如何買到滿意的投資房？
今日的紐西蘭，要找到一個(gè)滿意的投資房，并不像前些年那么容易了。而從澳洲來的同行告訴我：在那里投資房的年回報(bào)率一般只有百分之三或者四。(最近澳洲的市場在向下)這樣相比較而言：紐西蘭的投資物業(yè)好像要比澳洲還好。 有的客戶口口聲聲說讓我?guī)兔φ彝顿Y房，在找房過程中我漸漸發(fā)現(xiàn)：他們并不是很清楚在紐西蘭買投資房意味著什么。排除其他更復(fù)雜的因素（保險(xiǎn)，地稅，房屋維護(hù)費(fèi)用，等等），單純從房租能否cover 住mortgage的話，如果可以做到這點(diǎn)的話，再加上物業(yè)本身的升值，這當(dāng)然是好事情。可惜，現(xiàn)在這樣的房子與以前相比，不是特別容易找得到了。
投資房的概念：
（1） 許多第一次來紐西蘭考慮買投資房的客戶，只是單純地認(rèn)為：如果房租能夠cover 住mortgage的話，這樣的房產(chǎn)就可以考慮做為他們的投資房。這是他們對(duì)紐西蘭房地產(chǎn)市場中關(guān)于保險(xiǎn)，地稅，房屋維護(hù)費(fèi)用，一次性律師費(fèi)的支出，等等的不了解所致。
?。?） 期待買到手的出租房能在未來一兩年或數(shù)年內(nèi)不斷升值，然后把它出售，這是絕大多數(shù)人買投資房的概念。畢竟，紐西蘭近些年來房產(chǎn)每年的平均升幅都在百分之十上下，有些地區(qū)不同年份不同類型的房產(chǎn)升降的幅度會(huì)有很大的不同。
?。?） 老移民，還有特別是紐西蘭公民中較高收入的人們，對(duì)投資房的理解又不一樣。由于紐西蘭也是個(gè)高稅收國家，很多人自己收入的三分之一以上都交了稅。也正是在這種情況下，在這里已經(jīng)擁有自己家庭住房的紐西蘭人紛紛考慮購買用于出租的投資房。我的一個(gè)好朋友告訴我：他們家剛剛買了一套價(jià)格二十八萬的全幅地三房做投資。每周租金三百元，算上保險(xiǎn)，地稅，維護(hù)費(fèi)用，銀行每周的還款，他們目前每周還要貼進(jìn)去幾十塊．他們告訴我：雖然目前是虧的，但他們可以就mortgage的利息部分向政府每年申請所得稅返還。這樣一來，等于把原來全部交給政府的錢又claim 回來了一部分。等再過幾年，由于房子的地段非常好，隨著房產(chǎn)的升值，他們再考慮出售。---------懂得了這個(gè)道理，我們才能明白為什么在紐西蘭我們需要找一個(gè)好的會(huì)計(jì)師幫自己，這一點(diǎn)不論對(duì)于我們新移民還是老移民，都是非常的重要。好多老移民來了已經(jīng)幾十年，十余年或者將近十年，竟然從來未考慮過要去買投資房從而將自己交給政府的高額稅收claim回來一部分。也正是這個(gè)原因，每次當(dāng)我談到這個(gè)問題時(shí)，他們總是說：以前怎么沒有ＡＧＥＮＴ 告訴他們呢？?。鋵?shí)，這也是你一個(gè)好的出色的ＡＧＥＮＴ 應(yīng)該懂得的關(guān)于在紐西蘭做投資的一個(gè)基本常識(shí)．試想：如果一個(gè)ＡＧＥＮＴ連這點(diǎn)都不是很清楚，或者他自己都沒買過投資房，他又怎么能幫助你買一個(gè)理想的投資房呢？
買投資房要注意的問題：
?。?） 買房時(shí)里面有無租戶，沒有的話，是否能比較容易找到租戶。 由于我所在的公司專門有一個(gè)物業(yè)租賃管理部（他們共十一個(gè)人），他們可以免費(fèi)幫客戶登彩色的租房廣告，免費(fèi)找租戶，免費(fèi)為ＬＡＮＤＬＯＲＤ 查詢租客以前的信用記錄（以前有無欠款欠租記錄）和其他工作及生活習(xí)慣，這無形中為我的客戶提供了非常方便的服務(wù)．而他們收取的費(fèi)用，只是向租客收取一周租金．
