感謝邀請(qǐng)：
在房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們常常會(huì)看到一些特別奇怪的現(xiàn)象。
比如當(dāng)大量的房子賣(mài)不動(dòng)，有價(jià)無(wú)市的時(shí)候，我們本以為這個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)降價(jià)。可是結(jié)果有時(shí)候恰恰相反，雖然大量的房子賣(mài)不動(dòng)，但是價(jià)格卻不降反而漲了。
這還好，特別是臨近年底，我們幾乎每天都能接到售房部的電話(huà)，短信，單頁(yè)。邀請(qǐng)我們?nèi)ベI(mǎi)房，去看房。這到底怎么回事？一起來(lái)看一看。
一，房子大量賣(mài)不動(dòng)的原因到底是什么？
凡事皆有因，在回答今天的問(wèn)題之前，我們先一起來(lái)看一看究竟是哪些原因造成的，目前大量的房子賣(mài)不動(dòng)，處于一個(gè)有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)。
第1個(gè)原因，大額商品流動(dòng)性本來(lái)就慢。
房子可不比白菜，它少則幾十萬(wàn)，多則上百萬(wàn)，甚至幾百萬(wàn)的總價(jià)。我們也知道很多老百姓買(mǎi)房，都是買(mǎi)來(lái)自住的，他們要去買(mǎi)一套房，哪怕只是通過(guò)首付加房貸的方式，都需要工作十幾年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間才有首付款，這樣的一個(gè)積蓄。
房子的總價(jià)注定了它是一個(gè)流動(dòng)性特別慢，或者說(shuō)慢于其他日常消費(fèi)品的一個(gè)商品。幾十萬(wàn)上百萬(wàn)，甚至幾百萬(wàn)的房子哪能天天買(mǎi)？誰(shuí)的掙錢(qián)能力有這么快？
第2個(gè)原因，購(gòu)買(mǎi)力不足。
購(gòu)買(mǎi)力不足，也是房子賣(mài)不動(dòng)的一個(gè)主要原因。
大家都知道這一輪全國(guó)去庫(kù)存各大的小小的城市房?jī)r(jià)都發(fā)生了翻天覆地的變化，也許在第一年的時(shí)候，很多當(dāng)時(shí)朋友還在猶豫到底要不要買(mǎi)房。其實(shí)等到連續(xù)上漲了幾年，身邊的朋友大部分都已經(jīng)買(mǎi)房了，哪怕是向親戚朋友借錢(qián)，用盡6個(gè)錢(qián)包，也是已經(jīng)擁有了自己的一套房子。
老百姓手里最值錢(qián)的也是房子，而大部分人去買(mǎi)房都花費(fèi)了自己所有的積蓄，甚至還借了一大筆錢(qián)。買(mǎi)了房，手里的金錢(qián)被消耗掉了，儲(chǔ)蓄也被消耗掉了，哪還有購(gòu)買(mǎi)力再去消費(fèi)這么大金額的商-房子呢？
第3個(gè)原因，供大于求。
這一輪去庫(kù)存，很多開(kāi)發(fā)商和二手房的業(yè)主都嘗到了房?jī)r(jià)漲幅給他帶來(lái)的，這是利益。
開(kāi)發(fā)商對(duì)宏觀走勢(shì)的判斷失誤，拿了特別多的項(xiàng)目出來(lái)賣(mài)，希望能夠在這一場(chǎng)娛樂(lè)中賺取更多的利潤(rùn)，市面上自然就多了很多的新樓盤(pán)，在各個(gè)城市相信大家也看到了。
而二手房方面，特別是有多套房的業(yè)主。都想趁著這一波房?jī)r(jià)漲了之后，賣(mài)出多余的房子去換取更多的現(xiàn)金。二手房的庫(kù)存也增加了，很多二線(xiàn)城市都達(dá)到了十幾萬(wàn)套，甚至20萬(wàn)套的二手房，太嚇人了。
第4個(gè)原因，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。
