在房屋租賃合同被認定為無效后，合同雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并非就此終止。本期天同訴訟圈（tiantongsusong）法官說欄目的文章由潘華明法官撰寫，以一則典型案例為引，從雙方所持不同觀點過渡到相關(guān)法律適用，并且詳解了法官對此類案件的審理思路，以期得出一個不失偏頗的善后解決方式。
文/潘華明 無錫中級人民法院法官
原載于微信公眾號 法徒（appprentice）
【基本案情】
甲將未經(jīng)建設(shè)規(guī)劃許可擅自建造的房屋出租給乙，雙方約定對房屋現(xiàn)狀知悉，按年租金若干萬元的租金標準由乙承租9年，為鼓勵乙招商投資，甲給予其6個月的免租期。后甲在合同履行過程中提起訴訟，認為乙存在未按約支付租金的違約行為，故請求乙按約向其支付租金，并不得免除免租期內(nèi)的租金。乙應訴答辯稱因租賃標的物系違法建筑故雙方簽訂的租賃合同無效，根據(jù)無效合同有效處理的原則，應當在扣除免租期后按實際租用期間參照合同約定的租金向甲支付房屋占有使用費。
對于乙的抗辯，甲認可租賃合同無效，但認為免租期系其為鼓勵乙積極履約而給出的優(yōu)惠，現(xiàn)其拒不履行合同且請求確認合同無效，由于合同無效導致相關(guān)約定自始無效，因此乙也無權(quán)再援引失效的免租期約定來主張部分免除占有使用費，故房屋租賃價格應當包括免租期的租金。
【雙方觀點】
關(guān)于房屋租賃合同的效力，因違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，而歸于無效。對此，雙方均無異議，故不屬于本案爭點問題。
關(guān)于房屋占有使用費的問題，在本案中雙方各持一詞，也各有比較充分的理由，故有必要作進一步的展開。
甲認為：1.合同應認定無效，故乙不得援引合同所約定的免租期主張相應免租權(quán)利。2.如按照合同約定結(jié)算房屋占有使用費，由于乙的不履行行為，導致其重大損失，故不應支持乙主張免租期內(nèi)不交占有使用費的請求。
乙認為：合同雖然應認定無效，但應當根據(jù)合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，而合同約定了免租期，顯然屬于合同租金標準的相應條款，因此當然可以援引適用。
分析：
1.如果支持甲的觀點，則在合同無效的情形下，甲在乙實際承租期間內(nèi)所得收益反而超出合同約定的租金，乍一看覺得甲因為無效的違法行為而獲得了超出合法行為的預期利益，似乎有違合同正義的基本要求。
2.如果支持乙的觀點，則在合同無效的情形下，表面上乙在實際承租期間內(nèi)所支付的使用費與合同約定的相符，但實際上卻也免除了乙繼續(xù)承租的合同義務(wù)。如果涉案房屋除合法性問題之外，并沒有任何實質(zhì)性影響乙繼續(xù)承租的障礙，則將合同約定的未實際履行的剩余租賃期間產(chǎn)生的費用作為甲的可期待利益，甲就單方面喪失了這部分利益，明顯如此做法又有違誠實信用原則。
【適用解析】
兩種主張各有合理性，但又均有偏頗之處。先別忙著下結(jié)論，我們有必要回歸所涉規(guī)定的本源上來作立法層面的考察?！逗贤ā返谖迨藯l系處理合同無效或被撤銷后的善后問題的法源，該條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本條規(guī)定，在合同無效或者被撤銷的情形下，當事人仍應負如下幾種民事責任：
（一）返還財產(chǎn)
適用于已經(jīng)做出履行的合同，該合同交付了財產(chǎn)的當事人對已交付給對方的財產(chǎn)享有返還請求權(quán)，而已經(jīng)接受財產(chǎn)的當事人則負有返還財產(chǎn)的義務(wù)。這里又會有一個問題，就是涉合同的房屋為缺少行政許可的建筑，由于非物權(quán)法意義上的合法財產(chǎn)，故承租人是否需要返還、向誰返還可能會引發(fā)爭議。
1．未經(jīng)規(guī)劃許可的建筑是否需要返還，向誰返還?
