后面會(huì)自動(dòng)聯(lián)想出一系列問題：開發(fā)商逾期交房違約金賠償標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)商逾期交房違約金抵扣物業(yè)費(fèi)、開放商逾期交房違約金太低怎么辦，可謂五花八門，只有你想不到的。這可能說明了兩個(gè)問題：
一是開發(fā)商逾期交房是個(gè)熱門話題，大家都比較關(guān)心。
二是頭條搜索做得不錯(cuò)，越來越多人在頭條上搜答案。
但單純的知識(shí)性回答太枯燥，最近有一個(gè)比較有意思的案例，就是關(guān)于逾期交房違約金過低的，剛于3月24日宣判。有意思的點(diǎn)在于，面對(duì)同一份購(gòu)房合同，一、二審法院卻給出了截然不同的判決。今天就跟大家一起分享下這個(gè)案例。
事情發(fā)生在陜西省咸陽(yáng)市淳化縣。
淳化縣位于西安西北，距離西安市中心大概70公里，要說淳化這個(gè)縣名還有點(diǎn)來歷，北宋淳化四年(公元993年)設(shè)置淳化縣，所以這二字來源于宋太宗趙光義“淳化”年號(hào)。歷史上還有另外一個(gè)淳化縣，位于浙江杭州，就是千島湖所在的縣，不過后來改為淳安縣了。
以上是淳化的一點(diǎn)基本情況。
2015年10月12日，年輕的高先生和開發(fā)商自愿簽訂了《商品房買賣合同》，開發(fā)商將其開發(fā)的位于淳化縣大店新區(qū)某小區(qū)一套商品房出賣給高先生，建筑面積為90.71平方米，單價(jià)為每平方米2697.16元，總價(jià)款244659元。
合同約定：開發(fā)商應(yīng)于2016年4月30日前向買受人交付房屋，并達(dá)到商品房使用條件，逾期交房超過30日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之0.1的違約金，并于商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向買受人支付違約金。
合同簽訂后，高先生通過按揭貸款方式，向開發(fā)商支付了房款244659元。
遺憾的是，在合同約定的交房期限為2016年4月30日，開發(fā)商并未交房，直到5年后的2021年3月2日，開發(fā)商才向高先生交房，此時(shí)據(jù)約定日子已經(jīng)過去了1766天。
類似情況其實(shí)很常見，就是俗稱的延期交房，延期交房包括兩種情況：
爛尾樓
1、正常延期交付。這種主要是由于施工遲延或者相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套設(shè)施遲延等導(dǎo)致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時(shí)間，購(gòu)房者給開發(fā)商一定的寬限期，經(jīng)過一段時(shí)間等待就可以收房的情況。
2、非正常延期交付。這種一般是因?yàn)殚_發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、相關(guān)手續(xù)違法且無(wú)法辦理等，導(dǎo)致開發(fā)商不能或者短時(shí)間內(nèi)不能交付房屋的情形。有的就像本案中這種延期4-5年交付，有的就爛尾了，永遠(yuǎn)無(wú)法交付。
1、房屋未完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的。
2、開發(fā)商在交付房屋時(shí)未依照合同約定向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件的。
3、開發(fā)商通知購(gòu)房人接收房屋，購(gòu)房人有證據(jù)證明房屋有明顯質(zhì)量問題，影響到正常使用的，可以拒絕接收并要求開發(fā)商維修。
以上三種情況，購(gòu)房人可以拒絕收房，并要求開發(fā)商提供相關(guān)竣工驗(yàn)收備案登記等材料后才接收，因此而導(dǎo)致的延期，開發(fā)商要支付違約金。
好了言歸正傳。
高先生2015年買房，本來打算2016年住新房的，結(jié)果苦苦等了5年。
5年的等待打亂了自己結(jié)婚生子的計(jì)劃，5年租房花了近10萬(wàn)塊，裝修人工費(fèi)、材料費(fèi)都漲了不少，這損失可真的不小。于是高先生和開發(fā)商談賠償，要求按照合同約定支付違約金。
開發(fā)商很爽快，同意按照合同約定支付違約金。高先生拿出2015年簽訂的《商品房買賣合同》一看，只見合同中清晰的寫著：“逾期超過30日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之0.1的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向買受人支付違約金?！?/span>
按照該條款約定，延期交付一日的違約金是已付款的萬(wàn)分之0.1，高先生付了24.5萬(wàn)房款，萬(wàn)分之0.1就是2.45元，延期1763天，違約金總額4320.6元。
示意，非本案購(gòu)房合同
看著合同上的白紙黑字，高先生欲哭無(wú)淚，自己等了5年，違約金竟然只有4000多塊錢，這開發(fā)商的違約成本也太低了。
高先生覺得自己被騙了，因?yàn)樗浀煤芮宄?，?dāng)初售樓小姐告訴過自己，延期交房的違約金是購(gòu)房款的萬(wàn)分之1每日，而不是合同中的萬(wàn)分之0.1每日，但在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，高先生并未一條一條看其中的每一條條款。
高先生深感4000塊的賠償，對(duì)自己5年的等待來說太不公平，于是一紙?jiān)V狀將開發(fā)商告上了法庭，要求按照售樓小姐當(dāng)時(shí)的口頭承諾，即每日萬(wàn)分之1的標(biāo)準(zhǔn)賠付違約金，總賠付金額43206.8元。
一審法院認(rèn)為，本案有2個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一是開發(fā)商是否存在逾期交房的違約情形；二是逾期交房的違約金標(biāo)準(zhǔn)。高先生和開發(fā)商就房屋買賣簽訂《商品房買賣合同》，合同主體適格、內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合同依法成立，受法律保護(hù)。
現(xiàn)開發(fā)商未能按合同約定向高先生交付房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任、支付違約金。違約金標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該按照合同約定的每日萬(wàn)分之0.1，即開發(fā)商應(yīng)賠付高先生4326.7元。
也就是說，一審法院事實(shí)上駁回了高先生的訴求，即一切按合同辦事。高先生不服，上訴到了咸陽(yáng)市中級(jí)人民法院。
