房地產(chǎn)買賣有三種計(jì)價(jià)方式：一是按建筑面積計(jì)價(jià)；二是按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)；三是按套計(jì)價(jià)（前兩種計(jì)價(jià)方式的延續(xù)）。建設(shè)部和國家工商總局聯(lián)合印制的《商品房買賣合同》“計(jì)價(jià)方式與價(jià)款”條款里，早就明確了這三種計(jì)價(jià)方式。
有人會(huì)問，既然《商品房買賣合同》早就寫明了三種計(jì)價(jià)方式，為什么長期以來一直采用建筑面積計(jì)價(jià)方式計(jì)算房價(jià)呢？原因有二：一是開發(fā)商作為強(qiáng)勢的一方，不僅主導(dǎo)著房地產(chǎn)市場，還主導(dǎo)著房地產(chǎn)計(jì)價(jià)方式（他們只會(huì)選擇對自己有利的計(jì)價(jià)方式）。二是作為弱勢一方的買房戶，根本就不知道除了建筑面積計(jì)價(jià)方式外，還可以自主選擇套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式計(jì)算房價(jià)，更不知道按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，能給自己帶來很大好處。
下面就用含城某開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成交的真實(shí)案例來說明這個(gè)問題。
一套二室二廳二衛(wèi)的住房，套內(nèi)面積76m2，公攤面積32m2，建筑面積108m2，成交單價(jià)（建筑面積單價(jià)）7916元/m2。
按建筑面積計(jì)價(jià)方式計(jì)算，合同總價(jià)是85.49萬元。
108 m2×7916元/ m2=854928元
如果改用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式，在建筑面積單價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià)1200元/ m2（9116元/m2），計(jì)算的結(jié)果是69.28萬元。
76 m2×9116元/ m2=692816元
單價(jià)上調(diào)到9116元/m2，房屋總價(jià)不但沒有增加，反而減少了16.21萬元（85.49—69.28=16.21萬元）。
這就是套內(nèi)面積單價(jià)給買房戶帶來的好處。采用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式，能使房屋總價(jià)下調(diào)，有時(shí)下調(diào)的幅度還很大。
一、按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，公攤面積不計(jì)價(jià)，不要錢，自然會(huì)減少房屋總價(jià)。
二、開發(fā)商將公攤面積無償贈(zèng)給買房戶，為轉(zhuǎn)嫁負(fù)擔(dān)，肯定會(huì)將公攤面積不計(jì)價(jià)造成的損失加到房屋總價(jià)上，即羊毛出在羊身上。但這話只說對了一半。采用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，開發(fā)商只能將公攤面積中合理的那部分加到房價(jià)上，不合理部分，想加，但加不上去（前面案例就是典型的例證），如果硬加上去，買房戶不會(huì)答應(yīng)。知道為什么嗎？因?yàn)樘變?nèi)面積單價(jià)是一種真實(shí)、準(zhǔn)確、透明的計(jì)價(jià)方式，價(jià)高價(jià)低，買房戶一看便知。套內(nèi)面積單價(jià)在9000－9200元/m2，多數(shù)人可以接受；漲到9500元/m2，買房戶一定會(huì)敏銳地察覺到，這樣的價(jià)格偏高；再漲到10000元或以上，想賣也賣不出去。
這就是套內(nèi)面積單價(jià)的好處。它能把開發(fā)商摻在房價(jià)中的雜質(zhì)和水分全部擠去；把開發(fā)商將不合理公攤面積增加的成本費(fèi)用全部轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上的企圖徹底打掉。它最大的功能在于，能有效地防止買房戶在購房過程中的吃虧與上當(dāng)。
與套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式相對應(yīng)的是建筑面積單價(jià)。為了幫助大家解析這個(gè)給開發(fā)商帶來無窮利益的計(jì)價(jià)方式，請看下面一組數(shù)據(jù)：
數(shù)據(jù)一：建筑面積115m2，套內(nèi)面積100m2，三室二廳二衛(wèi)，單價(jià)8000元，總價(jià)92萬元。
數(shù)據(jù)二：建筑面積115m2，套內(nèi)面積60m2，二室一廳一衛(wèi)，單價(jià)8000元，總價(jià)92萬元。
三室二廳二衛(wèi)，總價(jià)是92萬元；二室一廳一衛(wèi)，套內(nèi)面積只有60m2，總價(jià)還是92萬元。
這就是建筑面積單價(jià)的“迷人”之處。它能將一套只有60m2，市價(jià)只有50多萬元的住房，賣到92萬元的天價(jià)，還能給這樣的天價(jià)房貼上低價(jià)的標(biāo)簽：8000元/m2。
所以業(yè)內(nèi)又稱建筑面積單價(jià)為虛假性單價(jià)。說它虛假，是因?yàn)樗茉诤艽蟪潭壬厦曰蟊姸嗟南M(fèi)者，能將看似價(jià)格不高實(shí)則天價(jià)的房子推銷給買房戶，并讓買房戶心甘情愿地接受。
該講的講了。各位了解了套內(nèi)面積計(jì)價(jià)和建筑面積計(jì)價(jià)兩種方式以后，無論去何地何處選房、購房，不管對方銷售人員如何花言巧語，編造各種“理由”誘您買房，只要您堅(jiān)持兩個(gè)原則，就能做到不中套，不上當(dāng)，不吃虧。
原則一：請對方銷售人員分別按兩種計(jì)價(jià)方式把您看中的房屋總價(jià)各算一遍，哪種計(jì)價(jià)方式能降低您的房屋總價(jià)，您就選擇哪種計(jì)價(jià)方式。
原則二：選擇套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式，要看房屋單價(jià)是否合理，對單價(jià)超過9500元的房子，您千萬不要沖動(dòng)，在做購房最后決定時(shí)，一定要慎之又慎。
最好的辦法是：將各家樓盤的套內(nèi)面積單價(jià)放在一起比一比，哪家套內(nèi)面積單價(jià)低，您就選擇在哪家購買。
補(bǔ)充一點(diǎn)：如果開發(fā)商不用虛假單價(jià)欺騙買房戶，一分錢一分貨，不論采取哪種計(jì)價(jià)方式，其房屋總價(jià)應(yīng)該是一致的。
附：幾點(diǎn)解釋
1、套內(nèi)面積：即房屋的實(shí)際使用面積（不包括門、墻外面的過道、樓梯等公攤面積）；
2、公攤面積：房屋門、墻外的屬于所有業(yè)主（即買房戶）共同享有的面積，包括樓（電）梯、過道、公共門廳、管道井、變（配）電室等；
3、產(chǎn)權(quán)證面積：按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，不影響產(chǎn)權(quán)證面積，最終辦理的產(chǎn)權(quán)證面積與建筑面積完全相等，不會(huì)差一分一毫。
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