編者按當(dāng)巨頭們開(kāi)始進(jìn)入某一行業(yè)時(shí)，通常說(shuō)明這個(gè)行業(yè)前景向好?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介、酒店集團(tuán)等各路資本就紛紛“殺入”了長(zhǎng)租公寓。
前幾天建業(yè)剛剛宣布千萬(wàn)元投資本土長(zhǎng)租公寓魔飛，接著綠城就宣布也要進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。
2017年，長(zhǎng)租公寓酣戰(zhàn)其實(shí)剛剛開(kāi)始，所有人都有可能獲勝，但是否每個(gè)公寓都想清楚如何化解盈利難題，讓自己贏在起跑線上？
■ 撰文 | 王毅敏 ? 知名地產(chǎn)評(píng)論人
公寓市場(chǎng)在經(jīng)歷了2015年的崛起，2016年的熱鬧且不盈利的情況下，迎來(lái)了2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)整期。
那么，在今年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將會(huì)有什么樣的變化？開(kāi)發(fā)商在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將會(huì)扮演什么樣的角色呢？
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建業(yè)、綠地
先后宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓
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1月11日，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良透露：綠地已從產(chǎn)業(yè)、投資及管理層面確定了新的增長(zhǎng)引擎，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目和“特色小鎮(zhèn)”將作為綠地在2017年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。
在他看來(lái)，長(zhǎng)期租賃方式可滿足部分年輕人的住房需求，長(zhǎng)租公寓對(duì)整個(gè)社會(huì)來(lái)說(shuō)都是有積極作用的，關(guān)鍵看政府及相關(guān)市場(chǎng)主體如何把這一模式全力運(yùn)營(yíng)好。
就在同一時(shí)間，河南區(qū)域地產(chǎn)一哥—建業(yè)地產(chǎn)也在東英會(huì)上宣布正式進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。
建業(yè)與魔飛公寓的合作，開(kāi)啟了建業(yè)涉獵長(zhǎng)租公寓的新篇章。
據(jù)了解，河南建業(yè)東英新生活給予魔飛公寓千萬(wàn)級(jí)別的戰(zhàn)略投資以及數(shù)億人民幣的企業(yè)授信。魔飛公寓為鄭州本土公寓品牌。
對(duì)外媒體的宣傳是建業(yè)投資的魔飛，但是有人爆料是魔飛原投資方把魔飛賣給了建業(yè)。
其實(shí)不論是投資還是購(gòu)買(mǎi)，這個(gè)并不重要。重要的是開(kāi)發(fā)資本進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。
早在2015年9月，我就提出了開(kāi)發(fā)商將大量涉足長(zhǎng)租公寓行業(yè)，而這一觀點(diǎn)遭到諸多公寓從業(yè)者——主要是二房東的反對(duì)。
他們一是說(shuō)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有公寓運(yùn)營(yíng)能力，二是說(shuō)公寓是個(gè)苦差事，開(kāi)發(fā)商不會(huì)進(jìn)入這一行業(yè)。
2016年4月，我在房東東的一次線上分享活動(dòng)中就明確指出，開(kāi)發(fā)商不但會(huì)進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，而且未來(lái)長(zhǎng)租公寓的前十大品牌中起碼會(huì)有一半是由開(kāi)發(fā)商持有的。
另外，我還說(shuō)代理公司會(huì)成為品牌長(zhǎng)租公寓的第二陣營(yíng)。
開(kāi)發(fā)商成為長(zhǎng)租公寓領(lǐng)先品牌的方式有很多，除了自創(chuàng)品牌之外，還可以收購(gòu)現(xiàn)有的長(zhǎng)租公寓品牌。
如今不足一年時(shí)間，我們看看都有哪些開(kāi)發(fā)商進(jìn)入到了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。
