中旗產(chǎn)品研究中心整理
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40多年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻，歲月奔流。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為其中重要的一員，也隨之經(jīng)歷著誕生、崛起、爆發(fā)、整頓、探索推進(jìn)的艱辛進(jìn)程。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種將地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市三方面的發(fā)展相結(jié)合的商業(yè)模式，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，有著提升城市的產(chǎn)業(yè)價(jià)值和產(chǎn)業(yè)能力、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、聚集人口與資本、調(diào)整城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等方面具有獨(dú)特功能。
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產(chǎn)業(yè)園區(qū)示意圖
目前而言，縱觀各地產(chǎn)企業(yè)，盡管各家都推出“獨(dú)特”的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，但究其背后的資本運(yùn)作邏輯，提取其運(yùn)營精髓，可總結(jié)為四大模式。
一、以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)租售為主的地產(chǎn)開發(fā)模式
這類型的開發(fā)運(yùn)營模式，一般跟住宅、商業(yè)地產(chǎn)一樣，走拿地、建設(shè)、銷售或租賃的流程，周而復(fù)始地滾動(dòng)循環(huán)。
盈利方式
1.物業(yè)出售
即出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取利潤。物業(yè)租售比一般維持在2:8左右。
2. 物業(yè)出租
即通過地產(chǎn)開發(fā)商自持的方式，對(duì)物業(yè)進(jìn)行出租獲取租金收益。
3. 提供服務(wù)
即通過提供入駐企業(yè)所需的基礎(chǔ)配套服務(wù)和增值服務(wù)，進(jìn)行盈利。??????
代表企業(yè)：聯(lián)東U谷
作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的頭部企業(yè)之一，聯(lián)東集團(tuán)曾提口號(hào)：地產(chǎn)看萬科，產(chǎn)業(yè)看聯(lián)東。可見其在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的信心與地位。
從運(yùn)營模式看，聯(lián)東是一個(gè)典型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，主要開發(fā)產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體，再通過租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營和管理，最后獲得開發(fā)利潤。
聯(lián)東U谷實(shí)景圖
二、以PPP為主的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式
這類型的開發(fā)運(yùn)營模式主要是，通過尋求地方政府與企業(yè)之間能夠?qū)崿F(xiàn)雙贏的契合點(diǎn)，以產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)來幫助政府實(shí)現(xiàn)地域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)再獲取廉價(jià)土地，實(shí)現(xiàn)互幫互贏。
運(yùn)營模式圖例
盈利模式
1.土地一級(jí)開發(fā)盈利
包括土地出讓、產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營的稅收收入、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等非稅收入以及地方財(cái)政可以支付的專項(xiàng)收入等在內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)收入來源。
2.土地二級(jí)開發(fā)盈利
房地產(chǎn)開發(fā)銷售、招商引資、后期產(chǎn)業(yè)服務(wù)和園區(qū)管理等收入來源。
代表企業(yè)：華夏幸?；鶚I(yè)
一直以來，華夏幸?；鶚I(yè)都以打造“產(chǎn)業(yè)新城”為企業(yè)戰(zhàn)略定位，以“園區(qū) 地產(chǎn)”作為盈利模式。選址多定位于經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的城郊或縣域待發(fā)展新區(qū)，在園區(qū)還未起步前，就與當(dāng)?shù)卣炗喤潘缘膱@區(qū)整體委托開發(fā)協(xié)議，由華夏幸福對(duì)園區(qū)進(jìn)行前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、商品房開發(fā)、工業(yè)廠房開發(fā)、園區(qū)招商引資以及企業(yè)入院后的物業(yè)管理服務(wù)，政府則提供行政方面的服務(wù)和管理。
