買股票，大家都知道無(wú)論如何是要讀點(diǎn)財(cái)報(bào)的。但我一直以來(lái)的觀點(diǎn)，即便你只是買房不買股，你也應(yīng)該學(xué)著讀點(diǎn)房企的財(cái)報(bào)。日久天長(zhǎng)，也會(huì)有大獲益。所以，道理上，兩者都是互通的。
買股票讀財(cái)報(bào)，你大致可以解決的問(wèn)題是：買什么公司？什么時(shí)候買？而買房子讀財(cái)報(bào)，你得到的會(huì)是什么？是：買哪里的房子？買哪家公司的房子？這就是我這些年讀房企財(cái)報(bào)得到的答案。
很多人讀財(cái)報(bào)，第一關(guān)注點(diǎn)永遠(yuǎn)都是這家企業(yè)今年凈利增長(zhǎng)了多少，拿出多少錢來(lái)分紅。我自然也會(huì)關(guān)注這些，但如果是從長(zhǎng)期投資的角度，我認(rèn)為更重要的不是單年度報(bào)表披露出來(lái)的東西。落到房企財(cái)報(bào)，我們這時(shí)候要重點(diǎn)看什么？又如何從中學(xué)習(xí)到有意義的東西？要知道，房企巨頭的財(cái)報(bào)背后，實(shí)際上展現(xiàn)的都是他們的長(zhǎng)期思考，掌握到這個(gè)東西，對(duì)我們才最有價(jià)值。
昨天，四巨頭之一融創(chuàng)率先發(fā)了財(cái)報(bào)，業(yè)績(jī)還是很漂亮。銷售額5753億，凈利增長(zhǎng)37%，EPS7.86元，分紅1.65元（分紅率21%，坐等萬(wàn)科兌現(xiàn)35%），尤其是對(duì)“三道紅線”的滿足，一下子降了2檔——從紅到黃，很厲害。單看那個(gè)資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)，也很快就可以進(jìn)入綠檔。但這些不是重點(diǎn)，從財(cái)報(bào)里看出很多行業(yè)共通的東西才是重點(diǎn)。
第一，強(qiáng)調(diào)“三道紅線”。
我想大家在接下來(lái)會(huì)看到，所有的上市房企都會(huì)在2020年度財(cái)報(bào)里第一重點(diǎn)披露公司對(duì)“三道紅線”的滿足——資產(chǎn)負(fù)債率（小于80%）、凈負(fù)債率（小于100%）、現(xiàn)金短債比（大于1）。這不是短期的，而是未來(lái)很多年，“三道紅線”都會(huì)成為行內(nèi)考察上市房企質(zhì)量的最重要指標(biāo)。
從股民角度看，“三道紅線”的意義在于兩點(diǎn)：1）觀察房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果你不滿足三道紅線，那么你未來(lái)的杠桿率與增速都會(huì)受到顯著限制，比如融創(chuàng)踩線從踩3條線變成踩1條線，相應(yīng)有息負(fù)債增速?gòu)?%變?yōu)?0%，空間就出來(lái)了。另外，你踩線越少，房企的信用評(píng)級(jí)會(huì)越好，在資本市場(chǎng)上可以拿到更低的融資成本。在這點(diǎn)上，現(xiàn)在市場(chǎng)上最厲害的房企是龍湖與萬(wàn)科，尤其是龍湖，AH股市盈率最高的房企，原因就在此。2）觀察房企的風(fēng)控能力。表面看，“三道紅線”是監(jiān)管要求，但實(shí)際上，去杠桿是過(guò)去幾年來(lái)房企的普遍動(dòng)作。恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、陽(yáng)光城等等，全部都在拼命降杠桿，這是一個(gè)持續(xù)了好幾年的動(dòng)作。
那么，我們現(xiàn)在看“三道紅線”，其實(shí)是回顧過(guò)去幾年房企管理層的預(yù)判水平和風(fēng)控能力。安全經(jīng)營(yíng)是所有房企的經(jīng)營(yíng)理念，但是有成有敗，有無(wú)持續(xù)的行動(dòng)，是重要的觀測(cè)指標(biāo)，可以據(jù)此觀測(cè)出房企管理層是否知行合一、戰(zhàn)略堅(jiān)定。從融創(chuàng)的降杠桿速度看，老孫的能力值得佩服。反過(guò)來(lái)看恒大，就很麻煩，大家都知道所謂的“求助信”，如果不是深圳挺身而出，能不能過(guò)得了這一關(guān)，不好講。但是在過(guò)去幾年，許教授也一直在喊著降杠桿，行動(dòng)上比老孫差。
