“武成路鱗次櫛比，街道兩邊都是鋪面，所有的房子都坐北朝南，朝陽、落日、月光，輪流光顧街心。正午帶走了它的清影，中午的陰影又婆娑而來。在黃昏，街心燦爛得像金磚鋪就，走著的人仿佛就要被熔化，感覺跑向黑暗處。后來我到世界上去走，見過無數(shù)大街，但從來沒有見過這樣的光輝之路?！?/p>
——于堅《昆明記》
如今，詩人筆下描述的老昆明的獨特的建筑和風土人情早已遍尋不見，取而代之的是一棟棟拔地而起的鋼筋混凝土高樓，逼仄，密密麻麻，連帶著居住在其中的人也變得焦躁不已。這是多數(shù)城市在城市化進程中的“通病”，造成這一現(xiàn)象的原因有多種，人地矛盾、城市規(guī)劃、容積率等，我們今天主要從容積率來分析。
什么是容積率
容積率是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率，即容積率=總建筑面積/總用地面積。
舉個簡單的例子，如果一個項目的總建筑面積為5萬平米，總用地面積為4萬平米，那么該項目的容積率為50000/40000，即1.25。不過當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。
容積率越高表示土地的利用率也就越高，但是對周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施的壓力也越大。對發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，容積率越高，地價成本在房屋中所占的比例也越小，開發(fā)商的利潤也越高；而對住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度，容積率越小，建筑密度一般也就較低，住戶居住舒適度就越高。
通常來講，一個宜居的住宅小區(qū)，高層住宅容積率不應(yīng)超過5，多層住宅不應(yīng)超過2，綠地率不應(yīng)低于30%。
昆明住宅容積率變化過程
從早期的小區(qū)可以看出，2003年之前昆明房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品主要是傳統(tǒng)的板式住宅，住宅小區(qū)的容積率相對較低，多集中在2.0左右。
昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會調(diào)研核心的調(diào)查資料顯示，1998年以前，有房、夠住，是人們對于居住的基本需求；1998年~2005年，“大不大”、“好不好”成為了購房者需求的核心。這個時期，購房者開始關(guān)心產(chǎn)品的戶型、面積、環(huán)境等，80~90平方米的三室和四室成為當時的主力戶型，需求也從那時起倍增釋放。
2002年-2007年
2002年，昆明開始實行土地招拍掛；2003年8月，國家明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)；同樣是在2003年，“一湖四城”的現(xiàn)代新昆明城規(guī)劃建設(shè)發(fā)展思路提出，從此昆明的房地產(chǎn)開發(fā)邁入了一個嶄新的時代，以此為基點，一個大開大闔，氣勢磅礴的新昆明奔涌而來。
2006年1月，昆明《城市規(guī)劃標準規(guī)定》中提出，二環(huán)以內(nèi)新建住宅容積率不能超過3.5，二環(huán)以外不得超過3。
從上述兩個文件中看到，這一時期，昆明住宅的容積率并沒有增加，反而在減少。
這一時期是以品質(zhì)和景觀見長的精品樓盤集中爆發(fā)的黃金年代，開發(fā)商更注重樓盤質(zhì)量，從戶型、綠化景觀、細節(jié)等方面來打造精品樓盤。銀海森林、湖畔之夢、陽光花園、金牛小區(qū)等就是這一時期的代表樓盤，它們的容積率多集中在2.0左右。
2008年-2014年
2008年，昆明開始了轟轟烈烈的“城中村改造”，高層、城市綜合體開始充斥昆明人民的眼球，昆明的容積率也在一點點地調(diào)整。
