近年來,隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫,商品房買賣活動在社會生活中日益頻繁,但因此而引發(fā)的法律糾紛也迅速增加。據(jù)中國消費(fèi)者協(xié)會統(tǒng)計(jì),有關(guān)商品房買賣的投訴在各類投訴中增幅最快,其中因房屋權(quán)屬證書逾期辦理引發(fā)的合同糾紛又是消費(fèi)者反映最強(qiáng)烈的問題之一。
商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為開發(fā)商)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。近年來，房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，致使商品房買賣合同糾紛日益增多。而隨著房地產(chǎn)市場的逐年變化，糾紛類型也發(fā)生了變化。從目前的狀況看，商品房買賣過程中所產(chǎn)生的的法律問題種類繁多，本文主要集中在商品房買賣合同糾紛逾期證辦的違約責(zé)任這一視角進(jìn)行分析。
一、辦理房產(chǎn)證三方義務(wù)主體的責(zé)任承擔(dān)問題。
辦理房產(chǎn)證的三方行為具有一定的關(guān)聯(lián)性、順序性，只有完成前者工作才可以啟動后面的程序或者進(jìn)行下一步工作。
（一）開發(fā)商完成房屋的初始登記（備案）工作，并履行通知義務(wù)后，不承擔(dān)逾期辦證的責(zé)任。
根據(jù)建設(shè)部2001年8月15日《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第16條的規(guī)定，購買新建商品房的權(quán)利人到房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記的，必須以開發(fā)商就其所開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行初始登記為前提。同時(shí)，開發(fā)商尚須履行相應(yīng)的告知義務(wù)或者通知義務(wù)，才算完成辦證的義務(wù)。只有履行完畢上述兩項(xiàng)工作，開發(fā)商才不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。
（二）購房人在知悉開發(fā)商的通知后，向房屋主管部門申請房屋權(quán)屬登記申請，不再承擔(dān)逾期辦證的責(zé)任。
開發(fā)商完成上述兩項(xiàng)工作后，購房人應(yīng)當(dāng)向房管部門提出申請，辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記工作，這樣便不再承擔(dān)逾期辦證的責(zé)任。
（三）房屋主管部門接到購房人申請后審查開發(fā)商的備案資料后，對是否符合發(fā)證進(jìn)行審查，在規(guī)定的期限內(nèi)及時(shí)發(fā)證變不再承擔(dān)逾期辦證的責(zé)任。
至于開發(fā)商完備了辦證的手續(xù)（備案工作），購房人提出辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移的登記申請，由于房管部門的原因未能按期辦證或者遲延辦證，屬于政府的不作為，這與開發(fā)商承擔(dān)的合同違約責(zé)任不同。
二、逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約責(zé)任的成立要件
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣司法解釋》)第18條的規(guī)定,出賣人承擔(dān)逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約金必須滿足以下兩個(gè)條件。
(一)逾期辦理房屋權(quán)屬證書因出賣人的原因而造成
在商品房買賣中,造成房屋權(quán)屬證書逾期辦理的主體可能是商品房買賣合同中的出賣人或者買受人,也可能是合同以外的第三人。如果房屋權(quán)屬逾期辦理是因商品房買受人或第三人的原因而造成,則不存在追究違約責(zé)任的問題。因此,這里所指的違約責(zé)任的承擔(dān)主體應(yīng)當(dāng)是商品房的出賣人。出賣人是否承擔(dān)違約責(zé)任主要取決于逾期辦證的原因是否由出賣人的原因而造成,而出賣人的原因是指出賣人不履行法定義務(wù)或約定義務(wù)。
(二)在特定期限內(nèi)未能辦理房屋權(quán)屬證書
按期辦理房屋權(quán)屬證書是買受人所購房屋再次流轉(zhuǎn)或辦理抵押的前提。但在實(shí)踐中,從商品房買賣合同簽訂到房屋交付需要經(jīng)歷一系列環(huán)節(jié),而從商品房交付后到房屋權(quán)屬證書的辦理又需要一個(gè)較長的過程。因此,自商品房買賣合同簽訂開始到商品房權(quán)屬證書的辦理存在一定的期限,該期限的長短對出賣人與買受人的權(quán)利與義務(wù)產(chǎn)生重大影響,期限過長則意味著買受人在較長時(shí)間內(nèi)無法獲取房屋權(quán)屬證書,期限過短則意味著出賣人必須在較短的時(shí)間內(nèi)完成商品房初始登記手續(xù)。但買受人能否在上述法定時(shí)間內(nèi)辦理房屋權(quán)屬證書,取決于出賣人是否履行了辦理房屋初始登記以及協(xié)助辦證的義務(wù)。因此,如果因出賣人原因而導(dǎo)致買受人不能在上述法定時(shí)期內(nèi)辦理商品房權(quán)屬證書,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
三、關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整
在司法實(shí)踐中，守約方常常以房款利息損失和償還抵押貸款利息的損失。前者系因遲延付款導(dǎo)致利息收入之損失，后者系因遲延付款，守約方被迫借高利貸導(dǎo)致利息之損失。然而利息之利益并非合同可得之利益，損失亦非違約所必然發(fā)生之損失，因此法院對此一般不予支持。
在商品房買賣合同糾紛中，當(dāng)事人經(jīng)常認(rèn)為合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過低或過高，請求法院予以調(diào)整。從合同法第114條的規(guī)定可知:“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向時(shí)方支付一定數(shù)順的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償煩的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！睂?shí)際損失系由違約方造成所實(shí)際發(fā)生的損失，包括合同履行后可獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
我國法律認(rèn)可的違約金是以實(shí)現(xiàn)公平為目的的賠償性違約金，而不是懲罰性賠償金。所以，購房人要求調(diào)高違約金，應(yīng)以開發(fā)商遲延交房、逾期辦證給購房人造成的損失確定違約金數(shù)額；而開發(fā)商要求調(diào)低違約金，應(yīng)以雙方合同約定的違約金過分高于造成的損失為前提。但在糾紛中，當(dāng)事人證明約定的損失過分高于或低于實(shí)際損失存在難度，很難提供充分的證據(jù)。所以，可由法院根據(jù)雙方合同約定，依據(jù)生活經(jīng)驗(yàn)予以判斷。
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