?。?） 買房時(shí)里面有租戶的話，他們是否是好的租戶？他們的職業(yè)是什么？以前是否按時(shí)付租？已經(jīng)租住在這里有多長時(shí)間了？租約是否是固定期限的？如果不是，他們是否有計(jì)劃搬走？ 這一點(diǎn)一定要在買房前查清．如果能看到書面的租賃合同當(dāng)然更好．
（3） 買房時(shí)里面有租戶的情況下，每周租金是多少？這個(gè)租金水平是已經(jīng)持續(xù)了很長時(shí)間，還是在你買之前剛剛漲上去的？因?yàn)樾挛魈m規(guī)定：一般是如果你要提高房租的話，最起碼是要在合同簽署六個(gè)月之后．再有，還要注意：這個(gè)租金水平是否包括了除草的費(fèi)用？（是租戶負(fù)擔(dān)還是房東負(fù)擔(dān)除草的費(fèi)用？租賃合同中一般都會(huì)寫明）
（4） 租戶對(duì)房子是否愛惜？對(duì)物業(yè)有無損害？ 這一點(diǎn)也比較好查清楚，這里就略過．
如果想買投資房，我建議各位一定要在買之前至少將上面的幾項(xiàng)最基本的情況摸清楚才好。當(dāng)然還有我這里來不及寫出的更詳細(xì)的內(nèi)容，比如買房子時(shí)通常應(yīng)該注意的所有其他問題。
八：客戶的拒絕就是營銷的開始。
?。?） 直截了當(dāng)先告訴客戶他打電話中提到的所感興趣的房子有哪些缺點(diǎn)，這樣，既不浪費(fèi)客戶的時(shí)間，更不浪費(fèi)自己的時(shí)間，還更能贏得客戶的信任。如果客戶認(rèn)為那不是缺點(diǎn)（例如，有的房產(chǎn)狀況非常差，而一些客戶就是要找這樣的物業(yè)，通過翻新再使其重新上市賺取利潤，）甚至他認(rèn)為這正是他希望的房產(chǎn)本身的potential所在，那你可能發(fā)現(xiàn)了真正的買家。
（2） 客戶的拒絕非常重要，這是你發(fā)現(xiàn)客戶的真正需求的時(shí)刻，這也就是營銷的開始。 客戶對(duì)我說：我不喜歡這個(gè)房，因?yàn)闆]有車庫，我一定要有doublegarage 才行。事后去過他們家，我才知道：他們原來的房子是single garage (單車庫).，而且里面基本上是放了雜物，更別提放他們夫婦的兩輛車了。
同樣，一個(gè)客戶如果不喜歡只有一個(gè)bathroom的房，十有八九是他現(xiàn)在住的地方只有一個(gè)洗手間。如果你不了解這些，哪怕你一天給他看十套房，累死自己都不知道為什么。
?。?） 認(rèn)識(shí)了客戶，并不代表客戶就認(rèn)可了你。下一步，是要客戶認(rèn)識(shí)到你的價(jià)值。如果你是一個(gè)沒有任何價(jià)值的人，又想從客戶身上賺錢，別人又怎能喜歡你？做agent的人，你要能給別人帶來一種快樂或者享受，要有交往的價(jià)值，要能幫到對(duì)方；這樣客戶也才能幫你實(shí)現(xiàn)你的目標(biāo)。否則，人家客戶憑什么幫你？
（4） 有一些agent總是抱怨別人搶走了自己的客戶，我嘴上不說，心里覺得好笑：客戶如果真是你的，誰也搶不走。如果真的發(fā)生了別人搶走了自己的客戶的情況，那也只能說明這客戶還不是你的，或者至少這客戶還沒有真正地認(rèn)同你。所以，有時(shí)候我看到一些華人客戶。來到辦公室時(shí)并沒有找我這個(gè)在這里的唯一的華人agent,自己的心里也很坦然。因?yàn)槲抑?至少現(xiàn)階段，他還不認(rèn)同我，他在現(xiàn)階段還沒有認(rèn)識(shí)到我的價(jià)值，同時(shí)我也清楚的意識(shí)到：他現(xiàn)在還不是我的客戶，并不代表他今后不是我的目標(biāo)客戶。何況，隨著自己語言能力的不斷提高，自己的洋人客戶也越來越多。
