“30:40法則”：判斷房子有沒(méi)有壓垮你的生活
在這片面積769萬(wàn)平方公里的大陸上，對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，關(guān)上門卻可能僅僅只是一個(gè)幾平米的房間，甚至是一個(gè)狹窄擁擠的房間或客廳角落。近年來(lái)，包括合租形式在內(nèi)的租房正在逐漸替代買房，成為澳大利亞這一代人的常態(tài)。據(jù)澳洲統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在1998至2018年的二十年間，澳洲家庭的租房比例從27%上升至32%。超過(guò)60萬(wàn)人，為了到期繳不上房租而苦苦為難；而根據(jù)最新的生產(chǎn)力委員會(huì)報(bào)告，還有17萬(wàn)人在繳完房租后，每天只剩下35澳元可供其他開(kāi)支。俗話說(shuō)，“莫欺少年窮”——在澳洲買不起房的年輕人暫且不提，但當(dāng)越來(lái)越多的中年人與老年人也開(kāi)始從買房族變成“租房族”，甚至是“合租一代”時(shí)：我們真的能理直氣壯地說(shuō)出那句“年齡越大，越?jīng)]人會(huì)原諒你的窮”嗎？“30:40法則”：判斷房子有沒(méi)有壓垮你的生活
根據(jù)澳大利亞住房和城市研究所（AHURI）的“30：40”衡量法則：當(dāng)一個(gè)家庭收入水平處于澳大利亞收入水平最底層的40%，并將收入的30%以上用于住房支出時(shí)，那么該家庭就面臨著住房負(fù)擔(dān)壓力。具體而言，“30”指的是一個(gè)家庭的住房支出占家庭總收入（稅前）的最高百分比。其中，住房支出包括租金、抵押貸款付款(包括本金和利息)、市政廳費(fèi)，稅收、家庭保險(xiǎn)、修理和維修，以及對(duì)住房進(jìn)行改建和物業(yè)管理費(fèi)用等。不過(guò)，該指標(biāo)中的“40”意味著只限于“低收入”家庭，即在澳洲家庭收入分配中處于最底層40%的家庭；而那些收入較高的人們，就算以30%以上的收入用于買房或租房，這也是一種自由的選擇——也就是說(shuō)，住房支出對(duì)于他們購(gòu)買生活必需品與服務(wù)(如食品、保健、教育等)的能力，幾乎沒(méi)有或完全不會(huì)受到影響。實(shí)際上，在2015至16年間，澳洲最低40%家庭等值化可支配收入（稅后）水平為737澳元/周（即為38324澳元/年）。據(jù)經(jīng)合組織修訂后的規(guī)定，在統(tǒng)計(jì)等值化可支配收入時(shí)，家庭中的第一個(gè)成年人可計(jì)為1個(gè)單位，15歲或以上的人每人增加0.5個(gè)單位，15歲以下的兒童則每人增加0.3個(gè)單位。以年收入都為7萬(wàn)澳元（稅前）的家庭為例，不同類型的家庭雖然年收入相同，但適用于“30：40”法則判斷出的結(jié)果或許卻截然不同（如下表所示）:來(lái)源：澳大利亞住房和城市研究所（基于2015-16年澳大利亞稅務(wù)局稅率計(jì)算）在現(xiàn)實(shí)中，與買了房或在還房貸的人們相比，租房的人們?cè)诎拇罄麃喫媾R的住房負(fù)擔(dān)壓力往往更為嚴(yán)峻。“當(dāng)你每個(gè)星期大概工作20個(gè)小時(shí)，甚至更少時(shí)，除去房租再加公共交通費(fèi)用和電話費(fèi)等種種雜項(xiàng)開(kāi)銷，就沒(méi)剩下多少錢了。”在悉尼外郊租房的莉絲（化名）感慨，“因此，當(dāng)房東宣布每個(gè)月漲價(jià)50塊甚至100塊的時(shí)候，我真的就無(wú)法承擔(dān)了。”