作者：奧倫達(dá)研究院／梅娟
我國土地制度所處的宏觀環(huán)境和微觀基礎(chǔ)都發(fā)生了改變，一方面是國家對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控加強(qiáng)，土地供應(yīng)的收緊，一線城市圈尤為明顯；一方面是對(duì)集體建設(shè)用地的使用逐步放寬，集體建設(shè)用地入市，鼓勵(lì)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房政策，鄉(xiāng)村振興國家戰(zhàn)略以及放出口風(fēng)的集體建設(shè)用地可以同農(nóng)用地實(shí)現(xiàn)“三權(quán)分離”等，一步步探索合法合規(guī)使用集體建設(shè)用地路徑，發(fā)揮集體建設(shè)用地的潛力價(jià)值。
集體建設(shè)用地政策關(guān)鍵詞
從以上關(guān)鍵詞聚焦到各項(xiàng)關(guān)鍵政策中，每一個(gè)相關(guān)政策都是對(duì)集體建設(shè)用地使用的重要突破，結(jié)合實(shí)際案例，本人梳理出合法合規(guī)利用建設(shè)用的有效路徑，供行內(nèi)參考。本期重點(diǎn)說集體建設(shè)用地入市。
首先，說集體建設(shè)用地需要明確兩個(gè)問題：
1.我國農(nóng)村土地經(jīng)歷的三個(gè)重要節(jié)點(diǎn)（如下圖），我們目前所處的時(shí)代也是一個(gè)變革的時(shí)代，集體建設(shè)用地入市是未來發(fā)展大勢，集體建設(shè)用地潛力巨大，同時(shí)目前也是較好的發(fā)展時(shí)機(jī)。
2.集體建設(shè)用地同國有建設(shè)用地一樣，有自己的分類（見下表），我們能利用的為集體經(jīng)營性建設(shè)用地，這個(gè)量在集體建設(shè)用地中占比特別小，占比最多的是宅基地，所以利用集體建設(shè)用地關(guān)鍵一個(gè)環(huán)節(jié)是講宅基地變?yōu)榻?jīng)營性建設(shè)用地。
集體建設(shè)用地
宅基地
農(nóng)民宅基地
公益性建設(shè)用地
鄉(xiāng)村公共設(shè)施、道路用地
經(jīng)營性建設(shè)用地
鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)用地
明確以上兩個(gè)問題后，我們?cè)賮斫Y(jié)合案例說說集體建設(shè)用地有效利用的路徑之“上市”：如何上市、如何銷售、如何收益等。
集體建設(shè)用地入市也不是一蹴而就的，先是部分區(qū)域的實(shí)踐，到國家層面試點(diǎn)單位的實(shí)踐，以及到即將推廣的發(fā)展歷程。如下圖：
《土地管理法（修正案）》六十三條：
“國家建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。符合土地利用總體規(guī)劃的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，集體土地所有權(quán)人可以采取出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股等方式由單位或者個(gè)人使用，并簽訂書面合同。
按照前款規(guī)定取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押。
集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓的辦法，由國務(wù)院另行制定?！?div style="height:15px;">
看完之后，大家可能比較關(guān)注的是那試點(diǎn)項(xiàng)目到底是怎么干的，可不可以復(fù)制？那我就選取成都多利農(nóng)莊案例及北京西紅門進(jìn)行案例分享——信息來源于實(shí)地調(diào)研、資料及網(wǎng)絡(luò)。
案例一：成都郫都區(qū)多利有機(jī)小鎮(zhèn)案例
2015年初，農(nóng)村集體土地改革上市，多利拿下郫都區(qū)108.38畝集體土地，由多利、平安、綠城三方合作開發(fā)，多利綠城桃花源由此入市，綠城也通過與多利的合作，實(shí)現(xiàn)了進(jìn)入成都的首次布局。
綠城是多利綠城桃花源的代建方和銷售方，帶來了其運(yùn)作成熟的“桃花源”高端住宅品牌。
1.入市歷程
2.拿地情況
全村集體建設(shè)用地436畝，規(guī)劃新型社區(qū)用地94畝，自留產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地12畝，可入市集體經(jīng)營性建設(shè)用地330畝。項(xiàng)目建設(shè)用地在土地整理之前為農(nóng)村宅基地，從拿下的地塊示意圖也可以看到，這一百多畝地塊并不集中，呈現(xiàn)零散布局，為后期打造農(nóng)莊產(chǎn)品提供了地形肌理上的保障，即可以實(shí)現(xiàn)“宅院+農(nóng)莊”的產(chǎn)品形態(tài)。
采用多利公司墊資，宅基地有償騰退，建設(shè)用地入市的方式，籌集農(nóng)民房屋拆舊建新、環(huán)境改善籌集資金，解決農(nóng)村建設(shè)錢從哪里來的問題。
3.入市路徑
4.購買方式
如下圖，銷售方式為“創(chuàng)客招募”，購買方需要以注冊(cè)一家公司的形式購買項(xiàng)目，理論上認(rèn)為這個(gè)房子將成為農(nóng)業(yè)公司運(yùn)作的場所，而且只接受全款購買，不能按揭貸款。本項(xiàng)目以非常規(guī)性銷售方式和居住形態(tài)建筑配備農(nóng)業(yè)院子入市，游走在“合理”與“不合理”的邊界。