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已經(jīng)進(jìn)入
公寓市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商
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去年以來(lái)，有諸多開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。截止目前為止，已經(jīng)進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商及品牌主要有：
這是截止2016年的數(shù)據(jù)，不包含新近進(jìn)入的建業(yè)與綠地。
前不久我曾經(jīng)寫(xiě)文章，說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)有兩個(gè)因素：
1）被動(dòng)自持。
在上海去年2月關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策中已經(jīng)明確，今后開(kāi)發(fā)商自持的住宅不能低于15%。
在去年年底，北京出讓四塊住宅用地熔斷后需要開(kāi)發(fā)商全部70年自持，并且為了不讓開(kāi)發(fā)商以70年租賃期的形式變相賣掉，規(guī)定了租期不能高于4年。這就是被動(dòng)自持。
2）還有主動(dòng)自持的。
現(xiàn)在除了北京和上海有被動(dòng)自持之外，其余城市開(kāi)發(fā)無(wú)論是自持公寓還是租賃公寓都是主動(dòng)的，原因是看好這樣的市場(chǎng)。
因?yàn)樽赓U市場(chǎng)已經(jīng)大到可怕的地步，僅北京市場(chǎng)就有36.9%的人需要租房。深圳的租房人數(shù)超過(guò)1000萬(wàn)，自有住房者不足35%。未來(lái)這個(gè)市場(chǎng)會(huì)更大。
據(jù)鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)博士說(shuō)：到2030年租賃市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)達(dá)到十萬(wàn)億，而長(zhǎng)租公寓這塊的將會(huì)有3萬(wàn)億的。
市場(chǎng)究竟有多大，僅看北京租房市場(chǎng)價(jià)格變化就能夠窺一斑而見(jiàn)豹：
2009-2016北京租金價(jià)格走勢(shì)
時(shí)間
租金（元/套）
環(huán)比
2009年
2429
2010年
2836
16.8%
2011年
3159
11.4%
2012年
3480
10.1%
2013年
3729
7.2%
2014年
3853
3.3%
2015年
4196
8.9%
2016年
4556
8.6%
數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)中心
那么在當(dāng)下租賃市場(chǎng)的現(xiàn)在如何呢？
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租賃時(shí)代來(lái)臨之后
緣何規(guī)模不盈利
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從數(shù)據(jù)來(lái)看，租賃市場(chǎng)確實(shí)是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，這也是上述開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入租賃市場(chǎng)的主要原因。
不單是開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，而且原來(lái)的房地產(chǎn)中介也紛紛進(jìn)入，世聯(lián)行自己專門(mén)成立的隊(duì)伍進(jìn)入長(zhǎng)短租公寓行業(yè)，而易居中國(guó)則是通過(guò)入股方式進(jìn)入公寓行業(yè)。
但是，公寓行業(yè)的現(xiàn)狀卻并不盡人意。
去年年底，一篇叫《公寓大敗局：品牌、平臺(tái)、風(fēng)投、銀行、酒管公司都將滑向深淵》的文章在公寓行業(yè)引發(fā)了廣泛的關(guān)注：
1）互聯(lián)網(wǎng)式的忽悠和及泡沫。
通過(guò)講故事忽悠來(lái)了資本，但是融到手里的錢(qián)并沒(méi)有珍惜去用，而公寓行業(yè)靠工匠精神的服務(wù)品質(zhì)不是靠忽悠能夠馬上實(shí)現(xiàn)的。
2）梟雄們的折戟之地。
不論是莊諾的離職，還是58同城在這個(gè)領(lǐng)域的艱難攀爬，都不能改變公寓行業(yè)是一個(gè)細(xì)工出慢活的傳統(tǒng)行業(yè)，植入再多的概念也不能代替基礎(chǔ)的服務(wù)功能。
