近日，房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司在回復(fù)深圳證券交易所中小板公司管理部對(duì)其2017年年報(bào)的問(wèn)詢時(shí)表示，公司預(yù)計(jì)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目盈利時(shí)間為第五年。此外，其在回復(fù)函中透露，受?chē)?guó)家金融政策的影響，開(kāi)發(fā)商的付款周期延長(zhǎng)。
公告稱，近日深交所向其詢問(wèn)了公司長(zhǎng)租公寓的業(yè)務(wù)情況，毛利率為負(fù)的原因，盈利時(shí)間，出租率、租金水平、成本水平等運(yùn)營(yíng)情況。
據(jù)此前披露的年報(bào)顯示，2017年，世聯(lián)行資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.49億元，營(yíng)業(yè)成本為10.3億元，毛利率為-21.64%。截至5月17日，世聯(lián)行報(bào)收8.36元，漲幅1.83%。
開(kāi)發(fā)商的付款周期延長(zhǎng)
世聯(lián)行稱，旗下紅璞公寓以集中式公寓為主要體現(xiàn)，2017年累計(jì)全國(guó)收房簽約間數(shù)突破10萬(wàn)間，完成裝修并投入運(yùn)營(yíng)房間數(shù)約3.5萬(wàn)間，平均出租率達(dá)到81%。
公告稱，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目目前出房簽約租期為一年；出租率基本穩(wěn)定在80%-85%；租金水平因城市不同差異較大，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目現(xiàn)在主要布局在核心二線城市，租金水平低于一線城市，現(xiàn)階段平均租金1500-1600元/月。長(zhǎng)租公寓的成本主要為人力成本、租金成本、裝修成本、營(yíng)銷成本、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、電視費(fèi)及其他運(yùn)營(yíng)成本，約占收入的85%。
世聯(lián)行表示，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的發(fā)展符合預(yù)期，預(yù)計(jì)盈利時(shí)間為第五年。該公司基于未來(lái)五到十年核心二線城市租金水平上漲的判斷，計(jì)劃用規(guī)模效應(yīng)來(lái)疊加增值服務(wù)，預(yù)計(jì)租金水平可以覆蓋攤銷成本。同時(shí)世聯(lián)行將逐步開(kāi)展半托管、輕托管的模式，減少租金成本對(duì)公司的影響。
關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率提高和應(yīng)收賬款大幅增加的原因，世聯(lián)行解釋，該公司的營(yíng)業(yè)收入中第四季度占比最高，2015年、2016年和2017年第四季度收入占全年收入比例分別為35.35%、33.12%、36.74%，2017年第四季度收入同比增長(zhǎng)45.27%,其應(yīng)收賬款相應(yīng)增加6.89億元所致。此外，受?chē)?guó)家金融政策的影響，開(kāi)發(fā)商的付款周期延長(zhǎng)，導(dǎo)致公司應(yīng)收賬款的回款期變長(zhǎng)，應(yīng)收賬款相應(yīng)增加。不過(guò)，應(yīng)收賬款賬齡大多在1年以內(nèi)，回款情況良好。
去年，世聯(lián)行應(yīng)收賬款余額為18.4億元，較期初增加92.40%。2015年、2016年、2017年，世聯(lián)行期末資產(chǎn)負(fù)債率分別為50.74%、45.17%、61.94%。
世聯(lián)行表示，資產(chǎn)負(fù)債率提高是由于公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大導(dǎo)致的。2017年，世聯(lián)行通過(guò)銀行借款分別用于世聯(lián)小貸增資10億元，投資長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)11.8億元；金融業(yè)務(wù)通過(guò)資產(chǎn)證券化方式融資，截至2017年期末累計(jì)余額為14.28億元。
“實(shí)物生產(chǎn)趨于飽和，但軟性服務(wù)還有很大空間”
此外，深交所還重點(diǎn)詢問(wèn)了世聯(lián)行去年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)、季度間差異較大并與凈利潤(rùn)變化嚴(yán)重背離的原因。
2017年，世聯(lián)行實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入82.1億元，同比增加30.97%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約10億元，同比增加34.35%。另一方面，世聯(lián)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-30.26億元，其中第一至第四季度分別為-2.39億元，-16.99億元、-8.09億元、-2.78億元。
世聯(lián)行回復(fù)，其現(xiàn)金流量?jī)纛~受到公司金融服務(wù)業(yè)務(wù)的貸款放款及本金回收現(xiàn)金流的影響。
2017年全年世聯(lián)行放貸額114.9億元，收回貸款本金78.5億元，這使得現(xiàn)金凈流出36.4億元；同時(shí)，2017年度公司支付項(xiàng)目保證金和租賃押金減去收取的租賃等各項(xiàng)押金，為6.49億元，兩項(xiàng)合計(jì)共影響了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金凈流出42.9億元，不考慮這兩項(xiàng)的話，現(xiàn)金流量?jī)纛~為12.68億元，與凈利潤(rùn)相當(dāng)。
世聯(lián)行稱，2017年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)30.97%、凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)34.35%，與過(guò)去5年相比保持了平穩(wěn)的增長(zhǎng)水平。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)方興未艾，實(shí)物生產(chǎn)趨于飽和，但是軟性服務(wù)還有很大的空間?；诙嗄陙?lái)在交易服務(wù)業(yè)務(wù)方面創(chuàng)造的場(chǎng)景、客戶資源，公司金融及公寓業(yè)務(wù)相對(duì)于創(chuàng)業(yè)型公司，獲客速度更快，發(fā)展相對(duì)迅速。其中，交易服務(wù)(代理銷售業(yè)務(wù)和互聯(lián)網(wǎng) 業(yè)務(wù))實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)23.57%，金融服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)62.26%，公寓管理業(yè)務(wù)同比增長(zhǎng)387.64%。
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