要價高出市價10萬元這套二手房4年多沒成交
舊房如何賣好價 教你3招
“我想賣二手房，該掛什么價？”日前，家住渝北區(qū)首創(chuàng)[簡介 最新動態(tài)]十方界的吳先生，《58萬元漲到65萬元，賣家一晚跳價7萬元》的報道后致電記者，他想賣房子，卻對近期二手房估價十分困惑。
如何對二手房進行評估？記者采訪了業(yè)內(nèi)人士為你出主意。
市場：二手房量價齊升
“隨著市場的回暖，買賣雙方的預期發(fā)生變化，二手房的定價也出現(xiàn)變化?！变撨\置業(yè)副總經(jīng)理譚琥霖稱，隨著看房人和買房人增加，二手房叫價也在隨時調(diào)整。
譚琥霖稱，目前二手房交易沒有權威統(tǒng)計，從幾家大型中介成交量統(tǒng)計看，2012年12月成交突破萬套，而2011年同期不到5000套?！艾F(xiàn)在，重慶二手房市場重新踏上量價齊升的軌道。只要有賣家接手，定價都是合理的?！?/p>
賣家：中介估價差別大
進入2013年，家住渝北區(qū)首創(chuàng)十方界的吳先生，想把空置3年的清水房掛牌出售。這是一套建面近200平方米的頂躍，屋頂可以做成80平方米層頂花園。2009年上半年，吳先生買成120萬元。
“該掛多少價格出售？”對行情摸不著頭腦的吳先生，到4家中介機構進行了解。4 家中介給出4個估價，最低155萬元，最高175萬元。
中介：賣家要價漲得快
估價難也困擾著二手房中介?！坝刑追孔訏炫?年，業(yè)主堅持要價120萬元?！敝性禺a(chǎn)綠地翠谷分行經(jīng)理田濤告訴記者。
這套三室二廳的平層洋房面積138平方米，行情低迷時市價90多萬元，最近漲了一點接近105萬元，業(yè)主3年前掛出120萬元從不松口，至今無人問津。
大澤置業(yè)石橋鋪門店置業(yè)顧問告訴記者，楓丹樹語城一位賣家也讓他們頭痛?！?009年市價85萬元，業(yè)主要價95萬元。最近漲到95萬元，他又開價105萬元。4年多來，這套房子也沒出手。”
業(yè)內(nèi)：討價還價最重要
“估價難并不是二手房交易的障礙。”中原地產(chǎn)三級市場按揭主管楊友坤表示，不同中介對同一套房源作出不同估價很正常，根本決定權在于賣家。
“二手房定價最終通過討價還價決定?！睏钣牙しQ，如果要價高了無人問津，賣家自然向下調(diào)整。如果要價低了買家蜂擁而至，賣家自然向上調(diào)價。
辦法1
自己評估
買方心理很重要
根據(jù)有關部門掌握的數(shù)據(jù)，二手房價格評估4個因素最關鍵：
一、位置好的二手房，比相對差一些地段的新房貴。二，修建年代越近、配套設施越齊全的小區(qū)，價格更高。三、戶型及朝向不同，價格也不同。四、買方心理很重要。如果不是在價格上有較大誘惑力或其他特殊需要，買房人很多時候是被自我心理喜好左右的。所以，業(yè)內(nèi)有“二手房賣有緣人”之說。賣家堅持要價等待有緣人，是可以理解的。
多收集近期成交價
賣房者和購房者可以自己對二手房進行簡單估價，業(yè)內(nèi)人士建議首先分兩步走：
第一步：確定評估基準。多收集近期發(fā)生的、地段類似、建筑結構相近的成交價格。
第二步：綜合物業(yè)類型等因素進行意向估價。
東西朝向曬得兇
買賣雙方討價還價，主要考慮以下因素：
物業(yè)類型：小區(qū)房、電梯房更有優(yōu)勢。
結構：框架結構明顯高于磚混結構，板式結構比點式更受歡迎。
樓層：電梯房中高層更受歡迎。
朝向：東西向夏天曬得厲害，是重慶買家比較在乎的。
室內(nèi)凈高：低于2.7米會受到嫌棄。
開間跨度：5米以上大開間較受青睞。
建造年代：超過5年后，房齡因素變?nèi)酢?/p>
其他因素：采光、廚衛(wèi)大小、建筑質量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、內(nèi)外部裝修，物業(yè)管理、綠化、人文、交通、商業(yè)服務設施、基礎設施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等。
