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 房屋確權(quán)與買(mǎi)賣(mài)、公房居住權(quán)糾紛案件若干法律適用問(wèn)題觀點(diǎn)

一、房屋確權(quán)與買(mǎi)賣(mài)糾紛案件

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫或妻一方名下，并不必然認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，且登記權(quán)利人可基于不動(dòng)產(chǎn)登記的公示效力進(jìn)行相應(yīng)交易，而未登記權(quán)利人的合法權(quán)利難以有效保障。故未登記為權(quán)利人的夫或妻一方是有請(qǐng)求確認(rèn)為共有權(quán)利人并辦理權(quán)利登記的現(xiàn)實(shí)需求，該訴請(qǐng)具有可訴性，人民法院應(yīng)予受理。

1、第一手房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)為無(wú)效后，對(duì)于第二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定問(wèn)題。 

第一手房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效，第二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力不受第一手合同效力認(rèn)定的影響，如不存在其他無(wú)效情形的，確認(rèn)有效。但第二手買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)受人是否可以獲得房屋權(quán)利，應(yīng)從善意取得制度的角度進(jìn)行審查。

2、若后手買(mǎi)受人基于善意取得，則應(yīng)采用何種標(biāo)準(zhǔn)確定其屬于善意？ 

善意取得的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)采用嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，買(mǎi)受人不僅善意且無(wú)過(guò)失，要從合同簽訂是否符合常理、房?jī)r(jià)、履行等諸多方面進(jìn)行全面審查。

3、后手買(mǎi)受人完成房屋產(chǎn)權(quán)登記后，要求在系爭(zhēng)房屋內(nèi)實(shí)際居住人員遷出如何處理？ 

從產(chǎn)權(quán)登記情況來(lái)看，買(mǎi)受人已作為系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人登記在冊(cè)，依法應(yīng)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，而實(shí)際占有人已非系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)人無(wú)權(quán)在房屋內(nèi)居住使用，買(mǎi)受人可基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求對(duì)方從房屋內(nèi)搬離。但在個(gè)案處理中，應(yīng)注意考量房屋的實(shí)際居住人員是否享有居住房屋的權(quán)利，或房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否存在虛假交易，以及房屋現(xiàn)實(shí)交付是否存在履行障礙等情況，予以區(qū)分處理。

當(dāng)事人以出賣(mài)人對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)或完整所有權(quán)為由主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。因出賣(mài)人原因?qū)е路课莶荒苻k理轉(zhuǎn)移登記的，買(mǎi)受人要求解除合同，并要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

行為人假冒房屋權(quán)利人名義與買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情況下，房屋權(quán)利人并無(wú)交易房屋的意思表示，雙方之間并不存在房屋買(mǎi)賣(mài)的合意，故房屋權(quán)利人主張合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持。買(mǎi)受人主張善意取得的，人民法院不予支持。理由是善意取得制度的本質(zhì)是以犧牲財(cái)產(chǎn)靜態(tài)的安全來(lái)?yè)Q取財(cái)產(chǎn)動(dòng)態(tài)的安全，其理論基礎(chǔ)在于物權(quán)的公示公信原則，即在不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤時(shí)，仍為第三人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿——虛假權(quán)利外觀的信賴(lài)提供適度保護(hù)，以保障交易秩序的安全。但在冒名處分房屋過(guò)程中，買(mǎi)受人是基于行為人的欺騙行為，誤以為是權(quán)利人出售房屋，故買(mǎi)受人是對(duì)交易主體身份的誤信而不存在對(duì)虛假權(quán)利外觀的信賴(lài)保護(hù)的基礎(chǔ)事實(shí)，因而不能適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。

對(duì)于房屋登記在夫妻名下，買(mǎi)受人與夫妻一人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人要求辦理轉(zhuǎn)移登記的，由于夫妻一方對(duì)于共有房屋無(wú)處分權(quán)，故買(mǎi)受人要求辦理產(chǎn)權(quán)登記的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人一方以房屋被有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)采取查封等強(qiáng)制措施等為由主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持，但房屋未取得合法建造審批手續(xù)的除外。

當(dāng)事人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同與辦理登記備案、抵押貸款等事宜提交的房屋買(mǎi)賣(mài)合同就相同事項(xiàng)約定不一致的，應(yīng)以當(dāng)事人真實(shí)意思表示來(lái)確定雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。判斷時(shí)，除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。同時(shí)，若買(mǎi)賣(mài)雙方存在做低房?jī)r(jià)等逃稅行為的，將不僅破壞了國(guó)家對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易的稅收體系，使國(guó)家應(yīng)征稅款流失，還會(huì)擾亂了不動(dòng)產(chǎn)交易的市場(chǎng)秩序，故對(duì)于房屋交易中簽訂“陰陽(yáng)合同”規(guī)避納稅等行為，人民法院可建議相關(guān)部門(mén)予以處理。

二、公房居住權(quán)糾紛案件

居住權(quán)主體是承租人和同住人，同住人享有相應(yīng)的公房居住權(quán)。公房居住權(quán)糾紛案件的實(shí)質(zhì)，就是如何確定同住人。