隨著工作時(shí)間越來越長，我開始越來越認(rèn)識(shí)到自己的語言的優(yōu)勢：洋人的agent不會(huì)說中文，而我們卻是既可以與洋人客戶打交道，又可以自由地面對(duì)華人客戶。這也就是為什么我們公司里的一些洋人agent（不論是銷售ＡＧＥＮＴ 還是租賃部的ＡＧＥＮＴ）遇到中國客戶不能應(yīng)付時(shí)，會(huì)急急忙忙地來找Jason Wu的原因．我有時(shí)心里會(huì)偷笑：誰讓自己是我們Lower Hutt這家最大的房地產(chǎn)公司里面唯一的一位華人雇員呢。 從這一點(diǎn)上來說，我真的很驕傲也很慶幸自己會(huì)說一口標(biāo)準(zhǔn)的普通話。公司里一個(gè)剛?cè)胄械模耍桑祝?，她總是跟我開玩笑說：ＪＡＳＯＮ ＷＵ， 你真該去度假了，也給我們留點(diǎn)機(jī)會(huì)嘛！結(jié)果有一次她說的時(shí)候，我的老板聽到了，老板就對(duì)她說：你先把中文學(xué)會(huì)吧，然后你就成了！
5） 客戶變心了嗎？
做agent時(shí)間一長，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)：有些時(shí)候客戶最后買到手的房子跟她最初告知你他們想買的房子差距很大。比如，一對(duì)夫婦最初告訴我他們要買二十五萬左右的房子，我也一直以這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在幫他們找。但最后我們發(fā)現(xiàn)：他們買的是三十多甚至四十多萬的房子。還有一個(gè)客戶，他開始時(shí)說要買三十萬左右的房子，最后他可能卻買了一個(gè)十幾萬多的一個(gè)Flat。我們會(huì)問：是客戶說謊了嗎？其實(shí)沒有，是agent做事不到位，工作不細(xì)。試想：每個(gè)客戶隨著他們對(duì)市場了解的加深，他們買房的價(jià)位，Location， 買房的類型，都是不斷的處在變化之中的。而作為agent你，如果沒能及時(shí)了解到這些，你當(dāng)然會(huì)想不通了。
?。?） 有創(chuàng)新的服務(wù)才能是真正的服務(wù)，才是值得稱道的服務(wù)。
服務(wù)好一個(gè)客戶，所產(chǎn)生的價(jià)值有時(shí)候是你自己意想不到的。Agent 如果自己把自己的價(jià)值只定位在單純地帶人每天四處看房，再不就是竭力想把客戶不想要的東西硬推銷給人家，這樣不僅不能體現(xiàn)出你的應(yīng)有價(jià)值，而且會(huì)遭到一些反感和誤解。
對(duì)于初到新西蘭的人們，購房最好委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)處理，因?yàn)槿松夭皇斓?，有些情況不了解，極容易花冤枉錢。
新西蘭買房產(chǎn)須知：
買房置業(yè)成為新西蘭移民夢的主要部分。尤其華人“有土斯有財(cái)”的觀念對(duì)房地產(chǎn)更是情有獨(dú)鐘。借此機(jī)會(huì)，我們要為有興趣在新西蘭買房產(chǎn)的讀者介紹相關(guān)的知識(shí)。
以投資增值為目的的置業(yè)分析
（1） 在新西蘭進(jìn)行房地產(chǎn)投資須有獨(dú)到眼光。如以大量資金投資在房地產(chǎn)市場，則應(yīng)該注重在房地產(chǎn)市場細(xì)分市場內(nèi)，真正有自己的特色和競爭優(yōu)勢。在投資前應(yīng)該有相當(dāng)正規(guī)的投資可行性分析和科學(xué)論證；
（2）抓住新西蘭經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的熱點(diǎn)，相應(yīng)開發(fā)房地產(chǎn)市場；
（3）房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣也有景氣循環(huán)，一般最好選擇在經(jīng)濟(jì)回暖時(shí)投資房地產(chǎn)，也可在經(jīng)濟(jì)下降至谷底時(shí)收購空置物業(yè)；
