民宿是一種情懷，但骨子里的商業(yè)運營更是一門學(xué)問。
說起民宿，許多文青們肯定會拍案而起。
講故事，聊情懷，從詩歌到遠方，
有蛙聲，有鳥鳴，還有鮮花和綠茶。
面朝大海，春暖花開，過著田園生活和心靈的自由。
可是一旦夢想落地后，隨著而來就是赤裸裸的現(xiàn)實：活下去！
理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感，這是很多民宿投資者的內(nèi)心寫照。
.1.
民宿看起來很美好？
2011年，國內(nèi)民宿開始起步發(fā)展，2015年以莫干山民宿發(fā)展成為民宿行業(yè)的旗幟。
僅靠80多家精品民宿，浙江省莫干山民宿便共創(chuàng)造了3.5億元的經(jīng)濟收入。
這一消息出來后，引起社交媒體的嘩然，更是觸動了一大批文青們的心：
天底下竟有既能實現(xiàn)文青情懷，又能賺大錢的好事?
同時，很多理財產(chǎn)品也看中了這一巨大商機，瞄準(zhǔn)這一塊蛋糕：
要么就是“xx精品民宿，一萬起投，年化10%-15%每月還有分紅拿”；
要么就是“你只要投資，其它的交給XX，一年甚至半年就能夠回本”；
于是大批人涌向了民宿投資這一塊蛋糕，
無論是出于文青理想向往，還是出于投資現(xiàn)實需求，
可是很多行業(yè)就是這樣，但大批人開始擠向同一塊地方后，就會發(fā)現(xiàn)游戲并沒有想象中那么美好。
我曾在出差時候結(jié)識了一位80后麗江女孩豆豆，最近她剛脫手了一間民宿。
她對我說，當(dāng)你愛好變成賺錢的工具，體驗就沒那么好了。
因為在前兩年，就在民宿行業(yè)都比較火爆的時候，豆豆和幾位朋友選擇入場，投入了300多萬，共7個民宿房間，建筑面積約500平方米。
可是一旦當(dāng)上老板后，豆豆就發(fā)現(xiàn)經(jīng)營民宿真的挺難的。
她和我算了一筆賬，一般組建民宿的合同時間為5到10年。
其中前前后后的成本就涵蓋了前期投入，日常運營和年收入，
前期投入就包括了租金、裝修（水電暖、軟裝、硬裝）、營銷費用；
在云南麗江邊的民宿，租金是已經(jīng)飆到了10萬—20萬/年。
光是租金這一塊，選了最便宜的價位，5年也得交50萬租金。
然后是給房屋進行改造計劃：
主體建造裝修或改造，1800元/平方米；
房間硬質(zhì)裝修，2000元/平方米，
院落以整理道路、修整圍墻，布置水池等，1000元/平方米；
等這些軟硬件設(shè)施都備齊了，差不多就得花去了290萬了。
然后再回到日常運營成本中。
7間客房，正常的房間整理之前一般都是豆豆她和一兩朋友一起承擔(dān)，工資當(dāng)時定在3000元/月，共3人，108000元/年。
整棟民宿的清潔可招當(dāng)?shù)亻e散居民，工作范圍為院落地面的清掃，垃圾的傾倒和其他工作。工資成本定在1000元/月。共需12000元/年。
電信寬帶：100M有線寬帶 1500元/年；
水電成本：10192元/年（按7間房，104天，5%的比率計算）；
宣傳成本：5000元/年（優(yōu)惠力度，熟客、關(guān)系客成本付出）；；
營業(yè)稅金：203840*0.05=10192元（按7間客房全年30%入住率）；
全年成本初略估計有146884元。
所以還沒開業(yè)，其實豆豆他們就已經(jīng)花去了240多萬了，這以上還都是保守估計。
那收益呢？不是說民宿投資不錯嗎？
7間客房，按平均每間房費500元，以最保守估計，入住率30%計算，總共住宿項目收入大概38萬元。
旺季按當(dāng)月平均入住率50%計算，住宿項目收入大概為63萬元/年。
此外，因民宿假日經(jīng)濟因素，豆豆和幾位朋友為了刺激消費，會結(jié)合本土文化，開發(fā)一些特別活動出來。
比如農(nóng)村體驗活動，按照每周末20人次計算，每人次100元計算，全年52周，大概收入10萬元。
策劃養(yǎng)生、特色活動等項目，按7間客房，150元每間閑時客房費收入，10%消費率計算，總計3.8萬元。
暑假假期，同戶外舉辦夏令營、遠足、生態(tài)體驗等各項針對學(xué)生人群培訓(xùn)、體驗活動，收入和合作單位分成后按每人1500元，20人次每次，寒假暑假各舉辦一次，總計收入6萬元。
一年下來，一切順利的話：
入住率差些，收益有59多萬元。
入住率高些，收益也有84多萬元。
所以經(jīng)過滿打滿算，五年下來，差的時候，純收益225萬，好的時候，純收益350多萬，扣去成本，綜合下來，最多也才賺60多萬。
也就是說，看似盈利非常高的民宿投資，到最后其實也并沒有大家想象的那么美好。
而且這還都是一切風(fēng)調(diào)雨順的情況下才有的。
事實上，民宿本身就是一個非常遭受攻擊的產(chǎn)品。
比如非常容易受到季節(jié)影響，當(dāng)?shù)貋硪粓鰹?zāi)難，臺風(fēng)或者地震之類的，這意味前期收入馬上毀之一旦；
比如當(dāng)?shù)卣呷绻{(diào)整了，那也是非常影響民宿經(jīng)營的。
此外，民宿附近的交通是否便利，周邊的旅游氛圍是否濃烈，這些哪一方面發(fā)生變化了，民宿將立刻迎來了致命打擊。
.2.
