昨夜李家沱是沸騰的
龍湖以37.6億元競得李家沱413.13畝地。龍湖，闊別十年，再入江南。這肯定是好事。龍湖在那怎么修不重要，重要的是南坪以南、巴濱路、李家沱太需要龍湖去提提信心了。
想想李家沱也扎心。曾經(jīng)是九龍坡區(qū)區(qū)府所在地，1988年九龍坡區(qū)府才從李家沱搬至楊家坪。直至今天，年齡大點(diǎn)的沱民還記得那句“北城觀音橋，南城李家沱”。
怎么能不扎心，禮大照、悅來中央公園這些新開發(fā)區(qū)域，房價(jià)嗖的一聲就把李家沱遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面。什么概念，假如四五年前買房，照母山、李家沱相比，覺得李家沱成熟熱鬧，買在李家沱，到今天，照母山增值1.5倍，而李家沱僅僅跟上重慶均價(jià)步伐。扎心不？
重慶是個(gè)魔幻城市
重慶確實(shí)是個(gè)特殊的城市、魔幻城市。
重慶是山城、江城?？N云山、中梁山、銅鑼山、明月山，長江、嘉陵江，把主城割裂城多個(gè)組團(tuán)。比如房價(jià)“內(nèi)環(huán)永遠(yuǎn)漲”在重慶就不適合。
重慶是內(nèi)陸唯一直轄市，國家中心城市。大城市、大農(nóng)村、大山區(qū)、大庫區(qū)“四合一”。近幾日，重慶17年GDP數(shù)據(jù)出爐，成功超越天津，這本是點(diǎn)滴進(jìn)步的好事，當(dāng)然不值得任何驕傲。
可偏偏又有些人，自以為懂重慶、黑重慶。對比什么經(jīng)濟(jì)密度，當(dāng)然，結(jié)果肯定慘烈，重慶8萬多平方公里，大中城市倒數(shù)第一。這樣對比意義？
是不是把渝東北、東南片區(qū)割出去，面積大幅減少、經(jīng)濟(jì)密度陡升，這樣重慶就好了、就有實(shí)力了？
這些磚家腦殼都有包。主城山地面積多大？主城及一圈GDP總量多少？這些問題沒搞清楚，得出重慶太差勁都是不要臉。
北區(qū)是在機(jī)遇中成長
1990年，江北機(jī)場通航，重慶向北拉開序幕。
1997年，重慶直轄，重慶進(jìn)入了直轄市新時(shí)代。
2000年，北部新區(qū)設(shè)立，北部迎來第二次重大發(fā)展機(jī)遇。
2010年，黨中央、國務(wù)院再次送來大紅包。批準(zhǔn)設(shè)立兩江新區(qū)，這是繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)后，中國第三個(gè)、內(nèi)陸第一個(gè)國家級開發(fā)開放新區(qū)。北部正式插上了騰飛的翅膀，城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)集聚等成了重慶的領(lǐng)頭雁。
彈指二十年，舊貌換新顏。直轄20年來，只有重慶人能深深感受到重慶的巨變、翻天覆地的巨變。
三個(gè)整十年，北區(qū)終蝶變。1990年、2000年、2010，機(jī)場、北部新區(qū)、兩江新區(qū)，每隔10年，北區(qū)收獲大禮包。后發(fā)趕超，“學(xué)渣養(yǎng)城學(xué)霸”。
重慶有過向西
重慶1929年建市，當(dāng)時(shí)的城市形態(tài)是渝中母城 南岸彈子石 江北城，也就是重慶老城“兩江四岸”的基本形態(tài)。民國、抗戰(zhàn)期間，向南坪、歌樂山、北碚、九龍坡等有所延伸。
新中國成立后，重慶主城的大戰(zhàn)略是“向西發(fā)展”，大坪、楊家坪、石橋鋪三角地區(qū)為新城市中心，沙坪壩、磁器口、小龍坎、大渡口、中梁山等為發(fā)展重點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)和人口大量集聚到主城西部。
這一時(shí)期，主城西部得到史無前例大發(fā)展。為什么是西部？因?yàn)椴挥每缃?，南部要跨長江、北部跨嘉陵江，同志們，那時(shí)的大橋何等稀缺。
