你去算算看——住宅每日的平均租金，跟同地區(qū)酒店每天的房費(fèi)比，肯定是酒店要高的多。
“差價(jià)”越多，就越有機(jī)會(huì)。
自從Airbnb在全球的快速增長(zhǎng)，把自己的房子的閑置價(jià)值通過(guò)“共享經(jīng)濟(jì)”在市場(chǎng)上“變現(xiàn)”這個(gè)想法，變得越來(lái)越流行。
除了把自己空余的房間租給旅客這種“避免浪費(fèi)”的做法，有沒(méi)有可能把這件事情變成一個(gè)有規(guī)模的生意來(lái)操作呢？能不能賺一筆可觀的收入呢？
這件事兒，有沒(méi)有可能做成被動(dòng)收入呢？
在這里跟大家分享一個(gè)最近我們?cè)谌毡緰|京做的項(xiàng)目——租房子做民宿。
同樣一個(gè)房子，用來(lái)做民宿，相比做長(zhǎng)租，有以下幾個(gè)難點(diǎn)：
入住率：如果某些日子沒(méi)有房客，那么就沒(méi)有收入。長(zhǎng)租出去的房子好比是“批發(fā)”——簽了合約，為來(lái)一兩年的每一天都算是“賣出去了”；一天一天出租的民宿，就像是做零售——今天賣了，明天還沒(méi)準(zhǔn)兒。
客戶溝通：如果做民宿的話，幾乎每天都要回答客戶的問(wèn)題，聯(lián)系客戶確認(rèn)入住情況，解決客戶臨時(shí)的需要；如果做長(zhǎng)租，那幾乎一兩年也就幾次需要溝通一下，不費(fèi)事兒。
入屋清潔：做民宿，每一撥客戶都需要安排清潔，換洗床單毛巾等等；長(zhǎng)租的話，大概一兩年需要全屋清潔整修一次。
與酒店的競(jìng)爭(zhēng)：必須要提供比酒店更高的性價(jià)比，才對(duì)客戶有比較好的吸引力。除非你的裝潢天下有地下無(wú)，周圍還沒(méi)有類似水平的房子，才能標(biāo)價(jià)很高；否則，附近酒店的平均價(jià)格，永遠(yuǎn)是制約你定價(jià)的一個(gè)重要指標(biāo)。
政策風(fēng)險(xiǎn)：很多地方政府不允許這種“民宿”的經(jīng)營(yíng)，因?yàn)樯嫦訑_亂酒店市場(chǎng)。
也正是因?yàn)檫@一大堆難點(diǎn)，“去異地做民宿”這個(gè)點(diǎn)子想了很久也沒(méi)實(shí)施。
直到最近...
我們找到一個(gè)途徑，可以解決上面所有的難點(diǎn)。于是，我們想用最低的成本試試看——用租房子去做民宿的方式，專門賺“長(zhǎng)租”和“民宿”中間的差價(jià)。
以下是我們?cè)?016年11月的時(shí)候租下的東京的一個(gè)房子。
客廳1
客廳（2）
客廳里的沙發(fā)床
廚房
客廳（3）
臥室 no.1
臥室 no.2
臥室 no.3
洗澡間
廁所
可以通過(guò)以下鏈接在在Airbnb上找到房子的信息。歡迎大家去東京的時(shí)候選用這個(gè)房子哦！
https://www.airbnb.com/rooms/16170903
為什么選定了這套房子呢？我們是從以下幾個(gè)方面考慮的：
大戶型 vs. 小戶型
旅客之所以選擇民宿，大部分是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)惠——如果有4-8人一起旅行的話，每?jī)扇俗∫婚g酒店，就要2-4間房；同樣的情況，選一家民宿，可以4-8人都住進(jìn)去，價(jià)錢可能就便宜很多——大房子跟酒店比，是有絕對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)的，這個(gè)對(duì)保證入住率很重要。
相反，如果一個(gè)民宿只能住2個(gè)人，相比較一些便宜的酒店來(lái)說(shuō)，可能就是酒店更方便。這樣的民宿，可能會(huì)在跟單間房的酒店競(jìng)爭(zhēng)中取得劣勢(shì)。