（4）一般而言，房地產(chǎn)投資在所有的投資工具中風(fēng)險(xiǎn)水平在中到高度。房地產(chǎn)流動(dòng)性差，正常出售也須數(shù)月之久；房地產(chǎn)周期較長，解套須等待很長時(shí)間；在低租金時(shí)期，房屋日常收入可能不及各種物業(yè)管理費(fèi)用；
（5）許多人投資置業(yè)過于著急，沒有冷靜分析市場，也不愿花錢請業(yè)內(nèi)人士幫助調(diào)查，最有投資套牢。房最好通過房屋中介，因他們是專業(yè)人士，熟知房市行情，房才能達(dá)到最好的價(jià)格，挑選到如意的物業(yè)；
（6）如自己沒有時(shí)間照顧物業(yè)管理，則應(yīng)聘請專業(yè)物業(yè)管理公司代管；
（7）如果自己經(jīng)濟(jì)能力有限，可嘗試杠桿式物業(yè)投資。投資者只以物業(yè)總價(jià)值的一定比例（如25%）作為首期投資，便可享有租金收入和資本增值。在操作上是由專業(yè)物業(yè)投資或管理公司承擔(dān)，投資者認(rèn)購的物業(yè)交其管理，物業(yè)出租的收入在支付完按揭貸款和管理費(fèi)用后，剩余收入和資產(chǎn)屬于投資者。該投資的風(fēng)險(xiǎn)在于空置率高企和租金水平下降；
（8）注意享受和充分利用收益性物業(yè)投資中貸款利息和投資損失減稅的好處，但相應(yīng)的出售收益性物業(yè)的資本增值則應(yīng)納稅。
以自住自用為目的的置業(yè)分析
（1）一般利用按揭貸款購買物業(yè)。按揭水平以個(gè)人和家庭的收入和儲(chǔ)蓄的金融資產(chǎn)來測算，量力而行。如果不當(dāng)，購買房屋的還款計(jì)劃或者按揭還款可能成為家庭財(cái)務(wù)的巨大包袱，甚至導(dǎo)致個(gè)人和家庭破產(chǎn)；
（2） 積累足夠的首付款，首付款越多，貸款利率和手續(xù)費(fèi)越低。對(duì)首次購房者，可低至10%的首付，但是需要購買房屋貸款保險(xiǎn)。首付款較低，可能隨后的貸款利息要高得多。所以要權(quán)衡首付款高低利弊，以及其他投資的收益率和按揭利率比較；
（3）選擇合理的抵押貸款方式和年限；
新西蘭的房地產(chǎn)市場非?；钴S，新西蘭人一生中會(huì)經(jīng)常購買房子。除舊房子(已經(jīng)有人居住過)外，市場上銷售的房子也有一部分是房屋建筑商新建的房子。有很多新西蘭家庭擁有多所房子，除自住房子外，其他房子通常自己或者委托房地產(chǎn)公司出租，房子在新西蘭也是一種投資選擇。
租房
新來新西蘭定居的人通常先租房子住。大多數(shù)出租房子沒有家具，但一般都有爐灶、洗衣設(shè)施和窗簾、地毯等。房子租下來之后，租客需要馬上與電話公司聯(lián)系安裝電話，并與電力公司聯(lián)系供電。同時(shí)需要添置炊具、臥具及其他生活必需品。
有的人將一些個(gè)人用品通過海運(yùn)來新西蘭，需要注意的是海運(yùn)通常耗時(shí)較長并且沒有很準(zhǔn)確的時(shí)間保證。因此生活必需品，最好隨機(jī)托運(yùn)或者來新西蘭后重新購買。
房子租金
房子的租金因地區(qū)和房子情況而異。奧克蘭地區(qū)的平均租房價(jià)格為：兩臥室房子大約220新西蘭元一周，三臥室房子大約270新西蘭元一周。
如何租房子：
(1) 報(bào)紙：您可以查詢報(bào)紙上的房屋出租欄目，并且與出租人取得聯(lián)系。這種方式的好處是不需要交納代理手續(xù)費(fèi)。但是需要花費(fèi)較多的時(shí)間和精力。