當(dāng)然這個(gè)時(shí)期主城功能劃分也有了“三大中心”的提法，經(jīng)濟(jì)中心（母城渝中解放碑）、工業(yè)中心（九龍坡、大渡口等）和文化中心（沙坪壩）。這一時(shí)期，北區(qū)、南區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如西區(qū)。
主城老六區(qū)
聽說過重慶“老六區(qū)”嗎？ “老六區(qū)”:市中區(qū)、沙坪壩、九龍坡、南岸、江北、大渡口。大渡口的地位可見一斑，現(xiàn)在的大渡口……。今天，大家認(rèn)可的前三甲：渝中江北渝北。其實(shí)，江北渝北都是后來居上，沙區(qū)、九龍坡、南岸曾經(jīng)都遙遙領(lǐng)先于江北渝北。
現(xiàn)在主城GDP第一名是誰？渝北區(qū)?？墒牵鋵?shí)是主城的“幺兒”，最后出生的。1995年，重慶主城有了大變化：撤銷江北縣、設(shè)立渝北區(qū)，撤銷巴縣、設(shè)立巴南區(qū)，市中區(qū)改名渝中區(qū)。現(xiàn)在的主城九區(qū)在這一年基本定型。
機(jī)場還在白市驛時(shí)，渝北（當(dāng)時(shí)的江北縣）就是個(gè)大農(nóng)業(yè)縣，南岸、九龍坡、沙坪壩，哪個(gè)比渝北差？
重慶向北是大趨勢
站在商業(yè)中心變遷。早些年，重慶人進(jìn)城，特指進(jìn)渝中、解放碑、朝天門。改革開放后，南岸、江北、沙區(qū)、九龍坡城市化進(jìn)程都在加速，但解放碑依然是重慶市中心、商業(yè)唯一中心，像一個(gè)巨大磁場，吸引著北區(qū)南區(qū)人民跨江奔赴，吸引著九龍坡大渡口沙坪壩人民競相涌入。
20年前，能輻射重慶主城的商圈，只有解放碑。其他所謂商圈在解放碑面前就是渣渣，根本沒資格和解放碑對比。 至今天，解放碑必須承認(rèn)，能輻射主城的商圈有兩個(gè)，且后來者觀音橋更有活力。
10年前，重慶人超酒吧，我們就說得意壩壩，南濱路也有一丁點(diǎn)，至今天，北濱、九街逐漸引領(lǐng)重慶夜生活。
龍湖禮嘉天街、中糧大悅城、香港置地約克郡商業(yè)中心等等，去年北區(qū)有多少商業(yè)中心在開建？中央公園未來的商業(yè)體量和層次也值得我們期待。
反觀茶園、大學(xué)城，開發(fā)時(shí)間比中央公園禮嘉早的多，但速度和質(zhì)量明顯跟不上，房價(jià)只能望“中央公園禮大照”項(xiàng)背。近年來，西區(qū)、南區(qū)有多少大型商業(yè)中心建成？除了萬象城，又有哪些？南岸說龍湖過去開發(fā)，好像敲定了，怎么就那么難？
看金融中心變遷。10年前，銀行證券等金融機(jī)構(gòu)、納稅大戶集中在解放碑，至今天，重慶金融第一集聚地非江北嘴莫屬。
看濱江開發(fā)變遷。10年前，重慶人欣賞濱江，只有南濱和渝中，其他幾乎可忽略。當(dāng)時(shí)的北濱路也就君豪酒店周邊那一點(diǎn)。10年后，江北嘴、鎏嘉碼頭、星月薈，北濱就這樣進(jìn)入大家視野。大竹林、禮嘉、悅來濱江都已開發(fā)，悅來濱江房價(jià)都賣到1.4萬。
萬千寵愛于一身
如果外地朋友來重慶?？礊I江可以去南濱路，看繁華可以去解放碑觀音橋，如果全面展示重慶蒸蒸日上的景象，選西部、南部？
重慶最好的工業(yè)園，大學(xué)城微電園算一個(gè)，其他都在在北部。重慶現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域，除了渝中，也就是觀音橋、江北嘴、財(cái)富中心兩江幸福廣場,，其他幾大商圈有些。
長安福特在北部。機(jī)場在北部，果園港寸灘港在北部，保稅港區(qū)在北部，會(huì)展中心在北部，中央公園在北部，歡樂谷在北部……
北部承擔(dān)了太多使命與光環(huán)。時(shí)至今日，我們依然會(huì)看到，上層把最好的資源還是優(yōu)先放在北部。
前一段你們的馬爸爸來重慶，阿里巴巴中西部區(qū)域中心是不是落地兩江新區(qū)？重慶數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園是不是布局在兩江新區(qū)？
