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萬科2-3月份認購預(yù)計同比降低510億元，萬科在湖北進入的3個城市（武漢、宜昌和鄂州）1月23日之后基本無銷售。

再加上疫情影響交付，以第一季度為例，萬科開工比往年晚了40天，導(dǎo)致對1萬戶客戶有交付延緩的可能性，全年影響大約涉及3.9萬戶。

這一點，祝九勝解釋說，“萬科不單純拼規(guī)模，更強調(diào)有質(zhì)量的增長，更注重現(xiàn)金流改善?！?/section>

 

現(xiàn)金流、現(xiàn)金流，還是現(xiàn)金流。

 

老江湖萬科的“唯現(xiàn)金流論”說明，疫情催化下，手中有糧，才能真正做到心中不慌。

 

2

降不降價，買房人說了算

 

既然現(xiàn)金流這么重要，萬科會不會以價換量確保銷售？

 

這是一個很關(guān)鍵的問題，如果連手中有糧的萬科都釋放降價信號，表明行業(yè)是真冷。

 

問到關(guān)鍵處，祝九勝玩起了文字游戲。他說，價格是消費者決定的，萬科沒有定價權(quán)。

 

“集團不會對一線價格管理提原則性指引，每個項目的具體情況都是一線公司根據(jù)客戶需求和訪談進行價格管理。”

 

九哥的話，一些媒體解讀為“萬科拒絕降價”，內(nèi)幕君趕腳吧，老江湖暗藏玄機。

 

就跟頂層說房住不炒，同時提倡因城施策，是一個邏輯。

 

雖說萬科將大把現(xiàn)金拽在手，融資成本也低，有更充足的時間和底氣根據(jù)市場反應(yīng)來調(diào)整價格策略，但銷售壓力大的區(qū)域和城市，難免要直面用價格撬動預(yù)期的問題。

 

目前萬科的市占份額約為4%，2019年新獲取項目147個，權(quán)益規(guī)劃建筑面積2478.4萬平方米，其中有79.9%位于一二線城市。

 

第一季度走到尾巴尖。一年失去了四分之一的時間，剩下的9個月要搶一年的指標。沒有非常手段怎么搞？

 

除非黑天鵝變成白天鵝。

 

3

當好農(nóng)民種好地

 

春江水暖鴨先知。

 

現(xiàn)在，嗅覺最靈敏的那只鴨表示：水會不會暖我也不知道。

 

最近全球降息，央行降準，一些舉措讓人奮得不要不要的，以為“春天的腳步近了”。

 

對此，萬科坦言：我們不敢抱有太高預(yù)期。

 

祝九勝說，從國內(nèi)情況看，央行降準、LPR改革都是針對實體經(jīng)濟，對地產(chǎn)行業(yè)，他相信金融政策會保持一致性、穩(wěn)定性。換句話說，整體的直接調(diào)控不會松。

 

作為行業(yè)龍頭，萬科對行業(yè)未來趨勢的預(yù)判是什么？針對這個萬眾關(guān)心的話題，郁亮展示出了不亞于許家印的覺悟，他搬出萬科內(nèi)部一句老話：

 

當好農(nóng)民種好地。

 

意思是，農(nóng)民的本分就是種地，不要預(yù)測天氣，也不會因為“預(yù)測”天氣好或者不好來決定種不種地。

 

“無論行業(yè)政策產(chǎn)生什么樣的變化，我們都希望房地產(chǎn)長效機制能夠落實到位，能更好的解決老百姓的居住問題?！?/section>

 

種好地的前提是有地，手握重金的“農(nóng)民”，2020年打算怎么買地？

 

萬科董事張旭稱，謹慎投資，量入為出，持續(xù)關(guān)注人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)聚集、配套設(shè)施不斷完善的地區(qū)和城市。其中特別提到，軌道交通、地鐵上蓋物業(yè)。

 

萬科管理層字里行間透出的都是“謹慎”二字。

4

步入白銀時代深水區(qū)

業(yè)績會上，郁亮重提白銀時代。

 

按照他的說法，目前的地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入白銀時代深水區(qū)，呈現(xiàn)出“從增量到存量、從平衡到極化、從簡單到復(fù)雜、從單一到全面”四個明顯特征。

 

意味著單純靠地產(chǎn)開發(fā)，一枝獨秀難覓春天。

 

因此，去年萬科明確將重點業(yè)務(wù)劃分為5大BG（事業(yè)集團）和6大BU（事業(yè)單元），其中南方、上海、北方、中西部四大房地產(chǎn)區(qū)域集團以及物業(yè)服務(wù)公司被列為BG，商業(yè)地產(chǎn)、物流、長租公寓、冰雪、海外業(yè)務(wù)、教育被劃分為BU。

 

與此同時，大家會發(fā)現(xiàn)，萬科正在進行一輪又一輪人事大變革。

去年各大城市總換防，孫嘉取代張紀文；今年一開始，80后韓慧文接替王文金，一年內(nèi)財務(wù)一把手兩次換防，內(nèi)部“活血”動作不斷。

 

種種跡象表明，“活下去”不是口號，老江湖真的只是焦慮了。

 

不是賣慘。