物業(yè)管理糾紛案件的特點(diǎn)、問題和建議
國務(wù)院于2003年9月1日頒布實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》，經(jīng)過四年的施行，為配合2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》而進(jìn)行了再次修訂，但是從審判實(shí)踐來看，其并沒有為物管糾紛的解決找到一條明確的出路。下面筆者結(jié)合司法實(shí)踐，以河南省洛陽市澗西區(qū)人民法院近幾年審結(jié)的物管糾紛案件為例，就辦理此類案件過程中所遇到的問題，進(jìn)行粗淺的統(tǒng)計(jì)和分析。
一、物管糾紛案件存在的特點(diǎn)及問題
物業(yè)管理合同在我國合同法中并無明文規(guī)定，它屬于合同法中的無名合同，具有一般合同的共性，但它還有其自身的特點(diǎn)。
1、從案件數(shù)量上看，澗西法院自2004年至2007年共受理物管糾紛案件134件，其中2004年受理22件，2005年受理32件，2006年受理38件，2007年42件，在案件受理數(shù)量上呈現(xiàn)出不斷增長的趨勢。
目前，我國已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了住房商品化，物管糾紛是伴隨著住房商品化和住房管理市場化的出現(xiàn)而產(chǎn)生的一種新類型案件。近幾年來，人們對(duì)居住條件和生活環(huán)境的要求越來越高，帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)不斷升溫，各地房源出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，房價(jià)也不斷翻新，隨之而來的是購買房屋后引起的物管糾紛案件逐年增多。這種趨勢在各地法院都已普遍地表現(xiàn)了出來。
2、從訴訟主體上看，這四年間審結(jié)的134起案件中，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告提起訴訟的有107件，占總數(shù)的79.9％，且勝訴率較高。由業(yè)主作為原告提起訴訟的則僅有27件，占總數(shù)的20.1％，而業(yè)主提起訴訟的案件，勝訴率往往較低。
相對(duì)于業(yè)主個(gè)人來講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)企業(yè)還是屬于強(qiáng)勢主體，其一般都有相對(duì)較為固定的專業(yè)律師來負(fù)責(zé)企業(yè)的法律業(yè)務(wù)，因此，無論是在法律知識(shí)和證據(jù)收集上，還是在訴訟經(jīng)驗(yàn)方面，甚至是在合同中對(duì)責(zé)任的規(guī)避等方面都比業(yè)主更有優(yōu)勢。因此，對(duì)于物管糾紛這種新類型案件，由于其在我國產(chǎn)生的時(shí)間并不長，無論是審理案件的法官，還是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，都還僅僅是處于不斷地探索階段，那么出現(xiàn)業(yè)主在訴訟中敗多勝少的現(xiàn)象也并不奇怪。
3、就案由來分析，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告提起訴訟的案由相對(duì)較為單一，107起案件的案由幾乎全部為拖欠物業(yè)管理費(fèi)，而由業(yè)主作為原告提起訴訟的27起案件則在案由上呈現(xiàn)出多樣化趨勢，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)不符合合同的要求而產(chǎn)生的違約、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自增收管理費(fèi)或私自占用綠地、共有區(qū)域，以及在財(cái)產(chǎn)、人身等方面對(duì)業(yè)主的侵權(quán)等。
在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理合同中，收取物業(yè)管理費(fèi)用是物業(yè)公司的一項(xiàng)重要權(quán)利，這與其企業(yè)自身的營利性相一致，而物業(yè)公司的義務(wù)卻是為業(yè)主提供多項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目。訴訟主體通常是在權(quán)利受到侵犯時(shí)才會(huì)作為原告提起訴訟，物業(yè)公司這種權(quán)利的單一性和義務(wù)的多樣性，對(duì)于業(yè)主來說則是權(quán)利的多樣性和義務(wù)的單一性，因此，決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴因的單一性和業(yè)主訴因的多樣性。
4、在這134起案件中，與案件相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)幾乎全部為開發(fā)商的下屬機(jī)構(gòu)，或者與開發(fā)商存在一定關(guān)系，沒有一家屬于真正法律意義上的獨(dú)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國有超過70%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于開發(fā)商的下屬機(jī)構(gòu)，大約20%屬于房管所改制或后勤單位改制，僅不到10%屬于真正法律意義上的獨(dú)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而洛陽這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國的平均水平。
