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以下內(nèi)容根據(jù)現(xiàn)場速記整理，已經(jīng)專家本人查閱

今天我們大家一起討論的題目是“改造城市老舊小區(qū)，整體設(shè)計(jì)應(yīng)該先行”。

一、目前城市老舊小區(qū)改造

存在的幾類問題

眾所周知，“老舊小區(qū)改造”是今年國務(wù)院下達(dá)的新的一項(xiàng)任務(wù)，第一期總投資規(guī)模就達(dá)到了四萬億。對通過改造驗(yàn)收的“舊改”每一戶，中央財(cái)政將至少給予兩萬元的補(bǔ)貼。

然而在當(dāng)前的老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作中，存在著一些問題。

集中表現(xiàn)在大多數(shù)城市已改造的老舊小區(qū)改造過程零亂，只重視單項(xiàng)改造，卻忽略了小區(qū)的整體設(shè)計(jì)。

例如這個月給某舊小區(qū)加裝屋頂，下個月又說要進(jìn)行門窗改造，再過一段時間再進(jìn)行地下管道修理，城市各個專業(yè)部門針對老舊小區(qū)改造各自出改造方案又不能綜合設(shè)計(jì)和同步改造。甚至針對不同的改造項(xiàng)目給出了好幾個獨(dú)立的方案，結(jié)果使居住在舊區(qū)的老百姓無所適從。這其中缺了一個什么？缺了一個在改造之前的整體設(shè)計(jì)方案。

北京海淀區(qū)有些小區(qū)居住的建筑學(xué)工程院院士，但是連自家小區(qū)要怎么改卻毫不知情，因?yàn)闆]人通知他們參與家園改造。改造方案被有關(guān)部門直接“定了”。有的專業(yè)部門常常在小區(qū)改造中采用“一刀切”的方式，他們也不管這些建筑什么時代建的，是不是需要整體改造？整個改造過程不是以人民的需求為中心，更多的感覺是以完成上級任務(wù)為中心，改造方案制度缺失老百姓“點(diǎn)菜”的關(guān)鍵步驟。

有的部門在小區(qū)改造中表現(xiàn)的很積極，紛紛表態(tài)要將“服務(wù)”延伸到居民區(qū)中。例如，有的相關(guān)單位要求在每一個小區(qū)中給他們房子用來設(shè)立心理咨詢中心，還有的說要設(shè)立其它中心等等……其實(shí)當(dāng)?shù)鼐用窬腿币粋€綜合性的公共服務(wù)中心，應(yīng)該將多個部門設(shè)立的服務(wù)機(jī)構(gòu)整合到“公共服務(wù)中心”里頭，老百姓不出小區(qū)就能享受到綜合性服務(wù)。

有點(diǎn)老舊小區(qū)每個平方米的改造費(fèi)用達(dá)到了三四千元。比如說有的小區(qū)需要加電梯，有的加太陽能的屋頂，其實(shí)這些都是可以邀請企業(yè)參與進(jìn)來，可由企業(yè)租借這些設(shè)備，不需要大量的財(cái)政投資。企業(yè)在小區(qū)加裝太陽能裝置之后，小區(qū)的居民也可以得到分成，這就是一種完全的PPP模式、合同能源管理的模式。倘若這些都讓政府包干了，那財(cái)政負(fù)擔(dān)無疑加重了，中央財(cái)政分配下來的錢也就起不到什么作用了。

老舊小區(qū)改造對于我們老百姓而言是要解決一個老齡化、入托難等現(xiàn)實(shí)的問題，解決上樓難、停車難、就近入學(xué)難、受醫(yī)難等，或解決房屋結(jié)構(gòu)的安全問題。這些問題是民眾的基本需求，如果光注重穿靴戴帽那就是典型的形式主義。

我們都知道社區(qū)優(yōu)化的要訣是“三分建設(shè)七分管理”。管理的重要性不言而喻，如果把“七分管理”丟掉了，沒有良好的物業(yè)管理企業(yè)，改造過的硬件過一段時間就會失效。

