前些天我去項目上實地學(xué)習(xí)了一星期，每天看置業(yè)顧問接待來訪客戶，給客戶講區(qū)位，講沙盤，講戶型，也學(xué)到了一些東西分享給大家。
我們一般買房子時，有些人可能在網(wǎng)上會查下想買樓盤的信息，有些直接抽空去各大樓盤轉(zhuǎn)，實地看下到底是什么樣的。那么在去售樓處之前，我們有必要做些功課，免得置業(yè)顧問把你說的一楞一楞的，今天我們就一起來學(xué)習(xí)下置業(yè)顧問一般是如何接待客戶的。
一、置業(yè)顧問為什么會進門三問？
首先，我們?nèi)サ揭粋€售樓處，置業(yè)顧問一般都會有個進門三問：
01先生/女士，您好，您是來看房子的嗎？
第一問：界定是否是客戶，售樓處人來人往很多，有可能不是來看房來找人的，也有可能是老業(yè)主來咨詢相關(guān)問題的。
02您是第一次看房嗎？之前有沒有這邊的置業(yè)顧問聯(lián)系過您？
第二問：來區(qū)分你所接待的當前客戶之前有沒有其它置業(yè)顧問聯(lián)系過或者接待過，來界定是誰的客戶。
03您是通過什么方式知道我們樓盤的呢？
一般情況下售樓處入駐的可能是開發(fā)商自己的營銷團隊，也有可能是代理公司，另外開發(fā)商為了多引流客戶到訪，可能還會招一些電商來拓客。那么客戶來了我們就有必要界定這個客戶到底是通過什么方式來的？
一般會有下面幾種情況：
1、自然來訪，可能聽朋友說過該樓盤也有可能看戶外大牌廣告
2、置業(yè)顧問陌拜邀約過來的客戶
3、渠道發(fā)單頁帶訪的客戶
4、房產(chǎn)中介帶訪的客戶
如果該客戶成交，可能涉及相關(guān)人員的獎金或傭金分配問題。
以上就是置業(yè)顧問對來訪客戶進門三問的原因。
二、置業(yè)顧問講解區(qū)位
區(qū)位講解一般會針對對周圍環(huán)境不熟悉的人，如果就在周圍住，有些時候這一步就直接省略了。
那么講解區(qū)位一般都會涉及哪幾方面呢？
1、該樓盤所處地段
2、交通情況的便利性
3、生活配套的完善性
4、學(xué)區(qū)教育的優(yōu)越性
5、醫(yī)療設(shè)施的完善性
三、置業(yè)顧問講解沙盤
這一步也是我們今天講解的重點，首先講沙盤的擺放位置是上北下南還是和實際樓盤的方位一致，然后就定我們售樓處的位置，接著可能在講解沙盤的過程中會用到以下幾個專業(yè)術(shù)語。
1、現(xiàn)房、準現(xiàn)房、期房
現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。
人們習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。
準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。
現(xiàn)房優(yōu)勢：
1、工程已經(jīng)竣工驗收合格，投資風(fēng)險降低。
2、買家可以直接看到實景，實地品評房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、環(huán)境、配套、物管等。
3、房屋價格基本穩(wěn)定，不會再有大的變動，購房時只需與周圍地區(qū)、同類型房屋價格相比便可。
4、家庭計劃便于安排，付完房款即可入住。
2、公攤面積
一些置業(yè)顧問介紹公攤面積時，都會說我們會攤面積小，得房率高。這個概念我就不介紹了，就以多層和高層做個例子來講。
比如多層的公推面積占比10%，那么100㎡的房子，公攤面積占10㎡，室內(nèi)實用面積為90㎡
如果是高層的公攤面積我們?nèi)€比較折中的值23%，那么100㎡的房子就有23㎡為公攤面積，那么實用面積只有77㎡。
這樣算的話，同樣100㎡的房子，實用面積相差13㎡，那么以市場均價5000元/㎡來計算的話，相對于多層，高層的人就得多花6.5萬塊錢，這是一筆不小的數(shù)額呢。
另外，政府以后應(yīng)該不會再批多層的地了，所以如果讓我選擇我還是會選擇多層住宅，公攤面積小，少花的冤枉錢都可以買個差不多的代步車了。
所以如果你周邊有多層樓盤的話，盡量看好了早下手，如果你不知道哪里還有多層，也可以給我留言，我給你介紹喲。
3、得房率
得房率=(建筑面積-公攤面積)/銷售面積，建筑面積也就是買房時要付款的銷售面積，是買房比較重要的一個指標。
計算房屋面積時，計算的是建筑面積，所以得房率太低，不實惠；太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。
一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。
4、樓間距
兩相鄰樓的外墻面距離。同一個小區(qū)兩棟相鄰的樓與樓之間的距離。
一般置業(yè)顧問會給你說，我們的樓間距很寬，是2：1的比例，你可能就有點懵，這是什么意思。我來給大家解釋一下比如我們的樓高是30米，那么2：1的話，樓間距就是60米，但是一般的樓層連1.2：1的標準都達不到。
樓間距寬了有什么好處呢？采光好，通風(fēng)好，私密性更好，噪音更低更安全。
5、容積率
容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。
對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。
一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。
今天就給講到這里，接下來客戶看房和客戶談判還會遇到哪里問題？還有哪些套路？我們會陸續(xù)給大家介紹，要持續(xù)關(guān)注我們哦！
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