近一年來(lái)我對(duì)萬(wàn)科和保利的觀點(diǎn)都傾心奉獻(xiàn)在專欄中，但還是有很多新朋友不斷問我這兩家房企哪個(gè)更好點(diǎn)。更有甚者，最近看我發(fā)表萬(wàn)科的文章較多就讓我改名“萬(wàn)科時(shí)代”，你先問問@萬(wàn)科時(shí)代 答應(yīng)嗎
下面我就給大家講講我持有的這兩支股票：從倉(cāng)位上來(lái)講保利萬(wàn)科的持倉(cāng)比例為7:3，那么有很多朋友會(huì)問了：既然你看好萬(wàn)科的更多一些，那么為什么不把萬(wàn)科的倉(cāng)位多一些，或者兩者再均衡點(diǎn)？
從經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)講，萬(wàn)科、保利都屬于比較穩(wěn)健的龍頭房企。無(wú)論從利息資本化比例還是從投資型物業(yè)折舊來(lái)講都是持保守態(tài)度，但仔細(xì)來(lái)看，萬(wàn)科在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上更好一點(diǎn)。
以保利2006年上市為節(jié)點(diǎn)，截止到2019年底萬(wàn)科凈利潤(rùn)從23億增加至388億，上市累積融資141億，分紅573億
保利凈利潤(rùn)從2006年的6.7億增長(zhǎng)至2019年底的279億，上市以來(lái)總共融資255億，累積分紅370億
另外：以2019年報(bào)為例同樣的有息負(fù)債規(guī)模，萬(wàn)科利息資本化56億，而保利為100億，
凈負(fù)債率 保利：56%，萬(wàn)科：27%，
已售未結(jié) 保利：3278億，萬(wàn)科：6100億
營(yíng)業(yè)收入 保利：2359億，萬(wàn)科：3679億
凈利潤(rùn) 保利：279億，萬(wàn)科：388億
再來(lái)看看對(duì)外投資：
保利地產(chǎn)：17.33億股保利置業(yè)股份，1.57億股保利文化，2.17億股中國(guó)海誠(chéng)，1.8億股長(zhǎng)飛光纖
萬(wàn)科：21.4%普洛斯，5%貝殼
好了，不比了，萬(wàn)科完勝。
那既然萬(wàn)科完勝保利，還重倉(cāng)保利？
這事得換個(gè)角度看，從對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的看法來(lái)講，我是持樂觀態(tài)度，特別是看好珠三角地區(qū)的長(zhǎng)期發(fā)展，因此我選擇保利。也是看好她在房地產(chǎn)開發(fā)上的專注和珠三角地區(qū)地區(qū)超過25%的土儲(chǔ)。所以，負(fù)債率高和利息資本化高完全對(duì)照的是保利大于萬(wàn)科的土儲(chǔ)規(guī)模。而最近兩年的權(quán)益銷售增長(zhǎng)率，保利也是遙遙領(lǐng)先萬(wàn)科的。
從銷售規(guī)模講，萬(wàn)科基本領(lǐng)先保利兩年時(shí)間，但是從今年釋放的營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，似乎差距又?jǐn)U大了，這也能解釋最近4個(gè)月來(lái)保利股價(jià)弱于萬(wàn)科的重要原因，所以一切還要等2020年的年報(bào)公布以后再證實(shí)自己的判斷。
但有一點(diǎn)可以確定，和靠投資型物業(yè)重估以及超比例的利息資本化掩飾財(cái)務(wù)報(bào)表的房企來(lái)看，保利每年賺得確實(shí)是真錢。5%以上的分紅率以及凈資產(chǎn)附近的市值，加上2021年的業(yè)績(jī)反轉(zhuǎn)預(yù)期，怎么看持有保利都不會(huì)虧。
所以我的觀點(diǎn)就很明確：中期看保利，長(zhǎng)期看萬(wàn)科！考慮市值打新配置，兩者我都要，而結(jié)合萬(wàn)科的持倉(cāng)比例，已列為非賣品。
我還是那句話：地產(chǎn)企業(yè)里只分萬(wàn)科和其他！不管是率先啟動(dòng)的新城還是華僑城，無(wú)論是商業(yè)還是旅游，終究利潤(rùn)貢獻(xiàn)的大頭還在房地產(chǎn)開發(fā)。熱點(diǎn)炒作是一回事，真實(shí)經(jīng)營(yíng)又是一回事。但誰(shuí)能先漲我都高興，或許他真能帶動(dòng)下板塊呢……
最后我說一下，我為何不看好把重點(diǎn)放在北方三線城市的地產(chǎn)企業(yè)：不僅去化周期長(zhǎng)，沉淀的商場(chǎng)或產(chǎn)業(yè)園短期根本產(chǎn)生不了效益，你看到的利潤(rùn)只是報(bào)表利潤(rùn)，實(shí)際上他們賺得真的不僅是假錢，還在吞噬你的現(xiàn)金流（或是未銷售的存貨，或是沉淀的商城），依靠?jī)r(jià)值重估獲取的利潤(rùn)，對(duì)企業(yè)發(fā)展起不到任何作用，只能繼續(xù)消耗你的利息。
長(zhǎng)期以來(lái)一直有個(gè)誤區(qū)：地產(chǎn)PE低，分紅率高！
你細(xì)想：一個(gè)是保利，萬(wàn)科這樣的真正賺到錢的房企，此時(shí)的分紅無(wú)非就是消耗點(diǎn)現(xiàn)金流。
另一個(gè)則是賬面利潤(rùn)，但還高額分紅的，請(qǐng)問融資端控制以后，你把銀行貸款都拿來(lái)分紅了，請(qǐng)問這樣的高股息能夠維持多久？會(huì)不會(huì)是下一個(gè)恒大？泰禾？華夏不幸福？$萬(wàn)科A(SZ000002)$
聯(lián)系客服
