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尹律師：
我近期準備通過中介在上海買房。對我這樣的工薪階層來說，買房可謂是一件“人生大事”，多少有些顧慮。請問在購房過程中，我需要注意哪些關鍵問題？
上海讀者 吳先生
吳先生：
您好!對普通百姓來說，買房確實是一件“人生大事”。很多購房者往往要掏空積蓄才能付得起一套房子的首付。然而，在現(xiàn)實中，除了高額的購房款，購買房屋常常還面臨其他風險。在這里有幾個問題需要特別注意一下。
■ 在合同上簽字視為認同全部條款
購買房屋是家庭的重大行為。綜合考慮時間成本、辦理手續(xù)等因素，大部分購房人會通過中介機構購買房屋。在實踐當中，中介機構提供的購房合同大都是有固定格式的文本，其中關于貸款未全部審批成功這一情況，如何處理都有不同選項可以勾選，這一點需要特別注意，在勾選時要給自己預留空間，以備萬一貸款未能按時發(fā)放，可以及時尋求補救。
除此之外，購房合同中還有對買房人逾期付款的違約金標準、逾期付款的約定解除權、解除合同后的違約標準等制式規(guī)定，這些均屬于格式文本中的格式條款。
對于上述條款，只要購房人在合同上簽字，就視為其同意或認可所有條款的內容，賣方依據(jù)合同約定要求解除合同、要求按照合同約定標準支付賠償金、違約金無可厚非。
■ 格式條款中的違約責任要特別留意
《民法典》第四百七十條規(guī)定了一份合同的主要條款有8種，違約責任就是其中之一。很多中介提供的房屋買賣合同，會將逾期付款的違約金標準及違約導致違約解除合同的違約金標準以格式條款的形式進行約定。曾經(jīng)有這樣一起糾紛案，買賣雙方簽訂的購房合同中，逾期付款的違約金標準(總房款的日萬分之五)及違約導致違約解除合同的違約金標準(總房款的20%)，就是中介機構提供的格式合同的格式條款。
這里要明確一下，格式條款并不是不可修改。在實際購房時，買賣雙方可以就合同主要條款等內容進行協(xié)商，在補充協(xié)議中具體約定，該約定視為補充約定，可以變更格式合同中的格式條款。
所以，購房時買賣雙方認為格式合同中的條款不合理，只要經(jīng)過協(xié)商一致，是可以通過補充協(xié)議進行調整和變更的。
實踐中，逾期付款約定違約金的，一般以逾期付款金額作為基數(shù)計算違約金，而非按照合同總價款。購房人如果認為標準和計算基數(shù)過高一定要提出異議。
■ 如何在房屋買賣中保護最大利益
在以往的購房糾紛案中，凡是在合同簽訂、履行和爭議解決時有律師全程參與的，就對保護自己的權益非常有利。如果每一個重要步驟都有專業(yè)律師的指導和支持，比如賣方在購房人未按期足額付款時及時取證、在合同約定的解除權成立時及時發(fā)出解除合同的書面通知等，就可以確保證據(jù)鏈條明確具體且完整無瑕疵。
所謂“外行看熱鬧、內行看門道”，對咱們普通老百姓而言，出售及購買房屋動輒幾百萬元，不只是家庭的重大財產(chǎn)處分行為，更是重大法律行為。
如何做盡職調查、如何簽署合同、履行合同，如何無瑕疵履行合同義務、在權利受到侵害時及時取證并合法維權非常關鍵，需要專業(yè)人士幫忙審核把關，抱不得任何僥幸心理。
(北京雷杰展達律師事務所高級合伙人、律師尹紅志)
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