“我是幸運(yùn)的，我的朋友已經(jīng)提出可以讓我住在她家一段時(shí)間，等我找到更多的工作并安定下來(lái)。我是幸運(yùn)的，我知道，有一些女人可能不得不睡在大街上。我很幸運(yùn)?！?/section>連連說(shuō)了好幾遍自己“很幸運(yùn)”的莉絲意識(shí)到，只要當(dāng)房東提出漲價(jià)或者要求其搬出房子，她就需要很快離開(kāi)重新尋找遮風(fēng)避雨的一處屋檐。比如在新州，如果租房協(xié)議到期，房東可以提前30天通知租客離開(kāi)。莉絲至少還有份工作，而對(duì)于那些正處失業(yè)中、僅靠救濟(jì)金收入為生的人們而言，房租帶來(lái)的壓力尤其令人沉重：事實(shí)上，在澳大利亞的所有地區(qū)中，只有兩個(gè)地方能讓單身失業(yè)者“有希望”負(fù)擔(dān)得起房租：然而同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)地方的年輕人失業(yè)率高達(dá)16%（考慮邊遠(yuǎn)地區(qū)的就業(yè)市場(chǎng)真實(shí)情況，或許還要再加10個(gè)百分點(diǎn)）。這也意味著，當(dāng)高昂的租金終于將這些可憐人從大城市推向了外郊和邊遠(yuǎn)地區(qū)，卻發(fā)現(xiàn)在這里找工作反而難上加難。經(jīng)濟(jì)壓力的“分界嶺”：在內(nèi)城區(qū)與外郊租房的人們
實(shí)際上，在那些選擇在澳大利亞城市的內(nèi)城區(qū)與外郊租房的人們之間，無(wú)形中佇立著一條經(jīng)濟(jì)或財(cái)務(wù)壓力的顯著“分界嶺”。來(lái)自悉尼科技大學(xué)和新南威爾士大學(xué)的幾位學(xué)者，聯(lián)合調(diào)查了居住于悉尼和墨爾本內(nèi)城與中城區(qū)，以及與廉租遠(yuǎn)郊區(qū)的私人租客。調(diào)查顯示，在租金水平中等與較高的地區(qū)，83%受訪者的主要收入來(lái)源是工資或薪水；而在外郊的低租金地區(qū)，只有大約一半(56%)的人如此，而三分之一主要依靠政府養(yǎng)老金或福利。與此同時(shí)，在低租金地區(qū)，超過(guò)四分之一(28%)的租戶家庭中，至少有一名成員處于長(zhǎng)期失業(yè)或求職中；而在中/高租金地區(qū)，只有8%的家庭中有人失業(yè)。說(shuō)實(shí)話，類似這種收入來(lái)源與失業(yè)率的地理性差異可能有些“老生常談”，但這份研究還揭露了這兩類人群之間差距驚人的經(jīng)濟(jì)壓力：比如在租金較低的遠(yuǎn)郊，會(huì)有更高比例的人餓著肚子，或者不得不靠典當(dāng)或賣東西捱日子。在低租金水平的外郊租客中，近三分之二(63%)經(jīng)歷了上圖所列8項(xiàng)財(cái)務(wù)壓力指標(biāo)中的至少一項(xiàng)，這是內(nèi)城/中城區(qū)比例(32%)的近兩倍；五分之一(19%)的租客稱，他們承受了四個(gè)或更多的經(jīng)濟(jì)壓力指標(biāo)，而在內(nèi)城/中城區(qū)地區(qū)，這一比例僅為6%。在這些廉租房家庭中，每三個(gè)租客中就有一個(gè)向家人和朋友尋求資助；幾乎每四人中就有一人(23%)尋求福利或社區(qū)組織的幫助。令人震驚的是，幾乎有六分之一的人表示甚至沒(méi)有飯吃。還有同樣比例的人們，不得不典當(dāng)或出售一些東西來(lái)維持生計(jì)。