很多朋友問(wèn)，在購(gòu)買房產(chǎn)的時(shí)候最該注意的問(wèn)題是什么？
知外君認(rèn)為，無(wú)論是國(guó)內(nèi)還是海外，購(gòu)買房產(chǎn)都應(yīng)該理清自己的購(gòu)買目的，是投資還是自住。
今天邀請(qǐng)知外日本房產(chǎn)專家小科跟大家分享下買房經(jīng)驗(yàn)，理清楚投資和自住房的區(qū)別！
日本房產(chǎn)現(xiàn)在在大陸很火，有多火呢？據(jù)說(shuō)，一套新出來(lái)的公寓，從投資人拿到房源信息到作出購(gòu)買決定只需要不到5分鐘時(shí)間。
之前，我推薦過(guò)山手線日暮里站附，近人民幣約600多萬(wàn)的一整棟樓，在一天之內(nèi)就收到了40多個(gè)購(gòu)買申請(qǐng)。
對(duì)于國(guó)外投資人來(lái)說(shuō)，購(gòu)買日本房產(chǎn)有點(diǎn)隔山買牛的感覺(jué)，往往能接收到的信息是一張圖紙和一些文字介紹。
雖然日本可以堪稱全世界法律體系最完善的國(guó)家之一，良好的社會(huì)環(huán)境、較高的國(guó)民素質(zhì)，高度重視社會(huì)信用，這些對(duì)于投資人快速作出投資決定有了很好的促進(jìn)作用。
但是，也有很多投資人往往因?yàn)橹腥諊?guó)情不同，以及自我情緒的代入，比較難以作出及時(shí)的判斷，這樣就錯(cuò)失了好的投資機(jī)會(huì)。
如何能夠快速而又不沖動(dòng)地把握投資機(jī)會(huì)呢？今天，我簡(jiǎn)單地從日本買房投資的誤區(qū)進(jìn)行一些分享。
理清投資和自住
我曾經(jīng)給一位國(guó)內(nèi)的投資人推薦過(guò)一套位于東京新宿站附近的房子，價(jià)格、房齡、收益等等各方面都非常不錯(cuò)。
眾所周知，新宿站是世界排名第一的大站。當(dāng)然了，排名前20的大站基本上都在東京。這個(gè)新宿站擁有178個(gè)出口，每天的乘降人次幾乎接近400萬(wàn)人。
400萬(wàn)人是一個(gè)什么概念？澳大利亞的首都人口也只有400多萬(wàn)人，加拿大首都的人口是100多萬(wàn)。新宿站單單每一天的乘降人口接近400萬(wàn)，這種摩肩接踵、人潮如織的景象大家可想而知。
但是，投資人給我的回復(fù)卻是：“既然人這么多，會(huì)不會(huì)太吵鬧？能不能幫我找個(gè)安靜點(diǎn)的？”聽(tīng)到這個(gè)回復(fù)，我想很多人會(huì)無(wú)奈地一笑。投資人往往不自覺(jué)地把個(gè)人自住的喜好混淆到投資房產(chǎn)里去。
這一點(diǎn)我要敲一敲黑板劃個(gè)重點(diǎn)：投資人一定要理清楚投資與自住的區(qū)別，如果理不清往往會(huì)影響投資決策，喪失一些很好的投資機(jī)會(huì)。
01地段
關(guān)于地段如何選擇，我覺(jué)得很多人給出了很多答案，大家爭(zhēng)論不休。很有名的就是我們經(jīng)常聽(tīng)說(shuō)到的location，地段、地段、還是地段！
我們是選擇絕對(duì)的核心地段，還是選擇有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟文?？這個(gè)問(wèn)題一直困擾著人家，我今天給出我個(gè)人的標(biāo)準(zhǔn)答案。
我的標(biāo)準(zhǔn)答案是什么呢？關(guān)鍵不在于地段本身，而是關(guān)鍵在于投資人對(duì)該國(guó)、該地區(qū)的理解程度，怎么說(shuō)呢？
第一，如果我們是初次投資日本房產(chǎn)，我建議投資絕對(duì)的核心地段。租金收入非常穩(wěn)健，保值能力很強(qiáng)，非常適合入門級(jí)的投資人。初次投資最重要的是控制風(fēng)險(xiǎn)，保證第一筆海外投資成功。
第二，如果投資人已經(jīng)是二次投資了，或者是對(duì)東京比較熟悉，清楚東京60多年以來(lái)人口持續(xù)增長(zhǎng)，城市規(guī)模不斷向外延伸，對(duì)東京的發(fā)展很有信心，也可以嘗試投資東京市政規(guī)劃的新都心，以獲取城市發(fā)展帶來(lái)的超額紅利。
類比一下，以上海為例，類似嘉定、閘北、松江這樣的城市擴(kuò)張發(fā)展的新區(qū)，房?jī)r(jià)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)的市中心靜安和黃浦。
所以，投資什么樣的地段，標(biāo)準(zhǔn)答案在投資人自己的身上。
在于自身對(duì)投資所在的城市和地區(qū)的熟悉程度，不熟悉就選擇絕對(duì)核心，熟悉就嘗試投資新都心。