辦法2
實盤參考
近郊：小區(qū)配套很重要
房源位置：渝北區(qū)龍頭寺附近魯能[簡介 最新動態(tài)]7街區(qū)。
建筑面積：110平方米。
戶型：三室二廳一廚一衛(wèi)。
樓層：18（總樓層32）
朝向：南北。
房齡：6年。
同類型近期成交價：8200-8400元/平方米。
業(yè)內(nèi)分析稱，該小區(qū)配套比較成熟，交通比較方便。以近期交易價作為基準價格，總價應在92萬元左右，考慮到裝修成色較新，估價可以提高4萬元左右。因此，總體估價約96萬元。每平方米單價約8700元。
主城：名校附近很吃香
房源位置：渝中區(qū)黃花園附近。
建筑面積：70平方米。
戶型：一室一廳一廚一衛(wèi)。
樓層：3（總樓層7）
朝向：南北。
房齡：30年。
同類型近期成交價：8500元左右/平方米。
業(yè)內(nèi)分析，該房源位于老城區(qū)，小區(qū)配套較差，房齡較長折舊較大，賣家要價不宜太高。但附近有重點中學和小學，為該房源增色不少。估計單價8500元左右，總體估價60萬元左右。
估價參考
折舊：每年降2%。
戶型：小廳小衛(wèi)小廚，降10%。經(jīng)典兩室一廳，加8%。
朝向：無朝南門窗，降5%。南北通透，加5%。
當西曬的，比同類房源價格稍低。
物業(yè)：無物業(yè)管理，降5%。優(yōu)秀物業(yè)管理，加5%。
小區(qū)：非獨立封閉，降5%。環(huán)境優(yōu)雅，加3%。
環(huán)境：周邊有省（市）重點中小學或大學，加10%。
辦法3
網(wǎng)上估價
免費的傻瓜式體驗
如果沒有特殊需要，市民可以通過網(wǎng)絡免費獲得估價服務。2007年，搜房重慶二手房網(wǎng)站推出評估服務，幫助市民判斷自己關注的房產(chǎn)價格，規(guī)避交易風險。
昨日，記者登錄網(wǎng)站進行了體驗。
初始評估
5年漲了126%
第一步：輸入小區(qū)名，得到小區(qū)初始評估單價。
以渝北區(qū)新牌坊加州花園某戶型為例，昨日最新初始評估單價是5530元/平方米（建面）。
2007年8月，搜房重慶二手房網(wǎng)站開通該功能時，記者站曾用同一房源進行登記，當時的評估基準價是2443元/平方米。相比5年前，該小區(qū)基準價格上漲126%。
基礎評估
同層相差上萬元
第二步：輸入樓層、朝向、房齡、產(chǎn)權性質、建筑面積等基本信息，得出基本價格。
以這套130平方米的房源為例，記者注意到，同樣南北朝向的房源，18層評估單價為5890元/平方米，總價76萬多元。2層評估單價5657元/平方米，總價73萬多元。兩者相差3萬多元。
精準評估
裝修費3年等于零
第三步：輸入詳細信息進行精準評估。
其中包括：裝修時間、裝修金額、小區(qū)位置、景觀情況、采光通風、噪音影響、贈送面積、厭惡設施、小區(qū)配套（健身房、會所、網(wǎng)球場、棋牌室、停車場等）、自有車位、建筑類型、住宅年限等。
記者發(fā)現(xiàn)，一年內(nèi)的10萬元裝修，可使總房價升值4.5萬元。但是，3年前的裝修增值基本為零。
如果離小區(qū)出口較近：總房價增加1.5萬元。
景觀房：加3萬元。有遮擋降1.6萬元。
無暗房和南北通風：加2.8萬元。采光通風差：降1.4萬元。
無噪音和噪音較大：相關3萬元。
如果附近有變電站、垃圾場、發(fā)射塔等：總房價降一成多。
業(yè)內(nèi)提醒
買賣雙方也可以請專業(yè)評估機構進行評估。收費標準大約是：評估總價50萬元以內(nèi)收300元，100萬元內(nèi)收500元，超過100萬則按千之一收取。 
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