一、無(wú)法辦理或長(zhǎng)期得不到房產(chǎn)證的18種情況
1.開發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質(zhì)，無(wú)法繼續(xù)辦理樓盤的大確權(quán);
2.開發(fā)商沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金;
3.開發(fā)商將土地或房屋抵押給銀行或建筑隊(duì)等，債務(wù)尚未清償完畢;
4.開發(fā)商沒有完成竣工備案工作;
5.開發(fā)企業(yè)將房屋重復(fù)銷售(未經(jīng)合同備案)，導(dǎo)致無(wú)法辦理房產(chǎn)證;
6.樓盤被法院查封;
7.開發(fā)商沒有取得建筑面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù);
8.商品房出現(xiàn)面積誤差，在一定范圍內(nèi)的超面積需按規(guī)定補(bǔ)繳或退回購(gòu)房差額，在面積誤差未解決的情況下，將導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記;
9.開發(fā)商沒有按整體規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施，或未移交小區(qū)配套用房，無(wú)法通過(guò)綜合驗(yàn)收;
10.開發(fā)商不及時(shí)辦理"大確權(quán)";
11.開發(fā)商不配合提供辦理"小房產(chǎn)證"的相關(guān)資料;
12.開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房地產(chǎn)證不發(fā);
13.房屋契稅尚未繳納;
14.公共維修基金尚未交付;
15.提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格;
16.個(gè)別購(gòu)房者購(gòu)房入住后進(jìn)行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗(yàn)收合格證;
17.房產(chǎn)證辦理部門無(wú)正當(dāng)理由拖延辦理或不予辦理;
18.代辦產(chǎn)權(quán)的單位或人員(律師、代理公司)違規(guī)操作。
造成這些情況產(chǎn)生的原因有四種：
第一種是由開發(fā)商造成的，這是主要原因，也是實(shí)踐中出現(xiàn)問(wèn)題最多的一種，如上面所列的第1-12種。
第二種是由購(gòu)房者本身造成的，如上面所列的第12一16種。
第三種是由于房產(chǎn)證辦理部門造成的，如上面所列的第17種。
第四種是由代辦人員造成的，如上面所列的第18種。
二、應(yīng)對(duì)方法
(一)開發(fā)商原因造成的
勤于查詢
購(gòu)房人簽合同前應(yīng)查看清楚，開發(fā)商提供的"國(guó)有土地使用證"正本的記事欄中，有無(wú)土地被抵押的標(biāo)注。也可以登錄相關(guān)網(wǎng)站查詢，在北京，可以登錄"北京市房屋土地權(quán)屬登記事務(wù)中心"的網(wǎng)站進(jìn)行查詢。
認(rèn)真查驗(yàn)文件
簽約前可以查驗(yàn)"國(guó)有土地使用證"，如果是"臨時(shí)使用證"或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定"開發(fā)商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國(guó)有土地使用證》"。
簽好《購(gòu)房合同》
《購(gòu)房合同》中要有專門條款對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)證相關(guān)內(nèi)容有所約定，不僅要約定具體辦理的最后時(shí)限，還要約定不能按時(shí)辦理的處理辦法。
1.關(guān)于初始登記
(1)建議范本
"出賣人應(yīng)當(dāng)在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。
買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之_的違約金，并于出賣人實(shí)際取得權(quán)屬證明之日起_日內(nèi)向買受人支付。"
(2)日期的確定
對(duì)于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點(diǎn)，計(jì)算90日。對(duì)于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點(diǎn)，計(jì)算90日。
(3)退房違約金的確定
不超過(guò)100%即可。
2.關(guān)于轉(zhuǎn)移登記
(1)建議范本
"1.商品房交付使用后，雙方同意按照下列第____種方式辦理轉(zhuǎn)移登記：
(1)雙方共同向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
(2)買受人自行辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。)
(3)買受人同意委托____向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費(fèi)用元人民幣(大寫)。
2.如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起_日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。
買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之____的違約金，并于買受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日起_日內(nèi)由出賣人支付。"
(2)日期的確定
對(duì)于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點(diǎn)，計(jì)算120日。對(duì)于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點(diǎn)，計(jì)算120日。
(3)退房違約金的確定
不超過(guò)100%即可。
不簽不合理的委托書
很多開發(fā)商要求購(gòu)房人在合同外另簽一份協(xié)議，委托其代辦房產(chǎn)證、代收契稅和公共維修基金。
