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文丨餐飲致富經(jīng) 夏雨

餐廳選址有多重要，想必每個(gè)餐飲人都是心知肚明的。

如果選對(duì)址，餐廳的客流量就有了保證，餐廳的經(jīng)營(yíng)就可在營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)、擴(kuò)張等層面多方位展開(kāi)；如果選錯(cuò)址，就要耗費(fèi)大量的人力物力周璇，餐企的最大抗?fàn)帉?duì)象就是選址。因此，選址是餐飲業(yè)最重要的經(jīng)營(yíng)決策之一，選址的好壞甚至能決定門(mén)店是否能存活下去。

既然選址這么重要，那么怎樣做才是對(duì)的，新手上路又會(huì)遇到哪些問(wèn)題，又該如何解決？

本文將為餐飲創(chuàng)業(yè)者詳解開(kāi)店選址的誤區(qū)以及正確選址的流程重點(diǎn)，為你的餐廳有效解決選址難題。

經(jīng)驗(yàn)不足，盲目相信自己的眼光

剛開(kāi)始由于經(jīng)驗(yàn)不足，很多餐飲新人都會(huì)掉進(jìn)一些選址的誤區(qū)，自我感覺(jué)良好，盲目相信自己的眼光，而導(dǎo)致創(chuàng)業(yè)失敗。

1、地理位置好，人流量大，生意一定會(huì)好：

很多人誤將人流量當(dāng)成了客流量，認(rèn)為這個(gè)地方人氣旺自己的生意就一定會(huì)好。根本沒(méi)有考慮到自己真正的消費(fèi)群體主要聚集在哪~

2、房租便宜，值得：

有人選址覺(jué)得房租便宜，哪怕不賺錢(qián)也不會(huì)虧損很?chē)?yán)重，沒(méi)有考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

3、這個(gè)地方離家近：

離家近，自己不但方便，左鄰右舍也會(huì)多幫襯自己，而事實(shí)上人情也會(huì)有用完的一天。

4、附近有成功的案例：

跟風(fēng)開(kāi)店，別人成功不代表自己會(huì)成功。

5、風(fēng)水好：找某某大師算過(guò)在這里開(kāi)店會(huì)發(fā)財(cái)，真的能發(fā)財(cái)大師就不用看風(fēng)水了，自己開(kāi)店就行。

以上你中招了幾條？

上了地產(chǎn)商、開(kāi)發(fā)商和房東的當(dāng)

餐飲小白選址沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，除了自己容易走進(jìn)誤區(qū)外，也容易被一些“別有用心”、“心懷鬼胎”的地產(chǎn)商、開(kāi)發(fā)商和房東坑。

情況一、無(wú)中生有

情況二：偷梁換柱

情況三：瞞天過(guò)海

情況四：拋磚引玉

上面這些話你都聽(tīng)過(guò)幾句？

如果我們前期足夠幸運(yùn)地避免了這些坑，那只是順利地邁出了一小步。接下來(lái)才是選址的關(guān)鍵。

第一步：市場(chǎng)分析，弄清自身品牌定位

首先，在選址之前，要先搞清楚自身品牌的定位，弄清楚自己的目標(biāo)消費(fèi)人群在哪兒。

如果沒(méi)想清楚就貿(mào)然開(kāi)店，遲早要關(guān)店。曾經(jīng)獲得數(shù)億元投資的茶飲品牌“嫩綠茶”就在此處摔過(guò)跟頭。嫩綠茶曾在重慶最大的電腦市場(chǎng)百腦匯選了一個(gè)門(mén)址，旁邊是地鐵站出入口，人流量巨大，但少有顧客進(jìn)店消費(fèi)。

原因很簡(jiǎn)單，嫩綠茶只看到了人流量，卻忽略了人流匹配度。而只有在人流匹配度高的地段開(kāi)店，滿足了目標(biāo)顧客群體的剛需，店面才可正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

第二步：從10個(gè)層面對(duì)商圈進(jìn)行分析

什么是商圈？

即你把門(mén)店看成一個(gè)點(diǎn)，分析，以某個(gè)十字路口或者某個(gè)商場(chǎng)為圓心，以250米，500米，1公里，2公里甚至更遠(yuǎn)的半徑畫(huà)一個(gè)圈，這個(gè)圓形面積就是商圈概念。商圈也即有個(gè)向心力，圓圈里面的人是愿意到這個(gè)圓心消費(fèi)的。所以選址的第二步就是選商圈。

