)擔(dān)933元，該款已由原告向本院預(yù)付，不作退回，被告應(yīng)負(fù)擔(dān)之?dāng)?shù)逕付原告；反訴受理費(fèi)人民幣118元由被告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省深圳市中級人民法院。
代理審判員 李祖坤
二ΟΟ三年七月二十八日
書 記 員 唐愛娣
來源：深圳離婚房產(chǎn)分割律師
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