大圣雖然主業(yè)是混汽車圈的，但是作為家居博主和自己買房經(jīng)歷，也和很多從業(yè)人員打過交道，深知隔行如隔山，每個(gè)行業(yè)都有不為人知的潛規(guī)則與內(nèi)幕，利用的就是信息不對等來賺取高額利潤。

這篇文章我也是糾結(jié)了好久要不要發(fā)出來，畢竟可能會(huì)動(dòng)了某些人的蛋糕。不過后來想想，「買房」對于任何來說都是人生中并不高頻且絕對重要的大事，一生積蓄押在一套房上的也不在少數(shù)。少則幾十萬，大則成百上千萬的費(fèi)用，畢竟不是少數(shù)，如果因?yàn)槲业姆窒砟軌驗(yàn)榇蠹夜?jié)省下幾萬塊或者僥幸避坑，也算是功德一件。

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作為利益相關(guān)方，如果本文影響了你發(fā)財(cái)，也對不住了，把該賺的錢賺了就好了，暴利的話還是吐出來吧。

劃重點(diǎn)：不要留真實(shí)姓名和聯(lián)系電話！

原因如下：

01.最淺顯的，為了避免后續(xù)的電話騷擾

02.更重要的，姓名是你在售樓處的唯一身份標(biāo)簽。

將只有一位銷售顧問與你對接，他的提成完全取決于你的成交，所以從銷售顧問之間來講，撬客戶是絕對禁止的行為！

所以這就決定了，如果你留了真實(shí)的姓名，后續(xù)哪怕你通過各種渠道想找內(nèi)部人打個(gè)折扣，也很困難了，因?yàn)橄喈?dāng)于直接從人嘴里搶食，哪怕是很硬的關(guān)系，一般人也不太情愿幫這個(gè)忙。

最最重要的，你用不了下面的大殺招，不用托關(guān)系，至少省下幾萬塊！

看中了打算下單，不要直接在售樓處交錢，出門去找附近的中介！

為了擴(kuò)大集客、盡快成交，售樓處一般都會(huì)和周邊的中介合作，一般中介給售樓處介紹一名客戶成交至少會(huì)獲得2-3個(gè)點(diǎn)的提成。按一套價(jià)值100萬的房子計(jì)算，提成就是2-3萬?。ǚ績r(jià)越高，傭金越多）

所以這個(gè)時(shí)候你就可以直接去找中介談判，你就告訴他，通過他買房，讓他分一半傭金給你，如果不同意咱就換一家。畢竟咱這相當(dāng)于上門送錢來的，大概率都會(huì)同意的。

如果你留了真實(shí)姓名給售樓處，那么中介想和你“分贓”都沒辦法了！

劃重點(diǎn)：幾乎所有的沙盤圖/區(qū)位圖都會(huì)作假

01.區(qū)位圖上的商圈和好的配套距離一定會(huì)拉近

以下樓盤僅為示例，區(qū)位圖↓

百度地圖↓

02.樓間距一定會(huì)被拉大，綠化也會(huì)被加多

所以我們不要被沙盤蒙蔽，沙盤就和方便面包裝的牛肉一樣，僅供參考而已。

我們只需記住一點(diǎn)，問數(shù)據(jù)，比如樓間距具體多少米，綠化率達(dá)到多少。

以樓間距為例，樓間距不夠?qū)⒅苯佑绊懖晒?，影響居住舒適性。那樓間距具體多少合適呢？其實(shí)影響的因素很多，維度越高、樓層越低想要保證采光的話，樓間距就需要適當(dāng)增加。

按建設(shè)部制定的標(biāo)準(zhǔn)，房子室內(nèi)空間的高度應(yīng)不低于2.4米，各樓棟之間的距離不小于樓房高度乘以0.7的系數(shù)，如果小于這個(gè)距離，就會(huì)影響室內(nèi)的采光、通風(fēng)等。

按照國家有關(guān)住房樓間距的規(guī)定，以冬至日照時(shí)間不低于1小時(shí)（房子底層窗戶）為標(biāo)準(zhǔn)。樓間距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a)，其中a是指各地冬至日正午時(shí)的太陽高度角。

冬至日太陽高度角最小，日照最不利。

冬至日太陽高度角計(jì)算公式：α＝90°－（B1＋B0），α為太陽高度角，B1為城市緯度，B0為回歸線緯度＝23.5°。長春緯度為北緯43.88 ° ，則α=90°-（23.5° 43.88°）=22.6°。

假設(shè)你家前樓高度H=40m，你要買的房子是2樓，高度H1=4m，那么所需的樓間距L=（H-H1）/tanα=（40m-4m）/tan22.6°=86.5m

