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對物管不滿意,能否拒交物業(yè)費(fèi)?法院的回應(yīng)來了!

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對物業(yè)服務(wù)不滿意,能否拒交物業(yè)費(fèi)?

車輛或房屋財(cái)產(chǎn)被盜,物管是否要擔(dān)責(zé)?

物業(yè)服務(wù)存明顯瑕疵,物業(yè)費(fèi)能否減免?

業(yè)主欠費(fèi),物管能否擅自停水停電?

......

昨天(17日)上午,佛山市禪城區(qū)人民法院公布了《2016-2018年度物業(yè)案件審判白皮書》,對這些熱點(diǎn)問題都作了明確解釋。 快看看有沒有你關(guān)心的?

典型案例

案例一

業(yè)主未能證明物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵,其拒交物業(yè)費(fèi)理由不成立。

案情簡介:

流行前線商場物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛系列案中,部分業(yè)主抗辯稱物業(yè)公司沒有按照合同約定履行管理義務(wù),物業(yè)管理存在眾多瑕疵,比如商場垃圾沒有及時清理、公共區(qū)域照明燈損壞后沒有及時更換等,并以此拒交物業(yè)費(fèi)。

最終法院認(rèn)定,僅憑被告提供的一組照片,不足以證明原告提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是對整體區(qū)域的各個方面提供物業(yè)服務(wù),包括共用設(shè)施的維護(hù)和管理、公共秩序的管理、公共環(huán)境衛(wèi)生等,即物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)具有公共性和整體性,業(yè)主不按時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)會對小區(qū)的整體服務(wù)產(chǎn)生不利的影響,對于其他按時交納費(fèi)用的業(yè)主也極為不公。

另外,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù),業(yè)主可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,而非拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。最后,法院認(rèn)定業(yè)主抗辯不成立,判決支持物業(yè)公司主張的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

案例二

物業(yè)服務(wù)存在明顯瑕疵,物業(yè)費(fèi)適當(dāng)減免。

案情簡介:

某花園物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛系列案中,被告辯稱原告提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵,管理費(fèi)應(yīng)減免。

經(jīng)法院現(xiàn)場勘查,發(fā)現(xiàn)涉案小區(qū)正門門禁卡損壞后沒有修復(fù),導(dǎo)致不需要門禁卡即可隨意進(jìn)出,后門需憑門禁卡進(jìn)出,但未設(shè)有保安亭,亦無保安巡查,保安室雖有錄像監(jiān)控但后門的監(jiān)控?fù)p壞缺失。此外,部分業(yè)主舉證證明財(cái)物曾被偷竊。據(jù)此,法院認(rèn)定該物業(yè)服務(wù)企業(yè)在在小區(qū)的安全保障方面明顯管理不到位,存在重大瑕疵,業(yè)主抗辯有理,法院最終判決物業(yè)費(fèi)酌定減少5%。

案例三

未依法定程序進(jìn)入小區(qū)提供物業(yè)服務(wù),在應(yīng)當(dāng)退場時不退場,由此產(chǎn)生的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。

案情簡介:

2018年2月6日,法院受理某物業(yè)管理有限公司訴某業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)系列案件。

經(jīng)查,該物業(yè)公司并未依法定程序進(jìn)入錦隆花園提供物業(yè)服務(wù),且在區(qū)住房城建建設(shè)和水利局、業(yè)委會通知其退場時仍拒絕退場,拒絕與新物業(yè)公司進(jìn)行交接手續(xù),在僵持時雙方均報(bào)警,但該物業(yè)公司仍然拒絕退場,堅(jiān)持繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交,并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由,請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的,人民法院不予支持,經(jīng)審理,法院依法確認(rèn)該物業(yè)公司在應(yīng)當(dāng)退場時不退場應(yīng)視為其單方行為,由此產(chǎn)生的損失由其自行承擔(dān),即業(yè)主依法無需再承擔(dān)其應(yīng)退場后的物業(yè)管理費(fèi)。

案例四

剝奪小區(qū)業(yè)主對共有部分共有和共同管理權(quán)利的業(yè)委會決定,應(yīng)予撤銷。

案情簡介:

法院受理的某業(yè)主訴某小區(qū)業(yè)委會業(yè)主撤銷權(quán)案件中,原告認(rèn)為該業(yè)委會張貼《關(guān)于業(yè)主大會臨時會議表決結(jié)果的公示》,告知原告作為已購車位業(yè)主不能參加承租露天停車位的抽簽報(bào)名,剝奪了原告的合法權(quán)利,該決定應(yīng)予撤銷。