圍繞這些出現(xiàn)的問題應(yīng)該怎么去解決？

二、如何讓最需要改造的

老舊小區(qū)“冒出來”

我認(rèn)為可從以下三個問題為導(dǎo)向進(jìn)行解決，即：

第一，如何讓最需要改造的小區(qū)“冒出來”？

第二，舊小區(qū)綜合改造需要確定哪些屬于必備的改造項(xiàng)目？

第三，舊小區(qū)改造應(yīng)該有由老百姓“點(diǎn)菜”的拓展改造選項(xiàng)。這些拓展改造選項(xiàng)可能成本會比較昂貴，但是一般都是中高收入階層老百姓切身利益相關(guān)的改造項(xiàng)目。

如何讓最需要改造的小區(qū)它自己能夠“冒出來”，倘若能讓小區(qū)居民自發(fā)的提出“我要改造”，這事情就好辦了。而且最好是能有一批這樣的老舊小區(qū)居民競爭著向政府申請改造，但是這一批中政府應(yīng)該支持哪些小區(qū)優(yōu)先安排改造呢？首先則需要推行城市“最佳小區(qū)”和“最差居住小區(qū)”的評選活動，而且還可將居住在“最差小區(qū)”的居民邀請到“最佳小區(qū)”去參觀體驗(yàn)，就可激發(fā)出他們改造老舊小區(qū)的積極性和參與性。如果我們的城市能評選出一批今年的“最差小區(qū)”，那么政府部門就能夠準(zhǔn)確把握老百姓的實(shí)際需求從而制定改造方案，等于說這件事情就成功了一半。這么一種“自發(fā)”的模式已經(jīng)有很多城市都做過并且在持續(xù)改進(jìn)之中。

其次、可以利用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，評選出“最差小區(qū)”。例如使用新的APP等工具，利用小區(qū)宜居性評價軟件，分析一些小區(qū)根據(jù)多條件維度評選出最差的小區(qū)。最差的小區(qū)往往是這個城市房價最低的，市場價格是無情但又是敏銳的。這樣的老舊小區(qū)一旦通過系統(tǒng)改造以后，就可以讓百姓資產(chǎn)升值許多。實(shí)踐證明，僅是加裝電梯后，住宅的價格就可以上升15%到20%。這些軟件市面上很多，但是有些軟件的指標(biāo)是值得推敲的，在使用之前應(yīng)該與市場實(shí)際狀況和住房價格分布進(jìn)行校驗(yàn)。

然后，在以上的工作基礎(chǔ)上我們可以再組織專家現(xiàn)場考評。特別是對最差居住小區(qū)，通過專家的眼光跟群眾的需求進(jìn)行點(diǎn)對點(diǎn)的檢查結(jié)合。一個具體的老舊小區(qū)評選流程也就創(chuàng)建出來了，并且有了這樣一個流程也將使老舊小區(qū)改造更加規(guī)范有效率。

最后，通過政府和社會組織相結(jié)合，動員組織“最差小區(qū)”居民到“最佳小區(qū)”參觀學(xué)習(xí)，激發(fā)他們對改造的積極性和參與性。通過對比，了解其它舊區(qū)改造后的居住情況、市場價格的變化，提升居民主動改造的欲望，在向最佳小區(qū)看齊的過程中，老百姓也會逐漸增強(qiáng)改造的積極性。

為了解決以上這些問題，中國城市科學(xué)研究會花了三年時間編了一本城市舊居住區(qū)綜合改造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。這個標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)出版了，大家可以在城市科學(xué)研究會網(wǎng)站上免費(fèi)下載，同時建工出版社也有正式出版的版本。