這種不合理的委托購(gòu)房者可以拒絕。不用擔(dān)心如果不委托房地產(chǎn)商代辦，自己就無(wú)法辦理房產(chǎn)證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條的規(guī)定："房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。"因此，不管購(gòu)房人是否委托房地產(chǎn)商代辦房產(chǎn)證，房地產(chǎn)商都有法律責(zé)任協(xié)助購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)并取得房產(chǎn)證。
解約與索賠
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，如果開發(fā)商存在下列嚴(yán)重違約行為，您可以通過(guò)協(xié)商或訴訟的方式解除、撤銷合同或宣告合同無(wú)效，并要求賠償。
1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;
3.故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);
6.出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法取得房屋。
(二)購(gòu)房者本身原因造成的
對(duì)于開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房產(chǎn)證不發(fā)的，應(yīng)及時(shí)溝通，及時(shí)解決矛盾，避免長(zhǎng)期拖延。并可以主張開發(fā)商扣發(fā)房產(chǎn)證的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，要求開發(fā)商改正。
對(duì)于房屋契稅、公共維修基金尚未繳納的，應(yīng)及時(shí)繳納，因?yàn)槔U納上述稅費(fèi)是法律規(guī)定的取得房產(chǎn)證的必經(jīng)程序。為了及時(shí)取得房產(chǎn)證，購(gòu)房者應(yīng)及時(shí)繳納，并及時(shí)將繳納收據(jù)或發(fā)票交給開發(fā)商或代辦機(jī)構(gòu)(人員)。
對(duì)于提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格的，應(yīng)及時(shí)改正，可以向工作人員詢問(wèn)，以免跑"冤枉路"。
對(duì)于個(gè)別購(gòu)房者購(gòu)房人住后進(jìn)行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗(yàn)收合格證的，應(yīng)及時(shí)拆除違章搭建的非法建筑，保障房產(chǎn)證辦理。
(三)房產(chǎn)證辦理部門原因造成的
可以向上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議，或者向法院提起行政訴訟。
(四)代辦人員原因造成的
可以解除委托合同，并向代辦人員或機(jī)構(gòu)要求賠償。
房產(chǎn)證糾紛該怎么解決
房產(chǎn)證糾紛概述
法院在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)時(shí)，房產(chǎn)證被視為最重要的依據(jù)。有些單位或個(gè)人出于逃債或減繳契稅等目的，以親屬或員工的名義辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。如果雙方?jīng)]有形成書面協(xié)議，日后一旦產(chǎn)生糾紛，真正的產(chǎn)權(quán)人不受法律保護(hù)。即使雙方存在協(xié)議，如房產(chǎn)登記和房產(chǎn)證書無(wú)法撤銷，真正的房屋產(chǎn)權(quán)人也很難得到法律保護(hù)。不過(guò)，畢可超律師認(rèn)為，房管部門辦理房產(chǎn)證只需對(duì)形式要件進(jìn)行審查，對(duì)房屋取得過(guò)程無(wú)需也無(wú)義務(wù)進(jìn)行審查，法院在進(jìn)行房屋確權(quán)時(shí)，只以房管部門所登記的房產(chǎn)證作為確權(quán)的依據(jù)，在房管部門登記符合法律規(guī)定、房產(chǎn)證無(wú)法撤銷的情況下，忽視了房產(chǎn)取得的過(guò)程，仍以房產(chǎn)證為準(zhǔn)進(jìn)行確權(quán)，這等于是放棄了民事審判的權(quán)利。
房產(chǎn)證糾紛的解決
(一)開發(fā)商原因造成的
勤于查詢
購(gòu)房人簽合同前應(yīng)查看清楚，開發(fā)商提供的“國(guó)有土地使用證”正本的記事欄中，有無(wú)土地被抵押的標(biāo)注。也可以登錄相關(guān)網(wǎng)站查詢，在北京，可以登錄“北京市房屋土地權(quán)屬登記事務(wù)中心”的網(wǎng)站進(jìn)行查詢。
認(rèn)真查驗(yàn)文件
簽約前可以查驗(yàn)“國(guó)有土地使用證”，如果是“臨時(shí)使用證”或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定“開發(fā)商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國(guó)有土地使用證》”。
簽好《購(gòu)房合同》
《購(gòu)房合同》中要有專門條款對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)證相關(guān)內(nèi)容有所約定，不僅要約定具體辦理的最后時(shí)限，還要約定不能按時(shí)辦理的處理辦法。
1.關(guān)于初始登記
(1)建議范本
“出賣人應(yīng)當(dāng)在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。
買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之_的違約金，并于出賣人實(shí)際取得權(quán)屬證明之日起_日內(nèi)向買受人支付。”
(2)日期的確定
對(duì)于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點(diǎn)，計(jì)算90日。對(duì)于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點(diǎn)，計(jì)算90日。
(3)退房違約金的確定
不超過(guò)100%即可。
2.關(guān)于轉(zhuǎn)移登記
(1)建議范本
“1.商品房交付使用后，雙方同意按照下列第____種方式辦理轉(zhuǎn)移登記：
(1)雙方共同向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
(2)買受人自行辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。)