經(jīng)審理,法院認(rèn)為,造成涉案小區(qū)車位不足的成因不在于已購買車位的業(yè)主,不能將因此產(chǎn)生的不利影響轉(zhuǎn)嫁給該部分業(yè)主。業(yè)主對共有部分所享有的權(quán)利是共同及平等的。該業(yè)委會在對小區(qū)公共部分劃定車位的使用規(guī)則方面所作出的《意見征詢書(二)》中將“有限滿足‘一戶一車位’原則,有產(chǎn)權(quán)車位(含地下車位及北面首層汽車庫)的住戶不參與抽簽,其余符合資格住戶可報(bào)名參與抽簽”作為提議內(nèi)容,實(shí)質(zhì)上是剝奪了已購產(chǎn)權(quán)車位的小區(qū)業(yè)主對共有部分共有和共同管理的權(quán)利,侵害了原告等已購車位的小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益,該項(xiàng)決議非法排除了涉案小區(qū)內(nèi)已購車位業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,當(dāng)屬無效。最終判決撤銷涉案業(yè)委會所作決議。

物業(yè)案件審判實(shí)務(wù)問答

Q

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)資質(zhì),是否影響合同效力?

A

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備物業(yè)服務(wù)資質(zhì),物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)為有效,其主要理由:

一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備物業(yè)服務(wù)資質(zhì),不屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條所規(guī)定的合同無效的法定情形之一,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條規(guī)定,業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。可見物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)并非我國法律認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同效力的依據(jù)。

二是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條第二款的規(guī)定屬于管理性規(guī)定,非效力性規(guī)定,不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。

Q

物業(yè)服務(wù)合同終止后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)?

A

分兩種情況:①物業(yè)服務(wù)合同到期后,如業(yè)主大會尚未選定新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù),原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的,則構(gòu)成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參照原物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

②如出現(xiàn)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后,業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施,以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的,人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交,并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由,請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的,人民法院不予支持?!彼?guī)定的情形,亦即物業(yè)服務(wù)企業(yè)無理拒不退場,則應(yīng)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)業(yè)已終止,物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張合同終止后物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,不予支持。

Q

業(yè)主或物業(yè)使用人房屋財(cái)產(chǎn)被盜,能否成為拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由?

A

原則上只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同提供了服務(wù),業(yè)主或物業(yè)使用人就應(yīng)按時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi),至于其財(cái)產(chǎn)被盜,屬另一法律關(guān)系,可另行起訴。

如業(yè)主或物業(yè)使用人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到管理義務(wù)而導(dǎo)致其財(cái)產(chǎn)被盜的,法院應(yīng)審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在管理瑕疵,可以根據(jù)瑕疵大小程度扣減部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)或免除違約金。

Q

欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金應(yīng)如何確定?

A

物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金原則上依照合同的約定,但有以下三種情況例外:

合同未約定違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的,參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以主張自應(yīng)繳納之日起按年利率6%計(jì)算違約金;

②如合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高,則參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定,將欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金調(diào)整為年利率24%;

③如法院經(jīng)審查認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的過程中存在瑕疵,則有可能綜合過錯程度、合同履行情況等對違約金予以減免。

Q

物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否主張水電費(fèi)的違約金?

A

分兩種情況:

①水電費(fèi)的違約金在物業(yè)服務(wù)合同中有約定的從約定,如業(yè)主抗辯約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高或法院經(jīng)審查認(rèn)為合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高,則可參照《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》第二十九條的規(guī)定,調(diào)整至年利率24%;

②水電費(fèi)的違約金物業(yè)服務(wù)合同沒有約定的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)要求業(yè)主支付。

Q

小區(qū)車輛丟失,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任?

A

對于該種類型,業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間形成哪一種法律關(guān)系,應(yīng)如何適用法律處理,《廣東省高級人民法院關(guān)于審理住宅物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第18條已作出明確規(guī)定,具體內(nèi)容如下:

①物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主或物業(yè)使用人的專用停車位或者停放在住宅小區(qū)的其他車輛收取物業(yè)費(fèi)或者保管費(fèi),如發(fā)生車輛毀損、丟失的,按照《合同法》第三百七十四條關(guān)于有償保管合同的規(guī)定處理。

②物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停放在住宅小區(qū)內(nèi)的車輛沒有收取費(fèi)用,但采取發(fā)卡、登記等管理措施的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定形成無償保管合同關(guān)系,如發(fā)生車輛毀損、丟失的,按照《合同法》第三百七十四條關(guān)于無償保管合同的規(guī)定處理。

③物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停放在住宅小區(qū)內(nèi)的車輛沒有收取費(fèi)用,也沒有采取發(fā)卡、登記等管理措施的,如果發(fā)生車輛毀損、丟失的,應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全保障義務(wù)及其過錯程度確定其應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任及責(zé)任的大小。

④車輛所有人或使用人對車輛毀損、丟失也存在過錯的,可減輕或免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任。

Q

業(yè)主或物業(yè)使用人房屋財(cái)產(chǎn)被盜,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任?