三、舊小區(qū)綜合改造

優(yōu)選（必備）的項(xiàng)目

因?yàn)樵S多老舊小區(qū)建筑是上世紀(jì)80年代蓋的，到現(xiàn)在已經(jīng)有不少開發(fā)商已經(jīng)注銷了，找不到負(fù)責(zé)人，有的建筑公司現(xiàn)在也失蹤了。規(guī)劃、建設(shè)、開發(fā)監(jiān)理都找不到責(zé)任人。而且在當(dāng)時，有些住宅是政府包辦、企業(yè)包建的，從現(xiàn)在來看當(dāng)時更多的是注重?cái)?shù)量而缺乏壽命質(zhì)量概念。除此之外，由于管理不嚴(yán)，許多老舊小區(qū)居民未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自在住宅中挖墻開窗，破壞了建筑的承重結(jié)構(gòu)，造成了安全隱患。像這些小區(qū)現(xiàn)在都需要重新對其進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)和整體性能的監(jiān)測，凡是經(jīng)檢測屬于危樓的都應(yīng)該拆除重建，或進(jìn)行加固改造。

選用外墻保溫材料需要因地制宜，例如北方地區(qū)住宅采用的較厚的防火保溫板并不適用于南方地區(qū)。根據(jù)建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，我國共有五個氣候區(qū)，都應(yīng)因地制宜選用合適的保溫模式。對于北方地區(qū)的老舊小區(qū)而言，原來用的聚酯泡沫外墻保溫板存在著消防安全隱患，有的甚至完全老化，一到雨天就直接泡水失去保溫效能，這些都是急需進(jìn)行更換改造的。而冬暖夏熱地區(qū)只需在住宅外墻綠化或朝西南面種上喬木，以及給商戶安裝外遮陽就可顯著提升節(jié)能保溫效果。

在屋頂上面加蓋一個“太陽能博士帽”，就能在政府不需要出錢的情況下實(shí)現(xiàn)既有隔熱層又能發(fā)電的功效。按照一個40萬人口中小城市的實(shí)踐，十分之一的建筑由當(dāng)?shù)氐慕ㄎ瘉斫y(tǒng)籌屋頂統(tǒng)一安排安裝太陽能電板，借助這種模式就可以產(chǎn)生10兆瓦的發(fā)電能力，節(jié)能減排效果明顯的同時小區(qū)居民們也能從中獲得10%的利潤，且不需要政府投資還可以兼顧住宅外表的美觀，提升隔熱效能。

老舊小區(qū)以往埋設(shè)的管網(wǎng)的種類、材質(zhì)和具體位置往往未入檔案，這些管網(wǎng)有沒有堵塞和漏水漏氣都不清楚也很難知道。應(yīng)該借助“老舊小區(qū)改造”的機(jī)會對地下管網(wǎng)進(jìn)行重新普查梳理和改造，并將其全新編入管網(wǎng)電子檔案，這對小區(qū)的安全和可持續(xù)發(fā)展將是一個永久性的保障，也是節(jié)能減排的重要環(huán)節(jié)。結(jié)合海綿社區(qū)和中水回用對排水管網(wǎng)進(jìn)行重新梳理后，小區(qū)雨水的收集和再利用將會有大幅提升。

加裝電梯的資金由群眾分擔(dān)為主，然后對底層住戶應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)讓泳用竦姆绞娇梢远喾N多樣，但一定要公平合理，一視同仁。另外電梯的驅(qū)動電機(jī)應(yīng)該安裝在電梯頂部，這樣就不用挖深坑，以免影響到管網(wǎng)的布局和防澇。針對不同的住宅樓，我們已經(jīng)有了成熟的多樣化方案。

供熱計(jì)量改造可以節(jié)約30%以上的供熱能源，屬于節(jié)能改造成效最大的單項(xiàng)措施。我們每次離開家里都會把電燈關(guān)掉，但是卻不會把供暖關(guān)掉，而后者浪費(fèi)的能耗實(shí)際上要比照明耗能高出10倍以上。一旦借助老舊小區(qū)改造推進(jìn)供熱計(jì)量改造就可有力推進(jìn)城市綠色低碳發(fā)展，而且也可為百姓節(jié)省供熱費(fèi)用開支。

