本文從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、發(fā)展動(dòng)力、政策環(huán)境和發(fā)展勢(shì)頭幾方面介紹了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS，并從房產(chǎn)企業(yè)所在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、基礎(chǔ)資產(chǎn)池集中度方面，介紹了基礎(chǔ)資產(chǎn)可能存在的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)；從保理公司、核心企業(yè)等參與方角度，分析了可能存在的通道方資金安全風(fēng)險(xiǎn)和核心企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，旨在給房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警起到拋磚引玉的作用。
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)ABS品種豐富，根據(jù)基礎(chǔ)資產(chǎn)類型不同，可分為供應(yīng)鏈ABS、CMBS、類REITs、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)權(quán)ABS、購(gòu)房尾款A(yù)BS和運(yùn)營(yíng)收費(fèi)權(quán)ABS等。近年來(lái)，隨著地產(chǎn)業(yè)金融化發(fā)展提速，房企供應(yīng)鏈ABS市場(chǎng)也呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭。
供應(yīng)鏈ABS是以真實(shí)貿(mào)易背景為前提，以核心企業(yè)為依托，以應(yīng)收賬款質(zhì)押、貨權(quán)質(zhì)押等資產(chǎn)為支撐，進(jìn)行證券化的融資方式。供應(yīng)鏈ABS的發(fā)行主體可分為互聯(lián)網(wǎng)公司和傳統(tǒng)行業(yè)核心企業(yè)。目前，我國(guó)供應(yīng)鏈ABS的傳統(tǒng)行業(yè)核心企業(yè)以房地產(chǎn)企業(yè)為主。
由于核心企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、資信狀況良好，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS采用無(wú)追索權(quán)的反向保理發(fā)行方式，以核心企業(yè)為申請(qǐng)主體，開(kāi)展“1+N”模式保理服務(wù)（“1”為核心企業(yè)，“N”為上游供應(yīng)商）。目前，我國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS主要采用儲(chǔ)架發(fā)行模式，每期發(fā)行產(chǎn)品的期限通常與基礎(chǔ)資產(chǎn)期限相匹配，從而增強(qiáng)了融資靈活性，融資效率較高。
對(duì)供應(yīng)商而言，由于房地產(chǎn)企業(yè)上游供應(yīng)商大多為中小企業(yè)，其自身資本實(shí)力弱，難以向金融機(jī)構(gòu)取得直接融資。在房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS中，供應(yīng)商可通過(guò)反保理方式，盤活資金流，改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，在降低保理業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也降低了融資成本。
對(duì)于核心企業(yè)而言，在信用債違約潮加劇的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在利用自身信用資質(zhì)為供應(yīng)商提供資金支持，改善供應(yīng)鏈資金狀況的同時(shí)，也助力房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)自身轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈良性發(fā)展。
對(duì)于商業(yè)銀行而言，面對(duì)金融脫媒趨勢(shì)加劇，業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的嚴(yán)峻形勢(shì)，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS在為供應(yīng)商提供資本市場(chǎng)融資機(jī)會(huì)的同時(shí)，也增加了商業(yè)銀行對(duì)供應(yīng)鏈中小企業(yè)市場(chǎng)的拓展機(jī)會(huì)，形成多方共贏的局面。
目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，盤活巨額應(yīng)收賬款，緩解中小企業(yè)融資難現(xiàn)狀，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。由于供應(yīng)鏈ABS具有盤活存量資產(chǎn)的作用，我國(guó)政府高度重視，并陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，促其發(fā)展。
自2016年起，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸額度收緊，公司債門檻也大幅提升，傳統(tǒng)融資渠道受限。資產(chǎn)證券化作為地產(chǎn)企業(yè)新型融資渠道，迎合了市場(chǎng)需求，使得房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS融資規(guī)模取得爆發(fā)式增長(zhǎng)。
近年來(lái)，在國(guó)家政策支持下，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS飛速發(fā)展，世茂供應(yīng)鏈ABS、新城控股供應(yīng)鏈ABS、萬(wàn)科供應(yīng)鏈ABS、碧桂園供應(yīng)鏈ABS等陸續(xù)發(fā)行。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，自2014年以來(lái)，基礎(chǔ)資產(chǎn)為應(yīng)收賬款的供應(yīng)鏈ABS發(fā)行規(guī)模逐年增大。2017年發(fā)行總額增至1476億元，同比增長(zhǎng)了58.84個(gè)百分點(diǎn)，占當(dāng)年企業(yè)ABS發(fā)行總額的18.20%，其中房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈ABS融資規(guī)模約467億元。2018年1-6月，基礎(chǔ)資產(chǎn)為應(yīng)收賬款的供應(yīng)鏈ABS發(fā)行規(guī)模為987億元，占當(dāng)年企業(yè)ABS發(fā)行總額的比重提升至38.33%，房產(chǎn)企業(yè)發(fā)行總額占90%以上。
1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)景氣度息息相關(guān)，被稱為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化將影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。當(dāng)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期發(fā)生不利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)，作為房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS的核心企業(yè)將受到系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)影響，其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)存在下滑的可能性。
2、基礎(chǔ)資產(chǎn)池集中度較高的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈ABS的基礎(chǔ)資產(chǎn)為應(yīng)收賬款，往來(lái)方主要集中在房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)兩大領(lǐng)域，行業(yè)集中度較高。此外，對(duì)于中小型房企，由于受其經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略布局影響，還存在供應(yīng)鏈企業(yè)區(qū)域集中度較高的風(fēng)險(xiǎn)。
1、通道方資金安全風(fēng)險(xiǎn)
在供應(yīng)鏈ABS交易結(jié)構(gòu)中，保理公司起到通道的作用，項(xiàng)目資金可能在其賬戶中流轉(zhuǎn)，若發(fā)起方對(duì)其控制力不足，將引發(fā)資金安全風(fēng)險(xiǎn)。
2、核心企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈ABS主要依托核心企業(yè)的授信和信用資質(zhì)，為其供應(yīng)商提供融資。受房地產(chǎn)政策收緊，行業(yè)下行壓力加大的影響，核心企業(yè)可能面臨項(xiàng)目回款周期長(zhǎng)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本高等多重不利因素，從而導(dǎo)致其資產(chǎn)流動(dòng)性減弱，短期償債壓力增大。
資產(chǎn)證券化作為一種重要的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，近年發(fā)展勢(shì)頭迅猛，有望成為中國(guó)第三大金融子市場(chǎng)。隨著我國(guó)地產(chǎn)業(yè)金融化的推進(jìn)，眾多房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS涌入市場(chǎng)，在當(dāng)前傳統(tǒng)債券頻繁雷暴的背景下，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS有望未來(lái)呈井噴式發(fā)展。在發(fā)展過(guò)程中，可通過(guò)識(shí)別相關(guān)信用風(fēng)險(xiǎn)，建立信用管理體系，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，將信用風(fēng)險(xiǎn)降至低水平，助力房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS健康可持續(xù)發(fā)展。
文/王莉穎
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