我們身邊很多的購(gòu)房者，其實(shí)對(duì)買(mǎi)房這件事都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的。
漲價(jià)的時(shí)候，哪怕削尖腦袋，哪怕花費(fèi)額外的費(fèi)用也要去購(gòu)買(mǎi)一套房。生怕房子漲了，自己少賺了。或者漲了之后自己更買(mǎi)不起了。
但遇到樓市橫盤(pán)或者有一點(diǎn)點(diǎn)的回調(diào)，它就會(huì)觀望，觀望，再觀望。這就是我們很多購(gòu)房者的一個(gè)習(xí)慣。
……
所以，這么多的因素加在一起，房子賣(mài)不動(dòng)，就不足為怪了。
二，房子都買(mǎi)不動(dòng)了，價(jià)格為什么不降價(jià)反而上漲了？
可能是我們太多的人都愿意去站在自己的角度來(lái)看待房地產(chǎn)市場(chǎng)。以為當(dāng)房子大量賣(mài)不動(dòng)的時(shí)候，它就是一個(gè)有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)。既然賣(mài)不動(dòng)了，那它肯定就應(yīng)該降價(jià)來(lái)?yè)Q取更多的交易量和流動(dòng)性。
但很多時(shí)候想法往往都是一廂情愿的，房子漲價(jià)和降價(jià)的原因，絕對(duì)不是太有直接相連的關(guān)系。我們一起來(lái)看看房子漲價(jià)的原因，就知道為什么大量的房子即使賣(mài)不動(dòng)，而房子的價(jià)格不會(huì)降價(jià)，反而上漲了。
第1個(gè)原因，成本決定價(jià)格。
俗話(huà)說(shuō)面粉都貴了，面包還會(huì)便宜嗎？當(dāng)然我們這里說(shuō)的面粉是指我們的油面價(jià)，面包就是指我們的商品房。
今年我們看到各個(gè)大大小小的城市，上半年的土拍樓面價(jià)比之前我們賣(mài)的房子成品價(jià)還要貴。地價(jià)都已經(jīng)翻倍了，以后建出來(lái)的房子還會(huì)便宜嗎？
另外無(wú)論是工人，還是建筑的材料，以及開(kāi)發(fā)商融資的成本，都大大的提高了。俗話(huà)說(shuō)羊毛出在羊身上，商人不會(huì)做賠本的買(mǎi)賣(mài)，開(kāi)發(fā)商怎么可能不找房子的價(jià)格。
而二手房業(yè)主看到了，開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)把房子的價(jià)格漲上去了，那為什么我的房子不能漲價(jià)呢？
第2個(gè)原因，貨幣的不斷貶值。
生活本質(zhì)上是一直都存在的，我們手里的錢(qián)每年的購(gòu)買(mǎi)，你都在不斷的被削弱，都在不斷的減少。現(xiàn)在100塊錢(qián)能買(mǎi)到的東西和10年前100塊錢(qián)能買(mǎi)到的東西完全是天壤之別。
人民幣在不斷的貶值，即便是房子的價(jià)格一分不變，其實(shí)它需要我們未來(lái)在購(gòu)買(mǎi)它的時(shí)候需要花費(fèi)我們的金錢(qián)都是相對(duì)來(lái)說(shuō)多了一些。
因?yàn)殡S著人民幣的貶值，越往后的人民幣購(gòu)買(mǎi)力越不能和現(xiàn)在甚至以前相比了。想要在未來(lái)5年，甚至10年買(mǎi)到今天同樣的商品，一定會(huì)花費(fèi)比今天更大數(shù)字的人民幣。
……
是的，主要看這兩個(gè)原因，我們就知道房子它未來(lái)是一個(gè)漲價(jià)的趨勢(shì)。大家都是明白人，如果是你的房子，你會(huì)因?yàn)椴缓觅u(mài)降價(jià)賣(mài)給另外一個(gè)購(gòu)房者嗎，一定不會(huì)。
三，年底了，每天都能接到售樓處的電話(huà)，收到他的短信，看到它的單頁(yè)，到底怎么回事？
