-本報(bào)特約評(píng)論員
繼獵德村和琶洲村舊城改造項(xiàng)目后，廣州第三宗公開(kāi)掛牌出讓的城中村改造項(xiàng)目——楊箕村改造項(xiàng)目正式啟動(dòng)。廣州市國(guó)土房管局發(fā)布公告，明年1月18日將公開(kāi)掛牌出讓楊箕村改造地塊。公告顯示，楊箕村舊改項(xiàng)目的容積率最高達(dá)到6.18，這一標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)超過(guò)珠江新城獵德安置房的容積率5.2。
容積率又稱建筑面積毛密度，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)陸上總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)2，綠地率應(yīng)不低于30%。
獵德村改造的時(shí)候容積率是5.2，現(xiàn)在楊箕村是6.18，容積率是越來(lái)越高，以后是不是會(huì)不斷地再增長(zhǎng)上去，從6.18到7或者更多，會(huì)不會(huì)形成以后城中村改造的趨勢(shì)？如果是這樣的話，等于是把現(xiàn)在這種建筑密度高、容積率低的城中村改變?yōu)榻ㄖ芏鹊?、容積率高的“現(xiàn)代版的城中村”。
高容積率的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，帶來(lái)高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降，還會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)域、娛樂(lè)中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力，加劇這些設(shè)施的老化。停車位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問(wèn)題。高容積率住宅的安防系統(tǒng)要求也更高。
容積率調(diào)整不但影響到城市整體形象，還會(huì)涉及地塊周邊企事業(yè)單位和社區(qū)居民的切身利益，如陽(yáng)光照射、市政設(shè)施承受能力、交通等等。所以容積率的提高，需征求周邊公眾的意見(jiàn)。在土地出讓前對(duì)出讓地塊的容積率、建筑密度等指標(biāo)應(yīng)有一個(gè)公示過(guò)程，有一個(gè)廣大市民參與城市建設(shè)和改造的平臺(tái)。在舊城改造過(guò)程中，要做到村民、開(kāi)發(fā)商、政府和社會(huì)公眾各方利益的平衡。這次楊箕村改造項(xiàng)目對(duì)村民的利益要比以前城中村改造考慮更周全了，但對(duì)城市整體社會(huì)效益還是考慮不夠。
容積率是城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要指標(biāo)，它的確定是有一定的科學(xué)依據(jù)和法律效果，是不能隨意調(diào)整的，更不能把它作為平衡經(jīng)濟(jì)利益的調(diào)節(jié)器，那這樣的話城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性就一點(diǎn)也沒(méi)有了。
如果確需調(diào)整，則要有一定審批程序。如一些城市將建設(shè)用地容積率指標(biāo)的調(diào)整程序具體細(xì)化為書(shū)面申請(qǐng)、集體研究、技術(shù)論證、部門(mén)聯(lián)審、專家評(píng)議、公眾參與、請(qǐng)示上報(bào)、人大備案等八大環(huán)節(jié)。還有些城市對(duì)修改控詳規(guī)以及變更建筑容積率、建筑密度等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制性內(nèi)容的程序作了限制性規(guī)范，并設(shè)定了法律責(zé)任。
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