3）二房東與金融精英們兩敗俱傷。
原本在沒(méi)有強(qiáng)大資本進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)，二房東雖然名聲不好聽(tīng)，但是在租賃行業(yè)尤其是一線城市絕對(duì)是一個(gè)優(yōu)哉游哉的好差事。
弄三二百套房子，一套房子的投資回收周期在12-24個(gè)月，每套房子一年盈利萬(wàn)元左右。
這樣，每年小輕松二百萬(wàn)拿在手是沒(méi)有問(wèn)題的。在上海，起碼有幾十萬(wàn)連云港人在干著這樣悶聲發(fā)大財(cái)?shù)臓I(yíng)生。
然而，金融資本介入之后搞的兩敗俱傷——資本為了數(shù)量拼命拿房，為了拿房不惜抬高租金，在裝修上也不惜血本。
加之中間灰色支出多，所以出現(xiàn)了嚴(yán)重的規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。
而這樣的結(jié)果是：
二房東拿不到房子的同時(shí)，原有的房子還被迫漲房租，由于租房者收入有限，能夠轉(zhuǎn)嫁到租客身上的部分很少，所以虧損是必然的。
金融資本進(jìn)入后以互聯(lián)網(wǎng)思維做也是虧損——京東到現(xiàn)在都虧損：這是他們的說(shuō)辭。
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有錢(qián)未必就能
干好所有的事情
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有錢(qián)、有人，但是事情未必能夠干好。對(duì)公寓行業(yè)來(lái)說(shuō)確實(shí)如此，當(dāng)初二房東判定開(kāi)發(fā)商不會(huì)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的一個(gè)重要原因就有這一條。
說(shuō)起來(lái)也許不信，但是下面這個(gè)例子是十分明顯的。那天在河南公寓協(xié)會(huì)的公共賬號(hào)上我看到上面發(fā)的世聯(lián)行的鄭州公寓項(xiàng)目，其產(chǎn)品是這樣的：
對(duì)于這樣的產(chǎn)品，大家是如何評(píng)價(jià)的呢？
這是我在朋友圈看到的大家對(duì)此的評(píng)價(jià)之一。
其中有位是華裔日本人——一位在日本做公寓的女士的評(píng)價(jià)。由于和世聯(lián)行負(fù)責(zé)公寓的甘偉總有過(guò)交往，所以就把自己的意見(jiàn)及大家的評(píng)價(jià)原封不動(dòng)截屏給甘總：
公寓行業(yè)確實(shí)不是說(shuō)有錢(qián)、有人就能馬上干好的，它是一個(gè)積累與摸索的過(guò)程。
早在2015年底，深圳舉行的一次公寓論壇上甘偉就說(shuō)：世聯(lián)行進(jìn)入公寓行業(yè)是小學(xué)生，本人沒(méi)有這方面的經(jīng)驗(yàn)，需要不斷學(xué)習(xí)。
事情確實(shí)如此，雖然去年世聯(lián)行融資20多億要用于公寓行業(yè)，但是就其鄭州這個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品力來(lái)說(shuō)還有很大的提升空間。
長(zhǎng)租公寓教父級(jí)人物，房東東創(chuàng)始人全靂說(shuō)：
這個(gè)行業(yè)剛起步，什么人都來(lái)?yè)屵@個(gè)風(fēng)口，大部分人干不好是必然。
猶如少年臉上長(zhǎng)青春痘，時(shí)不時(shí)有各種成長(zhǎng)的煩惱，這都很正常。沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)摔打過(guò)就折騰起來(lái)的企業(yè)和行業(yè)，都缺鈣，長(zhǎng)不壯。
管控和執(zhí)行力上去了，規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的魔咒自然會(huì)打破，這是指日可待的！
2017年，面對(duì)原材料上漲，將進(jìn)一步壓縮行業(yè)利潤(rùn)。所以，更要開(kāi)源節(jié)流，控制規(guī)模和成本，尤其是今年的首要任務(wù)。
自己從市場(chǎng)，產(chǎn)品，服務(wù)等多維度思考和學(xué)習(xí)，打磨出自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
2017年公寓市場(chǎng)將迎來(lái)更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)論用何種姿勢(shì)，關(guān)鍵是在戰(zhàn)爭(zhēng)中存活下來(lái)！
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賺慣快錢(qián)的開(kāi)發(fā)商