每到年底，很多開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，的的確確會(huì)對(duì)他的一些項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)打折促銷(xiāo)。但是我們也必須清楚的認(rèn)識(shí)到打折促銷(xiāo)不代表就要房子降價(jià)了，它只是一個(gè)短周期，短時(shí)間給購(gòu)房者的一個(gè)福利活動(dòng)，僅此而已。
而年底的時(shí)候，我們會(huì)收到售樓處的電話(huà)，收到他發(fā)的短信，甚至看到它的單頁(yè)。與目前的房子賣(mài)不動(dòng)，價(jià)格不降反漲也是沒(méi)有太大直接聯(lián)系的，主要原因是以下幾個(gè)。
第1個(gè)原因，公司制度要求。
打電話(huà)也好，發(fā)短信也好，其實(shí)都是公司的一個(gè)制度要求。俗話(huà)說(shuō)公司不會(huì)養(yǎng)閑人，既然給你開(kāi)工資，既然讓你賺錢(qián)，肯定是要你在每天去完成對(duì)應(yīng)的工作量的。
而打電話(huà)，發(fā)短信通知購(gòu)房者買(mǎi)房或者建議購(gòu)房者買(mǎi)房，就是售樓處工作人員的日常工作。
當(dāng)然這些在我們買(mǎi)房者看來(lái)是惡意的宣傳，要我們?nèi)ベI(mǎi)房，要我們?nèi)コ蔀榻颖P(pán)俠。實(shí)際上打電話(huà)，發(fā)短信也是通知一些有效的客戶(hù)，提升樓盤(pán)的轉(zhuǎn)化率，順便提升業(yè)務(wù)員個(gè)人的業(yè)績(jī)。如果你從來(lái)都沒(méi)有看過(guò)房，也沒(méi)有人會(huì)打電話(huà)發(fā)短信給你。
第2個(gè)原因，買(mǎi)賣(mài)廣告必不可少。
單頁(yè)的宣傳，是售樓處必做的一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略和營(yíng)銷(xiāo)手段。商品賣(mài)的好不好，完全就是靠營(yíng)銷(xiāo)做的好不好，宣傳有沒(méi)有做到位。
平時(shí)買(mǎi)的包包買(mǎi)的化妝品，你能接受別人打廣告做宣傳。為什么像房子這么大的一個(gè)商品，你就不能接受人家打廣告做宣傳？
……
的確如此，看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲跌，一定要結(jié)合最本質(zhì)的原因。而不是去看我們接到了太多售樓部或者中介的電話(huà)，收到太多的看房短信，看到太多的宣傳單，說(shuō)某某樓盤(pán)要開(kāi)房，就斷定房子不好賣(mài)了。因?yàn)閺V告做的滿(mǎn)天飛，意味著他賣(mài)不出去了。
也不是自己覺(jué)得房子暫時(shí)賣(mài)不動(dòng)了，房?jī)r(jià)就得下降，這完全不符合邏輯，完全就是一廂情愿的想法。
最后要提醒廣大的購(gòu)房者，一定要理性的去看待房地產(chǎn)市場(chǎng)，理性的去對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)給我們帶來(lái)的一些相關(guān)信息和訊號(hào)。它畢竟不是白菜，哪能上午也買(mǎi)，下午也買(mǎi)，天天買(mǎi)你也不行啊。
我是@重慶地產(chǎn)視野 重慶樓市老司機(jī)，十余年房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，熟悉重慶各區(qū)房產(chǎn)價(jià)值，板塊輪動(dòng)，購(gòu)房貸款政策，購(gòu)房知識(shí)，時(shí)常還要分享重慶樓市一線(xiàn)動(dòng)態(tài)，我們一起交流，一起成長(zhǎng)吧！
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