(2) 房地產(chǎn)公司：許多房地產(chǎn)公司也經(jīng)營房屋出租業(yè)務(wù)，是房東與承租人之間的橋梁。除代理房東出租房子外，房地產(chǎn)公司同時(shí)也可以為房東管理房子，這種情況下，房東不需要與租客見面，房東甚至不在新西蘭居住。房地產(chǎn)公司通常收取租客等同一周房租的手續(xù)費(fèi)(外加12.5%的商品與服務(wù)稅)，但只是在確定租房以后收取。選擇房地產(chǎn)公司的好處是選擇性多，而且房地產(chǎn)代理可以帶您到各所房子去看看，可以比較快找到您需要的房子。
(3) 出租中心：出租中心通常在您交納一定的費(fèi)用后才讓您查看他們出租的房子。收費(fèi)通常少于房地產(chǎn)公司的收費(fèi)，但是，即使您對(duì)于他們提供的房子不滿意，也照樣要支付費(fèi)用。
簽訂租房合約：
一旦您找到中意的房子，您應(yīng)該做的第一件事情就是簽訂一份租房合約?？梢允桥c房東簽訂，也可以是與房東的代理人房地產(chǎn)公司簽訂。一般使用政府住房部提供的標(biāo)準(zhǔn)的租房合約。
需要支付的費(fèi)用：
簽訂完租房合約后，您需要交納如下費(fèi)用：
(1) 租房手續(xù)費(fèi)(如果自己和房東聯(lián)系的沒有手續(xù)費(fèi))
(2) 房租押金(最多是四周的房租，一般可以是兩周的房租，需要與房東商量)
(3) 兩周的預(yù)交房租(開始租用的兩周后，每兩周一次，支付下兩周的房租，支付方式一般是通過銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)帳)
押金：
房東可要求您交納一筆押金，金額最多為四周房租。除非您沒有交納房租或者造成某些損壞，否則，這筆押金在您退房時(shí)將返還給您。房東在收到押金后的23個(gè)工作日之內(nèi)把押金交到租房服務(wù)處所屬的押金中心。收據(jù)將寄給您和您的房東。
當(dāng)您遷出時(shí)，房東將檢查房子是否造成損壞。遷出住房后，您在租房服務(wù)處填寫一份表格后取回押金。您和房東都要在表上簽字。如果對(duì)于押金產(chǎn)生爭議，可以將爭議提交到租房仲裁處審理。
終止租約：
如果您想遷出住房，除非房東同樣縮短時(shí)間，否則，您必需在搬出前21天用書面通知房東。如果房東希望您搬出住房，他必需提前90天給您書面通知。如果出現(xiàn)下列情況，該時(shí)間可以縮短到42天。
(1) 住房被出售并且新房主要求騰空。
(2) 房東或者其家屬需要在該房子居住。
(3) 房東的雇員需要住該房子。
房租調(diào)整：
房東和房客都可以要求調(diào)整房租。除非雙方同意，房東至少每半年才能要求提高房租一次。
買房
新西蘭大約有三分之一的家庭租房居住。但是相信每個(gè)家庭都希望擁有自己的理想的住房。如果資金能力和收入水平允許，通常貸款買房子住要比租房子住在經(jīng)濟(jì)上更合算。
在新西蘭，房屋買賣手續(xù)可以在三、四周內(nèi)完成。新西蘭大多數(shù)房屋的出售是通過房地產(chǎn)公司進(jìn)行的。
房地產(chǎn)公司代表房主出售房屋并按照房屋賣出價(jià)格的比例向房主收取費(fèi)用。在您尋找房屋時(shí)，您可以找多家房地產(chǎn)代理。在您找到合適的房子時(shí)，您只能與向您介紹該房子的代理聯(lián)系并由代理負(fù)責(zé)銷售事宜。
房屋價(jià)格：
房屋價(jià)格取決于房屋位置、大小、房屋狀況等。
房屋貸款：
如果您需要借錢買房(房屋貸款)，您需要在開始找房之前找一家銀行或者其他貸款機(jī)構(gòu)。在新西蘭，貸款市場是銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的主要市場之一，通?？梢詾榭蛻籼峁└鞣N形式的房屋貸款選擇和貸款組合。
一般來說，銀行需要貸款人可以支付相當(dāng)于房屋價(jià)格20%的首期定金，同時(shí)要求貸款人有穩(wěn)定的收入來源，以逐步償還其房屋貸款。
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