在物業(yè)管理行業(yè)中為什么會(huì)出現(xiàn)這種尷尬的格局呢，歸根結(jié)底還是利益的驅(qū)動(dòng)。物業(yè)管理行業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)所衍生出來的一種新興行業(yè)，其所蘊(yùn)含的巨大利益早已被開發(fā)商視作自己房地產(chǎn)開發(fā)行為的附帶利益，面對(duì)這有利可圖的物業(yè)管理行業(yè)，開發(fā)商豈容他人分得一羹半杯？法律不允許開發(fā)商自己管理，那他就依法再成立一家專門進(jìn)行物業(yè)管理的子公司，于是就形成開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間這種特殊的“父子關(guān)系”。目前，在北京、上海等大城市中比較知名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)大都在成立早期和開發(fā)商在淵源上具有一定的密切關(guān)系。
5、物管糾紛最為顯著的特點(diǎn)就是，群體性訴訟較多，群眾影響較大。在澗西法院受理的107起物業(yè)服務(wù)企業(yè)為原告的物管糾紛案件中，集體訴訟為89起，占總數(shù)的83%.因?yàn)樵谝粋€(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能有一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，而其所要面對(duì)的則是全體業(yè)主，因此，物業(yè)公司遇到的問題往往具有同一性質(zhì)，特別是在物業(yè)費(fèi)的收交、公共設(shè)施的維修以及供水、用電或采暖等公共性服務(wù)方面，極易引發(fā)群體性訴訟。
二、解決問題的相關(guān)建議
針對(duì)司法審判中所遇到的諸多問題，筆者經(jīng)過歸納總結(jié)，認(rèn)為主要是開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主和管理部門幾方面的原因造成的?，F(xiàn)根據(jù)實(shí)踐中的具體做法及相關(guān)的法律理論，提出以下建議：
1、提高開發(fā)商的履約意識(shí)在法院審理的物管糾紛中，60%以上的案件是因?yàn)殚_發(fā)商的遺留問題引發(fā)的，主要包括擅自變更小區(qū)規(guī)劃、房屋建筑面積縮水、配套設(shè)施項(xiàng)目不全，甚至“霸王合同”等。此類問題在目前的房地產(chǎn)市場上屬于通病，也是房地產(chǎn)業(yè)高利潤的原因之一，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商依照約定履行合同，這一最基本的合同誠信原則反倒成了業(yè)主對(duì)其提出的最高要求。
為此，應(yīng)從以下幾方面做起：一是政府部門的監(jiān)督 政府相關(guān)部門對(duì)開發(fā)商不僅具有管理權(quán)利，而且還有專業(yè)知識(shí)，因此，其必須履行職責(zé)把好驗(yàn)收關(guān)，嚴(yán)格對(duì)照建設(shè)規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行驗(yàn)收，包括規(guī)劃中綠地面積、公共用房、超市、幼兒園等配套設(shè)施項(xiàng)目的驗(yàn)收。二是業(yè)主的監(jiān)督 開發(fā)商違約的直接受害者是業(yè)主，因此，業(yè)主更應(yīng)該嚴(yán)格要求開發(fā)商依約履行合同。對(duì)于開發(fā)商的違約行為，可向政府管理部門進(jìn)行舉報(bào)或通過協(xié)商解決，協(xié)商不成，則可進(jìn)入訴訟程序。三是開發(fā)商的自律 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)前的行業(yè)不規(guī)范行為，如夸大宣傳、虛假承諾等而獲取的僅僅是一時(shí)性的利益，還有可能官司負(fù)身，企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展靠的則是商業(yè)信譽(yù)和實(shí)力，同時(shí)政府部門和行業(yè)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)開發(fā)商進(jìn)行必要的引導(dǎo)。
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確自身定位物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物管糾紛案件中的主要當(dāng)事人，但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商之間特殊的父子關(guān)系，或者是從房管所、后勤單位等改制而來的原因，使其不能對(duì)其自身性質(zhì)進(jìn)行正確的定位。一直以來物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間矛盾摩擦不斷的原因，在很大程度上是因?yàn)槲飿I(yè)和業(yè)主對(duì)自身的定位與雙方之間的權(quán)責(zé)關(guān)系不夠明確而造成的。
要從根本上解決問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要摒棄自身的淵源和歷史原因，轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲梢饬x上的獨(dú)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一、10月1日新修訂的《條例》已將原條例中的“管理”變?yōu)?#8220;服務(wù)”，明確了物業(yè)公司與業(yè)主之間是一種服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，這是對(duì)二者關(guān)系更加合理而明確的定位，對(duì)于欠交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，其無權(quán)采取斷水、斷電等措施，否則構(gòu)成侵權(quán)。