二審中，高先生提出了3點(diǎn)上訴理由：
1、在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，開發(fā)商的售樓人員向自己口頭承諾違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)按已付款的日萬(wàn)分之一計(jì)算，售樓人員作為開發(fā)商的員工，其承諾應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)商的邀約。
2、購(gòu)房合同是開發(fā)商提供的，自己對(duì)開發(fā)商將違約金變更為“萬(wàn)分之0.1”并不知情，開發(fā)商提供的合同為印刷體，不具有可修改性，且未與自己協(xié)商，應(yīng)認(rèn)定為格式條款。
3、開發(fā)商在簽訂合同時(shí)，未就該違約金事項(xiàng)提請(qǐng)自己注意，事實(shí)上該條款已經(jīng)對(duì)自己產(chǎn)生了不利后果，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提醒自己而未提醒，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效條款。
高先生的訴求是有法律依據(jù)的，無(wú)論是之前實(shí)施的《合同法》還是2021年起生效的《民法典》，對(duì)于合同中的格式條款都有嚴(yán)格限制：
《民法典》第四百九十六條規(guī)定：格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。
采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。
提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。
《民法典》第四百九十七條規(guī)定：有下列情形之一的，該格式條款無(wú)效：提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利；提供格式條款一方排除對(duì)方的主要權(quán)利。
對(duì)高先生的上訴理由，開發(fā)商提出，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)陷入困難，所以違約金寫了萬(wàn)分之0.1，希望二審法院能維持原判。
二審法院審理認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)為：涉案商品房買賣合同約定的逾期交房違約金條款即“出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.1的違約金”是否適當(dāng)。
法院認(rèn)為，該商品房買賣合同系制式合同，顯然系開發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方進(jìn)行協(xié)商。
按照《民法典》第496條相關(guān)規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，并按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。
本案中，合同中約定“出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.1的違約金”，明顯減輕了被開發(fā)商的違約責(zé)任，但開發(fā)商未能證明其向高先生履行提示或者說明義務(wù)，致使高先生沒有注意與其有重大利害關(guān)系的該條款，所以高先生可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。
本案中，開發(fā)商逾期交房，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，高先生請(qǐng)求按已付房?jī)r(jià)款每日萬(wàn)分之1計(jì)算違約金，該違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不高于給高先生造成的損失，且開發(fā)商售樓人員確實(shí)承諾過，公平合理，應(yīng)予支持。
2022年3月24日，陜西省咸陽(yáng)市中級(jí)人民法院終審宣判：一審判決有誤，予以撤銷；判決開發(fā)商支付高先生違約金43206.8元。
本案終審判決書
類似糾紛比較常見，而開發(fā)商作為強(qiáng)勢(shì)的一方，無(wú)論是在收樓環(huán)節(jié)還是延期交樓的賠償環(huán)節(jié)，購(gòu)房者都處于弱勢(shì)地位，面對(duì)開發(fā)商的強(qiáng)大律師團(tuán)，購(gòu)房者往往無(wú)力和其博弈。即便鼓足勇氣和開發(fā)商打官司，就算法院支持購(gòu)房者按合同約定索要逾期交房違約金，但是在違約金額的確定上往往苦于“合同約定”，甚至出現(xiàn)過萬(wàn)分之0.01這樣的購(gòu)房合同，以本案為例，如果是萬(wàn)分之0.01，延期5年也只需要400多塊錢的違約金。
這種情況下，開發(fā)商收了購(gòu)房款后，對(duì)于延期交房沒有任何壓力。
不過，情況已經(jīng)逐步好轉(zhuǎn)，2020年6月份，江西省高院在全國(guó)首個(gè)出臺(tái)了《開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件審判指引》，指引中明確：開發(fā)商逾期交房、逾期辦證違約金約定低于日0.5?（年1.8%），視為無(wú)效格式條款，按銀行逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
根據(jù)該指引，合同約定違約金低于萬(wàn)分之0.5或高于萬(wàn)分之1.5的，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的，可結(jié)合合同履行情況、違約方的過錯(cuò)程度、違約時(shí)間的長(zhǎng)短、合同的預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否對(duì)等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情調(diào)整到日萬(wàn)分之0.5至萬(wàn)分之1.5的范圍內(nèi)。
參考資料：陜西省咸陽(yáng)市中級(jí)人民法院判決書、江西省高院《開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件審判指引》。
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