已過(guò)而立之年的萬(wàn)科走到了十字路口，黃金時(shí)代已去，白銀時(shí)代到來(lái)，“到處逍遙”的王石能否給萬(wàn)科披上“銀裝素裹”呢？
3月31日，萬(wàn)科發(fā)布了2014年業(yè)績(jī)報(bào)告，營(yíng)業(yè)收入約1463.88億元，同比增長(zhǎng)8.1%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約157.46億元，同比增長(zhǎng)4.15%。
地產(chǎn)與金融類(lèi)公眾號(hào)《地產(chǎn)金融視界》第一時(shí)間梳理發(fā)現(xiàn)，2014年?duì)I收和盈利的增長(zhǎng)幅度，是萬(wàn)科自2008年以來(lái)首次降至個(gè)位數(shù)。
萬(wàn)科2014年?duì)I業(yè)收入中98.6%來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為20.76%，相較于2013年減少1.55個(gè)百分點(diǎn)；結(jié)算凈利率為11.41%，較去年下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，萬(wàn)科方面表示，近年來(lái)，受市場(chǎng)調(diào)整、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)及地價(jià)占比日益提升的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率普遍有所下降。萬(wàn)科總裁郁亮則表示，毛利率對(duì)公司并不重要，更重要的是提升股東回報(bào)率。
同時(shí)，《地產(chǎn)金融視界》注意到，2013年和2014年，萬(wàn)科的存貨余額分別約為3311.33億和3177.26億元，連續(xù)兩年超過(guò)3000億元。
不追求規(guī)模增長(zhǎng)？
郁亮表示，公司已徹底放棄追求規(guī)模增長(zhǎng)，并強(qiáng)調(diào)從來(lái)沒(méi)有訂立每年銷(xiāo)售目標(biāo)，未來(lái)會(huì)專(zhuān)注於業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，加快業(yè)務(wù)創(chuàng)新。但實(shí)際情況卻與郁亮所言“南轅北轍”。
《地產(chǎn)金融視界》梳理一下，2008年到2014年，萬(wàn)科的合同銷(xiāo)售面積分別為557萬(wàn)平方米、663.6萬(wàn)平方米、897.7萬(wàn)平方米、1075.3萬(wàn)平方米、1295.6萬(wàn)平方米、1489.9萬(wàn)平方米和1806.4萬(wàn)平方米；除了2008年下跌9.2%，其余年份分別增長(zhǎng)19.1%、35.3%、19.8%、20.5%、15%和21.2%。
2008年到2014年，萬(wàn)科的合同銷(xiāo)售額分別為478.7億、634.2億、1081.6億、1215.4億、1412.3億、1709.4億和2151.3億元，除了2008年下滑8.6%，其余年份分別增長(zhǎng)32.5%、70.5%、12.4%、16.2%、21%和25.99%。
與其他部分龍頭地產(chǎn)企業(yè)相比，萬(wàn)科能連續(xù)6年在合同銷(xiāo)售面積和合同銷(xiāo)售額上保持增長(zhǎng)，確實(shí)不易；但過(guò)去那種達(dá)30%以上甚至超過(guò)70%的增長(zhǎng)已經(jīng)不見(jiàn)了。
合同銷(xiāo)售額與營(yíng)業(yè)收入是有區(qū)別的，房地產(chǎn)金融資深人黃立沖告訴《地產(chǎn)金融視界》，只有滿(mǎn)足一定條件時(shí)，比如交房或拿到房產(chǎn)證，合同銷(xiāo)售額才能結(jié)算確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入，兩者之間存在一定的時(shí)間差。
2008年到2014年，萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入分別約為409.92億、488.81億、507.14億、717.83億、1031.16億、1354.19億和1463.88億元；分別同比增長(zhǎng)15.38%、19.25%、3.75%、41.54%、43.65%、31.33%和8.1%。
2008年到2014年，萬(wàn)科的歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)分別約為40.33億、53.3億、72.83億、96.25億、125.51億、151.19億和157.46億元；除了2008年同比下跌16.74%，其余年份分別同比增長(zhǎng)32.15%、36.65%、32.15%、30.4%、20.46%和4.15%。
從上述數(shù)據(jù)可以非常直觀地發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科的營(yíng)收和盈利增長(zhǎng)速度已經(jīng)告別高速增長(zhǎng)，2014年降至個(gè)位數(shù)。
對(duì)此，萬(wàn)科方面的表述是，房地產(chǎn)行業(yè)正由黃金時(shí)代轉(zhuǎn)入白銀時(shí)代，在白銀時(shí)代，房?jī)r(jià)單邊高速上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)整體規(guī)模高速膨脹的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。
3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)昨天聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。同時(shí)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布稱(chēng)二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年降至2年。