除了地段，類似的問(wèn)題與其它方面，比如朝向、房型、面積、距離等等也有關(guān)系。
02朝向
有些投資人一定要朝南，又把自己自住的喜好放進(jìn)去了。
但是，很多投資人不知道，在日本絕大多數(shù)的房子都是帶有暖房功能的，特別是在浴室里面。衣物洗過(guò)之后并非晾曬在陽(yáng)臺(tái)上，而是掛在浴室里面，睡覺(jué)之前開(kāi)啟暖房功能，第二天早上衣服就干了。這是晾曬方面。
關(guān)于采光方面，日本上班族的工作節(jié)奏、生活節(jié)奏都比較快，工作強(qiáng)度比較大。
在租借的房子里是每天早出晚歸，他們大多數(shù)不太在乎采光問(wèn)題，因?yàn)樗麄円蚕硎懿坏健?/p>
所以，朝向在日本的租賃市場(chǎng)上并反映不出來(lái)租金的價(jià)格差異，對(duì)投資來(lái)說(shuō)影響因素是比較小的。
我們自住要朝南往往是兩方面，一方面是采光，還有另一方面是考慮晾曬，這兩方面都不在日本租賃市場(chǎng)的范圍內(nèi)，所以這一點(diǎn)我們要理清。
03房型
國(guó)內(nèi)的投資人往往喜歡方方正正的，日本是一個(gè)私有制的國(guó)家，為了最大化對(duì)土地進(jìn)行有效利用，會(huì)根據(jù)土地的形狀對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)，不可避免的，房型會(huì)受到影響，不一定是方方正正的。這是客觀因素決定的。
另外一方面，實(shí)際上，在日本的租客幾乎不太在乎戶型的，這方面對(duì)租金的影響也不是太大，咱們也不要把自住的想法混淆在投資里面。
04面積
日本的租賃市場(chǎng)比較主流的戶型大概是在十幾平到四十平以內(nèi)這樣的小型公寓。
很多投資人往往會(huì)覺(jué)得這個(gè)房子的面積是不是太小了？
首先，說(shuō)明一點(diǎn)，我們?cè)谌毡菊f(shuō)的面積是說(shuō)套內(nèi)使用面積，跟國(guó)內(nèi)的建筑面積大概是要乘以1.33，這才是跟國(guó)內(nèi)的面積口徑相一致。以二十平為例，乘以1.33大概是二十六七平。
簡(jiǎn)單地思考一下，在北上廣深的大學(xué)畢業(yè)生中，大多數(shù)的上班族正是因?yàn)闆](méi)有像日本這樣的小戶型，所以被迫選擇群租房，多人群租在幾居室里，不僅喪失了隱私權(quán)，休息也不好，而且矛盾、沖突也相當(dāng)多，安全性也難以得到保障。
日本存在這樣的小戶型滿足了年輕人、上班族的租賃需求，這確實(shí)是合理的。反而是國(guó)內(nèi)的一些房型沒(méi)有滿足到這一批租賃需求。
有能力投資海外房產(chǎn)的投資人一定不能按照自身居住條件來(lái)衡量這些年輕的上班族。
以上就是從房子本身的屬性，包括地段、朝向、房型、面積，給大家作一個(gè)簡(jiǎn)單的舉例說(shuō)明。
Q&A自住和出租
另外，有很多投資人會(huì)有這樣的想法：能不能買一個(gè)房子，我每年去日本住幾天，剩余的時(shí)間用來(lái)出租，這樣行得通嗎？
這個(gè)問(wèn)題我分幾點(diǎn)來(lái)回答。
首先，日本是一個(gè)旅游資源非常集中、非常豐富的國(guó)家。投資人拿著房租收入就可以去不同的酒店，每一次的旅游度假體驗(yàn)就不同，何必要困于自己購(gòu)買的那一套房子里面呢？
其次，如果出租的話，投資人到日本的那兩天，難道讓原來(lái)的租客搬出去嗎？我們住過(guò)兩天后回國(guó)了，再讓原來(lái)的租客搬回來(lái)嗎？這樣的操作顯示是不合適的，完全不具備操作性。
第三，有投資人提出以民宿為代表的短租形式，這個(gè)是否可行呢？我想簡(jiǎn)單說(shuō)一下。
首先，民宿短租在日本是違法的。今年年初，還出臺(tái)了相關(guān)的法律，明確了一系列的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，還明確了處罰措施。嚴(yán)重的違法情況可能面臨6個(gè)月的監(jiān)禁或高達(dá)百萬(wàn)元的罰款。
我們即使是偷偷做了民宿，而且很幸運(yùn)暫時(shí)沒(méi)有被查封，但今天這個(gè)住，明天那個(gè)住，這個(gè)房子的性質(zhì)已經(jīng)變成了一個(gè)酒店，已經(jīng)不是自己家的感覺(jué)了，這個(gè)問(wèn)題又回到了原點(diǎn)。為何我們不拿著收到租客的租金在日本每次住不同的酒店？溫泉酒店、旅游酒店，享受不同的旅游體驗(yàn)，這樣不是更好嗎?
以上，我是從投資和自住方面跟大家進(jìn)行分享，多個(gè)維度理清投資和自住的目的，做跟理智的購(gòu)房選擇。
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