從買房人角度看“三道紅線”，最直接的意義在于：你可以知道你買的房子有沒(méi)有可能出問(wèn)題，比如交不了房，或者辦不了證。也就是說(shuō)，這是一條安全線。假如說(shuō)你要買一家房企開發(fā)的房子，這個(gè)指標(biāo)就會(huì)有用。你不需要了解那么詳細(xì)，只需要知道：如果這家房企踩了3條線，那么你要很小心。
對(duì)于房企而言，他們自然也知曉上面這些，新時(shí)代下：三道紅線，代表著信心。所以，在未來(lái)的數(shù)年里，這個(gè)“三道紅線”都將是上市房企財(cái)報(bào)里最重要的信披。
第二，強(qiáng)調(diào)城市能級(jí)。
如果你仔細(xì)看近年來(lái)的房企財(cái)報(bào)，一定會(huì)發(fā)現(xiàn)，幾乎所有的房企在財(cái)報(bào)里都會(huì)非常注意強(qiáng)調(diào)：我們的城市布局以一二線城市為重心，或者是，我們只在人口流入的都市圈城市布局。等等。不會(huì)有例外，說(shuō)我就去小縣城，連“縣城收割機(jī)”碧桂園，都從幾年前就開始強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)。以目前上市房企的大致情況，布局在一二線所占的比重普遍都去到了7-8成。
這個(gè)背后，折射出的是，整個(gè)中國(guó)城市的發(fā)展變化、城市人口的新布局，以及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局變化。
從股民的角度，觀察一家房企的城市布局，大致就能夠掌握到這家企業(yè)的發(fā)展質(zhì)量，尤其是是毛利率水平。如果一家房企說(shuō)自己的項(xiàng)目8成都在一二線，那么，資本市場(chǎng)會(huì)認(rèn)為它安全邊際很確定。如果這家房企再說(shuō)自己的地價(jià)很便宜（比如老孫講自己的地價(jià)水平只有4270元/平米，這個(gè)平均地價(jià)比萬(wàn)科低），那么，資本市場(chǎng)就會(huì)對(duì)它的利潤(rùn)水平更加的樂(lè)觀。
而從買房人的角度，看上市房企巨頭的城市布局，最大的指引是：你去哪里買房子更有價(jià)值。要知道，這些城市都是房企的專業(yè)投拓部門千挑萬(wàn)選出來(lái)的，他們已經(jīng)為你篩選了一遍。當(dāng)然，這其中不一定都好，因?yàn)榉科蟮耐顿Y邏輯和個(gè)人還是有些不同。為安全計(jì)，你可以在他們篩選的基礎(chǔ)上，再進(jìn)一步挑出那前10%。這是很便宜的操作。
第三，強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)型。
轉(zhuǎn)型，是過(guò)去3年來(lái)房企財(cái)報(bào)最重要的變化之一。不管是什么類型的房企，都會(huì)在財(cái)報(bào)里提上一筆，我做了哪些新探索。最早的萬(wàn)科不講，碧桂園進(jìn)軍機(jī)器人，恒大進(jìn)軍新能源汽車，連一直到現(xiàn)在都堅(jiān)持講“地產(chǎn)快點(diǎn)賺錢，未來(lái)還能干到20萬(wàn)億”的老孫，都會(huì)花上濃墨介紹融創(chuàng)服務(wù)、旅游冰雪。嘴上說(shuō)著不要，身體都是誠(chéng)實(shí)的。
股民看房企轉(zhuǎn)型，目的很簡(jiǎn)單，新業(yè)務(wù)資本市場(chǎng)會(huì)給高估值——房地產(chǎn)開發(fā)你再牛，估值也就是5-6倍，物業(yè)股隨便上市，都是幾十倍。但是股民看轉(zhuǎn)型，目光還是太多的盯在“新業(yè)務(wù)占比”上，這是錯(cuò)的。不管是萬(wàn)科，還是融創(chuàng)，現(xiàn)在的新業(yè)務(wù)占比都很低——融創(chuàng)是5.1%，單看文旅城不到2%。萬(wàn)科轉(zhuǎn)型最早，也最有看頭，截至2020三季度末年新業(yè)務(wù)占比不到8%。從這個(gè)角度看，大象轉(zhuǎn)身真的不容易，要給更多的包容度。
（融創(chuàng)中國(guó)各業(yè)務(wù)占比）
說(shuō)它是錯(cuò)的，是因?yàn)椋?strong>房企的新業(yè)務(wù)應(yīng)該首先看賽道對(duì)不對(duì)，這事兒有沒(méi)有做錯(cuò)，行業(yè)夠不夠廣闊。其次看增長(zhǎng)，是不是非常迅猛，動(dòng)輒都要30%+。如果這個(gè)賽道夠廣闊，新業(yè)務(wù)走得又帶勁，那就沒(méi)問(wèn)題。絕對(duì)值占比低，那是硬幣的另一面，正是潛力所在。