城市老舊小區(qū)一般都缺乏停車位，其結(jié)果不僅造成小區(qū)停車難影響到居民購車積極性，而且還由于亂停車而嚴(yán)重堵塞了消防通道造成安全隱患。通過小區(qū)改造設(shè)立地下或立體停車場必須要經(jīng)過詳細(xì)的城市設(shè)計(jì)、多方案比較并征求市民意見，規(guī)劃管理部門可以通過獎勵容積率的方式對小區(qū)改造承包商進(jìn)行鼓勵，因?yàn)榇_實(shí)是充分利用了地下空間。關(guān)于地下停車場設(shè)計(jì)和建造技術(shù)，已經(jīng)有很多成熟的方案了。各種各樣的停車解決方案，小型的、分散的、電動手動結(jié)合的等都較為齊全，至于為何沒有推廣普及，關(guān)鍵還是缺少整體的城市設(shè)計(jì)和明確的優(yōu)惠政策來支持。

城市垃圾分類最困難的就是廚余垃圾處理。在廚余垃圾處理這方面，我們的鄰國日本遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在前面，圖上是日本的家庭里面普遍存在家庭廚余處理機(jī)，廚余垃圾往這里面一放，24小時后就能變成栽花的肥料。還有一個更簡便的方式是由物業(yè)公司每天統(tǒng)一收集廚余垃圾后按1:1的配比摻入當(dāng)?shù)氐哪嗤梁蠓盅b進(jìn)黑色的塑料袋中，封閉后任其發(fā)酵，一個月后就可變成無臭的花肥用于社區(qū)綠化施肥。在解決好廚余垃圾的基礎(chǔ)上實(shí)行嚴(yán)格的回收垃圾分類，可利用有價票券來激勵民眾主動回收可循環(huán)的材料。

四、老舊小區(qū)改造拓展（備選項(xiàng)目）

此類項(xiàng)目指的是有條件，而且社區(qū)百姓愿意的情況下，基本上是由民眾“點(diǎn)菜”的項(xiàng)目，雖然此類項(xiàng)目為“錦上添花”，但也能夠解決民眾所需要解決的實(shí)際問題，而且能夠帶動相關(guān)領(lǐng)域的消費(fèi)和投資。

小區(qū)的立體綠化，可以減少熱島效應(yīng)達(dá)到6攝氏度以上。為什么我們在老舊小區(qū)推薦種植的都是落葉喬木呢？因?yàn)槁淙~喬木能夠起到“冬暖夏涼”的節(jié)能降塵效果。冬天喬木落葉讓陽光射進(jìn)樓宇商戶，夏天枝繁葉茂的高大喬木有遮陽降溫的作用，社區(qū)綠化將能部分解決城市日益嚴(yán)重的熱島效應(yīng)和住宅向陽面“西曬”的問題。

老舊小區(qū)改造要深耕實(shí)際難題，通過遙感和城市設(shè)計(jì)技術(shù)，為小區(qū)多設(shè)置幾個通行的通道，疏通小區(qū)的機(jī)動車通道網(wǎng)絡(luò)、自行車網(wǎng)絡(luò)，社區(qū)毛細(xì)管都應(yīng)該一一打通。城市老舊小區(qū)的“毛細(xì)血管”打通之后就可以實(shí)現(xiàn)小區(qū)居民300米內(nèi)到達(dá)服務(wù)中心，500米可以到達(dá)公園的便民效果。這些便利化的通行網(wǎng)絡(luò)都實(shí)現(xiàn)后，還可以使小區(qū)居民步行300米即可以到達(dá)避災(zāi)場所，這樣不僅有利于群眾出行，還有利于避災(zāi)防災(zāi)。

通過老舊小區(qū)住宅和建筑物屋頂綠化、設(shè)置雨水收集桶和下沉綠地、透水路面、停車場滲水等方式整體改造老舊小區(qū)，采取這樣一些簡單低廉的改造方式能夠使城市老舊小區(qū)增強(qiáng)排水彈性，既可有效削減洪澇暴雨的威脅，又能通過雨水收集達(dá)到建設(shè)節(jié)水型社區(qū)之目的。

