銀行非標(biāo)業(yè)務(wù)清理步步深化，標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品如一股新生力量，成為房地產(chǎn)公司新型融資手段，形勢(shì)相逼房企會(huì)喜歡上這些新融資模式。
4月17日，云南城投(600239,股吧)發(fā)布公告，透露擬開展供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，產(chǎn)品總規(guī)模在120億元，底層資產(chǎn)為相關(guān)供應(yīng)商對(duì)于公司及公司下屬企業(yè)的應(yīng)收賬款債權(quán)及其附屬權(quán)益。
此前新城控股、萬科、碧桂園等已率先成功發(fā)行供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，加上目前泰禾、雅居樂等正在籌備的產(chǎn)品規(guī)模，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者初略統(tǒng)計(jì)，該市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)接近千億元。
有券商分析人士認(rèn)為，供應(yīng)鏈的資產(chǎn)證券化非常符合國(guó)家整個(gè)供應(yīng)鏈鏈條、上下游融資的政策方向，既不會(huì)增加房企的財(cái)務(wù)報(bào)表的有息負(fù)債率，同時(shí)還能通過賬期的拉長(zhǎng)達(dá)到一定的融資作用，預(yù)計(jì)在2018年、2019年會(huì)迎來爆發(fā)期。
“我們最近正打算做，規(guī)模預(yù)計(jì)在10億元左右?！币患覐V東上市房企的高管告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，這種產(chǎn)品能幫助公司將給供應(yīng)商的應(yīng)付款賬期延長(zhǎng)一年時(shí)間，緩解資金壓力，是一種創(chuàng)新的融資工具。
房企供應(yīng)鏈融資井噴的背后，是銀行傳統(tǒng)貸款渠道受限，銀行、券商等金融機(jī)構(gòu)在資管行業(yè)非標(biāo)轉(zhuǎn)型的焦慮下，與渴求資金的房地產(chǎn)商一拍即合。轉(zhuǎn)身供應(yīng)鏈ABS似乎成為非標(biāo)轉(zhuǎn)型的一條最確定出路。
供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化火爆
房企供應(yīng)鏈和零售債權(quán)是ABS市場(chǎng)一季度的兩大看點(diǎn)。
在云南城投擬開展供應(yīng)鏈金融ABS之前一周，泰禾集團(tuán)(000732,股吧)發(fā)布公告，稱擬開展供應(yīng)鏈資產(chǎn)支持票據(jù)項(xiàng)目，擬注冊(cè)儲(chǔ)架額度不超過100億元，產(chǎn)品期限為1年。泰禾認(rèn)為該產(chǎn)品可以強(qiáng)化財(cái)務(wù)賬期管理，優(yōu)化資源配置，有利于公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)更好地開展。
在這之前，轟動(dòng)業(yè)內(nèi)的是碧桂園3月5日在深交所獲批的“融元—方正證券(601901,股吧)—一方恒融碧桂園35-82期保理資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，儲(chǔ)架發(fā)行規(guī)?？傤~高達(dá)400億元。根據(jù)金融監(jiān)管研究院的統(tǒng)計(jì)，2017年房地產(chǎn)企業(yè)通過ABS渠道融資規(guī)模約為1400億元，包括在上交所和深交所發(fā)行的供應(yīng)鏈ABS、購(gòu)房尾款A(yù)BS、物業(yè)費(fèi)ABS、CMBS和REITs，而碧桂園這次的單筆融資規(guī)模就接近去年房地產(chǎn)ABS融資規(guī)模的30%。2017年房地產(chǎn)企業(yè)通過供應(yīng)鏈ABS這一產(chǎn)品融資規(guī)模約為467億元，此次的規(guī)模就接近去年全年該類產(chǎn)品融資總規(guī)模。
碧桂園這筆400億元的供應(yīng)鏈ABS被認(rèn)為是房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的標(biāo)志性項(xiàng)目，代表了今年行業(yè)融資的新風(fēng)向。
正在籌備發(fā)行供應(yīng)鏈ABS的房企不在少數(shù)，深交所的信息顯示，3月23日，30億元規(guī)模的華金瑞馳—聯(lián)易融雅居樂供應(yīng)鏈1~8號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃已經(jīng)通過審批。上交所相關(guān)人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，目前已通過幾只房企的供應(yīng)鏈ABS發(fā)行申請(qǐng)。
地產(chǎn)ABS發(fā)行規(guī)模有望翻番