但郁亮在萬(wàn)科公布業(yè)績(jī)后召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于白銀時(shí)代，不會(huì)因?yàn)檎叩某雠_(tái)就會(huì)重返黃金時(shí)代。
存貨高達(dá)3177億元
雖然萬(wàn)科的合同銷(xiāo)售額在持續(xù)攀升，但其庫(kù)存也是處于高位，《地產(chǎn)金融視界》梳理發(fā)現(xiàn)，2008年底到2014年底，存貨余額分別約為858.99億、900.85億、1333.34億、2083.36億、2551.64億、3311.33億和3177.26億元。
雖然2014年存貨余額同比有所下滑，但仍處于高位運(yùn)行狀態(tài)。無(wú)獨(dú)有偶，截止2014年12月31日，保利地產(chǎn)存貨也高達(dá)2672億元，且相較于2013年底約2399億元，增長(zhǎng)11%；同期，金地集團(tuán)存貨余額為772.36億元，相較于2013年766.38億元，略微增長(zhǎng)。
高額庫(kù)存是有風(fēng)險(xiǎn)的。2014年，萬(wàn)科根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)溫州龍灣花園、煙臺(tái)海云臺(tái)、唐山紅郡、撫順金域藍(lán)灣、烏魯木齊南山郡、烏魯木齊金域緹香等6個(gè)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備7.64億元。
萬(wàn)科在財(cái)務(wù)上是比較審慎的，想想連萬(wàn)科這樣的巨頭都對(duì)一些項(xiàng)目進(jìn)行7.64億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，其它房企情況會(huì)更好嘛？就像一位業(yè)內(nèi)權(quán)威人士向《地產(chǎn)金融視界》所言，不少房企為了財(cái)報(bào)好看，沒(méi)有計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備罷了，要真是較起真來(lái)，可能金額會(huì)更大。
另外，高額存貨會(huì)擠占企業(yè)的現(xiàn)金流，倒逼其加大向銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資。《地產(chǎn)金融視界》梳理發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科的一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、短期借款、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券、應(yīng)付票據(jù)，2008年到2014年分別為328.08億、319.55億、473.96億、504.24億、765.7億、914.9億和902.73億元。
同期，萬(wàn)科的現(xiàn)金余額分別為199.78億、230.02億、378.17億、342.4億、522.92億、443.65億和627.2億元，始終低于上述五個(gè)負(fù)債科目總額。
諸多業(yè)內(nèi)大佬表示，上市房企2015年仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，且要做好打一場(chǎng)持久的去庫(kù)存戰(zhàn)的準(zhǔn)備，保證現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)性；因?yàn)?，一旦?kù)存長(zhǎng)期消化不掉，在資金安排上不夠靈活，企業(yè)現(xiàn)金流就可能遭遇危機(jī)。
郁亮坦言，2014年中國(guó)土地價(jià)格上漲過(guò)快，達(dá)到不健康水平；公司關(guān)注二手土地以充實(shí)土地儲(chǔ)備；有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商打算退出該行業(yè)。
細(xì)細(xì)咀嚼郁亮的最后一句話，一些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能會(huì)退出，說(shuō)白了，就是玩不轉(zhuǎn)了，蓋的房子賣(mài)不出，但巨額負(fù)債每個(gè)月都要支付利息，耗也耗死了。2015年地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)有并購(gòu)重組潮。
所以面對(duì)巨額的庫(kù)存壓力，仍然堅(jiān)守的房企特別是在三四線城市項(xiàng)目較多的企業(yè)，2015年可能會(huì)以?xún)r(jià)走量，當(dāng)然如果屆時(shí)M2即廣義貨幣大幅增長(zhǎng)的話，那房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)回調(diào)，但本屆政府可能不會(huì)重走2008年通過(guò)人民幣泛濫推動(dòng)房?jī)r(jià)“虛假繁榮”的老路。
《地產(chǎn)金融視界》梳理10余家上市房企財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2015年都將側(cè)重開(kāi)發(fā)一二線城市，這可能會(huì)加劇競(jìng)爭(zhēng)，不僅導(dǎo)致供應(yīng)增加，而且可能使價(jià)格面臨微微下滑的可能。
2014年，不少眼光比較超前的上市房企就加速在一二線城市進(jìn)行土地儲(chǔ)備布局。對(duì)此，萬(wàn)科方面坦言，由于企業(yè)普遍幾大了在核心城市的布局，競(jìng)拍依然激烈，低價(jià)不斷創(chuàng)出新高。
北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽(yáng)、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無(wú)錫、蘇州等14個(gè)城市，2014年第四季度的平均土地出讓底價(jià)同比增長(zhǎng)71.9%。這種情況可能會(huì)在2015年延續(xù)。
（原標(biāo)題為：【獨(dú)家】萬(wàn)科存貨連續(xù)兩年超3000億，王石”逍遙“還能幾時(shí)？）
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