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餐廳選店鋪三看標(biāo)準(zhǔn)九大細(xì)則

2016.01.10

提起選門店，估計是很多想開店的創(chuàng)業(yè)人頭疼的問題。先是經(jīng)過中介、報紙或者自己開車滿大街的找；然后，再是從看中的幾家店中一一甄別；再然后，就是跟房東的各種交涉。這樣前后交涉，一般找到一家門店的周期都不會低于一個月；然而，一切順利還好，最怕的就是簽了合同、店鋪裝修好了，正常運(yùn)營之后，遇到……A．門店生意好了，剛剛好合同到底，房東坐地起價，直接翻倍B．以為自己轉(zhuǎn)讓了一家可以現(xiàn)成經(jīng)營的店，但發(fā)現(xiàn)盡管自己換了招牌，但生意卻怎么弄也冷清C．跟所謂房東簽了三年的合約，以為門店終于已經(jīng)轉(zhuǎn)好了，但是回頭卻發(fā)現(xiàn)，跟自己簽的房東并不是真正的房東等等各種措手不及的麻煩和狀況。導(dǎo)致，繼續(xù)經(jīng)營嘛，實在耗不起；如果重新找門店吧，原本的客戶源就白白流失了。對于這種現(xiàn)象，就要求我們在事先就做好全面的準(zhǔn)備，提前規(guī)避因為門店沒選好而造成的損失，具體該從哪些方面來全面的保證自己能選到合適的，并且能夠讓自己踏踏實實經(jīng)營的門店？餐飲選門店三看標(biāo)準(zhǔn)第一看：地理位置選門店地理位置毋庸置疑是第一要素，盡管古語有說“酒香不怕巷子深”，但是位置太過偏僻，或者店鋪位置的人群量不夠、目標(biāo)客戶不匹配，這將會花費(fèi)你更多的精力去解決人流量的問題。我們在店鋪位置選擇的時候，有一個客流量統(tǒng)計公式：通行量—通行質(zhì)量—發(fā)現(xiàn)幾率怎么理解？這就是我們選店鋪第一要素的，要看的三大細(xì)則的前兩點(diǎn)：細(xì)則1：目標(biāo)人群數(shù)量所謂目標(biāo)人群數(shù)量，分兩塊：一塊是看你看中的店鋪附近的目標(biāo)顧客人群聚集點(diǎn)的數(shù)量；第二塊看店鋪前汽車與行人的通行量。也就是我們的客流量公式中所說的：通行量和通行質(zhì)量。你在選擇一家店鋪的時候，最好能蹲點(diǎn)考察，在你看中的門店前蹲點(diǎn)1個星期的時間，統(tǒng)計從店鋪門前經(jīng)過的人流量的大小，也就是通行量；然后，觀察這些流過的人流量，他們駐足在附近用餐的比例，以及他們消費(fèi)的習(xí)慣有多少是跟你計劃開的店鋪的形態(tài)相匹配的，也就是我說的通行質(zhì)量。通行量和通行質(zhì)量越高，表示這家店鋪日后需要你花費(fèi)用來宣傳的精力就越小，你的店繁榮的概率就越高。當(dāng)然，有了人流量之后，接下要考察的就是你的店鋪被發(fā)現(xiàn)的概率。單單有高質(zhì)量的目標(biāo)顧客群，但是你的店鋪卻過于隱蔽，讓顧客想發(fā)現(xiàn)都難，那這些人流量也就只能白白的浪費(fèi)。細(xì)則2：店鋪醒目程度所以，接下來我們要看的就是你看中的這家店鋪的醒目程度，即發(fā)現(xiàn)幾率?？疾煲患业赇伒男涯砍潭扔袃蓚€標(biāo)準(zhǔn)：標(biāo)準(zhǔn)1，看被發(fā)現(xiàn)的概率，這個主要從你的店鋪的招牌位置是否顯眼，店鋪周圍的建筑物或者綠色帶是否有把店鋪遮住等等；標(biāo)準(zhǔn)2，看被發(fā)現(xiàn)后顧客入店消費(fèi)是否便利。這一點(diǎn)如何理解？