跟房企的其他融資產(chǎn)品不同，供應(yīng)鏈ABS不屬于直接融資工具。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房企需要向上游供應(yīng)商采購(gòu)各類服務(wù)和材料，并形成大量對(duì)供應(yīng)商的應(yīng)付賬款。
而房企供應(yīng)鏈ABS，便是以上游供應(yīng)商對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)收賬款為底層資產(chǎn)的一類證券化融資工具。實(shí)際融資人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作供應(yīng)商，但由于房企一般在地產(chǎn)開發(fā)過程中處于甲方的地位，因此這類項(xiàng)目往往由房企主導(dǎo)發(fā)起。此類項(xiàng)目一般通過保理公司先行歸集底層債權(quán)，然后再以保理債權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS。
以萬科此前發(fā)行的“平安證券—萬科供應(yīng)鏈金融5號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”為例，該產(chǎn)品的底層資產(chǎn)池未償本金金額約13.5億元，包括來自237個(gè)債權(quán)人的668筆應(yīng)收賬款。
由于供應(yīng)鏈ABS主要依賴于核心房企的主體資質(zhì)，目前發(fā)行成功的房地產(chǎn)企業(yè)主體信用評(píng)級(jí)均不低于AA （若申請(qǐng)儲(chǔ)架發(fā)行可能需要主體評(píng)級(jí)達(dá)到AAA）。在這個(gè)基礎(chǔ)上，該產(chǎn)品的融資成本可低至6%~7%，與大型房企的公司債發(fā)行利率相當(dāng)。一位金融業(yè)內(nèi)人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“房企的上游供應(yīng)商大多是中小企業(yè)，對(duì)它們來說，這樣的利率可以說是非常低了，在很大程度上解決了融資難、融資貴的問題?！?/p>
某券商債券部的專業(yè)人士表示，2017年10月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于積極推進(jìn)供應(yīng)鏈創(chuàng)新與應(yīng)用的指導(dǎo)意見》，明確提出積極穩(wěn)妥發(fā)展供應(yīng)鏈金融的重要任務(wù)，供應(yīng)鏈ABS非常符合國(guó)家政策導(dǎo)向，對(duì)中小企業(yè)是一種直接融資。
房企也有很大動(dòng)力做這一類產(chǎn)品，一方面是監(jiān)管支持，同時(shí)也不會(huì)影響公司財(cái)務(wù)報(bào)表。另一個(gè)方面，能給房地產(chǎn)企業(yè)一定融資空間，例如房企一般對(duì)供應(yīng)商的賬期是一至兩個(gè)月，通過供應(yīng)鏈金融，可以在每期發(fā)行ABS和ABN之前把賬期跟供應(yīng)商統(tǒng)一簽成一年期，也有緩釋現(xiàn)金流和融資的效果。
智信資產(chǎn)管理研究院研究員紀(jì)少鋒表示，當(dāng)前ABS市場(chǎng)上的機(jī)構(gòu)投資者以商業(yè)銀行理財(cái)資金為主，在監(jiān)管政策的步步緊逼下，非標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模萎縮已成必然趨勢(shì)，標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的比例必然加大，而公募ABS既是標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)、又有流動(dòng)性溢價(jià)，投資價(jià)值凸顯。而且目前已發(fā)行的供應(yīng)鏈金融ABS期限多為一年期，與商業(yè)銀行的理財(cái)資金更易匹配?！坝捎诘禺a(chǎn)行業(yè)本身的特殊性，基礎(chǔ)資產(chǎn)的規(guī)模較大，加上信息化程度較高、數(shù)據(jù)集中處理能力較強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行供應(yīng)鏈金融ABS具備一定的優(yōu)勢(shì)。所以當(dāng)前市場(chǎng)上的供應(yīng)鏈金融ABS中，地產(chǎn)類占比較高。”
金融監(jiān)管研究院研究員顏穎認(rèn)為，2018年的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模較去年有望再次翻番，站上更高的量級(jí)。這不僅僅是一個(gè)規(guī)模上的增長(zhǎng)，更是一個(gè)量變引起質(zhì)變的拐點(diǎn)，房地產(chǎn)融資正在加速進(jìn)入ABS時(shí)代。
（來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）
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