而一個(gè)商圈是否具備長(zhǎng)期擁有充裕客人的能力，我們需要從10個(gè)層面對(duì)商圈進(jìn)行調(diào)查分析：

綜合以上調(diào)查結(jié)果，充分了解方圓300米內(nèi)的人口統(tǒng)計(jì)、收入水平和人口的數(shù)量和素質(zhì)。因?yàn)?0%的顧客來(lái)源于方圓300米之內(nèi)的銷(xiāo)售推動(dòng)，通以了解他們來(lái)評(píng)估此商圈的整體銷(xiāo)售能力，分析周邊消費(fèi)人群是否是餐廳的目標(biāo)群體，終確定有無(wú)在此開(kāi)店的可能。

第三步：找到商圈的最佳聚客點(diǎn)，確定位置

你覺(jué)得整體商圈是好的，接下來(lái)就應(yīng)該來(lái)分析，具體門(mén)店位置了。

如何選擇合適的位置呢？其實(shí)就是千分點(diǎn)和A點(diǎn)的確定。所謂千分點(diǎn)，就是商圈的最佳聚客點(diǎn)。

聚客點(diǎn)怎么選？要綜合人流、顧客的行走路徑進(jìn)行選擇，還要保證餐廳的可見(jiàn)度和易接近性。簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)，就是選擇人流量最大，行人容易看到、尋找方便的地方。

確定千分點(diǎn)之后，你的新址的位置，距離這個(gè)“千分點(diǎn)”越近越好。

第四步：從3個(gè)方面對(duì)店面進(jìn)行評(píng)估

在初步選定新址后，還應(yīng)對(duì)相關(guān)的情況做一定的分析評(píng)估，可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行評(píng)估：

第五步 ：與房東進(jìn)行談判簽合同

免租裝修期

以下表二為例，一般情況下免租裝修期為45-60天，這是和房東談判首要條件，這涉及到裝修的周期，盡可能控制在免租期內(nèi)開(kāi)店。

租金及押金

在與房東砍價(jià)前，須先做未來(lái)的營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè)及損益試算，心里有譜，能夠接受最高多少的租金才有利可圖；事先權(quán)衡以討價(jià)還價(jià)，盡可能取得合理的價(jià)位。

另外，繳付房租有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據(jù)你的經(jīng)營(yíng)狀況分享一定比例的利潤(rùn)。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期預(yù)付兩個(gè)月租金。

續(xù)租和租期

比較有規(guī)模的公司一定要事先考慮到續(xù)約條件，也就是租金遞增頻率，盡可能和房東談判，每?jī)赡赀f增一次，每次遞增調(diào)整在5%以下，一般情況下遞增的標(biāo)準(zhǔn)要爭(zhēng)取控制在租期內(nèi)平均調(diào)整系數(shù)12%以下。還有的店面是長(zhǎng)期租的，一租就是五年、十年。這些都是談判的重點(diǎn)。

表二：租金條件評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

第六步：對(duì)新門(mén)店做一份立地報(bào)告

立地報(bào)告是新門(mén)店籌備階段完成的一份重要文件，也是對(duì)新店的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行預(yù)估，以及投資回報(bào)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析后得出的一份總結(jié)。

如果覺(jué)得新址和曾經(jīng)評(píng)估過(guò)的店址人流量基本一致情況下，那么可不做人流測(cè)算，通過(guò)對(duì)等店的方式，來(lái)預(yù)估新址的營(yíng)業(yè)額，通常用在社區(qū)型商圈。立地報(bào)告包含16 項(xiàng)如下：

①新店選址申請(qǐng)書(shū)

②門(mén)店租賃要件調(diào)查表

③門(mén)店工程配套條件表

④開(kāi)發(fā)基準(zhǔn)表

⑤商圈評(píng)估表

⑥競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

⑦客流量分析

⑧租金成本計(jì)算表

⑨對(duì)等店應(yīng)收預(yù)估表

⑩新店裝修工程費(fèi)用預(yù)估表

?門(mén)店損益分析表

?未來(lái)五年預(yù)估損益表

?商圈示意圖

?商圈圖說(shuō)明

?商鋪實(shí)景照片

?門(mén)店平面圖、效果圖、店中店落位圖

第七步：訂立商鋪?zhàn)赓U合同須注意的法律問(wèn)題

相關(guān)部門(mén)依立地報(bào)告的評(píng)估，總結(jié)判斷達(dá)成合同簽約意向，接下來(lái)就涉及到合同法律問(wèn)題了。訂立商鋪?zhàn)赓U合同須特別注意以下幾點(diǎn)法律問(wèn)題：

以上選址指南，每一步都要小心仔細(xì)，以防后患！祝大家事業(yè)成功！