（原標(biāo)題：龍湖地產(chǎn)擴張長租公寓 三年內(nèi)不考慮盈利）
來源：證券日報 作者：王麗新
“到2020年，長租公寓租金收入將達(dá)到20億元?！饼埡瘓F副總裁兼冠寓公司CEO韓石向《證券日報》記者透露，長租公寓冠寓是繼住宅、商業(yè)、物業(yè)后，龍湖的第四大主航道業(yè)務(wù)，而龍湖是將長租公寓定位于主航道業(yè)務(wù)的首家房地產(chǎn)公司。
韓石表示，目前冠寓計劃布局16個一、二線城市，截至2017年底，將開業(yè)逾1.5萬間，未來將達(dá)到5萬間，進(jìn)入行業(yè)前三名。而關(guān)于長租公寓回報率低和盈利難的問題，韓石稱，相對周邊租賃市場，龍湖布局的長租公寓一般有15%的溢價，但“三年內(nèi)不考慮盈利問題”。
輕重并舉式擴張
4年前，北京首次購房者平均年齡為30歲。時至今日，北京首次購房者平均年齡為34歲。一線城市已經(jīng)出現(xiàn)“有房者可置業(yè)，無房者難置業(yè)”的現(xiàn)象，加之房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量房時代，租賃市場成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭相搶食的萬億元蛋糕。
華菁證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師周雅婷向《證券日報》記者表示，在住房自有率和租金占比變化的共同作用下，預(yù)計2027年我國租賃市場將達(dá)到5萬億元。
目前，除了鏈家、我愛我家等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)先行布局這一市場外，萬科、龍湖等開發(fā)商開始介入。然而，長租公寓萬億元藍(lán)海的背后，仍難掩重資產(chǎn)模式下融資成本高和資產(chǎn)收益率低帶來的盈利難題。
對此，韓石向《證券日報》記者透露，目前冠寓是從輕資產(chǎn)入手，一般是對有十年以上租約的物業(yè)進(jìn)行改造，或者以股權(quán)合作、委托管理等方式獲取項目，希望以此快速形成規(guī)模，未來會逐漸加大重資產(chǎn)冠寓項目比例，以輕重結(jié)合方式發(fā)展。
值得關(guān)注的是，從回報率與運營成本方面來看，長租公寓回報率僅在1%－2%之間，“55%的拿房成本占比”和“百間65%的入住率”是盈利的臨界點，這意味著若無法掌握成本優(yōu)勢，這一“生意”很難做。
“龍湖有自己的成本控制計算模型，對集采、價格、運營等成本控制得非常嚴(yán)格?！表n石向《證券日報》記者透露，對于長租公寓的拓展，龍湖有一個全景計劃，即7天內(nèi)判斷一個項目是否值得獲取，獲取項目到開業(yè)運營的周期控制在130天內(nèi)，從拿到項目、出設(shè)計圖紙、施工到驗收，每一個環(huán)節(jié)的計劃精確到半日內(nèi)，以此從成本計算和運營體系上降低成本，提高利潤空間。
三年內(nèi)不考慮盈利
作為第四大主航道業(yè)務(wù)，龍湖對長租公寓的長期期許是比較高的，從布局4年就想換得20億元租金收入就可見一斑，但這一業(yè)態(tài)在國內(nèi)發(fā)展尚不成熟，在資產(chǎn)證券化方面渠道過窄，可見這是一個有門檻的行業(yè)。
紅璞公寓總經(jīng)理兼集團副總裁甘偉曾向記者表示，對于集中式公寓來說，可以說是重資產(chǎn)運營，需要改造整棟樓，前期投入高；另外，回收周期長，“我們測算回收周期一般在4年至4年半時間”。當(dāng)然，輕資產(chǎn)項目盈利周期可能相對較短，但即使客戶為B端，盈利可能也需要兩年半到三年的時間。
對此，龍湖集團副總裁兼北京公司總經(jīng)理宋海林表示：“龍湖要做的不是簡單的長租公寓，而是基于優(yōu)化城市功能，區(qū)域 職住 平衡為理念，聯(lián)合天街、一展空間和冠寓，打造1 1 1>3的微生態(tài)生命體”。
同時，韓石也表示，集團對于長租公寓板塊，目前更關(guān)注如何把產(chǎn)品做好，三年內(nèi)并沒有盈利考核。
據(jù)記者了解，9月2日，北京酒仙橋冠寓開業(yè)，這是龍湖在一線城市的首個冠寓項目，但從在成都和重慶先行開業(yè)的冠寓來看，試運營的兩個月內(nèi)出租率已經(jīng)超過95%。韓石表示，從硬件的設(shè)計及施工上，龍湖的長租公寓精確到毫米級的尺度；從軟件管理上，借助手機移動端實施科技化管理。
借助精細(xì)化管理和成本控制優(yōu)勢，韓石表示，龍湖的輕資產(chǎn)冠寓項目，預(yù)計毛利率將達(dá)到35％，而重資產(chǎn)冠寓項目毛利率將達(dá)到70％以上。
顯然，總體來看，這一毛利率水平要高于開發(fā)地產(chǎn)項目的平均毛利率水平，或許這也是目前行業(yè)有三分之一房企進(jìn)入這一市場的動因。此外，在高達(dá)5.3萬億元的房地產(chǎn)服務(wù)市場中，至今尚未產(chǎn)生千億元市值的公司，可見資產(chǎn)管理整體仍是一座尚待發(fā)掘的金礦。
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