如果說你的店鋪確實顯眼，但是顧客要通過讓幾道彎，或者跨過幾道防護(hù)帶才能到你的店鋪消費(fèi)。或者說，開車來消費(fèi)的顧客，找半天也沒辦法找到停車位，那么發(fā)現(xiàn)也等于沒發(fā)現(xiàn)。因為，顧客不方便來消費(fèi)。細(xì)則3：競爭對手情況能滿足以上兩個細(xì)則的門店，相信同一個區(qū)域就會只有一家，那么，這就要我們在此基礎(chǔ)上，考量同一個區(qū)域的競爭對手的情況。我們在考察競爭對手的時候，同業(yè)種、同業(yè)態(tài)的競爭對手是越少越好呢？還是越多越好？兩者都不是，適度最佳。怎么理解？如果過多，盡管這個區(qū)的客流量足夠，但是你是一個新入住的店鋪，一旦你入駐進(jìn)去，意味著就是從競爭對手那里搶顧客。如果競爭對手不強(qiáng)還好，萬一競爭對手顧客忠誠度高，那么你估計分一杯羹都有點(diǎn)困難；反過來，如果沒有競爭對手呢？這就會有一種可能，那就是這個區(qū)域不適合這種經(jīng)營形態(tài)。即使你入駐進(jìn)去了，估計顧客也沒這個想法去消費(fèi)。所以，競爭對手適度存在才是最佳。店鋪位置確定之后，接下來就是關(guān)于店鋪租賃的一些細(xì)節(jié)問題了，這也是與我剛剛在文章前面提到的，規(guī)避店鋪租賃下來后一些意外狀況應(yīng)該要認(rèn)真對待的：第二看：店鋪本身看店鋪本身，要從內(nèi)到外全方位的考量，畢竟，門店選下來了，就是白花花的銀子要花出去了。如果你預(yù)算充足還有回旋余地，一旦你的資金是剛剛好預(yù)算的，遇到一點(diǎn)額外狀況，都可能會影響你正常開店。那么，就需要我們認(rèn)真的從以下三個方面來考量：細(xì)則1：店面的層數(shù)及招牌層數(shù)和招牌的考量其實也是解決上面所說的讓顧客方便消費(fèi)和容易發(fā)現(xiàn)的問題。層數(shù)的選擇，以選1層最佳；若是1層以上的店鋪，則看店鋪周圍環(huán)境的引導(dǎo)方便性如何。如入口、電梯等處；而招牌呢，是店鋪最大的廣告位。招牌的大小、位置、布局都會直接影響你的店鋪后期的經(jīng)營，一個原則：招牌越醒目，越能方便你宣傳為最佳。細(xì)則2：店鋪的面積和戶型一般，我們在租賃前自己都對店鋪的面積有一個預(yù)期，我們找門店的時候，也會根據(jù)房東給的門店的面積去考察。然而，我們在確定面積時，要以實際測量為準(zhǔn)。因為，一般的戶型標(biāo)記的面積，很多可能包括公攤面積，而公攤面積是你無法用來使用的。面積滿足了，接下來就是戶型。一般情況下，不規(guī)則的戶型可以考慮獨(dú)特風(fēng)格的裝修，但用餐面積會受限制。這個要根據(jù)我們自己最初確定的餐飲店的運(yùn)營形態(tài)來選擇。細(xì)則3：門店原有設(shè)備及裝修現(xiàn)在，門店的租賃方式有兩種：一種是轉(zhuǎn)讓，一種是直接租賃。如果遇到整店轉(zhuǎn)讓，店主原有設(shè)備也折算轉(zhuǎn)讓。那么，你主要要看設(shè)備的新舊程度，以及是否是你開店需要，若不需要則是花錢買垃圾。還有一點(diǎn)，原有裝修是否需要翻新，是否需要拆卸，費(fèi)用這一塊是不是合適。對于這一點(diǎn)，最好跟裝修公司做好對接，事先盤點(diǎn)清楚。有一種情況，你可能會遇到那種店鋪裝修還有8成新，你入駐只需要換一個招牌就能直接使用。這你需要注意一點(diǎn)，為什么之前這家店要轉(zhuǎn)讓？很有可能是店鋪原有的風(fēng)格，導(dǎo)致生意慘淡。