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃解釋》）第九條關(guān)于租賃合同無效下相關(guān)添附物的折價歸屬的規(guī)定可知，最高法院原則上持由承租人將租賃物歸還出租人的態(tài)度，如此，亦有利于民事責任和行政責任主體與非法建造行為主體相一致的處理。
2．出租人利用未經(jīng)規(guī)劃建筑收取的租金是否需要返還？
既然承租人返還了出租人提供的租賃標的物，承租人已經(jīng)交付的房屋租金出租人是否需要返還呢？顯然，根據(jù)《房屋租賃解釋》第五條第一款“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持”的規(guī)定，出租人尚有請求房屋占有使用費的權(quán)利，自然，對于以收取的實際占用使用期間的租金當不需退還，但如果收取的租金所涉租賃期間尚未履行或尚未全部履行的，則未履行部分的相應費用應予退還。
3．出租人未專門提出返還出租標的物的請求，人民法院是否應當釋明，要求增加訴訟請求？
很多情況下，出租人在法院認定租賃合同無效或者解除租賃合同時，并未及時提出返還租賃物的訴訟請求。如果機械地運用不告不理原則，貌似法院不進行釋明與指導也無所謂，自然就事論事，直接按照原告的訴請進行審理并作出裁判即可。但是，像請求宣布合同無效或者解除、變更合同的確認之訴最終的訴訟目的還是要回歸到給付之訴上來，如果不在一案中一并處理，不僅會增加當事人訴累，還會額外地繼續(xù)增加當事人履行和善后費用，此外，再次因善后問題引發(fā)的訴訟也會極大浪費本已捉襟見肘的司法資源。
筆者認為，當人民法院認定合同無效、合同被撤銷或被解除，且當事人未主動提出返還財產(chǎn)、賠償損失的訴訟請求，法官應當對相關(guān)善后問題能否一并處理、是否便于合并審理進行評估，如果適合，應當向當事人釋明。理由有二：一是根據(jù)《合同法》第五十八條、第九十七條的規(guī)定，合同無效、被撤銷或被解除后，法律直接規(guī)定了返還、清算和損失賠償?shù)确韶熑?，也就是說相應的法律關(guān)系或形成權(quán)被確認后，當然同時產(chǎn)生了相應的法律后果，兩者密不可分；二是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條關(guān)于“人民法院應當告知當事人可以變更訴訟請求”的立法精神，在涉及到當事人重大權(quán)利認定問題時，法官有權(quán)利行使的提示義務(wù)。由此，提示一并處理更為恰當。
（二）折價補償
財產(chǎn)不能返還或者沒有必要返還的，為了達到恢復原狀的目的，就應當折價補償對方當事人。顯然，除非租賃物滅失，否則并不發(fā)生折價補償?shù)姆珊蠊?/p>
問題：
1．當事人提出返還財產(chǎn)的訴訟請求同時能否再行提出如果查明財產(chǎn)無法返還的，要求折價賠償？
這個問題其實在之前訴訟請求與訴訟的類型問題上已經(jīng)有過專門論述，當事人提出的這個訴訟請求本質(zhì)上并不是兩個同時并行的、矛盾的訴訟請求，而是必須根據(jù)人民法院對案件事實審理主要是對相關(guān)財產(chǎn)是否具備返還的客觀條件基礎(chǔ)上進行的選擇。對此，法律亦有明確規(guī)定，并非非此即彼的矛盾請求。
2．消費合同因經(jīng)營者欺詐或者商品存在質(zhì)量不合格、不安全的情形而被撤銷或解除的，消費者是否必須返還所購買的消費品？
答案顯然不是肯定的，而應當視具體案情特別是消費商品的性質(zhì)和消費的情況而定。譬如：消費者受經(jīng)營人虛假宣傳而購買的食品，現(xiàn)查明經(jīng)營者不僅構(gòu)成欺詐，所售食品還不符合國家食品安全標準，此時已經(jīng)食用或部分食用的消費者當然不需要將該不符合食品安全標準的食品返還經(jīng)營人，甚至即便尚未食用的，也應在法院的監(jiān)督下妥善銷毀，從而防止繼續(xù)流入流通領(lǐng)域的可能。
（三）賠償損失
1．租賃雙方對合同無效或合同被撤銷的過錯如何界定？
考察合同雙方在合同訂立前后的各自主觀狀態(tài)是確定雙方是否存在訂立過錯的主要依據(jù)。在合同被確認無效或者被撤銷后，一般都會產(chǎn)生損害賠償?shù)呢熑?。凡是因合同的無效或者被撤銷而給對方當事人造成的損失，主觀上有故意或者過失的當事人都應當承擔賠償。而在合同無效情況下，很多情形都是雙方在無效合同訂立時都有過錯，并且都有財產(chǎn)或者財產(chǎn)利益的損失，這時雙方當事人可以相互請求賠償。
2．損失折抵的一般操作原則？
司法實踐中，相當部分法官為了解決精細計算各自損失所帶來的復雜程序（很多損失存在繼續(xù)舉證甚至需要通過鑒定或?qū)徲嫷贸觯┖土钊藗改X筋的折算，在雙方各自過錯無法區(qū)分且無明顯差異的情況下，采用各自損失各自負擔的原則來便宜處理損失折抵問題；當然，在過錯并不相當或者各自損失存在畸輕畸重的情形時，也會采用精細計算各自損失，然后對雙方相同損失的數(shù)額進行折抵之后，對所余部分按照過錯比例進行賠償。
【審理思路】
1．意思表示
審理此類案件可能首先要有針對性的查明雙方訂立合同的過程特別是承租人對涉案標的物是否知曉的相應事實。該事實不僅可以還原合同相關(guān)約定的真實意思，更是判定無效合同的訂立雙方在訂立時的各自主觀狀態(tài)，由此可以確定各自過錯。
