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《上海市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問(wèn)題的解答》第十條的意見：“租賃合同解除后，負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人逾期騰房的房屋使用費(fèi)如何計(jì)算?”“當(dāng)事人請(qǐng)求參照租賃合同約定的租金或轉(zhuǎn)租合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付逾期騰房的房屋使用費(fèi)的，一般應(yīng)予支持。”

因此在實(shí)踐中法院主要考察原告按照何種標(biāo)準(zhǔn)主張支付占有使用費(fèi)，無(wú)論出租人主張按照原租賃合同還是轉(zhuǎn)租合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付該費(fèi)用均于法有據(jù)，對(duì)此在個(gè)案中爭(zhēng)議并不大。本文主張應(yīng)當(dāng)參照原租賃合同租金標(biāo)準(zhǔn)支付逾期騰房的占有使用費(fèi)。

1. 按轉(zhuǎn)租合同標(biāo)準(zhǔn)支付占用費(fèi)

根據(jù)筆者檢索案例，司法實(shí)踐中法院判決次承租人按照轉(zhuǎn)租合同租金標(biāo)準(zhǔn)支付占有使用費(fèi)的觀點(diǎn)較多。

• 如在(2021)滬03民初22號(hào)判決中，法院認(rèn)為在次承租人逾期占用房屋期間，原租賃合同已解除，不應(yīng)以該協(xié)議約定的租金標(biāo)準(zhǔn)作為計(jì)算無(wú)權(quán)占用期間占用費(fèi)的依據(jù)，而按照轉(zhuǎn)租關(guān)系中的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算占有使用費(fèi)，符合次承租人的承擔(dān)預(yù)期，故支持按照轉(zhuǎn)租合同租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費(fèi)。

• 又如(2020)滬0115民初7044號(hào)判決中，在出租人明知轉(zhuǎn)租合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)情況下，參照該轉(zhuǎn)租合同租金約定中遞增后的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算無(wú)權(quán)占用房屋期間的使用費(fèi)，法院對(duì)此認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)較為合理并予以支持。除此之外，支持按照轉(zhuǎn)租合同確定占有使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的案例還有(2016)滬01民終7420號(hào)、(2014)滬一中民二(民)終字第944號(hào)等。

本文認(rèn)為，按照轉(zhuǎn)租合同判決支付占用費(fèi)這一觀點(diǎn)或有失公平。

從利益衡量的角度判斷，承租人在為轉(zhuǎn)租行為時(shí)往往具有從中賺取差價(jià)利潤(rùn)的目的，故轉(zhuǎn)租的租金標(biāo)準(zhǔn)一般高于原租賃合同。

在出租人未取得該房屋合法建造證明而致其無(wú)效的場(chǎng)合，或是在實(shí)際占用人逾期未騰退房屋而出租人并未及時(shí)收房的場(chǎng)合中，出租人對(duì)此本就具有過(guò)錯(cuò)，此時(shí)允許其參照原租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)主張占有使用費(fèi)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了民事法律關(guān)于保障交易安全、交易秩序穩(wěn)定的目的，若允其以更高的轉(zhuǎn)租價(jià)格獲得占有使用費(fèi)，則使得當(dāng)事人從其過(guò)錯(cuò)行為中獲利，與法所弘揚(yáng)的公平正義價(jià)值相悖。

2. 按原租賃合同標(biāo)準(zhǔn)支付占用費(fèi)

從權(quán)利來(lái)源的角度考量。一方面，出租人對(duì)于次承租人的占用費(fèi)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)為排除妨害請(qǐng)求權(quán)或占有返還請(qǐng)求權(quán)，因此該費(fèi)用的“對(duì)價(jià)”應(yīng)當(dāng)為出租人對(duì)外租用該房屋所能獲得的利益，但鑒于上述《上海高院民一庭》解答在《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》發(fā)布后刪去了“占有使用費(fèi)可參照市場(chǎng)租金價(jià)格主張”，故按照出租人與承租人所簽訂之租賃合同推定出租人對(duì)外出租所欲獲得的利益并無(wú)不妥。同時(shí)在確定該租金標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，也應(yīng)當(dāng)考慮到原租賃合同的租金是否存在一些特殊性因素，如長(zhǎng)期租賃所致租金優(yōu)惠，或因其他便利條件所給予的優(yōu)惠，如與市場(chǎng)價(jià)格懸殊較大，那么次承租人可以主張合理調(diào)整其價(jià)格。

另一方面，若從合同相對(duì)性的角度考慮，則會(huì)得出該占有使用費(fèi)本應(yīng)由相對(duì)人承租人支付，只是因?yàn)樗痉ń忉尩奶厥庖?guī)定將次承租人直接作為替代給付的主體，亦可以得出占有使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照原租賃合同之租金標(biāo)準(zhǔn)確定的結(jié)論。