(3)買受人同意委托____向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費(fèi)用元人民幣(大寫)。
2.如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起_日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。
買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之____的違約金，并于買受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日起_日內(nèi)由出賣人支付?！?span lang="EN-US">
(2)日期的確定
對(duì)于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點(diǎn)，計(jì)算120日。對(duì)于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點(diǎn)，計(jì)算120日。
(3)退房違約金的確定
不超過(guò)100%即可。
不簽不合理的委托書
很多開發(fā)商要求購(gòu)房人在合同外另簽一份協(xié)議，委托其代辦房產(chǎn)證、代收契稅和公共維修基金。
這種不合理的委托購(gòu)房者可以拒絕。不用擔(dān)心如果不委托房地產(chǎn)商代辦，自己就無(wú)法辦理房產(chǎn)證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”因此，不管購(gòu)房人是否委托房地產(chǎn)商代辦房產(chǎn)證，房地產(chǎn)商都有法律責(zé)任協(xié)助購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)并取得房產(chǎn)證。
解約與索賠
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，如果開發(fā)商存在下列嚴(yán)重違約行為，您可以通過(guò)協(xié)商或訴訟的方式解除、撤銷合同或宣告合同無(wú)效，并要求賠償。
1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;
3.故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);
6.出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法取得房屋。
(二)購(gòu)房者本身原因造成的
對(duì)于開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房產(chǎn)證不發(fā)的，應(yīng)及時(shí)溝通，及時(shí)解決矛盾，避免長(zhǎng)期拖延。并可以主張開發(fā)商扣發(fā)房產(chǎn)證的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，要求開發(fā)商改正。
對(duì)于房屋契稅、公共維修基金尚未繳納的，應(yīng)及時(shí)繳納，因?yàn)槔U納上述稅費(fèi)是法律規(guī)定的取得房產(chǎn)證的必經(jīng)程序。為了及時(shí)取得房產(chǎn)證，購(gòu)房者應(yīng)及時(shí)繳納，并及時(shí)將繳納收據(jù)或發(fā)票交給開發(fā)商或代辦機(jī)構(gòu)(人員)。
對(duì)于提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格的，應(yīng)及時(shí)改正，可以向工作人員詢問(wèn)，以免跑“冤枉路”。
對(duì)于個(gè)別購(gòu)房者購(gòu)房人住后進(jìn)行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗(yàn)收合格證的，應(yīng)及時(shí)拆除違章搭建的非法建筑，保障房產(chǎn)證辦理。
(三)房產(chǎn)證辦理部門原因造成的
可以向上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議，或者向法院提起行政訴訟。
(四)代辦人員原因造成的
可以解除委托合同，并向代辦人員或機(jī)構(gòu)要求賠償。
延期辦理房產(chǎn)證違約金的訴訟時(shí)效
案情介紹：
被告認(rèn)為：原告購(gòu)買房屋享有的是物權(quán)，而不適用訴訟時(shí)效。既使適用訴訟時(shí)效，原告于2007年3月19日才起訴主張權(quán)利，2003年8月31日至2005年3月19日期間的違約金超過(guò)了兩年訴訟時(shí)效，不受法律保護(hù)。
原告認(rèn)為：延期辦證違約金的訴訟時(shí)效期間應(yīng)從2006年4月20日開始起算，所以，其訴訟請(qǐng)求沒有超過(guò)兩年的訴訟時(shí)效。
法院認(rèn)為：合同明確約定了如因被告的責(zé)任自交付起如超過(guò)一年，原告仍無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記或無(wú)法取得房屋權(quán)屬證書的，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告明知自2003年8月31日起可以要求被告支付延期辦證的違約金。所以，延期辦證違約金的訴訟時(shí)效期間應(yīng)自2003年8月31日開始起算。原告在訴訟中不能提供證據(jù)證明訴訟時(shí)效期間有中斷，所以，法院只能支持2005年3月19日至2006年4月20日期間的延期辦證違約金。2005年3月19日之前的延期辦證違約金已超過(guò)了兩年的訴訟時(shí)效，不再受法律的強(qiáng)制保護(hù)。
案例分析：
1、原告要求被告支付延期辦證違約金的請(qǐng)求，屬債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，適用兩年的普通訴訟時(shí)效。原告取得權(quán)屬證書前，并未取得房屋物權(quán)。被告認(rèn)為延期辦理房產(chǎn)證支付違約金不受訴訟時(shí)效限制的觀點(diǎn)是沒有法律依據(jù)的。
2、《中華人民共和國(guó)民法通則》規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為兩年，法律另有規(guī)定的除外。該法同時(shí)規(guī)定，訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起算。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。延期辦證違約金的訴訟時(shí)效期間，應(yīng)自合同約定的辦證期限屆滿之日開始起算，亦即自開發(fā)商的違約行為發(fā)生之日起算。本案中，合同明確約定了如因被告的責(zé)任自