該如何做公寓
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長(zhǎng)租公寓的規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，規(guī)模越大虧損越嚴(yán)重的現(xiàn)實(shí)是由多方面原因造成的，而二房東之所以能夠盈利的原因原來(lái)也是多方面的：
1）不規(guī)范，不交稅。
2）分割多，住人多。
3）自己剝削自己。
4）事必躬親，處處節(jié)約，不大手大腳亂花錢(qián)。
5）拿房早，成本低。
6）裝修投入少，回收周期短。
二房東很多都沒(méi)有公司，也沒(méi)有辦公地點(diǎn)，非常隱蔽。
品牌公寓之所以賠錢(qián)，也就是在這上面。成立公司要交稅，要給員工辦理社保；公司規(guī)范運(yùn)營(yíng)，不會(huì)出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，一旦違規(guī)成本很高。
而公司各種曝光在明處，所以必須規(guī)范。管理環(huán)節(jié)多，采購(gòu)過(guò)程中灰色支出多。為了逼格，為了高端大氣上檔次，所以投入大。
據(jù)全靂介紹，某個(gè)項(xiàng)目單套房子投入近三十萬(wàn)元，十年租期不說(shuō)30萬(wàn)的財(cái)務(wù)成本，分?jǐn)傃b修成本每年就要三萬(wàn)元，每個(gè)月每套房子就要2500元，這還僅僅是裝修成本。
這樣的裝修不要說(shuō)盈利了，能夠收回成本已經(jīng)不錯(cuò)了。
開(kāi)發(fā)商在花錢(qián)大手大腳慣了的情況下，是不是也會(huì)出現(xiàn)這樣的情況？
這不由得使我想起了，15年年底在深圳的公寓論壇上甘偉說(shuō)：這是我參加過(guò)的會(huì)議與論壇上，會(huì)場(chǎng)檔次最低的。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商都是有錢(qián)的主兒。
就現(xiàn)在的狀況來(lái)說(shuō)，其實(shí)長(zhǎng)租公寓的盈利模式還是十分單一的，就是剪刀差——出租價(jià)格減去收房成本及裝修分?jǐn)偤腿斯?、稅收。沒(méi)有更好的盈利模式。
年初，雖然經(jīng)過(guò)了諸多反思的YOU+創(chuàng)始人劉昕在北京的一次論壇上高調(diào)宣布今年YOU+要去“公寓化”。其實(shí)我根本不看好他這樣的說(shuō)法。
開(kāi)發(fā)商如果指望經(jīng)營(yíng)公寓賺錢(qián)的話其想法本身是錯(cuò)誤的，如果了解新加坡企業(yè)雅詩(shī)閣的話，就不會(huì)有這樣的想法。
雅詩(shī)閣采取的是存量資產(chǎn)保值增值的方式——雅詩(shī)閣拿到一個(gè)資產(chǎn)包，通過(guò)對(duì)資產(chǎn)包進(jìn)行重新定義與包裝，并通過(guò)自己的運(yùn)營(yíng)與管理，讓這個(gè)資本升值。
然后在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)良好的情況下整體出售該資產(chǎn)，以期獲得資產(chǎn)增值，通過(guò)這樣的方式來(lái)盈利。
萬(wàn)科在推出泊寓時(shí)強(qiáng)調(diào)，凡是租住自己公寓產(chǎn)品的，其租金不但可以在未來(lái)購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科產(chǎn)品時(shí)充當(dāng)房款，并且可以轉(zhuǎn)讓。
這是萬(wàn)科抓住的一點(diǎn)，為自己的住宅物業(yè)銷售積攢客戶，是區(qū)別于雅詩(shī)閣的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。
開(kāi)發(fā)商如果不能有自己明確的盈利模式、以及良好思路，一味地沿襲過(guò)去的住宅快銷模式或者是現(xiàn)有公寓運(yùn)營(yíng)模式的話，估計(jì)不會(huì)走太久。
未來(lái)，開(kāi)發(fā)商參與公寓運(yùn)營(yíng)的最好商業(yè)模式，一定是建立在以運(yùn)營(yíng)為基礎(chǔ)的資產(chǎn)增值模式盈利的分發(fā)上，而不是簡(jiǎn)單的租金差價(jià)模式。
當(dāng)然，作為場(chǎng)景入口的生態(tài)圈模式也很好。但那只是一種理想化的模式，不是近期所有的開(kāi)發(fā)商都能夠做來(lái)的。
未來(lái)已來(lái)，長(zhǎng)租公寓是未來(lái)存量資產(chǎn)管理的重要渠道及巨量現(xiàn)金流的一個(gè)方向。
就像世聯(lián)行旗下紅璞公寓的甘偉，于2015年12月在深圳公寓論壇上所說(shuō)的那樣：
雖然我們目前還對(duì)公寓的盈利點(diǎn)不太清晰，但是這是未來(lái)的方向！