對(duì)于身陷這種狀況的人們來(lái)說(shuō)，這些經(jīng)濟(jì)壓力或許會(huì)對(duì)他們的生活質(zhì)量以及身心健康都帶來(lái)破壞性的影響。事實(shí)上，哪怕是對(duì)于租在澳洲內(nèi)城區(qū)的人們來(lái)說(shuō)，也不一定就意味著：“房子是租來(lái)的，但生活不是?！?/section>說(shuō)起來(lái)這一代的澳洲人也真是不容易，剛從“買房族”從“租房族”（Generation Rent）過(guò)渡沒(méi)多久，緊接著又變身成了“合租一代”（Generation Share）。近年來(lái)，“合租一代”人群的增長(zhǎng)趨勢(shì)十分顯著——這種趨勢(shì)在首府城市尤其顯著，但在區(qū)域中心也非常明顯。與他人合租的可以是一套別墅，也可以是一間公寓，甚至是一個(gè)單獨(dú)的房間。由于合租能使租客們能夠在優(yōu)越地區(qū)獲得低成本的房源，靠近服務(wù)、就業(yè)或教育(通常是大學(xué))——于是，這成了一個(gè)最有可能吸引年輕人和流動(dòng)人口的選擇。但對(duì)于成年人的合租經(jīng)歷，卻有可能是心酸的：“對(duì)不起，我覺(jué)得合租沒(méi)有什么優(yōu)點(diǎn)。因?yàn)槟阍诤蛣e人分享你的生活。我有過(guò)很多不好的經(jīng)歷?！?/section>一位年屆三十的留學(xué)生表示，“或許如果你和一個(gè)比我年輕十歲的人聊天，那他們可能會(huì)有另一種看法。但是像我這樣一個(gè)三十歲拿著學(xué)生簽證的人，合租只是為了生存，并試圖在離祖國(guó)有1.7萬(wàn)公里的這個(gè)地方，為自己尋找最好的未來(lái)?！?/section>事實(shí)上，隨著由于可負(fù)擔(dān)租房數(shù)量的減少以及社會(huì)觀念的轉(zhuǎn)變，除了留學(xué)生、停留較長(zhǎng)期的觀光客和年輕的專業(yè)人士之外，越來(lái)越多的中年人甚至退休的老人也加入了這一陣營(yíng)。——根據(jù)來(lái)自悉尼大學(xué)的Maalsen基于各年齡段人士合租的研究表明，這種趨勢(shì)主要是由經(jīng)濟(jì)能力限制所推動(dòng)的。有一種常見(jiàn)的情況是，人們?cè)陔x婚或家庭感情關(guān)系破裂后失去了房子。在沒(méi)有住房、資產(chǎn)也有限的情況下， 合租顯然是一種出路。而在老年人群中，雖然老年男性也會(huì)選擇合租，但老年女性在經(jīng)濟(jì)能力上受到的限制顯然更為突出。由于工作時(shí)間有限，許多老年女性只能依靠數(shù)額有限的養(yǎng)老金維持自己的生活，有些人甚至還需要撫養(yǎng)子女或負(fù)擔(dān)家庭費(fèi)用。事實(shí)上，越來(lái)越“擁擠”的租房市場(chǎng)也意味著，澳大利亞迫切需要擴(kuò)大其社會(huì)住房的供應(yīng)規(guī)模：據(jù)澳洲住房和城市研究所研究報(bào)告估計(jì)，長(zhǎng)達(dá)二十五年的投資不足，使澳大利亞正面臨著43.3萬(wàn)所社會(huì)住房的短缺。目前的建筑速度僅為每年略超過(guò)3000套，甚至都無(wú)法跟上日益增長(zhǎng)的需求，更不用說(shuō)列為備用房了。在未來(lái)的二十年間，澳大利亞亟需將目前的社會(huì)住房數(shù)量增加兩倍，以滿足現(xiàn)有及將來(lái)的需求。
本站僅提供存儲(chǔ)服務(wù)，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請(qǐng)
點(diǎn)擊舉報(bào)。