另一方面，從租金成本來(lái)說(shuō)，一般小戶型多人租，單位面積的租金偏高，適合買房收租（詳情可以關(guān)注“第二份薪水”，回復(fù)“收租標(biāo)準(zhǔn)”），相反的對(duì)于做民宿來(lái)說(shuō)成本比較高；大戶型反倒是單位面積租金比較低，未必最適合收租投資，但很適合租別人的房子來(lái)做民宿。
所以，從與酒店競(jìng)爭(zhēng)／入住率，還有租金成本來(lái)說(shuō)，應(yīng)該選大戶型。
我們這個(gè)房子如果拼命往里塞人的話，可以放9個(gè)！
我們自己親自體驗(yàn)下來(lái)，住5-6個(gè)人是很舒服滴～
出行方便的地鐵沿線
選擇地鐵沿線，最好是景點(diǎn)附近的地區(qū)，旅客出行方便，出租率自然就比較高。
這個(gè)房子在東京的大久保站附近，離大商業(yè)區(qū)新宿也是幾分鐘的走路距離。
“地點(diǎn)，地點(diǎn)，地點(diǎn)”這個(gè)投資房產(chǎn)的黃金原則，在做民宿這件事情上同樣適用！
“全年無(wú)淡季”的旅游城市
為什么選擇日本？主要就是因?yàn)檫@里旅游太旺了。
冬天看雪景，4月看櫻花，秋天看紅葉，再加上可以好吃好喝買買買...日本的每個(gè)大城市全年游客絡(luò)繹不絕。
之前在Airbnb上看過(guò)東京的民宿，好的房子全年都是訂的很滿的，這讓我們對(duì)這里民宿市場(chǎng)的入住率比較有信心。
東京2020年要舉辦奧運(yùn)會(huì)，相對(duì)游客的增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，整體酒店的供應(yīng)其實(shí)很不夠。根據(jù)英國(guó)調(diào)查公司STRGlobal的統(tǒng)計(jì)，2015年?yáng)|京的酒店入住率為86.3%。一般而言，超過(guò)85%的入住率，就很容易出現(xiàn)人手難安排，服務(wù)質(zhì)量下降的情況了。
因此，政府對(duì)民宿的政策也在逐漸放寬，要不然就更沒(méi)辦法應(yīng)對(duì)這么大的人流了。所以從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，我們做的事情是跟政府站邊的，近年來(lái)政策風(fēng)險(xiǎn)較小。
靠譜的管理公司
這個(gè)應(yīng)該是在異地投資項(xiàng)目的重中之重！
說(shuō)實(shí)話，要不是有一個(gè)認(rèn)識(shí)的朋友在東京親自經(jīng)營(yíng)民宿管理公司，我們是不敢嘗試的——幾乎每天都要跟不同的客戶溝通，萬(wàn)一有點(diǎn)事情要親自處理，難道還要飛過(guò)去不成？
上面講道的難點(diǎn)中的“日常溝通”，和“入戶清潔”兩個(gè)環(huán)節(jié)，真得要在當(dāng)?shù)?strong>專業(yè)又可靠的人去盯著才行。
而且，在啟動(dòng)過(guò)程中，房屋裝修，家具擺設(shè)等等，也需要有人監(jiān)工完成。要是沒(méi)有一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的公司去幫忙做，自己做可能費(fèi)時(shí)費(fèi)力，效果還不好。
所以如果你問(wèn)我為什么選東京，可能“因?yàn)闁|京有靠譜的人管”這個(gè)原因是最重要的。
這是我們這個(gè)項(xiàng)目的前期費(fèi)用：
公司服務(wù)費(fèi)：給管理公司的費(fèi)用（他們的主要盈利點(diǎn)）
家具電器：軟裝布置的費(fèi)用（房子是精裝修交付的）
0.5月租金：起租后需要半個(gè)月來(lái)布置
禮金：給房東的錢，房東因此同意房子可以用來(lái)做民宿
保險(xiǎn)：租房規(guī)定要給的費(fèi)用
中介費(fèi)：約半個(gè)月房租
2個(gè)月押金：租約結(jié)束后可退
