編者按
租客對房屋進行裝修，事后與房東解除租賃合同，要求房東賠償裝修損失，這樣的案例在現(xiàn)實中不在少數(shù)。上海一中法院總結(jié)此類案件的一些特點，以期減少相關(guān)房屋租賃糾紛。
2016年以來，上海一中法院共依法審結(jié)涉裝修損失的房屋租賃合同糾紛案90余件。經(jīng)分析，此類糾紛案件存在以下三個特點：
1
糾紛多發(fā)于廠房和商鋪租賃
此類糾紛案件約占90%。供居住使用的房屋租期通常較短，且出租方為保障房屋符合居住使用功能多已事先裝修妥當(dāng)。
用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋，則因?qū)Ψ课莸慕Y(jié)構(gòu)功能通常有特殊要求且租期較長，承租人對房屋自行裝修的情況較多。在廠房和商鋪的租賃關(guān)系中，出租人違規(guī)搭建、擴建致合同無效的情形較為普遍。承租人對物業(yè)等配套服務(wù)的不滿也易產(chǎn)生糾紛導(dǎo)致合同解除。
2
司法鑒定程序啟動比例低
僅約20%的案件對裝修殘值或現(xiàn)值進行鑒定，這是由于部分涉案房屋已另行出租，原裝修已被拆除而無法鑒定；鑒定費用較高、時間較長；鑒定客觀上會損害部分裝修。
因此在裝修價值不高、承租人能夠提供裝修合同及費用支出等證據(jù)的情況下，法院多結(jié)合合同履行期限、折損情況等酌定裝修殘值或現(xiàn)值。部分案件所涉裝修價值較高且具備鑒定條件，但承租人拒絕鑒定，導(dǎo)致法院對裝修損失不予處理。
3
承租人行為不當(dāng)致?lián)p失擴大較為常見
除出租人對租賃合同無效負有過錯、出租人違約致合同解除、合同對裝修費用的承擔(dān)另有約定等情形外，承租人通常無權(quán)請求出租人分擔(dān)或賠償部分裝修損失。
但現(xiàn)實中出租人明確要求承租人限期搬離，而承租人執(zhí)意要求續(xù)簽合同、怠于搬離物品的情況較為普遍，通常導(dǎo)致承租人自身損失的不當(dāng)擴大。
文：朱晨陽
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