返水案件指小區(qū)排水管道堵塞，導致污水倒灌，最終造成業(yè)主家中財產(chǎn)受損的案件。此類案件幾乎每個小區(qū)都有會發(fā)生，物業(yè)公司往往成為被告，且敗訴風險極高。筆者結(jié)合此類辦理此類案件經(jīng)驗，談談物業(yè)公司如何更妥當處理類似糾紛。
01
返水案件中涉及的法律關系
返水案件往往存在侵權和物業(yè)合同兩種法律關系。
因業(yè)主對污水管道使用不當造成的返水，業(yè)主向具體實施侵害行為的業(yè)主主張權利，屬于侵權糾紛訴訟。
因物業(yè)公司未履行物業(yè)管理相關法律規(guī)定或物業(yè)合同約定的定期疏通義務，造成污水管堵塞返水，向物業(yè)公司主張索賠的，屬于物業(yè)合同糾紛訴訟。
不同的案由，也決定了法院審理上舉證規(guī)則的不同。侵權糾紛訴訟中，受損失業(yè)主需要對被告存在過錯、侵權行為、因果關系、損害后果等進行舉證；而物業(yè)合同糾紛中，則需要由物業(yè)公司舉證自身盡到了合同義務，這明顯對物業(yè)公司不利。
02
物業(yè)公司在案由的確定上沒有任何話語權
按照法律規(guī)定，當存在侵權關系和合同關系競合的時候，原告具有選擇權，可以選擇以侵權關系提起訴訟，也可以選擇以物業(yè)合同糾紛提起訴訟。
如果原告未加以區(qū)分，把物業(yè)公司和可能造成污水管堵塞的其他主體一并起訴，部分法官甚至會直接幫業(yè)主調(diào)整案由，物業(yè)公司往往只能被動應訴。
以兩個案件為例：
在鑒定已經(jīng)查明污水管堵塞是由于業(yè)主使用不當造成的（建筑垃圾堵塞管道）情況下，因原告以物業(yè)合同糾紛起訴，法院認為本案為物業(yè)糾紛，物業(yè)公司不能據(jù)此免責，最終仍判決物業(yè)公司承擔100%責任。
原告以侵權關系提起訴訟，但未提供充分的侵權關系證據(jù)支撐，法官直接將案由改為物業(yè)合同糾紛。
上述兩個案例充分說明，物業(yè)公司在此類案件案由的確定上，基本沒有任何話語權，只能被動選擇接受按照物業(yè)合同糾紛來審查，這側(cè)面加大了物業(yè)公司在此類案件的舉證責任。
03
按照合同糾紛審理，賦加給物業(yè)公司的舉證責任過重
按照物業(yè)合同糾紛審理返水案件，審理核心往往是物業(yè)公司是否盡到法定或合同約定管道疏通的義務。
實踐中，管道疏通屬于專業(yè)事項，物業(yè)公司往往將此工作外包給專業(yè)疏通公司，但對第三方公司具體疏通情況、疏通效果等沒有及時固定證據(jù)，造成難以舉證。
甚至有些物業(yè)公司即使提供部分履行合同義務的證據(jù)，原告或者法院均可能認為物業(yè)公司只是進行“形式疏通”，未進行“實質(zhì)性疏通”。
兩個案例為例：
在案證據(jù)無法證明物業(yè)公司進行了管理維護，法院判決物業(yè)公司承擔賠償責任。
污水管發(fā)生堵塞，如果物業(yè)公司及時清理，就能避免，說明物業(yè)公司未盡到實質(zhì)性疏通，法院判決物業(yè)公司承擔賠償責任。
筆者個人認為，實踐中很多建筑垃圾、生活垃圾的堵塞，物業(yè)公司其實很難預見到，要做到及時清理。確保不堵塞，存在極大難度。要求物業(yè)公司自證盡到“實質(zhì)性疏通”，未免有些強人所難。
04
返水案件司法審查建議
目前筆者辦理此類案件的感受是，返水案件的司法審查，存在一定的不合理性，且較為粗糙。
結(jié)合上述講到的案由的確定和舉證責任分配的問題，筆者由如下兩點思考建議：
1、法院應引導業(yè)主理性維權
在有明確證據(jù)證明是其他業(yè)主對污水管道使用不當造成的情況下，法院在初步審查物業(yè)公司履約的情況下，應引導業(yè)主以侵權關系為由主張權利；
當然有人會說，物業(yè)公司承擔責任后，可以依法向其他業(yè)主追償，先不提由此產(chǎn)生額外的訴訟成本損失，業(yè)主對物業(yè)公司而言都是客戶，從商業(yè)的角度，物業(yè)公司往往寧愿吃啞巴虧，也不愿意起訴業(yè)主。
2、法院應合理確定物業(yè)公司的義務和舉證責任
事實上，物業(yè)公司能做的就是按照合同約定定期對相應管道進行疏通，并無法100%確保污水管道永遠不堵塞，這實際上超出了履行合同的預期。
因此，法院審查返水案件時，應審查堵塞的管道是否屬于物業(yè)管理范圍和堵塞的具體原因。
如果堵塞是由于正常使用情況下淤泥、污垢堆積，或曾經(jīng)多次堵塞，物業(yè)公司未及時維護和疏通進而造成堵塞，物業(yè)公司應實事求是，承擔相應責任。
如果是由于異常原因的堵塞，例如建筑垃圾、生活垃圾等，是其他業(yè)主使用不當造成的，物業(yè)公司已經(jīng)盡到了合同約定義務，仍不可預見、無法避免管道異常原因堵塞，則屬于超出物業(yè)公司履行合同預見范圍之外，不應由物業(yè)公司承擔責任。
05
物業(yè)公司的破局思路
筆者認為，從現(xiàn)行法律規(guī)定和司法實踐來看，物業(yè)公司在返水案件中要完全免責難度很大，但仍可積極采取措施避免造成自身損失。
對此筆者有如下建議：
物業(yè)公司在簽訂物業(yè)服務合同時，應對共用管道、專用管道等進行區(qū)分，明確職責范圍，并依約及時履行定期維護、清理的義務。
不僅要履行合同義務，還應注意保留履行過程的證據(jù)材料，例如拍照、視頻取證，如委托第三方公司進行定期疏通，委托合同、發(fā)票、付款憑證、疏通驗收材料等，應一并做好證據(jù)固定和留檔。
在返水事件發(fā)生后，及時協(xié)助業(yè)主進行清理，避免損失擴大，并及時查清返水的原因，固定相關證據(jù)，引導業(yè)主理性維權。
及時聘請專業(yè)律師團隊介入處理，協(xié)助和指導項目工作人員搜集相關證據(jù)、溝通談判等。
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