事實(shí)上在審判實(shí)踐中也有部分法院支持了此項(xiàng)觀點(diǎn)。

• 例如(2021)滬0101民初23501號(hào)判決中，承租人在租賃期間將房屋轉(zhuǎn)租給案外第三人，并在租賃合同屆滿后逾期騰退房屋，次承租人仍然占用該房屋，黃浦法院認(rèn)為出租人按照與承租人訂立合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)主張次承租人支付占有使用費(fèi)于法有據(jù)，對(duì)此予以支持。

• 又如(2020)滬01民終12791號(hào)判決中，在原租賃合同無(wú)效的情形下，法院認(rèn)為出租人按照原租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)主張占有使用費(fèi)有法律依據(jù)，予以支持，判決次承租人與承租人共同承擔(dān)該支付義務(wù)。

1. 次承租人向承租人按轉(zhuǎn)租合同租金標(biāo)準(zhǔn)支付占用費(fèi)

承租人向次承租人主張支付占有使用費(fèi)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)為《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋》第四條：“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持?！钡菍?shí)踐中往往在原租賃合同與轉(zhuǎn)租合同之間存在差價(jià)。

我們認(rèn)為，該差價(jià)可以由承租人收取，也即盡管轉(zhuǎn)租合同約定的租金相比原租賃合同較高，次承租人向承租人支付的占有使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也可以依據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)確定。

具體來(lái)說(shuō)，按照轉(zhuǎn)租合同支付占有使用費(fèi)符合司法解釋中的“租金標(biāo)準(zhǔn)”規(guī)定從文義來(lái)看，這里的“合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)”僅限于糾紛當(dāng)事人之間的合同，又因合同相對(duì)性的原則，原租賃合同中承租人支付租金的標(biāo)準(zhǔn)并不能直接約束次承租人，因此次承租人按照轉(zhuǎn)租合同租金標(biāo)準(zhǔn)支付占有使用費(fèi)有事實(shí)和法律依據(jù)。

• 如(2021)粵0111民初5216號(hào)判決中，法院認(rèn)為，案涉租賃房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該轉(zhuǎn)租合同為無(wú)效合同。雖然案涉轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，但被告次承租人實(shí)際占用原告承租人轉(zhuǎn)租的涉案房屋，理應(yīng)參照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，支付占用使用期間相應(yīng)的房屋占有使用費(fèi)。類似判決理由的案例，還有(2021)粵0111民初23889號(hào)、(2020)粵0111民初29904號(hào)。

• 又如(2014)滬二中民二(民)終字第1513號(hào)判決中，法院對(duì)于出租人、承租人以及次承租人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系劃分進(jìn)行了說(shuō)理，認(rèn)為在出租人未向次承租人直接主張權(quán)利而僅僅基于合同要求承租人承擔(dān)義務(wù)時(shí)，承租人可以依據(jù)合同無(wú)效的法律后果向次承租人要求返還房屋并支付占有使用費(fèi)。該案法院認(rèn)為，上訴人與被上訴人于2009年5月31日簽訂的《租房協(xié)議》（轉(zhuǎn)租協(xié)議）已經(jīng)法院生效判決確認(rèn)無(wú)效。此后，次承租人理應(yīng)搬離系爭(zhēng)房屋，但其至今仍占用系爭(zhēng)房屋，故理應(yīng)支付占用期間的房屋使用費(fèi)。關(guān)于次承租人稱在承租人與出租人之間租賃關(guān)系已經(jīng)終止后次承租人無(wú)須再向承租人支付租金或房屋使用費(fèi)的主張，由于承租人與次承租人之間的租房協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效后，次承租人并未向承租人交還系爭(zhēng)房屋，亦未另行與系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人形成新的房屋租賃關(guān)系，而原審第三人出租人亦要求承租人自行處理次承租人的清騰搬遷問(wèn)題，故次承租人基于其與承租人之間被確認(rèn)無(wú)效的租房協(xié)議，仍負(fù)有向承租人交還系爭(zhēng)房屋的義務(wù)，因其未及時(shí)搬離，亦仍應(yīng)參照雙方租房協(xié)議確定的租金標(biāo)準(zhǔn)向被上訴人支付其占用系爭(zhēng)房屋期間的使用費(fèi)。

同樣，關(guān)于轉(zhuǎn)租合同與租賃合同之間租金標(biāo)準(zhǔn)的差價(jià)，承租人作為中間轉(zhuǎn)租人是否享有權(quán)利收取的問(wèn)題，上海二中院在判決中主要從不當(dāng)?shù)美?、?shí)際租用房屋的性質(zhì)以及按原租賃合同標(biāo)準(zhǔn)支付占用費(fèi)的法律后果考慮，認(rèn)為次承租人應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)租合同承擔(dān)占用費(fèi)。