住宅外遮陽改造節(jié)能效果十分明顯，我們通過北京地區(qū)的實(shí)地試驗(yàn)，在盛夏季節(jié)，僅靠常用的內(nèi)遮陽，就相當(dāng)于一盞400瓦的電爐放在室內(nèi)，等于這么多的熱量直接進(jìn)入屋內(nèi)，就必須用更多的空調(diào)消耗電量才能進(jìn)行抵消。但如果利用簡單廉價的外遮陽，就可削減近90%的入戶陽光能。而如果是僅利用相對昂貴的Low-E玻璃窗戶，則只能削減50%的夏季陽光能，但這又擋住了相應(yīng)的冬季陽光能量。而且外遮陽裝置的特殊設(shè)計(jì)還可以提升防盜安全。

市民中心可以多品種而且是動態(tài)的，可把托幼、養(yǎng)老甚至保健醫(yī)療都組合在市民中心以內(nèi)。上海市先行經(jīng)驗(yàn)表明，現(xiàn)在把所有為老百姓服務(wù)的項(xiàng)目都放在社區(qū)中心（包括政府的辦事大廳也落到社區(qū)），百姓在任何一個社區(qū)市民中心可以辦理全市范圍的便民事項(xiàng)，也就是說百姓的生老病死、就業(yè)創(chuàng)業(yè)等都可以不出小區(qū)大門就可方便辦理。

通過精心設(shè)計(jì)比較，老舊小區(qū)樓宇間可以增加一些容積率，因?yàn)檫^去這些老舊樓宇的空間利用率是比較低的。利用這些空間我們可以在進(jìn)行美化社區(qū)的同時還增加建筑容積率和服務(wù)功能。

社區(qū)美化項(xiàng)目種類繁多，一般都要依據(jù)投入和產(chǎn)出功效來事先安排“菜單”，以利于民眾參與“點(diǎn)菜”。

首先要樹立“我的外墻就是大眾的臉面，屬于公共產(chǎn)品”的新理念。利用老舊小區(qū)改造徹底拆除“保籠”，以紅外線防盜裝置來取代。有的地方在改造過程中編制了生動的宣傳手冊，使社區(qū)民眾了解到“?；\”是“高空垃圾箱、小偷腳手架”，理應(yīng)拆除。其次要對住宅在精心色彩設(shè)計(jì)的外觀下進(jìn)行粉刷，這方面的工作需要專家與民眾充分互動參與。

再次，對老舊小區(qū)內(nèi)部的公共服務(wù)設(shè)施，如小超市、便民理發(fā)、修理、幼托等服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行品質(zhì)提升，在不增加居民負(fù)擔(dān)的前提下，提升服務(wù)質(zhì)量和品種，形成社區(qū)活力。

最后，對小區(qū)公園綠化小徑、健身設(shè)施、休息的椅子等都要進(jìn)行設(shè)計(jì)整修，方便老年人和兒童使用。

老舊小區(qū)改造更重要的是一定要建立節(jié)能減排的綠色物業(yè)管理，沒有好的物業(yè)管理，小區(qū)硬件改造得再好，過一段時間也會變成臟亂差。俗話說“三分建，七分管”。優(yōu)良的社區(qū)物業(yè)管理必須調(diào)動專業(yè)物管公司、業(yè)主和開發(fā)商、舊區(qū)改造參與的企業(yè)等各方的積極因素。

五、小結(jié)

老舊小區(qū)改造在我國各地的全面鋪開，意味著城市居住質(zhì)量將有較大的提升和綠色建筑發(fā)展將大有作為，由此可以催生很多新產(chǎn)業(yè)，這不僅能解決當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一些難題、促進(jìn)綠色節(jié)能低碳社會的建立，更重要的是能夠“以人民為中心”來提升城市的居住質(zhì)量和投資環(huán)境。