A

對于該類型案件,應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全保障義務(wù),根據(jù)其過錯程度確定其應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任及責(zé)任的比例如何。首先,應(yīng)審查物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何履行安全保障義務(wù)及應(yīng)采取何種措施。

其次,審查在業(yè)主財(cái)物失竊期間,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全保障義務(wù)。這主要根據(jù)小區(qū)內(nèi)的安全監(jiān)控系統(tǒng)是否運(yùn)作正常,安保人員是否巡邏到位,安保人員有否按照制度規(guī)定對小區(qū)出入人員進(jìn)行登記或者實(shí)行刷卡出入等進(jìn)行確定。若經(jīng)審查,能確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)沒有盡到安全保障義務(wù)的,則應(yīng)按照過錯程度對業(yè)主的財(cái)物損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

同時,還應(yīng)注意審查業(yè)主自身對財(cái)物損失有否過錯,若有過錯,還應(yīng)減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任。

在該類型案件中,還有一個問題就是如何認(rèn)定業(yè)主的財(cái)物損失范圍。一般情況下,業(yè)主較難提供充足的證據(jù)證明被盜的財(cái)物具體有哪些,但其財(cái)產(chǎn)損失客觀存在,故從公平的角度考慮,可以憑業(yè)主在公安機(jī)關(guān)報(bào)案筆錄中所陳述的財(cái)物情況作為參考,結(jié)合業(yè)主提供的購物憑證上的物品價格,以及業(yè)主的職業(yè)、月收入情況,綜合日常生活經(jīng)驗(yàn)判斷其有無可能在家中存放如此數(shù)量的財(cái)物,最終合理酌定其損失數(shù)額。

Q

物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否因業(yè)主欠費(fèi)而擅自停水停電,停止小區(qū)的公共服務(wù)?

A

不可以。

基于小區(qū)公共利益保護(hù)考慮,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能因業(yè)主欠費(fèi)而擅自停水、斷電或停止小區(qū)公共服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同與供水供電合同是兩個獨(dú)立的合同,供水供電合同的相對方是供水供電公司,根據(jù)合同權(quán)利義務(wù)一致原則,享有停水停電權(quán)利的是供水供電公司,而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過訴訟等方式進(jìn)行催收,但不得擅自采取停水、停電等措施,因此造成業(yè)主損害的,業(yè)主可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止侵害、賠償損失。

Q

對于開發(fā)商作出的“贈送物業(yè)服務(wù)費(fèi)”的承諾,其效力如何認(rèn)定?

A

一般情況下,對于開發(fā)商承諾免收買受人物業(yè)服務(wù)費(fèi)的主張應(yīng)當(dāng)視為無效。在業(yè)主辦理入住后,其作為小區(qū)的業(yè)主,就應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。除非經(jīng)過前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面授權(quán)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)對承諾進(jìn)行追認(rèn),否則開發(fā)商無權(quán)代前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出承諾免除買受人物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的免除只有同時具備以下兩個條件才有可能有效:

第一,開發(fā)商與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,在合同中明確約定了由開發(fā)商向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納購買其房屋的部分或全部買受人的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)或免除業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承諾。

第二,商品房預(yù)售合同中建設(shè)單位承諾業(yè)主的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及入住后部分時間段內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)全部由建設(shè)單位代為交納,并就建設(shè)單位違反此項(xiàng)承諾的違約責(zé)任作出明確約定,而且必須將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房預(yù)售合同的附件。

在這兩個條件下,開發(fā)商承諾其承擔(dān)業(yè)主入住之后的部分物業(yè)服務(wù)費(fèi),并且物業(yè)服務(wù)企業(yè)也以簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容表示同意,業(yè)主才能享有贈送的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

Q

開發(fā)商作出的關(guān)于贈送面積免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承諾,其效力如何認(rèn)定?

A

物業(yè)管理與房屋買賣是兩個獨(dú)立的法律關(guān)系。一般贈送房屋的建筑面積往往發(fā)生在開發(fā)商售房的過程中,這是開發(fā)商對自己的權(quán)利處分,其有權(quán)贈送銷售面積。

但是,對于物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間形成的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是對小區(qū)公共部位進(jìn)行管理的消耗,該費(fèi)用主要是根據(jù)買受人取得的產(chǎn)權(quán)證上核準(zhǔn)的建筑面積來收取。如果開發(fā)商在買受人辦理產(chǎn)權(quán)證時沒有將所贈送的面積進(jìn)行專門的說明,那么在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時,應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)證上載明的建筑面積收取,并不像開發(fā)商承諾的那樣可以免收部分面積的服務(wù)費(fèi),開發(fā)商也無權(quán)處分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。

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請及時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi),謝謝您的配合!
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