時(shí)間：2015-12-05 09:15 來(lái)源：山東法制報(bào) 作者：_ 點(diǎn)擊：32次 一、物業(yè)糾紛類型分析
從調(diào)研及統(tǒng)計(jì)情況看，目前訴訟實(shí)踐中物業(yè)糾紛主要有以下類型：
(一)因前期物業(yè)管理糾紛引發(fā)的：1.業(yè)主和建設(shè)單位(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))指定或委托的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)管理產(chǎn)生的爭(zhēng)議。2.建設(shè)單位在物業(yè)交付過程中，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)引發(fā)的爭(zhēng)議，主要有建設(shè)單位未移交圖紙資料、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物，或移交不清引發(fā)的爭(zhēng)議。此類糾紛對(duì)應(yīng)的案由為物業(yè)服務(wù)合同糾紛。
(二)物業(yè)服務(wù)合同糾紛：1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)及滯納金的糾紛。此類案件在物業(yè)糾紛案件中占絕大多數(shù)，為訴訟實(shí)踐中主要的案件類型。2.因物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題引發(fā)的業(yè)主要求提高服務(wù)質(zhì)量、履行管理職責(zé)的糾紛。如業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到合同約定或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓時(shí)承諾的標(biāo)準(zhǔn)，要求降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)或要求提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)糾紛;共用部位和共用設(shè)施設(shè)備修繕、房屋修繕費(fèi)用承擔(dān)，專項(xiàng)維修資金設(shè)立、管理、使用過程中發(fā)生的糾紛等。
(三)小區(qū)內(nèi)的維修糾紛：1.業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主糾正違反管理規(guī)約行為引發(fā)的糾紛。業(yè)主、物業(yè)使用人未遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，未合理安全使用物業(yè)，經(jīng)建議整改而不作為的情況下引發(fā)的糾紛，此類糾紛對(duì)應(yīng)的案由為排除妨礙糾紛。2.業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行維修共用部位或共用設(shè)施設(shè)備的義務(wù)而引發(fā)糾紛。此類糾紛對(duì)應(yīng)的案由一般為物業(yè)服務(wù)合同糾紛。
(四)小區(qū)車位、車輛管理糾紛：1.業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因車位所有權(quán)產(chǎn)生的爭(zhēng)議。2.小區(qū)內(nèi)自行車、電動(dòng)車、機(jī)動(dòng)車被盜或被損壞，有些屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)專門安排人員看管，有些發(fā)生在小區(qū)地面停放、無(wú)專人看管，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行職責(zé)，要求賠償引起的糾紛。此類糾紛如財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人未繳納除物業(yè)費(fèi)之外的保管費(fèi)用的，對(duì)應(yīng)的案由一般為財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛;如財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人為小區(qū)業(yè)主，且物業(yè)服務(wù)合同中約定了車輛保管事宜的，對(duì)應(yīng)的案由也可為物業(yè)服務(wù)合同糾紛;如財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人繳納了車輛保管費(fèi)用，對(duì)應(yīng)的案由則為保管合同糾紛。
(五)小區(qū)內(nèi)的財(cái)產(chǎn)侵權(quán)糾紛：因物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占業(yè)主共有物業(yè)引發(fā)的糾紛。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自在電梯、屋頂、外墻等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、燈箱等獲取收益，將共有用房擅自出租或在共用場(chǎng)地收取停車費(fèi)產(chǎn)生的爭(zhēng)議。此類糾紛對(duì)應(yīng)的案由為業(yè)主共有權(quán)糾紛。
(六)小區(qū)內(nèi)因人身權(quán)利受損害引發(fā)的糾紛：1.因物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或安全防護(hù)、保護(hù)措施不到位導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)使用人或在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)的其他人受到人身傷害引發(fā)的糾紛。2.因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)使用人或在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)的其他人受到人身傷害引發(fā)的糾紛。3.因物業(yè)服務(wù)公司張貼欠費(fèi)業(yè)主信息等引發(fā)的名譽(yù)侵權(quán)糾紛。此類糾紛對(duì)應(yīng)的案由為生命權(quán)、身體權(quán)、健康權(quán)、名譽(yù)權(quán)糾紛或商品房買賣合同糾紛。