2016年9月8日，郫都區(qū)頒出全省首個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”，保證了購買公司（業(yè)主）的權(quán)益。
5.項(xiàng)目規(guī)劃
多利綠城桃花源的產(chǎn)品為全精裝，交付標(biāo)準(zhǔn)包括空調(diào)地暖。戶型從88㎡兩房兩廳兩衛(wèi)到188㎡四房兩廳四衛(wèi)，除188㎡為兩層，其余均為一層。每戶配一塊地，形式上保存了項(xiàng)目的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)功能。
項(xiàng)目規(guī)劃了健康、教育、農(nóng)業(yè)服務(wù)等配套，包括酒店、診所、幼兒園、居家農(nóng)藝服務(wù)、鄰里中心、業(yè)主餐廳、慢生活街區(qū)等，田園式的生活方式，并且享受如城市般的便捷配套。
6.產(chǎn)業(yè)模式
通過農(nóng)戶確權(quán)后的城堡地經(jīng)營權(quán)入股成立土地股份合作社，與多利合作共建萬畝有機(jī)生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園，組織農(nóng)戶參與園區(qū)生產(chǎn)、建設(shè)管理，建立“龍頭企業(yè)+農(nóng)民合作社+農(nóng)戶”的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)制和“土地租金保底+產(chǎn)品保底收購+銷售利潤返還”的農(nóng)民利益保障機(jī)制。
案例二：北京西紅門綠隔產(chǎn)業(yè)用地入市
大興區(qū)成為北京市唯一獲批的試點(diǎn)區(qū)，這是北京首宗農(nóng)村集體建設(shè)用地入市。
1、交易方式
項(xiàng)目位于西紅門鎮(zhèn)第四村新村，根據(jù)規(guī)劃該用地東西北三面臨路，交通條件較好。于2015年12月31日9時(shí)始進(jìn)行掛牌競價(jià)工作， 2016年1月15日下午3時(shí)，通過競價(jià)方式確定最終競得人。
根據(jù)掛牌文件，該宗地競買保證金為9000萬元，交易起始價(jià)為45428萬元（折合樓面約為8500元/平方米），67輪競拍后，北京贊比西房地產(chǎn)開發(fā)公司以80500萬元成交，樓面價(jià)15075元／平米，溢價(jià)率77.2%。
2.出讓宗地政策條件
· 根據(jù)掛牌文件，宗地有以下使用設(shè)置以下條件。
· 要求有限安置西紅門鎮(zhèn)勞動(dòng)力就業(yè)；
· 要求項(xiàng)目投資強(qiáng)度不低于人民幣1.2億元/公頃（12000元/平方米土地）；
· 要求年納稅額不低于400萬元/公頃（400元/平方米土地）；
· 建設(shè)期間，建設(shè)稅需在本地繳納，經(jīng)營公司在本地注冊(cè)；
· 為保障以上條件順利落實(shí)，土地所有權(quán)人在用地內(nèi)選取位置相對(duì)集中的3400平方米經(jīng)營性用房（地上）作為上述要求的履約保證。履約用房（3400平方米）5年內(nèi)不得以任何形式出售和轉(zhuǎn)讓。
· 房屋應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途使用，嚴(yán)禁“商改住”，同多利農(nóng)莊項(xiàng)目一樣，購房者身份須限制，必須具有工商營業(yè)執(zhí)照。
3.建設(shè)情況
該項(xiàng)目企業(yè)的經(jīng)營方向是青年眾創(chuàng)基地，主要聚集小微創(chuàng)業(yè)企業(yè)，為大型產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)鏈提供補(bǔ)充和服務(wù)。
4.模式關(guān)系
本項(xiàng)目土地所有權(quán)人為北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)第四經(jīng)濟(jì)合作社，土地使用權(quán)人為北京市盛世宏祥資產(chǎn)管理有限公司。通過集體土地經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)民主程序，“一次授權(quán)、全權(quán)委托”北京盛世宏祥咨詢管理有限公司作為該地塊入市實(shí)施主體，代表集體經(jīng)濟(jì)組織行使所有權(quán)。
2016年9月21日，國土資源部部署進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)任務(wù)，要求大興區(qū)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市與土地正式制度改革試點(diǎn)。具體想了解，建議參考大興集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)辦公室小組編制的《大興區(qū)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作報(bào)告說明》。
根據(jù)新的土地法，如果集體建設(shè)用地獲得入市審批，結(jié)合到當(dāng)下較熱特色小鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)、三權(quán)分離及鼓勵(lì)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房相關(guān)政策，集體建設(shè)用地潛力巨大，大有可為。
作者：奧倫達(dá)研究院／梅娟