小區(qū)已經(jīng)入住近7年了，房產(chǎn)證卻遲遲沒辦下來(lái)。昨日，某小區(qū)3-9號(hào)7棟樓的業(yè)主們告訴記者，更讓他們郁悶的是，房產(chǎn)證還沒辦下來(lái)，小區(qū)開發(fā)商卻已經(jīng)申請(qǐng)破產(chǎn)了，這可讓小區(qū)300余戶居民著了急。
10月31日上午，記者聯(lián)系到了該小區(qū)8號(hào)樓的業(yè)主趙先生。他向記者出示了一份與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同書。記者在合同上看到，第十五條雖然明確注明“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”。但“90”日的字眼雖然清晰，但明顯有被刀片刮過(guò)的痕跡。對(duì)此，趙先生稱，當(dāng)時(shí)買房時(shí)是從同學(xué)的親戚家轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的，因?yàn)椴欢?，?dāng)時(shí)也沒仔細(xì)問(wèn)。數(shù)字是何時(shí)涂改的，也已經(jīng)無(wú)從查起。到后來(lái)，開發(fā)商雖然承諾辦房產(chǎn)證，可一年年過(guò)去了，到現(xiàn)在還沒辦下來(lái)。趙先生無(wú)奈的說(shuō)，小區(qū)7棟樓，共300余戶居民都如此。“問(wèn)題關(guān)鍵在于房產(chǎn)證辦不下來(lái)，落戶、孩子入學(xué)以后都是問(wèn)題”。
說(shuō)到這兒，不少小區(qū)居民也開始一一向記者倒起心中的苦水。5號(hào)樓的劉女士告訴記者，因?yàn)闆]有房產(chǎn)證，現(xiàn)在孩子落戶成了難題，盡管前前后后不知跑過(guò)相關(guān)部門多少次，但還是沒有進(jìn)展?！斑@樣一來(lái)，孩子以后上學(xué)等問(wèn)題也肯定解決不了”。
“不僅如此，沒有房產(chǎn)證，要想以后轉(zhuǎn)讓、出賣房子，肯定也不好辦?！奔易?span lang="EN-US">7號(hào)樓的張大爺憤恨的說(shuō)，普通市民一家人攢一輩子錢買個(gè)房子，開發(fā)商這樣做太讓人痛恨了。
除此以外，當(dāng)年交房后，小區(qū)居民每戶還附繳了3000元的燃?xì)獍惭b費(fèi)用，到現(xiàn)在，卻遲遲未用上燃?xì)狻?span lang="EN-US">
而多年來(lái)，小區(qū)房產(chǎn)證沒辦下來(lái)，小區(qū)業(yè)主也曾多次找開發(fā)商及相關(guān)部門，不料卻被告知開發(fā)商已于2008年申請(qǐng)破產(chǎn)了。
隨后，記者跟隨小區(qū)業(yè)主聯(lián)系到了住建局相關(guān)工作人員，他們表示，該小區(qū)之所以這么多年遲遲沒辦下房產(chǎn)證來(lái)，主要問(wèn)題在于小區(qū)所在地塊仍屬于集體土地。這樣一來(lái)，相關(guān)部門自然無(wú)法驗(yàn)收、確權(quán)，也肯定辦不了房產(chǎn)證。而奎文建設(shè)局也表示，現(xiàn)在正在解決這一問(wèn)題，為市民辦理房產(chǎn)證。
商品房買賣合同一旦簽訂購(gòu)買方和出售方都應(yīng)受此合同約束，《合同法》規(guī)定，買賣合同的出賣人不僅負(fù)有向買受人交付標(biāo)的物的義務(wù)，而且還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。因此《商品房買賣解釋》也規(guī)定：商品房買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)。根據(jù)其他相關(guān)法律與行政法規(guī)的規(guī)定，對(duì)于商品房所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)是以辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證書為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
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開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任
對(duì)于出賣人逾期辦證行為民事責(zé)任的具體承擔(dān)規(guī)定，主要包括：當(dāng)事人在商品房買賣合同中隊(duì)逾期辦證違約金作出明確約定的，可以按當(dāng)事人的約定認(rèn)定及處理。黨和私人之間對(duì)此未作約定，或約定不明確的可以從公平誠(chéng)信原則出發(fā)，由出賣人按照買受人已經(jīng)支付的購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金?！渡唐贩抠I賣解釋》18條也規(guī)定了對(duì)出賣人原因造成辦證逾期的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
具體責(zé)任形式為：
1、支付約定違約金，按照合同約定的違約金數(shù)額或違約金計(jì)算方法確定;
2、賠償損失，該責(zé)任形式適用于買受人損失數(shù)額確定，且合同未約定違約金或約定違約金低于損失的情形;
3、沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。
已付購(gòu)房款包括買受人支付的首付款和銀行按揭貸款。根據(jù)《解釋》19條，由于出賣人原因?qū)е罗k證逾期一年的，買受人可以請(qǐng)求解除合同和要求出賣人承擔(dān)合同解除后的違約責(zé)任。
值得思考的是：
由于登記機(jī)關(guān)原因造成辦證逾期的，買受人能否請(qǐng)求賠償?筆者認(rèn)為：對(duì)買受人損失應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面賠償原則，其無(wú)辜遭受損失，出賣人不承擔(dān)賠償責(zé)任，辦證機(jī)關(guān)亦不承擔(dān)責(zé)任，買受人保護(hù)將出現(xiàn)真空，嚴(yán)重違背公平正義原則，故買受人可根據(jù)《民法通則》121條，請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償數(shù)額上，可以適用《解釋》17條第3款，按照有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
