如今的租房市場(chǎng)，早就不滿(mǎn)足于簡(jiǎn)單的房東租客兩種身份，各色中介搶盡風(fēng)頭。
隨著中介公司不斷“推陳出新”，一份簡(jiǎn)單的租賃合同背后的法律關(guān)系變得撲朔迷離。而在中介動(dòng)輒暴雷的市場(chǎng)下，無(wú)論是新入職場(chǎng)的小白，還是闖蕩已久的老手，如何避免租房風(fēng)險(xiǎn)，都將是租客們必須掌握的生存技能。
所以今天，我們將主要分析講解市面上通過(guò)中介簽署的三類(lèi)租房合同。這三類(lèi)租房合同看似大同小異，但實(shí)際背后法律關(guān)系大不相同，一旦遇到中介暴雷，其法律后果更是天差地別。
中介只收中介費(fèi)
租賃合同雙方為房東和租客
這是租房中介市場(chǎng)的1.0版本，也是曾經(jīng)我們最熟悉的模式。在這類(lèi)合同中，租賃合同的甲乙雙方分別為房東與租客，而中介公司只承擔(dān)“相互撮合”的角色。在這類(lèi)合同中，法律關(guān)系最為簡(jiǎn)單，租賃雙方為房東及租客，房東租客與中介簽訂的是中介服務(wù)合同。房租由租客支付給房東，同時(shí)雙方支付中介一定的中介費(fèi)。
很可惜，現(xiàn)在的中介們?cè)缇筒粷M(mǎn)足于單純的中介費(fèi)。
中介為二房東
兩份租賃合同
二房東并不是什么創(chuàng)新的法律概念，只是長(zhǎng)租公寓將二房東這個(gè)身份發(fā)揮到極致。而一旦中介暴雷，這一類(lèi)合同對(duì)于租客而言，法律風(fēng)險(xiǎn)是最大的。在這種模式下，房東、中介、與租客分別設(shè)立租賃合同，具體而言，第一份租賃合同，房東為出租方，中介為承租方。第二份租賃合同，中介為出租方，租客為承租方。用通俗的話(huà)解釋?zhuān)薪榧礊槎繓|。
這樣簽署的法律風(fēng)險(xiǎn)在哪里？
首先，轉(zhuǎn)租必須房東同意。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
《合同法》第二百二十四條
承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
其次，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的無(wú)效。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條
承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。
最后，合同解除后，租客有義務(wù)騰退房屋。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條
房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
也就是說(shuō)一旦中介欠租，房東可以解除與中介之間的租賃合同。合同解除后，房東可要求中介返還房屋，租客作為實(shí)際使用者，有義務(wù)配合返還。此時(shí)，即便租客已經(jīng)支付房租，但仍舊不能對(duì)抗房東收房，租客的損失只能起訴中介賠償。
此時(shí)的中介多半資不抵債，租客的損失最終維權(quán)無(wú)門(mén)。
中介為代理人
房東受租賃合同約束
這類(lèi)合同，對(duì)于租客而言是最友好的。
房東與中介公司簽訂委托合同，以公司名義管理房屋并收取租金，中介公司與房東之間形成委托合同關(guān)系，中介公司與租客之間形成租賃合同關(guān)系。即房東委托中介公司對(duì)外出租房屋。
根據(jù)委托相關(guān)法律關(guān)系，中介與租客的合同直接約束房東。即便中介暴雷，房東不能排除自己的合同義務(wù)。此時(shí)，房東無(wú)權(quán)要求租客搬離，而房東的損失只能向中介賠償。
《合同法》第四百零二條
受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。
可以看出，這和前文的第二種情況，法律后果完成相反。同樣是租房，同樣是中介暴雷，如果簽署的是轉(zhuǎn)租合同，最終的損失由租客買(mǎi)單。而如果簽署的委托合同，則由房東買(mǎi)單。
無(wú)論是租客還是房東，簽署一份合同時(shí)，仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容都是非常必要的，不同的合同內(nèi)容將給自己帶來(lái)截然不同的法律風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于合同思維，有興趣的請(qǐng)戳：普通人如何提高法律意識(shí)？請(qǐng)重視合同思維
最后，對(duì)于租房一族，說(shuō)些我個(gè)人建議。
警惕租房暴雷！
天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，拒絕低價(jià)年租！
轉(zhuǎn)租合同風(fēng)險(xiǎn)大，與房東簽署租賃合同最佳！
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