(七)新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)更替過程中因撤離、接管及物業(yè)管理用房、資料移交等問題引發(fā)的糾紛：此類糾紛主要出現(xiàn)在業(yè)主委員會(huì)更替及業(yè)主或業(yè)委會(huì)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)公司時(shí)，前任物業(yè)服務(wù)公司不退管、新物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)不來(lái)，前任物業(yè)公司不移交相應(yīng)管理資料等引發(fā)糾紛。此類糾紛對(duì)應(yīng)的案由為物業(yè)服務(wù)合同糾紛。
(八)業(yè)主請(qǐng)求撤銷業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定引發(fā)的糾紛：業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益，受侵害的業(yè)主起訴撤銷該決定。此類糾紛對(duì)應(yīng)的案由為業(yè)主撤銷權(quán)糾紛。
二、物業(yè)糾紛案件特點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì)
近年來(lái)，物業(yè)糾紛的數(shù)量呈不斷上升趨勢(shì)，糾紛類型也進(jìn)一步多樣化。物業(yè)糾紛與一般民事糾紛相比，在司法實(shí)踐中呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：
(一)物業(yè)糾紛案件數(shù)量增長(zhǎng)幅度較快，收案量總體呈逐年上升趨勢(shì)。隨著住房商品化和住房管理市場(chǎng)化發(fā)展，人們對(duì)居住條件和生活環(huán)境的要求日益提高，對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量的要求也相應(yīng)提高，物業(yè)糾紛隨之增多。尤其是業(yè)主以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)服務(wù)合同不相符為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)引發(fā)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛逐年上升，但在經(jīng)歷了飛速增長(zhǎng)階段后增幅逐漸趨于平穩(wěn)。物業(yè)糾紛案件總體呈逐年上升趨勢(shì)，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主維權(quán)，起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)的案件不斷增多。
(二)案件類型相對(duì)集中，群體訴訟多，社會(huì)影響大。物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主催繳物業(yè)管理費(fèi)的案件平均占比97% 以上，為主要案件類型，其余一小部分涉及小區(qū)內(nèi)的財(cái)產(chǎn)侵權(quán)糾紛、小區(qū)車位、車輛管理糾紛、小區(qū)內(nèi)的維修糾紛及業(yè)主撤銷權(quán)糾紛等。物業(yè)糾紛產(chǎn)生的原因，通常是物業(yè)管理費(fèi)的繳納、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等涉及全體業(yè)主利益的共性問題，在發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)主對(duì)糾紛達(dá)成一定的共識(shí)，有時(shí)會(huì)以某一小區(qū)為單位，通過群體性行為的方式進(jìn)行訴訟，具有群體性糾紛的潛在因素，社會(huì)影響面較大。
(三)被告多為業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)勝訴率高。作為物業(yè)糾紛案件主要類型的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，多數(shù)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提起訴訟，勝訴率較高。原因有二：一是業(yè)主以物業(yè)服務(wù)公司提供的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，但多數(shù)業(yè)主的證據(jù)意識(shí)不足，難以證明其抗辯成立，故其此類抗辯通常不被法院采納;二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為專業(yè)性公司，在起訴前往往有備而來(lái)，業(yè)主作為被告地位比較被動(dòng)，收集證據(jù)有較大難度，業(yè)主的法律意識(shí)、法律知識(shí)儲(chǔ)備都不如物業(yè)服務(wù)企業(yè)，故業(yè)主敗訴的案件多。
(四)物業(yè)糾紛案件調(diào)解難度大，調(diào)解率低。在訴訟實(shí)踐中，許多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不透明、收費(fèi)依據(jù)不明確、物業(yè)服務(wù)不到位，在多次與物業(yè)服務(wù)公司交涉未果的情況下，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生了積怨，所以拒不繳納物業(yè)費(fèi)。由于該類案件業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾較為激烈，即使涉及金額不高，雙方也難以達(dá)成調(diào)解協(xié)議。同時(shí)，由于涉訟事務(wù)往往涉及所在物業(yè)業(yè)主的共同性利益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擔(dān)心調(diào)解退讓后導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，這也是他們難以作出讓步的重要原因。因此，該類案件調(diào)解難度大，調(diào)解率相對(duì)低于其他民事案件。
(五)物業(yè)糾紛訴訟主體及法律關(guān)系復(fù)雜，有新類型案件不斷增多的趨勢(shì)，審理難度大。物業(yè)糾紛案件的訴訟主體既有業(yè)主、物業(yè)使用人或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，也有物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等，既可能涉及業(yè)主與物業(yè)使用人的關(guān)系、業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，也可能涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。從案件類型看，糾紛類型多樣化，新類型案件不斷增多。如有物業(yè)服務(wù)合同糾紛、業(yè)主共有權(quán)糾紛、業(yè)主撤銷權(quán)糾紛、小區(qū)車位、車輛管理糾紛及小區(qū)內(nèi)的維修糾紛等多種類型案件。王立強(qiáng)