【房產(chǎn)證糾紛】關(guān)于延期辦理房產(chǎn)證違約金的訴訟時(shí)效解析
作者：佚名 來(lái)源：中顧法律網(wǎng)
【房產(chǎn)證糾紛】關(guān)于延期辦理房產(chǎn)證違約金的訴訟時(shí)效
房產(chǎn)證是購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。
2002年5月27日，原告王某和被告大連市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定：原告向被告購(gòu)買位于大連市沙河口區(qū)中山路的某大廈住宅樓402號(hào)房;被告須于2002年8月30日將驗(yàn)收合格的房屋交付給原告使用，并應(yīng)于房屋交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因被告的責(zé)任自交付起如超過(guò)一年，原告仍無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記或無(wú)法取得房屋權(quán)屬證書的，自該一年屆滿之次日起由出賣人承擔(dān)每日已收房款萬(wàn)分之一的違約賠償金。合同簽訂后，原告依約付清了全部購(gòu)房款，被告亦按時(shí)將房屋交付給原告使用。被告因消防工程驗(yàn)收及房屋面積測(cè)繪等問(wèn)題，沒有將辦理房屋權(quán)屬登記所需的資料報(bào)給房產(chǎn)局，導(dǎo)致原告無(wú)法辦理《房屋所有權(quán)證書》。直到2006年4月20日，被告才給原告開具結(jié)算發(fā)票并通知可以辦理《房屋所有權(quán)證書》。2007年3月19日，原告向法院起訴，要求被告支付2003年8月31日至2006年4月20日期間的延期辦證違約金。
被告認(rèn)為：原告購(gòu)買房屋享有的是物權(quán)，而不適用訴訟時(shí)效。既使適用訴訟時(shí)效，原告于2007年3月19日才起訴主張權(quán)利，2003年8月31日至2005年3月19日期間的違約金超過(guò)了兩年訴訟時(shí)效，不受法律保護(hù)。
原告認(rèn)為：延期辦證違約金的訴訟時(shí)效期間應(yīng)從2006年4月20日開始起算，所以，其訴訟請(qǐng)求沒有超過(guò)兩年的訴訟時(shí)效。
法院認(rèn)為：合同明確約定了如因被告的責(zé)任自交付起如超過(guò)一年，原告仍無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記或無(wú)法取得房屋權(quán)屬證書的，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告明知自2003年8月31日起可以要求被告支付延期辦證的違約金。所以，延期辦證違約金的訴訟時(shí)效期間應(yīng)自2003年8月31日開始起算。原告在訴訟中不能提供證據(jù)證明訴訟時(shí)效期間有中斷，所以，法院只能支持2005年3月19日至2006年4月20日期間的延期辦證違約金。2005年3月19日之前的延期辦證違約金已超過(guò)了兩年的訴訟時(shí)效，不再受法律的強(qiáng)制保護(hù)。
案例分析：
1、原告要求被告支付延期辦證違約金的請(qǐng)求，屬債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，適用兩年的普通訴訟時(shí)效。原告取得權(quán)屬證書前，并未取得房屋物權(quán)。被告認(rèn)為延期辦理房產(chǎn)證支付違約金不受訴訟時(shí)效限制的觀點(diǎn)是沒有法律依據(jù)的。
2、《中華人民共和國(guó)民法通則》規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為兩年，法律另有規(guī)定的除外。該法同時(shí)規(guī)定，訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起算。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。延期辦證違約金的訴訟時(shí)效期間，應(yīng)自合同約定的辦證期限屆滿之日開始起算，亦即自開發(fā)商的違約行為發(fā)生之日起算。本案中，合同明確約定了如因被告的責(zé)任自2002年8月30日交付起如超過(guò)一年，原告仍無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記或無(wú)法取得房屋權(quán)屬證書的，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。所以，被告的違約行為發(fā)生在2003年8月31日，即本案訴訟時(shí)效期間應(yīng)從2003年8月31日起算。原告于2007年3月19日才起訴，是否已經(jīng)過(guò)訴訟時(shí)效呢?被告因消防工程驗(yàn)收及房屋面積測(cè)繪等問(wèn)題，沒有將辦理房屋權(quán)屬登記所需的資料報(bào)給房產(chǎn)局，導(dǎo)致原告無(wú)法辦理《房屋所有權(quán)證書》，由此產(chǎn)生違約金是一個(gè)持續(xù)的狀態(tài)，會(huì)隨著時(shí)間的延長(zhǎng)而增長(zhǎng)。也就是說(shuō)，被告的違約行為一直延續(xù)到2006年4月20日止。但是，由于原告遲至2007年3月19日才起訴被告要求其支付延期辦證違約金，此后，原告也未舉證證明在起訴日前向被告主張過(guò)權(quán)利。所以，自起訴日的前兩年之內(nèi)的違約金請(qǐng)求權(quán)未超過(guò)訴訟時(shí)效，自起訴日的前兩年之前的違約金請(qǐng)求權(quán)已超過(guò)訴訟時(shí)效。被告違約責(zé)任期間為2003年8月31日起至2006年4月20日止，法院對(duì)2005年3月19日至2006年4月20日期間的延期辦證違約金予以支持，對(duì)2003年8月31日起至2005年3月18日止的違約金請(qǐng)求權(quán)不予支持是正確的。
【房產(chǎn)證糾紛】開發(fā)商沒有按時(shí)辦理房產(chǎn)證怎么辦
房產(chǎn)證是購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。
案例介紹：
房產(chǎn)證一直是購(gòu)房者最為關(guān)心的問(wèn)題之一。目前，由于開發(fā)商延期辦理房產(chǎn)證而引發(fā)的糾紛比較普遍。那么，開發(fā)商逾期未辦理房產(chǎn)證，買房人怎樣確定追究開發(fā)商違約的時(shí)間起點(diǎn)，開發(fā)商又應(yīng)承擔(dān)怎樣的違約責(zé)任呢?
