2015-07-31 來源：邁點(diǎn)網(wǎng) 全靂 楊現(xiàn)領(lǐng)
長租公寓是租賃市場中的一個新興力量，也是產(chǎn)業(yè)趨勢中處于風(fēng)口上的市場。粗略估計，中國的租賃市場規(guī)模超過萬億，潛在空間巨大，這也是長租公寓受到廣泛關(guān)注的原因之一。
長租公寓：廣闊的潛在空間
我們可以從幾組數(shù)據(jù)中來觀察這個市場。
第一，龐大的流動人口催生租賃需求。中國的流動人口規(guī)模超過2億，青年人占絕對比例，且他們的需求以租賃為主，簡單統(tǒng)計表明目前有超過1.3億青年人通過租房解決居住問題，一個不太嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓烙嫳砻鬟@部分人的市場規(guī)模超過4000億?？紤]到北京、上海和深圳是人口流入的三大城市，這里的市場空間相對更大，以上海為例，公安部的數(shù)據(jù)顯示上海的人口已經(jīng)達(dá)到了4000萬，常住人口2500萬，1500萬流動人口，每年平均凈流入在70萬～90萬之間。為什么上海會成為公寓行業(yè)集中爆發(fā)的重地，數(shù)據(jù)可以說明一切。
第二，年輕人的租賃需求不斷升級，傳統(tǒng)租賃市場無法有效回應(yīng)和滿足他們的新型需求。數(shù)據(jù)顯示77%的租房人群在30歲以下，85后居于絕對主導(dǎo)，通常情況下他們步入社會至工作3年以內(nèi)，開始有穩(wěn)定的租房需求，而85后人在優(yōu)越的條件下長大，大多無法接受傳統(tǒng)二房東所提供的很差的居住條件。他們更加強(qiáng)調(diào)生活質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)個性化和社交化，強(qiáng)調(diào)思想和文化的氛圍，傳統(tǒng)的普遍租賃市場要么長期忽視、要么無法理解這種需求，更不可能有效滿足，這為青年長租公寓提供了可以切入的市場空白點(diǎn)，近年來出現(xiàn)的多個品牌公寓都在不同程度上響應(yīng)了年輕人的這種新型需求。
第三，目前公寓租賃市場的主力軍是職業(yè)二房東和個人房東，真正意義上的品牌公寓極度分散、規(guī)模極小，未來行業(yè)整合的空間極大。個人房東房源少，少則幾套，多則幾十套，而且基于不同的租金、租期、房型，管理極其困難;職業(yè)房東則通過群租的形式把三房一廳或三房二廳改成十幾人的群租房，存在非常突出的安全隱患，目前不少城市也在打擊這種群租現(xiàn)象。從相反的角度對比，中國真正意義的品牌公寓市場的發(fā)展則處于初期階段，美國最大的公寓管理公司有超過20萬套房源，而且市場上供應(yīng)的房源中有超過60%都是品牌公寓。考慮到公寓租賃屬于本地化服務(wù)，承租人地域選擇性強(qiáng)，出租人管理半徑有限，再加上房源獲取成本和資金需求較高等因素，造成了國內(nèi)公寓租賃市場極度分散的現(xiàn)況，單就北京而言就有約500個公寓品牌。目前中國最大的北京自如，管理的公寓規(guī)模只有3萬多套，北京的租客超過800萬，公寓只是太平洋中的一滴水。