華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城PPP模式
三、以雙輪驅(qū)動(dòng)為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式
這類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式，由產(chǎn)業(yè)投資商向社會(huì)資本募集園區(qū)開發(fā)基金。該基金不僅會(huì)投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時(shí)還將投向具有市場(chǎng)前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)的同時(shí)還帶動(dòng)園區(qū)資產(chǎn)增值。
盈利模式
1.園區(qū)業(yè)務(wù)收益
即通過出讓園區(qū)土地、租售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取收益；
2. 投資企業(yè)收益
即前期利用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式孵化、培育成長型企業(yè)，待孵化企業(yè)被并購或上市后，通過分享企業(yè)成長的紅利來獲得資本增值，形成既當(dāng)“房東”又當(dāng)“股東”的盈利模式。
3. 基金管理收益
即管理發(fā)行的產(chǎn)業(yè)投資基金，收取基金管理費(fèi)的收益。
代表企業(yè)：張江高科
張江高科，可以說是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)實(shí)實(shí)在在做“園區(qū) 投資”的少數(shù)幾家企業(yè)之一吧。作為中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域“房東 股東”模式的旗幟標(biāo)桿，其開辟的“從賺土地的錢到賺產(chǎn)業(yè)的錢”之路，是市場(chǎng)投資型產(chǎn)業(yè)中可持續(xù)性發(fā)展的重要體現(xiàn)。
張江集團(tuán)的資源整合和專業(yè)服務(wù)
在運(yùn)營模式上，張江高科提出以科技投行作為戰(zhàn)略發(fā)展方向，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營運(yùn)商、面向未來高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商的“新三商”戰(zhàn)略，重點(diǎn)聚焦于把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的有形資源轉(zhuǎn)化成產(chǎn)業(yè)投資的無形資源，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)投資有機(jī)融合、創(chuàng)新協(xié)同，形成獨(dú)特的商業(yè)模式。意即張江高科的利潤點(diǎn)不在租售環(huán)節(jié)，而在資本市場(chǎng)。
四、提供產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)平臺(tái)，服務(wù)全生命周期的運(yùn)營模式
這種類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式，針對(duì)入園企業(yè)搭建綜合服務(wù)平臺(tái)，為企業(yè)提供全方位服務(wù)體系，服務(wù)企業(yè)從苗圃、孵化、加速到成長的全生命周期。
盈利模式：
1. 產(chǎn)業(yè)銷售盈利
住宅產(chǎn)品、部分的商業(yè)產(chǎn)品直接銷售，總部樓、產(chǎn)研大廈等產(chǎn)品部分直接銷售。
2. 物業(yè)租賃收益
持有部分物業(yè)經(jīng)營，賺取租金，并在未來物業(yè)升值之后取得收益。
3. 持有物業(yè)資本化收益
針對(duì)園區(qū)企業(yè)，以物業(yè)租金和現(xiàn)金的形式，聯(lián)合政府和其他基金，進(jìn)行股權(quán)投資。即，股權(quán)收益。
代表企業(yè)：天安數(shù)碼
從1990年開始，在深圳開發(fā)首個(gè)天安數(shù)碼城，由于其優(yōu)異的地理位置，促使天安數(shù)碼城極速發(fā)展，成了深圳甚至全國產(chǎn)城綜合體的祖師爺。
多年以來，天安數(shù)碼已形成以創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈的開發(fā)及運(yùn)營為核心，以智慧空間和金控平臺(tái)為兩翼的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，專注于為企業(yè)全生命周期孵化及培育，打造集科研、辦公、商務(wù)、交流、生活等綜合業(yè)態(tài)于一體的企業(yè)生態(tài)環(huán)境。
天安數(shù)碼城的業(yè)務(wù)布局
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式都不盡相同的資本運(yùn)作邏輯和盈利方式，各個(gè)模式之間沒有優(yōu)劣之分，只有適合不適合。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，需要根據(jù)自己的資源、能力狀況，選擇適合的運(yùn)營模式。
當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)仍在探索發(fā)展階段，未來將會(huì)迎著挑戰(zhàn)，闊步向前，邁向更為成熟的發(fā)展之路。
中旗產(chǎn)品研究中心整理
文章轉(zhuǎn)載：joey799833395（標(biāo)明文章來源）
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