近幾年來，房屋租賃合同糾紛案件越來越多。其中，租賃期間屆滿，因承租人故意違反合同約定，不及時(shí)返還租賃房屋引起的糾紛不在少數(shù)。這類案件涉及到司法實(shí)務(wù)上一個(gè)重要且極具爭議的問題，即承租人自租賃期滿之日至騰出房屋之日這一期間的占有使用費(fèi)該如何確定。
合同法第二百三十五條規(guī)定“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物”，但對于承租人不及時(shí)返還租賃物時(shí)該如何處理沒有具體規(guī)定。一般租賃合同中，可能會(huì)約定“租賃期滿后承租人應(yīng)及時(shí)返還租賃物”，但對于承租人不及時(shí)返還租賃物應(yīng)承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任往往也沒有明確約定。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]11號(hào)，以下簡稱《解釋》）共有二十五條，同樣沒有涉及這個(gè)問題。《解釋》第十八條雖然規(guī)定“房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持”，但是，第一，這個(gè)法條指向的對象是次承租人；第二，該法條對于如何確定占有使用費(fèi)仍然沒有規(guī)定。
或許正是由于現(xiàn)行法律、司法解釋對逾期騰房的占有使用費(fèi)問題均無明確規(guī)定，不同地區(qū)的不同法院對此問題的處理不盡相同。就筆者所了解的情況來看，多數(shù)法院（包括筆者所在地區(qū)的基層法院和中級(jí)法院）是參照原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)來確定占有使用費(fèi)，也有法院按照房屋占用期間租賃市場價(jià)格確定占有使用費(fèi)。
讓我們稍稍離開純粹的法律，先思考一個(gè)問題：參照原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)來確定逾期騰房的占有使用費(fèi)，其社會(huì)效果如何？
承租人蓄意違約，不及時(shí)返還租賃房屋，往往是因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)。眾所周知，最近幾年房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，房屋租金價(jià)格也水漲船高，特別是一些商業(yè)鋪面租金漲幅更是驚人。對于承租人來說，在租賃期滿后，承租人無論是選擇與出租人協(xié)商續(xù)租，還是另行選擇類似房屋，其租金都將大幅上漲。反之，承租人如果選擇在房屋租賃期滿后繼續(xù)占用租賃物，出租人將其訴至法院，盡管承租人不及時(shí)返還租賃房屋的行為會(huì)被法院確定為違約行為，承租人需承擔(dān)敗訴的后果以及訴訟費(fèi)，但是，參照原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)來確定逾期騰房的占有使用費(fèi)的做法，卻意味著承租人只需按照一年甚至幾年前約定的租金標(biāo)準(zhǔn)來支付占有使用費(fèi)，而無需按照租賃期滿后租賃市場價(jià)格上漲后的價(jià)格支付房屋租金。不難想象，作為一個(gè)理性的人，當(dāng)?shù)弥约哼`約（逾期騰房）可獲得更大的利益時(shí)，往往會(huì)選擇違約。就筆者所知，筆者所在地區(qū)近兩年就有數(shù)起承租人在租賃期滿后選擇繼續(xù)占用房屋，等著出租人起訴的案件。官司打完一審打二審，二審?fù)炅撕筮€需強(qiáng)制執(zhí)行，承租人利用訴訟程序規(guī)定，千方百計(jì)拖延時(shí)間，以最大限度獲取低成本占用出租人房屋的不當(dāng)利益。
可見，參照原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)來確定逾期騰房的占有使用費(fèi)，客觀上形成了反向激勵(lì)機(jī)制，雖然承租人不按時(shí)返還租賃物會(huì)被判違約，其經(jīng)濟(jì)上卻可以獲得比守約（按時(shí)返還房屋）更大的利益。其導(dǎo)致的社會(huì)效果是更多的承租人選擇蓄意拖延返還租賃物的時(shí)間，出租人按時(shí)收回房屋的合理預(yù)期，乃至房屋租賃市場的誠信均受到嚴(yán)重破壞。
筆者認(rèn)為，不應(yīng)該按原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)來確定逾期騰房的占有使用費(fèi)，這主要并非基于社會(huì)效果考量。更重要的是，就一般案件而言，按原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)來確定逾期騰房占有使用費(fèi)的做法，從根本上違背了合同法中的違約責(zé)任制度，違背了側(cè)重保護(hù)守約方的司法政策，也違背了一般法理。正確的做法是參照承租人違約占用房屋期間租賃市場價(jià)格確定逾期騰房的占有使用費(fèi)。
租賃期滿后，承租人不及時(shí)返還租賃物的行為是違約行為。合同法第一百一十三條規(guī)定：“
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，逾期交付使用房屋的，可以參照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這一解釋針對的是房屋出賣人不及時(shí)向買受人交付房屋的情形，其違約金或損失賠償金是參照房屋租賃市場價(jià)格確定。這一司法解釋的精神，對于如何確定承租人逾期騰房的占有使用費(fèi)具有借鑒意義。茲分析如下：
還有一種情況，出租人預(yù)期承租人會(huì)按時(shí)返還房屋，在原租賃期間未屆滿前，與新的承租人就租賃期滿后房屋租賃問題簽訂了新的租賃合同，約定了新的租金標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)承租人違約，不及時(shí)返還房屋時(shí)，出租人無法將房屋交付新承租人，獲取租金收益。在此情況下，新租賃合同約定的租金應(yīng)屬于合同法所謂“合同履行后可以獲得的利益”，由承租人予以賠償。有人會(huì)問，如何判斷出租人提交的新租賃合同以及約定的租金是否真實(shí)？筆者認(rèn)為，出租人將新租賃合同作為書證提交法院后，如承租人質(zhì)疑證據(jù)的真實(shí)性，應(yīng)提供反證。如反證成立，則法院仍然參照承租人違約占用該房屋期間當(dāng)?shù)氐淖赓U市場價(jià)格確定承租人應(yīng)支付的占用使用費(fèi)金額。
以上處理，符合合同違約制度的目的，也貫徹了側(cè)重保護(hù)守約方的司法政策。這樣并非對承租人不公平，因?yàn)檫x擇守約（按時(shí)返還租賃物）還是違約的主動(dòng)權(quán)完全在承租人手上。
綜上所述，一般而言，在確定承租人逾期騰房的占有使用費(fèi)問題上，盡管現(xiàn)行法律和司法解釋沒有十分具體明確的規(guī)定，但無論是合同法違約責(zé)任制度，還是側(cè)重保護(hù)守約方的司法政策，或是具有可借鑒意義的司法解釋，抑或基于司法的社會(huì)效果考量，均要求參照房屋占用期間租賃市場價(jià)格來確定逾期騰房的占有使用費(fèi)。
最后，為應(yīng)對承租人蓄意違約、不及時(shí)返還房屋以謀取不當(dāng)利益的風(fēng)險(xiǎn)，筆者建議出租人與承租人在租賃合同中明確約定租賃期滿后承租人不及時(shí)返還房屋的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，此舉在訴訟中可降低出租人在舉證承租人違約造成出租人預(yù)期利益損失時(shí)的難度。
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