DADA看過的京東方是不是在北碚？看過的果園港是不是在江北？為什么自貿(mào)區(qū)以北部為主體？為什么國際會(huì)展中心落戶悅來？為什么不在西部、南部修中央公園？
為什么10號線、5號線都是嘉陵江以北區(qū)域已通車，南部還遙遙無期？跨江大橋原因？那為什么不先修南部線路？悅來已有六號支線和10號線，中央公園未來有10號、9號、5號等多條主干線，不是次支線。很顯然，政府有意引導(dǎo)北區(qū)快速成長、成熟。
看看文章開頭的李家沱，那么成熟，濱江那么美，人口集聚，結(jié)果到現(xiàn)在一條軌道沒有。我也一直關(guān)注5A和10號線南延進(jìn)展，因?yàn)槲覟槔罴毅Р黄健?/span>
一個(gè)巴掌拍不響
區(qū)域開發(fā)政府主導(dǎo)，開發(fā)商要認(rèn)可、跟上，老百姓要買單才行。
為什么中央公園商業(yè)用地出讓，龍湖、中糧這些企業(yè)要去拍地？開發(fā)商、企業(yè)是認(rèn)可重慶向北的。
為什么北區(qū)房價(jià)大幅領(lǐng)先、后來居上？老百姓、購房者認(rèn)可重慶向北的。即使你說是投資投機(jī)，那為什么不選更便宜的魚洞、大渡口？ 買房可是真金白銀。
為什么不是茶園、大學(xué)城
大學(xué)城、茶園先天不足，注定只能是城市副中心、次中心之一。去大學(xué)城要翻歌樂山、中梁山。去茶園要鉆過銅鑼山，這也是為什么茶園、大學(xué)城相比較禮嘉、中央公園開發(fā)的早的多，結(jié)果房價(jià)嗖的一下就被甩到后面。這一點(diǎn)也決定了以茶園、大學(xué)城開發(fā)速度推測北區(qū)，注定百分百錯(cuò)誤。
當(dāng)“沙九大”為西站、茶園為東站歡呼雀躍時(shí)，北區(qū)已經(jīng)有聲音能不能把龍頭寺站挪個(gè)位置？當(dāng)然，我們確實(shí)要為西站周邊以及茶園高興，對兩個(gè)區(qū)域，高鐵站是大利好。我也期待西區(qū)以西站為契機(jī)，加快發(fā)展步伐，也憧憬茶園早日有高檔次商業(yè)體，也對成渝高鐵對沙坪壩利好的逐步釋放有信心。
大九巴有沒有可能后來居上？
沒有。上海市區(qū)已經(jīng)成型，現(xiàn)在沒有真正意義上的大規(guī)模主城開發(fā)。重慶在搞大量新開發(fā)，在拓展主城范圍。借用我微博多次強(qiáng)調(diào)的一句話：以兩江新區(qū)為核心的北區(qū)大開發(fā)是重慶主城最后一次大規(guī)模拓展。未來再也不會(huì)，就像上海當(dāng)年的浦東開發(fā)。
主城北部開闊、地勢相對平臺，便于集中開發(fā)，西部、南部哪里有這個(gè)條件？這也決定了政府必須一心一意開發(fā)兩江新區(qū)。
重慶直轄市，那么多年那么多領(lǐng)導(dǎo)坐鎮(zhèn)，HWBZS，哪一個(gè)有勇氣、有信心吼出“不搞重慶向北，搞向西、向南”。為啥沒有哪一個(gè)敢說不搞兩江了，集中資源發(fā)展巴南大渡口九龍坡？領(lǐng)導(dǎo)也不能不順著趨勢。
重慶向北，這是主城發(fā)展的大趨勢。也是買房置業(yè)的大機(jī)遇。抓住就能順流而下，事半功倍，抓不住就是爬坡上坎、錢到位，房子買了，好像漲幅不滿意。重慶向北，不用搏一搏，就能單車變摩托。
贊同與否不重要。問問自己，下一輪重慶房價(jià)上漲，九龍坡領(lǐng)漲、大渡口領(lǐng)漲、南岸領(lǐng)漲，還是北區(qū)領(lǐng)漲？
昨晚擠時(shí)間，熬到凌晨結(jié)果微信審核沒通過，今天刪除兩段敏感內(nèi)容，想了解的微博聊。排版太麻煩，如有疏漏，請包涵。時(shí)間寶貴。謝謝大家。
近期文章預(yù)告：1.重慶向北與房價(jià)變遷。2.重慶向西的機(jī)遇與可能性。3.為什么看好沙區(qū)商圈。4.重慶為什么是結(jié)構(gòu)性上漲（機(jī)會(huì)） 5.下一波哪些領(lǐng)漲、跟漲、滯漲？ 以后可能也會(huì)通過公眾號作樓盤對比、樓盤和區(qū)域價(jià)值分析。
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