民宿投資迷局
除了以上一些客觀因素，慘淡的入住率也是民宿投資最大的困擾。
盡管鄉(xiāng)村旅游資源占全國旅游資源70%，但旅游人數(shù)卻只占國內(nèi)旅游總?cè)藬?shù)的30%，旅游消費還不到國內(nèi)旅游消費總額的20%。
這就意味著什么？
市場雖大，但實際消費到各位民宿老板手中還是很少。
而民宿基本是周末消費，而周末也就是周六會住一晚，一年中有52個周末，扣掉嚴寒的冬天、潮濕的陰雨天、以及臺風(fēng)等惡劣天氣，其實就剩下幾個假期了。
其它時間的入住就看民宿投資者的營銷能力了。
這還只是周期淡旺季，如果在把這“粥”在分到龐大的民宿競爭市場，那結(jié)果將是更是難以想象。
舉個例子，杭州西湖周邊眼下就有超過1000家民宿在競爭，而整個杭州就有3000余家民宿，床位5萬多張。
所以能在淡季將客房塞滿的民宿才是真正會賺錢的民宿。
可就是這樣一種累死人不償命，且風(fēng)險較大，入住率普降，旺季周期縮短，投資回報想對較低的項目。
在國內(nèi)正在形成一種風(fēng)靡，甚至很多人都趨之若鶩。
由中國社會科學(xué)院旅游研究中心編撰的《旅游綠皮書：2017-2018年中國旅游發(fā)展分析與預(yù)測》對外發(fā)布，綠皮書顯示，民宿等新興旅游領(lǐng)域已經(jīng)出現(xiàn)投資過度的跡象。
綠皮書指出，近年來，中國整體投資增長緩慢，但旅游投資卻保持著近30%的速度快速增長。
據(jù)國家旅游局預(yù)測，2017年，中國旅游投資將超過1.5萬億元人民幣。
面對旺盛的旅游市場需求，大量資本進駐旅游業(yè)，紛紛向休閑農(nóng)莊、精品民宿、特色旅游小鎮(zhèn)、自駕車房車營地、郵輪游艇、旅游演藝、主題公園等細分領(lǐng)域投資。
一方面是旺盛的市場需求，另一方面則是民宿不斷虧損的噩耗。
那么問題來了，民宿投資到底能不能賺錢??？
這取決能否拋開傳統(tǒng)的酒店式管理思維去經(jīng)營民宿。
為什么這么講？
因為作為重資產(chǎn)投資的項目，民宿屬于非標(biāo)準(zhǔn)類住宿，這也就是意味著很難快速進行復(fù)制擴張。
而民宿要想贏得市場，應(yīng)該主打什么？
很顯然，就是特色和個性化！
民宿在“民”，不在“宿”。
當(dāng)我們思考到客人憑什么愿意支付超過正常水平的價格住進民宿，而不是選擇五星級豪華酒店時就會發(fā)現(xiàn)：
拼硬件、軟件拼不過索菲特、喜來登等豪華五星級酒店；
拼價格也拼不過漢庭、如家等經(jīng)濟型酒店。
所以答案只有一個：選擇民宿，就是為了體驗酒店沒有的生活情趣，感受到民宿主人的人情味以及家的歸屬感。
而這些往往是非常需要花心思的，如果缺乏開拓民宿的故事性和創(chuàng)造力，想在民宿市場博得出位，絕非易事。
同時，民宿不像經(jīng)濟型酒店或者豪華型酒店這類完全標(biāo)準(zhǔn)化的存在、3～5個品牌基本吃掉了整個市場；
民宿不論是在市場總量還是品牌數(shù)量上，都會比酒店更多。
這也就意味著，要想盈利，要想賺錢，民宿必須開創(chuàng)出自己品牌來。
不然就意味被洗牌，終將被踢出游戲賽道。
而事實上，一些精品民宿也正在打磨屬于的品牌。
比如瞄準(zhǔn)高端消費這一細分市場，選擇躍層，挑空中庭，帶閣樓，帶露臺，帶花園，帶地下室，然后再匹配美麗的江景或者綠景，給客戶創(chuàng)造出不一樣的居住體驗。
而往往就是這么一類擁有自己獨有特色和品位的民宿，才能真正賺錢。
據(jù)統(tǒng)計，如今我國民宿客?？偭恳堰_到21萬家左右，但絕大部分的民宿虧損甚至倒閉。
甚至在去年的“十一”長假期間，網(wǎng)曝有些網(wǎng)紅客棧每天花千元左右“刷單”，游客選擇民宿的最重要的參考依據(jù)，就是訂單數(shù)量和評價內(nèi)容，而這些都可以“刷”出來。
而另一方面，還有一部分民宿，悄悄地完成了變革升級，現(xiàn)在依然需要提前數(shù)周預(yù)定才有房。
道理就在如此，只有轉(zhuǎn)型，打磨出設(shè)計感和優(yōu)質(zhì)體驗的民宿，才能開啟賺錢之路。
表面上，民宿是一種情懷，但骨子里的商業(yè)運營更是一門學(xué)問。
也就是說，民宿歸根結(jié)底是一門生意，生意的本質(zhì)是盈利，空談情懷不能變現(xiàn)。
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