律師分析：
由于開發(fā)商的原因，買房人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致買房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買房人可以通過(guò)訴訟請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
在目前開發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)的大趨勢(shì)下，買房人難免會(huì)遇到麻煩，如何維護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害?律師建議購(gòu)房者理智地對(duì)待出現(xiàn)的糾紛，采用最合理的方式達(dá)到解決問(wèn)題的目的，拿不準(zhǔn)的地方最好提前咨詢一下相關(guān)專業(yè)人士。
對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，辛辛苦苦一輩子，最大消費(fèi)可能就是買一套房。但是，在買房這件大事上，卻常存在著各種各樣陷阱和糾紛，比如房產(chǎn)證難辦、房子質(zhì)量有問(wèn)題、合同面積與實(shí)際面積不符甚至物管公司亂收費(fèi)等等。
記者近日收集一些案例，希望有更多購(gòu)房者能從中得到啟示，避開這些陷阱。同時(shí)購(gòu)房者也應(yīng)知曉自己權(quán)益，在合法權(quán)益受到侵害時(shí)，要懂得積極維權(quán)。
案例1購(gòu)房一年多仍難辦房產(chǎn)證
趙先生：我是東城區(qū)錦華凱欣名苑(學(xué)府一號(hào))業(yè)主，購(gòu)房已1年多了，現(xiàn)在想辦理房產(chǎn)證，卻發(fā)現(xiàn)樓盤居然未確權(quán)。每次詢問(wèn)開發(fā)商時(shí)，他們總是含糊其辭、百般推脫，真是讓人氣憤。不知道他們提交了資料給房管局沒有，也不知道什么時(shí)候能確權(quán)，好讓我們辦理房產(chǎn)證?
東莞市房管局：經(jīng)了解，開發(fā)商辦理確權(quán)相關(guān)資料基本齊全，但還欠規(guī)劃驗(yàn)收和實(shí)測(cè)面積。房管局辦事人員已催促開發(fā)商盡快完成以上相關(guān)資料辦理，申報(bào)商品房確權(quán)手續(xù)。有關(guān)該樓盤確權(quán)進(jìn)度，業(yè)主可致電學(xué)府一號(hào)。
案例2 “按套計(jì)價(jià)”面積誤差不用賠
張先生：近期在辦理房產(chǎn)證時(shí)，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商提供戶型丈量圖上標(biāo)注的建筑面積比合同上的面積小幾平方米(在3%以內(nèi))。
銷售合同上有面積差別處理?xiàng)l款，即面積不符應(yīng)適當(dāng)賠償，但同時(shí)該條款上也注明：“如按套購(gòu)買，條款無(wú)效?！庇龅竭@種情況，應(yīng)如何處理?
購(gòu)房合同第五條“面積確認(rèn)及面積差異處理”中已明確寫明“當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用于本條約定”。因此，如果當(dāng)事人選擇的是按套計(jì)價(jià)的，則不適用于本條約定。
案例3 合同面積與實(shí)際面積不符
蔣先生：我在豐泰城買了一套房子，價(jià)格是按套內(nèi)面積算的，合同上面積為65.93平方米，近日我收到豐泰地產(chǎn)的面積差異補(bǔ)款通知書，上面寫明我房子面積實(shí)測(cè)為70.34，超過(guò)合同面積的6.69%，開發(fā)商要我補(bǔ)款。請(qǐng)問(wèn)我是否需要向開發(fā)商補(bǔ)款呢?