譬如：
（1）出租人、承租人是否為商主體身份？
如果是商主體身份，所涉房屋出租、承租的目的系用于商業(yè)經(jīng)營的，則應當根據(jù)相關(guān)商主體的相應市場風險評估與防控能力來確定出租人的披露義務(wù)和承租人的注意義務(wù)。
（2）具體問題主要包括：
出租人有無披露房屋產(chǎn)權(quán)情況、承租人有無要求出示產(chǎn)權(quán)憑證或者到相關(guān)職能部門查詢合同所涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記或準建規(guī)劃情況、承租房屋與市場價格相比是高還是低等。
由此，為法官在判斷雙方訂立合同的主觀狀態(tài)，特別是對房屋未經(jīng)批準建造的非法性質(zhì)是否知悉、是否以此作為合同履行租金的一個考量因素奠定良好的判斷基礎(chǔ)。
2．提起否定合同效力的主觀狀態(tài)
很多租賃合同履行過程中存在這樣的情況：在合同雙方對租賃房屋的準建問題明知的情況下，由于承租人經(jīng)營情況不善而非房屋審批手續(xù)的原因?qū)е伦赓U或經(jīng)營不能繼續(xù)，承租人利用出租人權(quán)利瑕疵或者存在違法問題為由主張合同無效，以此來免除自身繼續(xù)承租的合同義務(wù)。由此，對于無法繼續(xù)經(jīng)營的客觀原因也可以作為我們查明的基本案件事實之一，并進而確定具體的損失承擔方法或承擔比例的精細調(diào)整。
3．各自損失的確定
如果判定雙方在訂立合同時均存在過錯的，則需要將雙方各自的損失納入到合同被判令無效后引發(fā)的損失之中；當然，如果判定僅是一方過錯的，則僅需要考察無過錯合同方的損失。在房屋租賃中，出租方損失大概包括：期待的租金收益、恢復出租物原狀的費用等；承租方損失大概包括：停業(yè)損失、搬遷損失、裝飾裝潢損失及可期待的利益等。
4．房屋占有使用費的標準
根據(jù)《房屋租賃解釋》的規(guī)定，出租人在租賃合同因規(guī)劃等問題被確定無效的，可以向承租人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。這里，最高人民法院無疑采用了誠信原則作為租賃合同無效后雙方據(jù)實結(jié)算的首要原則，也就是說即便出租人用來出租的房屋存在違法情形，但也不免除承租人據(jù)此受益而應當支付的對價。具體而言，房屋占有使用費應當作以下兩方面的考量：
（1）承租人有效占有、使用的期間
如果承租人確因相關(guān)行政主管部門等職能部分行政管理權(quán)力而客觀上無法正常使用租賃物的，即便仍是占有狀態(tài)，在非因己方原因處于的非正常承租狀態(tài)的期間的占有使用費，應當酌情減免；當然，如果未有證據(jù)證明存在上述非己方因素導致未正常使用的，承租人占有期間均應當支付相應的占有使用費。
（2）合同約定的租金標準可以根據(jù)合同所有的與結(jié)算相關(guān)的條款統(tǒng)籌考慮
乍一看，合同的租金似乎有著非常明確的規(guī)定，譬如第一年n萬元，第二年開始每年按照5%比例遞增，免租期n個月等，這里，免租期單單在第一年租期中扣減并以此作為年租金標準的話，單個年度里的租金標準與正常年度水平而言就會行使存在較大差異。因此，放入雙方預期的合同履行的總期間內(nèi)考察就更為妥當。
【相關(guān)規(guī)定】
《合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
第五十六條 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七條 合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在的有關(guān)解決爭議方法的條款的效力。
第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
第二百一十六條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
第二百二十五條 在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應當認定有效。
第五條 房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。
第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
第十四條 承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；
（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》
第三十五條 訴訟過程中，當事人主張的法律關(guān)系的性質(zhì)或者民事行為的效力與人民法院根據(jù)案件事實作出的認定不一致的，不受本規(guī)定第三十四條規(guī)定的限制，人民法院應當告知當事人可以變更訴訟請求。
當事人變更訴訟請求的，人民法院應當重新指定舉證期限。
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