那么你接手這家店，如果延續(xù)原有的風(fēng)格，很可能讓顧客產(chǎn)生同樣的錯覺，還是同一家店，會直接影響你經(jīng)營狀況。第三看：房主合同走完之前的步驟，到了最后與房東簽合同的時間。常規(guī)，餐飲簽合同都是5年一簽，投資大的甚至是10年一簽。這一簽，就意味著你的店鋪一定要在這家店落腳了。但是，很多時候，我們認(rèn)為到了這一步，就可以松口氣了，可往往由于大意疏忽，導(dǎo)致后面一系列不必要的麻煩，那么跟房主簽合同我們要注意哪些呢？細(xì)則1：租金的計算我們?nèi)粘Ｕf，這家店租金5000一個月、7000一個月，其實只是我們實際支付租金的一部分，一般正確的租金計算方式如下：月租+押金+物業(yè)管理費(fèi)+轉(zhuǎn)讓費(fèi)=第一次實際支付租金只有根據(jù)實際確定下來的租金來核算，并且納入到你開店的預(yù)算中，這樣才能有效的保證日后經(jīng)營目標(biāo)和規(guī)劃能準(zhǔn)確。細(xì)則2：合同的確認(rèn)合同細(xì)則直接關(guān)系到，后期你能否正常的使用這家店鋪唯一的有效證明，餐飲類的合同重點(diǎn)要從以下幾點(diǎn)注意：1、租期：租期至少3年以上，這樣能規(guī)避一種房東，就是見你生意好，嫉妒，一旦房租到期就立馬坐地起價。2、租金：租金一定要數(shù)字明確，具體到每月多少，每月交租時間。3、續(xù)期：最好能在條款中添加續(xù)期的約定，比方說3年到底后，房東必須優(yōu)先續(xù)租給你，并且租金的漲價不能超過一定的比例，4、租金何時開始支付：是否有裝修期，一般門店的租賃，房東都會要給租客10天-15天的裝修期，裝修期間不收租金。5、退房條款：這一點(diǎn)主要要注明，退租時房東對店鋪的要求，說明店鋪除了沒有嚴(yán)重的損壞之下，退租時房東都必須把押金退回。當(dāng)然，還有很多細(xì)則，以上是主要的幾點(diǎn)。如果有條件的話，可以請律師一一核對。細(xì)則3：房主的確認(rèn)現(xiàn)在租店鋪，不乏一些空手套白狼的騙子，就是打著是房東的名義把房子租給你，但實際上他本人并沒有這個權(quán)限，也不是店鋪真正的房主。所以，在跟房主簽合同時，首要工作就是要核對房主，具體從三個方面一一核對：是否是真正的房主；2．房主的經(jīng)濟(jì)狀況，是否沒有把房子抵押，一定要檢查房產(chǎn)證及土地相關(guān)的正面文件；3.確認(rèn)房主是否可以長久相處。要知道，一旦開店就無法輕易挪動位置，房主一旦突然要求提高租金或者頻繁改變瑣碎的租賃條件，這對你而言都是很大的麻煩。這些，你可以從之前的租戶、同一樓區(qū)的其他店鋪的經(jīng)營者以及房產(chǎn)中介那里了解房主的聲譽(yù)信息?？偨Y(jié)以上幾點(diǎn)，我把如何選店鋪歸結(jié)為，餐飲門店選擇三三法則：當(dāng)然，在選擇的時候，不太可能找到百分百滿足以上條件的店鋪。這就需要我們給這些條件排好順序，區(qū)別出無法讓步的條件與可以放棄的條件。比方說：如果你準(zhǔn)備開一家高級住宅區(qū)的高級店鋪，那么你需要考慮的是周邊高收入人口數(shù)量，停車場車位以及周邊環(huán)境氛圍，而店鋪道路的通行量和店鋪位置是否醒目就沒那么重要了。但是，經(jīng)過你自己努力無論如何都無法解決的條件，你就必須重視！

任重而道遠(yuǎn)，清德則明鏡。

——蔡清冉

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