房管局：購(gòu)房合同面積確認(rèn)及面積差異處理?xiàng)l款分三種情況：1、差異值在0.6%內(nèi)的，雙方不作任何補(bǔ)償;2、差異值在0.6%～3%的，雙方按合同約定的單價(jià)多退少補(bǔ);3、差異值在3%以上的，購(gòu)房人可選擇多退少補(bǔ)或退回所購(gòu)商品房。而蔣先生所述的情況應(yīng)按照第3條來(lái)處理。
案例4 排污管與排廢管共用排污口
一名不愿具名業(yè)主：深業(yè)·御泉山高層洋房洗手間里，排污管和排廢管最后都通過(guò)一個(gè)排污口排出，即馬桶的排糞便和洗手盆、淋浴排廢共用一個(gè)排污口。這樣污水排放管冒出的臭氣很容易從下水道等溢出來(lái)，造成房間惡臭;生活污水中含有的堿性、油性物質(zhì)也很容易和糞便結(jié)合，生成硬結(jié)物，堵塞排污管道。
就此問(wèn)題，部分業(yè)主代表曾向深業(yè)物業(yè)提出了要求在洗手間增加一根排廢管的意見。但深業(yè)地產(chǎn)回復(fù)稱，由于設(shè)計(jì)原因，已無(wú)法在原有基礎(chǔ)上增加一根排廢管了，而且深業(yè)在深圳都是這樣設(shè)計(jì)的，符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
住建局：由于現(xiàn)行的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50015-2003)未將
針對(duì)社會(huì)反映較多的住宅工程質(zhì)量通病問(wèn)題，住建局已制定《住宅工程質(zhì)量通病防治手冊(cè)》，自2011年1月1日起實(shí)施，其中明確將“衛(wèi)生間應(yīng)采用生活污水和生活廢水分流的排水系統(tǒng)”列為必須嚴(yán)格執(zhí)行的地方性標(biāo)準(zhǔn)。
案件基本情況：
申請(qǐng)人：邱××
被申請(qǐng)人：匯統(tǒng)房地產(chǎn)有限公司
審理機(jī)構(gòu)：濟(jì)南仲裁委員會(huì)
仲裁請(qǐng)求：賠償違約金及其他經(jīng)濟(jì)損失78347.68元
仲裁結(jié)果：被申請(qǐng)人匯統(tǒng)房地產(chǎn)于裁決生效之日起十日內(nèi)向申請(qǐng)人支付賠償款：77451.48元
仲裁裁決書編號(hào)：(2005)濟(jì)仲裁字第002號(hào)
以下是本律師在庭審當(dāng)中發(fā)表的代理詞：
一、被申請(qǐng)人不能按合同約定時(shí)間辦理房產(chǎn)證已經(jīng)構(gòu)成違約。
被申請(qǐng)人一再?gòu)?qiáng)調(diào)，之所以沒有按時(shí)辦理房產(chǎn)證，是因?yàn)樯暾?qǐng)人沒有及時(shí)將辦證需要的材料交給被申請(qǐng)人，言外之意“只要你按時(shí)把有關(guān)材料交給我們，我們?cè)缇桶逊慨a(chǎn)證給你辦下來(lái)了”。但實(shí)際情況并非如此。
首先，申請(qǐng)人已經(jīng)履行了交納辦證所需費(fèi)用及文件材料的義務(wù)。
申請(qǐng)人要特別提請(qǐng)仲裁庭注意，申請(qǐng)人向仲裁庭提交的被申請(qǐng)人出具的“辦理房產(chǎn)證登記表”上，清楚的記載了申請(qǐng)人的合同編號(hào)、戶型結(jié)構(gòu)、房屋總價(jià)款、契稅數(shù)額、工本費(fèi)數(shù)額等事項(xiàng)，而且登記表的備注1寫明：“接到我公司通知后持本人身份證到市房管局領(lǐng)取房產(chǎn)證”，這句話完全可以證明辦房產(chǎn)證所需的材料都已準(zhǔn)備齊全，申請(qǐng)人只需等被申請(qǐng)人的通知到房管局領(lǐng)房產(chǎn)證即可。而且，申請(qǐng)人提供的證據(jù)表明，申請(qǐng)人已按合同約定向被申請(qǐng)人交納了辦理房產(chǎn)證所必需的8000多元的費(fèi)用。跟交納8000多元錢相比，提交身份證復(fù)印件等材料無(wú)疑只是舉手之勞，很難想象，在申請(qǐng)人孩子要上學(xué)、急需用房產(chǎn)證去辦理落戶手續(xù)的情況下，申請(qǐng)人會(huì)不去做這樣簡(jiǎn)單的事情，這從情理上是講不通的。事實(shí)上，申請(qǐng)人已按約定向被申請(qǐng)人提交了辦證所需的所有材料，但被申請(qǐng)人只向申請(qǐng)人出具了辦證費(fèi)用的收據(jù)，對(duì)于收到的其他材料則沒有出具收據(jù)。而收到文件材料后不出具收據(jù)是所有開發(fā)商的慣常做法，決不能因此得出申請(qǐng)人沒有遞交這些材料的結(jié)論。而且，被申請(qǐng)人雖然聲稱是因申請(qǐng)人沒有交全材料導(dǎo)致無(wú)法辦證，但卻沒有提交任何證據(jù)，而申請(qǐng)人提交的證據(jù)卻可以基本證明申請(qǐng)人已完全履行了約定義務(wù)，根據(jù)“證據(jù)優(yōu)勢(shì)規(guī)則”，應(yīng)當(dāng)做出有利于申請(qǐng)人的認(rèn)定。
其次，被申請(qǐng)人不能辦理房產(chǎn)證的真正原因是其自身的手續(xù)不全。
依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》及《山東省城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦法》及濟(jì)南市房管局的有關(guān)規(guī)定，房屋權(quán)屬登記，應(yīng)當(dāng)由被申請(qǐng)人首先進(jìn)行初始登記，并取得房屋所有權(quán)證(以每幢樓為單位)，此時(shí)的房屋所有權(quán)證的所有權(quán)人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們習(xí)慣上將其稱為“大房產(chǎn)證”。只有開發(fā)商取得“大房產(chǎn)證”以后，房產(chǎn)管理部門才會(huì)受理為買受人辦理小房產(chǎn)證的申請(qǐng)。