上面的如果看不懂，就直接記下面的吧：

樓間距越大越好，一般情況下，我們也可以用這樣一個(gè)公式：樓高：樓間距＝1：1.2，把公式翻轉(zhuǎn)一下，樓間距就是樓高的1.2倍。

以北方為例，樓高30層樓間距＞50m，樓高20層樓間距＞40m，樓高10層樓間距＞30m，低于這個(gè)數(shù)值，采光一定巨差。

03.遠(yuǎn)期規(guī)劃畫大餅

比如后期要建地鐵、建學(xué)校、建商圈、建產(chǎn)業(yè)園等等，隨便聽聽就成了，反正吹牛又不上稅。到底有沒有規(guī)劃，上當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃局網(wǎng)站查證到才是靠譜的。

在地產(chǎn)商的眼中，地鐵口在5km里范圍內(nèi)的都叫地鐵房、門口有個(gè)臭水溝的就是河景房、凌晨開車15分鐘能到的都叫毗鄰。自古深情留不住，唯有套路得人心啊……

聽說過房托么？一般樓盤在開盤等主要銷售節(jié)點(diǎn)都會(huì)花錢雇一群人來現(xiàn)場搶著“買房”，營造一種供不應(yīng)求的氛圍，再加上銷售顧問巧舌如簧的話術(shù)，“現(xiàn)在不買就沒啦”“這套房源就剩一套啦”，你可能頭腦一熱就下單了。

再加上套路滿滿的促銷套路，“交X萬抵X萬”“限時(shí)8折起”等等，搞的你永遠(yuǎn)不知道哪個(gè)價(jià)格才是真的合適。今天就教你一招看穿地產(chǎn)商的底盤，強(qiáng)烈建議收藏！

以長春為例，百度搜索“長春房產(chǎn)信息平臺(tái)”

其它城市可以嘗試更換關(guān)鍵詞，如「城市名 房產(chǎn)交易網(wǎng)」「城市名 樓盤備案價(jià)」「城市名 房產(chǎn)登記信息」「城市名 房管局」

輸入樓盤名稱

點(diǎn)擊查詢，整個(gè)樓盤信息即可一覽無遺。

多少套可售、多少套已售均清清楚楚，再也不用聽售樓員信口雌黃

隨意點(diǎn)擊一套房源，我們就可以看到預(yù)售價(jià)格/備案價(jià)格！

這個(gè)就是開放商向當(dāng)?shù)胤抗懿块T備案的真實(shí)售價(jià)，高于這個(gè)售價(jià)可以投訴他們。

學(xué)會(huì)這一招，地產(chǎn)商也沒法跟你遮遮掩掩了，明牌打就好了，少點(diǎn)套路，多點(diǎn)真誠，掌握了主動(dòng)權(quán)總沒壞處，至于如何成交那就靠大家各顯神通了。

之前我住過9層（總層高11層）采光無敵好，所以后來買房也沒留意采光，直到買了一個(gè)3樓，才發(fā)現(xiàn)差距真不是一般的大，在之后買房基本就照著高樓層買了。

上文其實(shí)簡單講了下，但是覺得還是展開下吧，方便大家抄作業(yè)。

國家采光標(biāo)準(zhǔn)：冬至日采光時(shí)長≥1小時(shí)

因?yàn)槲覀儑曳鶈T遼闊，因此選取哈爾濱、北京、上海、廣州分別作為高緯度、次高緯度、次低緯度、低緯度的代表，朋友們可根據(jù)所在城市的位置自行對號入座。

注：樓層高度平均以3米為參考；以南向遮擋樓體為準(zhǔn)

以上只是大致參考，是有緯度及朝向等等做前提的，要想精確計(jì)算的話，只能自己來了。達(dá)標(biāo)當(dāng)然好，就算不達(dá)標(biāo)也不是不能買，我們還要結(jié)合其它各種因素來統(tǒng)一考量，畢竟都是滿分的房源要么可遇不可求要么價(jià)格高不可攀。

明明白白消費(fèi)，事先知道心里有譜總好過買完了沒的選的好

我見過很多朋友交了定金，但是由于各種原因（如信用卡逾期等）導(dǎo)致貸款沒過，沒法買房然后定金又沒法退的情況。所以最好可以和地產(chǎn)協(xié)商簽署補(bǔ)充協(xié)議：萬一貸款銀行審批不過，定（訂）金可退。

這種要求在賣方市場的時(shí)候幾乎沒戲，不過最近這段時(shí)間房子難賣，談?wù)勥€是機(jī)會(huì)很大的。

一般情況下，在售樓處從事售房工作的都是地產(chǎn)找來的第三方公司，只為了賣房賺提成。所以就保不齊有好多無良的售樓顧問，為了賣房什么話都敢承諾，結(jié)果合同一簽就翻臉不認(rèn)賬，人都找不到了。

所以我們有些話術(shù)聽聽就算了，別當(dāng)真，真要當(dāng)真，全部寫下來，簽字蓋章才作數(shù)。還有，我買房的習(xí)慣就是洽談的過程我會(huì)拿錄音筆記錄，免的日后扯皮。