第四，消費(fèi)者行為的變化，這為互聯(lián)網(wǎng)改造公寓行業(yè)提供了潛在可能。2015年3月份的 一次“網(wǎng)絡(luò)租房調(diào)查”表明，二三線城市通過網(wǎng)絡(luò)尋找房源的比例達(dá)到了54.2%，超過了北上廣深的47.4%。76.9%的用戶曾用過手機(jī)尋找房源，60.1%的網(wǎng)民愿意把放房源信息放到網(wǎng)上，占到了絕大部分比例?？梢哉f，移動互聯(lián)網(wǎng)的趨勢已經(jīng)不可阻擋，絕大部分用戶開始通過手機(jī)來查詢租房信息。如何針對手機(jī)進(jìn)行房源查找、租房交易等，應(yīng)該成為互聯(lián)網(wǎng)公司現(xiàn)在應(yīng)該重點(diǎn)考慮的事情。從房主的角度來看，更多的人開始接受將房源信息互聯(lián)網(wǎng)化，租房網(wǎng)站要做的就是要對這些房源信息進(jìn)行優(yōu)化、辨別、篩選，以最真實(shí)、最便捷的方式呈獻(xiàn)給租房用戶。
長租公寓：挑戰(zhàn)和出路
從2002年至今，長租公寓從無到有已經(jīng)經(jīng)歷10多年的發(fā)展，直到2014年迎來互聯(lián)網(wǎng)和資本兩大浪潮，這個行業(yè)才真正站到風(fēng)口之上。然而，站在當(dāng)前這個時點(diǎn)看，公寓行業(yè)仍然處于初期的階段，并不會因為資本的關(guān)注而有翻天腹地的變化，公寓的核心仍然在于從拿房到出房的存貨周轉(zhuǎn)速度，比拼的是運(yùn)營能力。而行業(yè)本身遇到的挑戰(zhàn)仍然不少，總結(jié)起來，大致如下：
(一)挑戰(zhàn)：長租公寓的普遍問題
第一，房源選點(diǎn)問題。目前的選房模型不夠科學(xué)，通常都是粗略判斷一個地方比較便宜，先把它借下來，等到租金慢慢上漲，然后再到處去找租客，這點(diǎn)是不科學(xué)的。肯德基的選址模型是一個很好的借鑒，為什么它會開這么多家，而且每一家都很盈利，通?？系禄鶗蟹浅I(yè)的開店模型和研究報告以指導(dǎo)怎么去選地址，包括從人流、交通、周圍的客單價等。相比較之下，我們的選址是取決于創(chuàng)始人或者個人的判斷，但是這個差別真的會非常大。
第二，獲取房源成本問題。舉個例子，一套徐家匯的兩房一廳正常租金是1萬，有一家企業(yè)為了獲取房源，它給的是全傭(一般都是35%)，即一萬塊錢的傭金。
第三，盤源和遠(yuǎn)期租金上漲預(yù)測問題。通常房源獲取的成本和遠(yuǎn)期租金決定了中間的價差，這個價差的大小受制非常多的因素的影響。其一是盤源是否充足。例如在上海的老城區(qū)里面，超過一千戶的樓盤不多，考慮到80%左右的自住率，意味著只有200套的可租賃房源，通常這些地方已經(jīng)有三個以上的二房東，再加上個人房東，所以這里的盤源緊張程度也決定了成本和拿房周期以及難度。其二，租金的預(yù)測更加困難，通常會受制于周邊交通條件、商業(yè)配套情況等因素的影響。
第四，空置率和周轉(zhuǎn)率問題。拿完房以后肯定就是算庫存了，庫存有實(shí)際庫存，有免租期，當(dāng)免租期結(jié)束之后才是實(shí)際庫存。如果免租期結(jié)束以后，房子還沒有租出去，就會產(chǎn)生空置率。周轉(zhuǎn)率的概念，就是從拿房、改造、再到出房的周期，這對營運(yùn)能力有很強(qiáng)的要求。
第五，分銷渠道和營銷費(fèi)用問題。目前還沒有太好的分銷渠道，低端的主要集中在58同城的平臺上面，高端的主要還是通過一些門店的中介，門店中介營銷的費(fèi)用也非常高，還有是通過做移動端、做PC端，通過購買非常多的關(guān)鍵詞。
第六，IT系統(tǒng)問題。職業(yè)二房東做不好的原因是因為他們沒有IT系統(tǒng)，目前很多公司都是用excel表在統(tǒng)計，處于非常原始的階段。
第七，隔間能耗計算問題?，F(xiàn)在大家都沒有很好地解決這個問題。
