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7月初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，我國各地上報需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)已有17萬個，涉及居民上億人，從調(diào)查和各地反饋看，加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，群眾意愿強烈。

經(jīng)過幾十年的住房制度改革，目前國內(nèi)的住房市場已經(jīng)從增量市場為主，轉(zhuǎn)為存量市場為主的階段，大量的老舊小區(qū)需要改造。之前，北上廣深杭等多個城市，都在推動老舊小區(qū)加裝電梯的改造工程，以應(yīng)對老舊小區(qū)老年人的出行問題。

政策層面，國內(nèi)多個城市也發(fā)布了多層住宅增設(shè)電梯試點工作的文件，并將其定義為一項重要的民生工程。以北京為例，北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，2018年1-8月，北京市增設(shè)電梯項目開工785部，完工116部，老樓裝電梯雖倡導多年，但遲遲未見效果。

那么當前國內(nèi)老舊小區(qū)改造難在哪里呢？暖燈君來一一分析。

對于老百姓來說，老舊小區(qū)改造項目投資周期很短、邊際效益明顯、資金周轉(zhuǎn)很快、能迅速轉(zhuǎn)化為消費能力，是一件百利而無一害的事情，為什么倡導這么多年，進展舉步維艱？

首先，當前國內(nèi)對老舊小區(qū)的改造，仍然處于試點探索階段，能否順利推行仍然需要資金來源端的配合。老舊小區(qū)改造資金來源主要有以下幾種：地方財政預(yù)算內(nèi)支持、中央資金支持、居民個人承擔、單位出資、專營單位投資、引入金融機構(gòu)融資等。

但當前，國內(nèi)大多城市的老舊小區(qū)改造主要依靠地方財政和中央資金支持，向社會籌集資金難，較低的收益水平導致了融資能力的不足。當前國內(nèi)的老舊小區(qū)改造項目，缺乏穩(wěn)定的收益和現(xiàn)金流。融資不足是老舊小區(qū)改造面臨的最大掣肘。

各方利益的協(xié)調(diào)，也是當前國內(nèi)老舊小區(qū)改造面臨的一大難題。加裝電梯是老舊小區(qū)改造的一項重要舉措。加裝電梯后，不僅方便高層住戶上下樓，而且可以實現(xiàn)高層住宅的升值，因此對于高層住戶來說，加裝電梯是一大好事，但低層住戶認為自己是利益受損方。

根據(jù)《物權(quán)法》，電梯改造需征得單元樓甚至院落全體居民的同意，因為加裝電梯帶來的施工和運行噪音，改變采光等問題，整棟樓的居民都可能受影響，再加上不少老舊院落住戶比較復(fù)雜，上下層居民各自利益訴求不同。上下層住戶的利益協(xié)調(diào)是老舊小區(qū)改造面臨的一大難題。

第三，短期改造容易，長期管理難。規(guī)范的物業(yè)管理是老舊小區(qū)改造為現(xiàn)代化小區(qū)的一個重要標注。但當前，國內(nèi)的老舊小區(qū)多為上世紀單位集資房，產(chǎn)權(quán)不一，少有物業(yè)公司入駐管理，僅關(guān)注配套硬件設(shè)施的提升，缺乏規(guī)范的物業(yè)管理，會導致治安環(huán)境的惡化，居民矛盾增多，老舊小區(qū)的改造很難發(fā)揮真正的福利效益。

早在上世紀七十年代，日本的老舊小區(qū)發(fā)展就面臨著居住環(huán)境品質(zhì)下降、配套設(shè)施陳舊的問題，與如今國內(nèi)一樣。日本老舊小區(qū)的更新發(fā)展歷程，或許可以為當前國內(nèi)老舊小區(qū)改造提供可借鑒的經(jīng)驗。下面，暖燈君就帶大家一起來了解一下日本的老舊小區(qū)改造經(jīng)驗。

在日本，老舊小區(qū)的來源，主要是二戰(zhàn)后和泡沫經(jīng)濟時期，為應(yīng)對住宅短缺而大量建設(shè)的集合住宅，東京是老舊小區(qū)比較集中的城市。

以東京小區(qū)更新為例，來看看日本是如何進行老舊小區(qū)改造更新的。

花田小區(qū)地處東京核心區(qū)，建成于1964年，公共空間少，建筑密度高，老齡化率達54%，是東京典型的老舊小區(qū)。2011年，花田小區(qū)啟動了更新改造，獲得成功，是日本老舊小區(qū)改造的成功案例，獲得2015年好設(shè)計獎和環(huán)境宜居設(shè)計優(yōu)秀獎。

與國內(nèi)不同，花田小區(qū)的改造主要依靠市場機制，政府和民間力量為輔。花田小區(qū)的土地和建筑物所有者UR是整個項目的主要推動者，重點負責小區(qū)的更新設(shè)計、規(guī)劃和建設(shè)。由于花田小區(qū)整體房屋和配套設(shè)施都面臨著老化的情況，居住品質(zhì)下降嚴重，甚至存在一定安全隱患，因此，花田小區(qū)的改造重點在于物質(zhì)層面的整體改造。

足立區(qū)政府則主要負責社會層面的推動。足立區(qū)政府會定期將更新舉措進行公示和宣傳，也會定期與居民做好充分的溝通，及時反饋居民意見，還成立了花田小區(qū)及其周邊地區(qū)綜合社區(qū)營造協(xié)議會，從制度層面做好居民之間的溝通、不同利益主體間的協(xié)調(diào)，充分保障了小區(qū)改造的穩(wěn)妥進行。

高島平的老舊小區(qū)改造也是日本老舊小區(qū)更新的經(jīng)典案例。高島平建成于1972年，老齡化率為49%，建筑物和配套設(shè)施過時老，更嚴重的是，高島平的地域性社會活力不足。

因此，高島平的改造更新更關(guān)注社會層面的更新與發(fā)展。高島平更新改造的主體力量主要來自于社區(qū)的自發(fā)組織，參與主體包括大東文化大學、高島平報社、學生、社區(qū)居民等。

社區(qū)力量在高島平的更新改造中發(fā)揮了重要的作用。大東大的環(huán)境創(chuàng)造學部和高島平報社創(chuàng)辦了“高島平未來網(wǎng)絡(luò)項目”，將社會居民凝聚起來，組織項目活動，有效地提升了社區(qū)活力和凝聚力。

研究者、學生和社區(qū)居民定期舉辦項目聯(lián)席會議，社區(qū)居民可以通過會議，成為小區(qū)更新改造的重要決策者，有效實現(xiàn)了社區(qū)內(nèi)居民的有效溝通，提升了小區(qū)的凝聚力和活力。

花田小區(qū)和高島平小區(qū)的更新改造案例，為中國的老舊小區(qū)改造提供了可借鑒的寶貴經(jīng)驗。老舊小區(qū)改造不能僅僅依賴于政府主體，更要發(fā)揮市場的作用，發(fā)揮社區(qū)居民、本地文化團體的力量，通過制度層面實現(xiàn)地域內(nèi)居民的共同參與，做好有效溝通，實現(xiàn)改造更新的長期穩(wěn)定推進。