關(guān)于同住人的界定，原市房地資源局2001年發(fā)布的文件《關(guān)于貫徹實(shí)施〈上海市房屋租賃條例〉的意見(jiàn)（二）》第十二條規(guī)定：“《上海市房屋租賃條例》中所稱(chēng)公有居住房屋的‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時(shí)，在該承租房屋處實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結(jié)婚、出生可以不受上述條件的限制?！?/p>

2011年市政府發(fā)布的《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第五十一條第(三)項(xiàng)規(guī)定：“共同居住人，是指作出房屋征收決定時(shí)，在被征收房屋處具有常住戶(hù)口，并實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人?！?/strong>

1、公房原始受配人的身份對(duì)公房居住權(quán)的判斷影響

公房承租時(shí)，房屋調(diào)配單一般載明公房的受配人。若原始受配人長(zhǎng)期不居住在系爭(zhēng)公房，是否喪失公房居住權(quán)？

對(duì)于原始受配人，一般不輕易認(rèn)定其公房居住權(quán)利的喪失。但對(duì)于原始受配人長(zhǎng)期不實(shí)際居住系爭(zhēng)公房的情況，應(yīng)結(jié)合具體情況分析，如因家庭矛盾、居住困難、服兵役、服刑等原因，長(zhǎng)期不實(shí)際居住的，不能就此認(rèn)定其喪失系爭(zhēng)公房的居住權(quán)益；如登記為承租人的原始受配人，在其承租人身份未喪失前，一般而言，其居住權(quán)也不喪失；但是，如原始受配人在他處獲得福利公房且該處房屋居住也不困難的，或明確表示放棄權(quán)利等情況的，可認(rèn)定其喪失公房居住權(quán)。

2、遷入戶(hù)口對(duì)居住權(quán)的判斷影響

當(dāng)事人僅遷入戶(hù)口并未實(shí)際居住，是否可以確認(rèn)其享有居住權(quán)？

僅遷入戶(hù)口并未實(shí)際居住(因居住困難等原因在外居住的除外)，一般不應(yīng)認(rèn)定其享有居住權(quán)益。

在系爭(zhēng)房屋內(nèi)有無(wú)戶(hù)籍不是衡量當(dāng)事人有無(wú)公房居住權(quán)益的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)根據(jù)實(shí)際居住生活年限、他處有無(wú)住房等因素綜合考慮，予以確認(rèn)。如果承租人或同住人允許他人將戶(hù)口遷入系爭(zhēng)公房，并允許其在公房?jī)?nèi)居住，可以視為承租人為代表的公房使用權(quán)人同意讓渡部分公房使用權(quán)，但入住人為未成年人，或雙方另有約定的除外。

除回滬知青子女等按政策回滬人員外，承租人或同住人允許無(wú)法定監(jiān)護(hù)關(guān)系未成年人遷入戶(hù)口的，一般可認(rèn)定為屬于幫助性質(zhì)，如允許他人子女為上學(xué)之便，將戶(hù)口遷于公房，一般不應(yīng)確認(rèn)他人子女為同住人。

承租人和共同居住人明確承諾給予有血緣關(guān)系的戶(hù)外人員公房居住權(quán)的，原則上可按照該承諾，確認(rèn)該人為同住人。

3、他處有房對(duì)公房居住權(quán)的判斷影響

 根據(jù)《關(guān)于貫徹實(shí)施〈上海市房屋租賃條例〉的意見(jiàn)（二）》第十二條的規(guī)定，如果當(dāng)事人“他處有房”且居住不困難，則其不能認(rèn)定為“共同居住人”，一般也不能在系爭(zhēng)公房?jī)?nèi)享有居住權(quán)益。關(guān)鍵問(wèn)題是，這里的“他處有房”是僅指福利分房（增配除外），還是包括了自行購(gòu)買(mǎi)的私有產(chǎn)權(quán)房？

限定在福利分房，但曾經(jīng)在他處享受過(guò)公房動(dòng)遷補(bǔ)償，未將補(bǔ)償款用于購(gòu)房的，或者獲得其他住房福利補(bǔ)償?shù)模_(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，也視為“他處有房”。

4、婚姻、親屬關(guān)系變化對(duì)公房居住權(quán)的影響——基于婚姻、親屬關(guān)系的變化，是否可以徑行確認(rèn)其享有居住權(quán)？

關(guān)于貫徹實(shí)施〈上海市房屋租賃條例〉的意見(jiàn)（二）》第十二條在確定“共同居住人”概念時(shí)，對(duì)居住年限、他處有房等作了限制，同時(shí)明確“結(jié)婚、出生可以不受上述條件的限制”。該規(guī)定并不是說(shuō)，所有在系爭(zhēng)公房?jī)?nèi)結(jié)婚、出生的人，都不受上述限制，而是要根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況具體而定。

理論上講，即使存在夫妻關(guān)系，以及父子、母女等直系親屬關(guān)系，也只能說(shuō)明當(dāng)事人之間存在家庭成員或親屬關(guān)系，一方并不當(dāng)然享有另一方承租或居住公房的居住權(quán)益。公房承租人或同住人的家庭成員或親屬是否享有公房居住權(quán)，應(yīng)根據(jù)租賃房的來(lái)源、居住的歷史演變狀況、他處房屋的取得情況、家庭成員的權(quán)利義務(wù)、婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短、親屬關(guān)系的變更等綜合因素來(lái)認(rèn)定。