第八，實(shí)現(xiàn)盈利問題。目前來看這是最大的問題，如果一個公司剛剛進(jìn)入這個行業(yè)的，就要抱著一種長期抗戰(zhàn)的心態(tài)，投入可能需要三年、四年，通常做的比較好的三年收回投資，如果營運(yùn)能力差一點(diǎn)，那么就五年、八年。
(二)出路：智慧公寓管理
智慧公寓即長租公寓與智能家居、IT系統(tǒng)和物聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合可能是一個長期的發(fā)展方向。在這個方向上，以下的解決方案可能是需要的：
第一，要及時的做到房屋房態(tài)的監(jiān)控。未來能否通過一個手機(jī)或一個終端，能夠及時了解房屋的狀態(tài)?，F(xiàn)在很多人做公寓，甚至都不知道這些房子到底租了沒有，這很荒唐。
第二，安全監(jiān)控。因為有群租、合租，所以安全監(jiān)控非常重要。
第三，智能門禁和門鎖。很多人是在Wi-Fi狀態(tài)下做門鎖，但是Wi-Fi在很多年之后是要被淘汰的，這也是一個問題。而且Wi-Fi也是有距離的，我個人不覺得這是未來的方向。
第四，房屋定位服務(wù)和入住體驗服務(wù)。
第五，自助看房服務(wù)。
第六，隔間式精細(xì)化能耗計量。
長租公寓：幾個長期趨勢
關(guān)于行業(yè)的長期趨勢，目前廣泛討論的重點(diǎn)方向包括公寓租賃平臺、租賃后服務(wù)平臺、社區(qū)資產(chǎn)管理平臺、二房東平臺以及公寓社交化等仍然停留在較淺的層面上。至于未來可能的趨勢變化，以下幾個方向值得深入探討：
第一，由單一的房屋租賃逐漸成為業(yè)主房屋資產(chǎn)管理。業(yè)主的房屋資產(chǎn)管理是未來所有公寓公司去努力的方向，未來可能會有很多開發(fā)商以及經(jīng)紀(jì)公司一定會切入到物業(yè)資產(chǎn)管理。
第二，由集中包租逐漸成為房屋托管。包租從未來看一定是不好的模式，是重資產(chǎn)的模式。為什么要包租?在一個特定區(qū)域的樓盤采取了包租以后，就鎖定了，當(dāng)通過包租相對集中之后，可以對這個樓盤有一個定價權(quán)，所以采取包租。如果包租到一定階段以后，當(dāng)形成品牌效應(yīng)的時候，一定要托管，不能再包租，集中包租長期來看是錯誤的行為。
第三，由單一區(qū)域經(jīng)營逐漸成為區(qū)域經(jīng)營。現(xiàn)在有很多公寓管理公司有一個非常難以理解的現(xiàn)象，就是當(dāng)它在一個地方都沒有建立成熟的、可復(fù)制樣本的情況下，突然會進(jìn)行跨城市的異地擴(kuò)張。正常情況下，租賃是一個區(qū)域化市場非常強(qiáng)的業(yè)務(wù)品種，個人理解，正確的做法應(yīng)該是選擇一個主戰(zhàn)場，把本地化做透，市占率做到第一，而不是追求不同城市的擴(kuò)張。
第四，由傳統(tǒng)租賃收入逐漸成為租賃消費(fèi)升級和金融產(chǎn)品融合型收入。
第五，分布型和集中式經(jīng)營方式會融合，逐漸走向以社區(qū)為單位分布式集中管理，并滲透到物業(yè)行業(yè)。
第六，開發(fā)商和公寓運(yùn)營商合作共建創(chuàng)業(yè)公寓。未來公寓包括整租也好、分租也好、分散也好、整棟也好，只是產(chǎn)品的差異，不是業(yè)態(tài)的差異。未來衡量一個公寓企業(yè)的能力的關(guān)鍵指標(biāo)是兩個：第一，管了多少資產(chǎn)，多少間，多少租客，不要講什么業(yè)態(tài);第二，盈利還是不盈利。
聯(lián)系客服