以這兩個(gè)指標(biāo)看，現(xiàn)在的房企巨頭里，萬(wàn)科、龍湖的轉(zhuǎn)型我認(rèn)為最穩(wěn)，賽道已經(jīng)選定，試錯(cuò)的階段其實(shí)已經(jīng)差不多過(guò)去了，只差迅猛發(fā)展。其它房企巨頭，還大多是在試錯(cuò)的階段。但就賽道的廣闊度而言，成敗未知。有的賽道是對(duì)的，但是太小了，比如長(zhǎng)租公寓，我現(xiàn)在認(rèn)為這個(gè)行業(yè)是小行業(yè)，1間房1年的營(yíng)收還不到1萬(wàn)塊錢。如果遲遲不給資產(chǎn)證券化，沒(méi)什么搞頭，完全不如養(yǎng)豬的前景大。有的賽道很廣闊——比如新能源汽車，但是企業(yè)有沒(méi)有這個(gè)能力，最后能不能建立自己的護(hù)城河，就現(xiàn)在看不到。
第四，強(qiáng)調(diào)集中度。
2020年，房地產(chǎn)全行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模是17萬(wàn)億，創(chuàng)下歷史新高。但是，如上所言，巨頭就算再對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)“充滿信心”，財(cái)報(bào)和交流會(huì)上，都會(huì)更強(qiáng)調(diào)“集中度”，而不是增量。
房地產(chǎn)不是個(gè)藍(lán)海了，大賽道已經(jīng)步入穩(wěn)定期，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。即便未來(lái)如老孫所言，市場(chǎng)規(guī)模會(huì)從17萬(wàn)億奔到20萬(wàn)億，增量也不到20%。更何況，監(jiān)管規(guī)則的變化，會(huì)進(jìn)一步削弱這個(gè)增量。比如“三道紅線”、個(gè)人按揭貸款的管控，以及貨幣政策的轉(zhuǎn)彎（不會(huì)急轉(zhuǎn)彎，難道不會(huì)慢轉(zhuǎn)彎？）這些都指向一個(gè)結(jié)果：國(guó)家不希望太多的資金流入房地產(chǎn)。
等待房企巨頭們的未來(lái)，一定是拼命的兼并購(gòu)，快速提高市場(chǎng)集中度。以往已是如此，而今這一趨勢(shì)更是加速。
17萬(wàn)億里的大盤子，前4強(qiáng)大概的市場(chǎng)份額是15%，最大的碧桂園大約4%，最小的融創(chuàng)大約3.4%，彼此差距不大，市場(chǎng)分散度太高。假定未來(lái)就維持在18萬(wàn)億，那中國(guó)有沒(méi)有可能出現(xiàn)銷售額2萬(wàn)億的房企？有沒(méi)有不知道，但是夢(mèng)想是一定要有的。
那只能說(shuō)，未來(lái)數(shù)年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的并購(gòu)潮，會(huì)比我們想象得要洶涌澎湃得多。尤其是現(xiàn)在這種金融監(jiān)管收緊的情況下，已經(jīng)開始出現(xiàn)了一些企業(yè)扛不住——?dú)v史上每次金融收緊，都是如此。這是巨頭樂(lè)意看到的，他們儲(chǔ)備越來(lái)越多的現(xiàn)金——規(guī)模已介于1000-2000億級(jí)，固然是為了滿足監(jiān)管，但同時(shí)也可以說(shuō)非常有助于未來(lái)展開大規(guī)模的并購(gòu)。
從這些角度，我們?nèi)プx房企巨頭的財(cái)報(bào)。已經(jīng)披露的和接下來(lái)將要披露的，基本都會(huì)圍繞著這些去講述自己的新故事。至于說(shuō)到誰(shuí)會(huì)最終勝出，那要看企業(yè)一年接一年的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)。如果能夠從中找到一些判斷企業(yè)投資價(jià)值、城市購(gòu)買價(jià)值的線索，那將有機(jī)會(huì)是一個(gè)非常不得了的收獲。
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