在(2011)滬二中民二(民)再終字第10號(hào)判決中，上海二中院認(rèn)為“租賃合同租金和轉(zhuǎn)租合同租金之間確實(shí)存在差價(jià)，但在次承租人應(yīng)當(dāng)支付且出租人不主張的前提下，該差價(jià)可以歸屬承租人。即使就不當(dāng)?shù)美?，也是承租人從出租人的行為中獲得利益，承租人對(duì)次承租人并不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美??！薄捌淙?，不能?jiǎn)單計(jì)算租賃合同租金和轉(zhuǎn)租合同租金之間的差價(jià)。仙妮公司承租的是大樓東側(cè)的一、二樓，租金為綜合價(jià)。燕某某承租的部位位于一樓，一樓商鋪的租金一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二樓。因此，不能以租賃合同租金和轉(zhuǎn)租合同租金之間的差價(jià)推定仙妮公司已經(jīng)獲得收益。最后，如果按租賃合同租金標(biāo)準(zhǔn)判決燕某某支付實(shí)際使用費(fèi)，將形成燕某某沒有合法依據(jù)占用卻低價(jià)支付使用費(fèi)的局面，最終會(huì)不利于出租人及時(shí)收回租賃物。”

2. 次承租人向出租人按轉(zhuǎn)租合同標(biāo)準(zhǔn)直接支付占用費(fèi)

根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第十三條，房屋租賃合同無(wú)效，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。當(dāng)合同無(wú)效后，出租人并未依據(jù)原租賃合同向承租人主張返還房屋與支付占有使用費(fèi)，而是直接依據(jù)司法解釋規(guī)定請(qǐng)求次承租人承擔(dān)責(zé)任時(shí)，因案涉租賃關(guān)系中存在兩個(gè)租賃合同，參照哪一合同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算占用費(fèi)可能存在爭(zhēng)議。經(jīng)過(guò)判例檢索，我們認(rèn)為出租人可以主張參照轉(zhuǎn)租合同租金標(biāo)準(zhǔn)支付占有使用費(fèi)，并且實(shí)踐中較多法院支持了這一支付標(biāo)準(zhǔn)。

有法院觀點(diǎn)認(rèn)為，租賃合同無(wú)效后次承租人無(wú)合法依據(jù)占用該房屋，給出租人造成了經(jīng)濟(jì)損失，因此支付該占有使用費(fèi)具有賠償損失的性質(zhì)，法院認(rèn)為該損失的標(biāo)準(zhǔn)按照轉(zhuǎn)租合同計(jì)算較為合理。

• 如在(2020)黔03民終2771號(hào)判決中，出租人將房屋租賃給承租人，出租人自始至終未同意或追認(rèn)轉(zhuǎn)租行為，該轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，在原租賃期限屆滿后，次承租人無(wú)權(quán)占有房屋，應(yīng)當(dāng)賠償損失，“一審參照金周斌與劉輝約定的租金標(biāo)準(zhǔn)（轉(zhuǎn)租合同）計(jì)算營(yíng)業(yè)房無(wú)權(quán)占用期間的經(jīng)濟(jì)損失，與金周斌對(duì)使用該營(yíng)業(yè)房所自愿支付的心理價(jià)位預(yù)期相符，未見顯失公平，本院予以確認(rèn)?！?/p>

• 又如在(2020)閩民終851號(hào)判決中，案涉租賃合同和轉(zhuǎn)租合同因未取得建設(shè)許可證無(wú)效。承租人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)應(yīng)支付的占有使用費(fèi)及利息承擔(dān)連帶償還責(zé)任。次承租人實(shí)際占有使用了豐祥公司的土地及房屋，故其應(yīng)支付對(duì)租賃物的占有使用費(fèi)。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條第一款規(guī)定，房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。本案中，轉(zhuǎn)租合同約定2016年4月1日至2019年3月31日租金為4.5萬(wàn)元/月，出租人訴請(qǐng)次承租人支付自2018年9月13日起至2019年3月11日止的占有使用費(fèi)26.7萬(wàn)元，法院予以支持。

但也存在出租人按照原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)主張次承租人支付占有使用費(fèi)并被法院支持的案例。

如(2020)滬01民終4212號(hào)判決中，出租人將房屋租給承租人，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租給次承租人，且轉(zhuǎn)租期限超過(guò)了原租賃合同的約定期限，法院認(rèn)為次承租人在原租賃合同期滿后占用房屋屬于非法占用，出租人可以主張排除妨害并要求支付占有使用費(fèi)。租賃合同標(biāo)準(zhǔn)為13000元，轉(zhuǎn)租合同為7000元，法院認(rèn)為承租人與次承租人之間關(guān)于涉案房屋的約定，對(duì)出租人不具有法律約束力，因此出租人主張按照租賃合同的13000元標(biāo)準(zhǔn)付使用費(fèi)，法院予以支持。我們認(rèn)為該案具有特殊性而并不具有普遍性，具體來(lái)說(shuō)該案中承租人在租得涉案房屋后支付了部分租金，而在合同到期前將該房屋以低價(jià)轉(zhuǎn)租給次承租人，收取多年租金后潛逃，具有詐騙性質(zhì)，因而轉(zhuǎn)租合同中的租金標(biāo)準(zhǔn)既不能反映占有使用該房屋的市場(chǎng)價(jià)值，也不足以彌補(bǔ)出租人的損失，故法院認(rèn)為參照原租賃合同支付無(wú)明顯不當(dāng)。