產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有別于傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，是圍繞著產(chǎn)業(yè)的微笑曲線，以土地為載體，用產(chǎn)業(yè)為依托，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要通過三種經(jīng)營模式實現(xiàn)盈利，其中最主要的盈利來源是出租物業(yè)和出售物業(yè)兩種。這三種經(jīng)營模式分別是，主流的出售或者出租物業(yè)及設(shè)備的模式，具有前景的信托基金的模式，靠土地溢價賺取差價的小眾模式。1、主流的出售或者出租物業(yè)及設(shè)備的模式。開發(fā)商采取獨立或者聯(lián)合開發(fā)的形式，將開發(fā)出來的物業(yè)通過出租、出售或者租售結(jié)合的方式，供應(yīng)給需求企業(yè)?；蛘呤峭ㄟ^提前聯(lián)系相關(guān)企業(yè)，確定主題，按企業(yè)的需求制定主題開發(fā)并進行包裝和裝修，實現(xiàn)低風(fēng)險及穩(wěn)定收益。2、有前景的信托基金的模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商通過尋求將物業(yè)打包給信托基金公司，再做成相關(guān)的金融產(chǎn)品在內(nèi)陸或者海外進行公開發(fā)售募集資金。這一模式的優(yōu)點是開發(fā)商自有資金占用時間較短，能夠快速回籠資金。3、靠土地溢價賺取差價的極小眾模式。在項目開發(fā)建設(shè)完成之后，對項目進行包裝和推廣，待項目具有市場接受度之后，對項目土地進行部分或者整體的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓對象是各類投資機構(gòu)或者產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，有其鮮明的特點。一是前期投入大，自有資金占用時間長。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)規(guī)模往往很大，前期的開發(fā)投入資金基本上在幾億到幾十億不等，后期的招商、運營的資金投入也很大。而且有別于住宅開發(fā)快速銷售的模式，投資回收周期較長，一般在十幾年以上。因此對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司的資金實力以及融資渠道有較高的要求，才能完成前期的巨量投資。二是后期現(xiàn)金流持續(xù)且穩(wěn)定。后期項目招商運營或者出租出售，實現(xiàn)收益后，能夠持續(xù)不斷提供現(xiàn)金流。三是開發(fā)專業(yè)要求高，難度大。近些年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資者越來越重視項目的軟件環(huán)境而不是僅僅滿足于硬件環(huán)境。產(chǎn)業(yè)開發(fā)商除了要完善建設(shè)廠房、辦公以及相關(guān)配套設(shè)施外，還需要搭建綜合服務(wù)平臺，提供各類咨詢服務(wù)，以及解決融資，經(jīng)營等問題。四是目標(biāo)客群范圍較小。工業(yè)地產(chǎn)的潛在購買者是所在區(qū)域的企業(yè)以及上下游服務(wù)類的關(guān)聯(lián)企業(yè)，受區(qū)域的政策影響較大，具有一定的限制性。當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)存在的前提條件，缺少產(chǎn)業(yè)的支撐，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將舉步維艱。另外，工業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓在政策上限制較多，不能隨意轉(zhuǎn)讓，而且各項稅費也較高。同樣涉及增值稅、土增稅、契稅、印花稅、所得稅等。聯(lián)東集團是國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿，2003年起就涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，目前已布局國內(nèi)大部分產(chǎn)業(yè)聚集地及一二線城市周邊。上圖為聯(lián)東全國布局城市，來自聯(lián)東官網(wǎng)聯(lián)動集團的產(chǎn)品可以分為兩大類：產(chǎn)業(yè)綜合體和總部綜合體兩種。產(chǎn)業(yè)綜合體，主要產(chǎn)品包括低密度的總部基地，研發(fā)大樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、公寓、商業(yè)等。并在各業(yè)態(tài)之間提供一些上下游的鏈接服務(wù)，建立一種相互依存，合作共贏的園區(qū)生態(tài)。主要選址是位于城市新區(qū)或者開發(fā)區(qū)，代表項目是北京金橋基地項目。總部綜合體，主要產(chǎn)品包括獨棟辦公、高層辦公、高端公寓、商業(yè)配套等。主要目標(biāo)是為入駐的企業(yè)提供能滿足企業(yè)形象的產(chǎn)品，以及成熟的總部辦公氛圍。主要的選址位于城市的中心區(qū)域或者副中心，代表項目是天津的雙港項目。一是物業(yè)出租和出售的收益。這部分收益在聯(lián)東的收益當(dāng)中占比最大，大約三分之二以上。出租型的物業(yè)，對擬入駐企業(yè)來說資金壓力較小，進入門檻也較低。同時通過統(tǒng)一招商入駐，能夠保證招商企業(yè)的質(zhì)量。同時從經(jīng)營的層面，能夠持續(xù)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。出售型的物業(yè)，通過銷售能夠快速實現(xiàn)資金回籠，為聯(lián)東在全國的擴張?zhí)峁┖罄m(xù)的資金支撐。二是運營的收益。項目前期主要來自于物業(yè)服務(wù)費收益，后期則主要由企業(yè)服務(wù)收益、園區(qū)廣告收益、投資園區(qū)企業(yè)的收益等構(gòu)成。這部分收益大約占據(jù)聯(lián)東總收益的15%。三是利潤或者稅收分成。聯(lián)東在一些地方的園區(qū)會采取與政府合作，共享收益的形式。例如上海國際企業(yè)港-電子商務(wù)區(qū)項目，就是由聯(lián)東集團和上海金山區(qū)政府利用各自的優(yōu)勢，聯(lián)合開發(fā)和招商，收益分成。其中六成的收益歸金山區(qū)政府，四成的收益歸聯(lián)東集團。這部分收益大約占據(jù)聯(lián)東總收益的20%。 聯(lián)東產(chǎn)業(yè)拿地的選址要求：1、城市經(jīng)濟發(fā)達的城市，主要是全國一二線的重點城市。因為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)客群范圍較小，因此城市經(jīng)濟的發(fā)展水平直接決定了項目后期招商運營的客群基礎(chǔ)。2、城市要有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，特別是一些具有悠久的制造業(yè)或者產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史的城市，是重點選擇區(qū)域。3、地塊周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，在是新區(qū)或者開發(fā)區(qū)的布局上，需要地方政府的主導(dǎo)，并且有實實在的產(chǎn)業(yè)布局項目落地。按照上述選址標(biāo)準(zhǔn)，全國符合聯(lián)東入駐標(biāo)準(zhǔn)的城市，不超過50個。項目主要定位為京津冀發(fā)展走廊上，高新技術(shù)和產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地，因地制宜發(fā)展生物技術(shù)與醫(yī)藥，電子信息產(chǎn)業(yè)，光機電一體化，軟件制造與新材料等產(chǎn)業(yè)。模塊化分區(qū)打造產(chǎn)業(yè)鏈集群，主力戶型在1000-2000㎡，標(biāo)準(zhǔn)廠房占比58%，總部辦公及研發(fā)占比42%。充分利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策，有針對性篩選性地引入高附加值的產(chǎn)業(yè)，入駐園區(qū)的企業(yè)，多為具有完整的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、辦公功能的成規(guī)模的龍頭企業(yè)。
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