這就意味著被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)人提交辦理小房產(chǎn)證的材料之前完成這項(xiàng)工作，否則，不管申請(qǐng)人有沒有交齊材料，被申請(qǐng)人都在事實(shí)上無(wú)法履行為申請(qǐng)人辦證的義務(wù)。因此，我們認(rèn)為，仲裁庭應(yīng)當(dāng)首先去調(diào)查被申請(qǐng)人有沒有取得大證、什么時(shí)候取得的大證，而不應(yīng)當(dāng)先調(diào)查申請(qǐng)人有沒有提交材料或者有沒有提交全部的材料，否則，就犯了一個(gè)邏輯性的錯(cuò)誤。那么，被申請(qǐng)人有沒有按時(shí)取得大房產(chǎn)證呢?申請(qǐng)人在仲裁庭上多次要求被申請(qǐng)人解釋這一問(wèn)題，但被申請(qǐng)人一直拒絕解釋。根據(jù)證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，負(fù)有履行義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)舉證證明自己是否履行了義務(wù)，由于辦理大房產(chǎn)證是被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，所以，既然被申請(qǐng)人提供不出證據(jù)來(lái)證明自己已經(jīng)取得了大證，那就只能認(rèn)定其在開庭前沒有取得大房產(chǎn)證。事實(shí)上，被申請(qǐng)人沒有及時(shí)取得大房產(chǎn)證在匯統(tǒng)花園幾乎是人盡皆知，而這，也正是被申請(qǐng)人一直無(wú)法為包括申請(qǐng)人在內(nèi)的廣大的匯統(tǒng)花園的業(yè)主辦理房產(chǎn)證的真正原因。
綜上所述，申請(qǐng)人已經(jīng)按照合同約定交納了辦證費(fèi)用及其他材料，被申請(qǐng)人無(wú)法為申請(qǐng)人辦理房產(chǎn)證的原因是其自身手續(xù)不全，被申請(qǐng)人的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。
【房產(chǎn)證糾紛】解析逾期拿不到房產(chǎn)證問(wèn)題
房產(chǎn)證是購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。
商品房買賣合同履行過(guò)程中出現(xiàn)逾期辦證的原因是復(fù)雜的，從目前來(lái)看，至少存在以下幾種原因:一是出賣人的原因，例如出賣人沒有繳清土地出讓金等有關(guān)費(fèi)用、在施工中擅自改變規(guī)劃無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收、辦證工作拖延推托等;二是買受人的原因，例如買受人自己經(jīng)過(guò)催促也不同意辦證或拖延移交需要自己提供的辦證資料等;三是合同外第三人的原因，例如政府有關(guān)部門進(jìn)行測(cè)繪造成逾期、出賣人在約定期限內(nèi)遞交了辦證資料而登記機(jī)關(guān)造成逾期等;四是不可抗力造成的逾期。
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)司法解釋的規(guī)定，只有屬于商品房出賣人的原因造成逾期辦證的，才能夠認(rèn)定出賣人構(gòu)成逾期辦證違約責(zé)任。
在確定是出賣人原因的前提下，相關(guān)司法解釋中明確界定了出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的幾種情形:(一)在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限內(nèi)沒有辦出房產(chǎn)證的;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日內(nèi)沒有辦出房產(chǎn)證的;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內(nèi)沒有辦出房產(chǎn)證的。
商品房出賣人逾期辦證行為構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，合同有約定違約金標(biāo)準(zhǔn)的從其約定，沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
追究商品房出賣人的逾期辦證違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)注意訴訟時(shí)效。按照《民法通則》關(guān)于一般訴訟時(shí)效為兩年的規(guī)定，買受人必須在違約之日起兩年內(nèi)提起訴訟或者以其他方式主張自己的權(quán)利并留下相關(guān)的證據(jù)，否則將無(wú)法追究出賣人的違約責(zé)任。
解決逾期辦證問(wèn)題，通常有四種途徑:和出賣人協(xié)商、向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴、仲裁和訴訟。
和出賣人的協(xié)商可以在購(gòu)房時(shí)進(jìn)行，對(duì)逾期辦證的問(wèn)題簽訂一個(gè)盡可能詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議，這類特別約定將來(lái)可以優(yōu)先適用，也可以在出賣人出現(xiàn)逾期辦證行為后進(jìn)行協(xié)商，爭(zhēng)取達(dá)成共識(shí)，但是要注意盡量采用書面形式，保留和收集有關(guān)證據(jù)，在協(xié)商無(wú)效的情況下將有利于其他途徑的展開。
購(gòu)房人選擇仲裁途徑的，應(yīng)該以雙方存在仲裁協(xié)議為前提，同時(shí)要注意的是由于仲裁機(jī)構(gòu)和法院系統(tǒng)沒有隸屬關(guān)系，相關(guān)司法解釋對(duì)仲裁機(jī)構(gòu)并不具有約束力，仲裁庭只是參照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行裁決。
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