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收支應(yīng)做到有據(jù)可查 物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，小區(qū)內(nèi)共有物業(yè)、樓體和電梯廣告等收益，以及員工工資、培訓(xùn)、公共設(shè)施維護(hù)維修等支出費(fèi)用均應(yīng)向業(yè)主公開透明，避免一本糊涂帳，為物管糾紛的產(chǎn)生埋下隱患。三、物業(yè)公司應(yīng)盡快與開發(fā)商脫離，這不僅是《條例》的要求，同時(shí)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展也是有百利無一害的，而且《條例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入小區(qū)均要通過招標(biāo)而不是開發(fā)商決定，否則，物管公司將永遠(yuǎn)是為開發(fā)商收拾殘局的善后角色。
3、業(yè)主應(yīng)加強(qiáng)自身素質(zhì)，理性維權(quán)業(yè)主的素質(zhì)和開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及管理部門的素質(zhì)有很大的關(guān)系，開發(fā)商的擅自違約、物管公司的先天不足，以及管理部門的軟弱不作為等原因的結(jié)合，再加上我們的住房商品化還剛剛起步，最終造成的是業(yè)主到政府門前靜坐示威、上街堵路、越級(jí)上訪，甚至流血沖突等事件的發(fā)生。
為此，建議業(yè)主從以下幾方面|考試|大|加強(qiáng)自身素質(zhì)，進(jìn)行維權(quán)：一、提高業(yè)主公德意識(shí)和物業(yè)觀念 一些回遷房、農(nóng)改房業(yè)主不適應(yīng)小區(qū)樓宇化管理，私搭亂建占用共有區(qū)域，不服從物業(yè)管理。業(yè)主也要改變以前單位免費(fèi)管理的觀念，樹立物業(yè)消費(fèi)意識(shí)。二、提高業(yè)主法律素質(zhì) 物管糾紛案件中業(yè)主作為原告起訴的案件敗多勝少的主要原因就是在法律知識(shí)、證據(jù)收集等方面的不足，往往將開發(fā)商的違約行為遷怒于物業(yè)公司，以不交物業(yè)費(fèi)來對(duì)抗開發(fā)商或水電等公用企事業(yè)單位。此類訴訟因法律主體不對(duì)而通常被駁回或判決敗訴。三、業(yè)主應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到采取的靜坐、堵路、越級(jí)上訪等不理性行為，不僅不能解決根本性問題，而且還給廣大業(yè)主在人力、物力和財(cái)力上造成浪費(fèi)，也給其他民眾的生活和社會(huì)穩(wěn)定造成影響，最終問題還要通過正當(dāng)途徑解決。因此，遇到物管糾紛時(shí)應(yīng)冷靜處理，可以要求相關(guān)政府部門協(xié)調(diào)，也可以理性地進(jìn)行訴訟。
4、政府管理部門應(yīng)加強(qiáng)管理目前物管糾紛案件猛增這種現(xiàn)象，不僅僅反映了我國物業(yè)管理行業(yè)的不成熟，從另一方側(cè)面也暴露了政府行政職能部門在管理上的缺陷。新《條例》將街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等地方人民政府也納入了房地產(chǎn)行政主管部門的范圍，《條例》還賦予行政主管部門對(duì)有關(guān)主體違規(guī)行為的限期改正、警告以及罰款等不同程度的行政處罰，但是管理部門并沒有完全擔(dān)當(dāng)起其監(jiān)督、管理和指導(dǎo)的責(zé)任。
建議政府管理部門加強(qiáng)以下方面的工作，一、盡快出臺(tái)、完善房地產(chǎn)、物業(yè)管理方面的法規(guī)，如操作性較強(qiáng)的小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施驗(yàn)收管理辦法、商品房質(zhì)量保修實(shí)施細(xì)則，以及物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則、收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)等。正是這些法律規(guī)定的不可操作或不易操作，才使開發(fā)商、物業(yè)公司等鉆了法律的漏洞，而不去履行義務(wù)或者不將權(quán)利交還業(yè)主。二、規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的執(zhí)業(yè)行為，嚴(yán)格執(zhí)行市場準(zhǔn)入制度，對(duì)不具備相應(yīng)資質(zhì)、喪失誠信的開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)取消其資質(zhì)。三、《條例》實(shí)施以來，政府主管部門很少對(duì)開發(fā)商進(jìn)行行政處罰。由于對(duì)開發(fā)商違規(guī)行為的執(zhí)法力度較弱，則從另一方面縱容了開發(fā)商對(duì)業(yè)主的侵權(quán)，所以應(yīng)鼓勵(lì)業(yè)主對(duì)開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為的舉報(bào)，加大對(duì)違規(guī)行為的處罰力度。四、新《條例》將街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府這一最貼近業(yè)主的政府組織規(guī)定為成立業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)部門，這對(duì)改變當(dāng)前業(yè)主委員會(huì)成立比例較低的問題將會(huì)有所改觀，并使物管糾紛的解決朝著更為理性的方向發(fā)展。