整個(gè)投入是217萬(wàn)日元，按當(dāng)時(shí)的匯率看約15.4萬(wàn)港幣，13.8萬(wàn)人民幣。這個(gè)可以算是這項(xiàng)投資的啟動(dòng)資金。（注意：這個(gè)投資并沒(méi)有購(gòu)入資產(chǎn)，除了2個(gè)月押金外，其他的投入在租約結(jié)束后可能都沒(méi)有轉(zhuǎn)賣價(jià)值。）
項(xiàng)目收入預(yù)期
這個(gè)是管理公司給出的預(yù)計(jì)收入：
租金收入：按附近類似的房源，預(yù)計(jì)租金價(jià)格每天24000日元，每個(gè)月22天入住
清潔費(fèi)收入：這個(gè)跟下面的清潔費(fèi)支出是相等的，相當(dāng)于房客負(fù)責(zé)清潔費(fèi)用
管理費(fèi)：管理公司收的，約占租金收入的20%（稅后）
WIFI：提供給住客免費(fèi)使用的WIFI租賃費(fèi)用
消耗品：洗衣液，衛(wèi)生紙，毛巾等等
煤氣水電：煤氣水電費(fèi)用
租約簽了5年，可以跨過(guò)2020年的奧運(yùn)時(shí)期，希望那個(gè)時(shí)候收入有驚喜！
按照這樣的預(yù)計(jì)，假設(shè)5年后項(xiàng)目結(jié)束：
回本期：17.3個(gè)月
5年總收入：805萬(wàn)日元（相當(dāng)于港幣57.2萬(wàn)，人民幣51.5萬(wàn)）
總回報(bào)率：271%
每年回報(bào)率(IRR)：67.4%
相當(dāng)不錯(cuò)的投資吧?。?/p>
當(dāng)然了，也得算算風(fēng)險(xiǎn)：
5年剛好收支平衡，不賺不賠：每月需至少出租40.6萬(wàn)日元，約17天。
每個(gè)月收入剛好夠給租金：每月需至少出租36萬(wàn)，約15天。
所以，在這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，如果忽略資金的機(jī)會(huì)成本（正常情況當(dāng)然不能忽略資金的機(jī)會(huì)成本，這里為了計(jì)算方便，只作大致估算），40.6萬(wàn)日元的月收入是一個(gè)不賠錢的底線。
房子是2016.11.16起租的，從簽約，房子軟裝設(shè)計(jì)，家具購(gòu)置，到Airbnb上面的文字／照片，以及《房屋使用手冊(cè)》的撰寫，只用了短短12天！
管理公司的效率還是棒棒噠～！我們幾乎沒(méi)操心過(guò)任何事情，很省心。
這個(gè)是設(shè)計(jì)師提供的部分軟裝方案：
我們?cè)谶@個(gè)準(zhǔn)備過(guò)程中，并沒(méi)有去看過(guò)這個(gè)房子！都是遠(yuǎn)程操作的！
上線后，我們?yōu)榇税才帕艘淮稳胰|京的旅行，做第一批住客，順便驗(yàn)收一下！
房子是2016年的新房，非常高級(jí)的公寓。
房屋內(nèi)的照片跟Airbnb上的一樣，這里就不重復(fù)放了！
p.s.住民宿，有廚房，附近有超市，吃的總是可以很豐盛！
這篇文章先給大家交代一些前期準(zhǔn)備的信息。2016年12月的實(shí)際收支情況，請(qǐng)參考下一篇文章。請(qǐng)關(guān)注“第二份薪水”，回復(fù)“民宿”，給你推送。
我們相信大家在“有錢有閑”的情況下生活會(huì)更有品味。“第二份薪水”致力于幫助工薪族在不影響現(xiàn)有工作收入的情況下，建立自己的其他收入來(lái)逐漸代替打工薪水，達(dá)到財(cái)務(wù)自由，掌控自己的人生。
作者馬克從2008年開(kāi)始，就懷著一份“不安分”的心，希望能從“打工拿穩(wěn)定薪水”向“不打工照拿穩(wěn)定薪水”邁進(jìn)。2012年正式結(jié)束了打工生涯，現(xiàn)在過(guò)著自由自在的生活，可以在自己喜歡的時(shí)間，城市，與自己喜歡的人做有意思的事情。如果攢夠了“被動(dòng)收益”，這一切皆為可能...
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