2009年，《昆明市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（征求意見稿）》中提出，容積率指標在二環(huán)內(nèi)不得超過規(guī)定上限的1.5倍（即4.5），在二環(huán)外不得超過規(guī)定上限的1.2倍（即3.0）。
2009年8月，《昆明建設(shè)項目規(guī)劃審批“二十不”規(guī)定》中明確規(guī)定，不得新規(guī)劃建設(shè)板式（建設(shè)面寬超過35米）高層建筑（功能有特殊要求的建筑除外）。
2010年3月22日，西山區(qū)城改辦下發(fā)了“關(guān)于城中村改造項目住宅建筑密度調(diào)整的通知”，明確要求：“景觀保護不限高區(qū)域的城中村改造項目申報的住宅建筑高度原則上不低于40層，建筑密度控制在18%以下。” 盤龍、五華、官渡都出臺了類似的文件。
2011年9月，媒體報道稱，云南新一輪土地利用總體規(guī)劃明確，至2020年，全省城鎮(zhèn)工礦人均用地面積控制在110平方米內(nèi)。今后，昆明市新建商業(yè)、住宅等經(jīng)營性項目用地容積率一般要求在5以上，引導項目向空中發(fā)展。
這一時期是昆明房地產(chǎn)發(fā)展最為迅猛的一個階段，不過現(xiàn)在昆明房地產(chǎn)所顯現(xiàn)出的“通病”也是在這一時期積攢下來的。
就拿容積率來說，雖然容積率早在土地拍賣時就已經(jīng)標明，但昆明曾在2009年和2010年先后出臺規(guī)定，只需“交建設(shè)工程造價百分之十的罰款”、“補繳土地出讓價款手續(xù)”即可更改容積率。不過2012年，住建部發(fā)布的《建設(shè)用地容積率管理辦法》中明確提出，土地在出讓后不得調(diào)整容積率。昆明在2014年也出臺了容積率計算規(guī)則，遏制了開發(fā)商“偷面積”的行為。
根據(jù)FMC地產(chǎn)投資研究核心數(shù)據(jù)顯示，2008年，昆明在售樓盤每月的容積率平均值大概在2.15-2.35之間。2014年，昆明在售樓盤的容積率平均值大概在3.5-5.0之間，一部分樓盤的容積率已超過5.0。
2015年至今
2015年3月，昆明市政府辦公廳下發(fā)《昆明市城市更新改造管理辦法》，辦法規(guī)定城市改造拆重建類項目項目容積率原則上不得超過4.0，特殊項目容積率不得超過4.5。
2015年8月，《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中提出，在已批準開工建設(shè)或已建成的軌道站點幾何核心周邊半徑500米范圍以內(nèi)的建設(shè)用地，居住建筑的容積率不得超過3.84，商業(yè)和娛樂的容積率不得超過3.6，賓館、飯店、金融和商務(wù)辦公項目的容積率不得超過4.8。
面對日益緊缺的土地資源，城市“長高”成為城市化進程中一個無法回避的話題，于是我們看到在昆明的城市規(guī)劃中，容積率也在一點一點地調(diào)整，這也導致了昆明的樓盤看起來密密麻麻，住戶的居住舒適度越來越低。
案例：
數(shù)據(jù)顯示，2014年，成都、重慶樓盤的平均容積率普遍為3.0-4.0，基本維持在4.0以下；昆明在售樓盤的容積率平均值大概在3.5-5.0之間。取兩地容積率的中間值——3.5和4.3，以總用地面積15萬平米，套均100平米計算，成都和重慶項目能建5250套房，而昆明的項目要在同樣的面積上要建6450套房。
這也意味著，同一個面積大小地塊，昆明的建筑密度要比成都和重慶大上許多，也從另一個側(cè)面證實了，外地人直觀的覺得昆明房子比較密集的現(xiàn)狀。與同處西南片區(qū)的成都等城市比較，昆明在樓盤的容積率規(guī)劃與控制上還有一定差距。
不過近年來，昆明政府和開發(fā)商也開始意識到這一問題，陸陸續(xù)續(xù)做了很多工作，比如提高綠化面積，完善項目的生活、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施，力爭為業(yè)主提供性價比超高的居住條件，緩解高容積率帶來的居住缺憾。下面就給大家推薦一些昆明市場上容積率和綠化率都比較合理的項目。
昆明部分低容積率住宅推薦：
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