近年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種新的城市發(fā)展空間理念逐漸興起，產(chǎn)城融合的概念也成了地產(chǎn)人脫口而出的詞匯。作為一種新型的地產(chǎn)模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在推動企業(yè)加速孵化、產(chǎn)業(yè)集聚、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等方面具有重要作用。
根據(jù)開發(fā)主體的不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要分為四種：產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。
不論何種模式，不論是政府還是企業(yè)引導(dǎo)，地產(chǎn)主要解決的問題，都將從過去城鎮(zhèn)化的問題過渡到城市生態(tài)布局的科學(xué)升級和產(chǎn)業(yè)的提升發(fā)展層面。
以下主要從模式、現(xiàn)狀、趨勢解讀目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來趨勢。
綜合運作模式分析
產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式是以政府為主導(dǎo)，政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)運營的特點進行規(guī)劃與開發(fā)，并在此基礎(chǔ)上為園區(qū)提供政策支持、稅收優(yōu)惠等吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)入駐，從而形成產(chǎn)業(yè)化的區(qū)域模塊，提高了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輻射力和影響力。優(yōu)點是集中度高，規(guī)劃性強，政策性明顯，缺點是缺乏靈活性、創(chuàng)造性，容易導(dǎo)致政企不分。
主體企業(yè)引導(dǎo)模式是指在特定產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)具有強大實力的企業(yè)，獲取大量的自用土地后建造一個相對獨立的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地再開發(fā)，建立完善相應(yīng)配套設(shè)施，以出讓、項目租售等方式引起其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。優(yōu)點是易于帶動同一產(chǎn)業(yè)的聚集，缺點是只適用于功能定位單一的小規(guī)模開發(fā)。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式是地產(chǎn)開發(fā)商在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施以及廠房、倉庫、研發(fā)樓等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進行項目的經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的開發(fā)模式。從本質(zhì)上來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別。優(yōu)點是對產(chǎn)業(yè)經(jīng)營要求低，資金回籠快，缺點是地產(chǎn)開發(fā)商與整個產(chǎn)業(yè)結(jié)合不緊密，難以形成產(chǎn)業(yè)輻射力。
綜合運作模式是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式混合運用的開發(fā)模式。這種模式下，政府提供土地、稅收等優(yōu)惠政策，并成立管委會負責行政管理事務(wù)，地產(chǎn)商投資開發(fā)建設(shè)并提供相應(yīng)的園區(qū)服務(wù)，龍頭企業(yè)入駐發(fā)揮產(chǎn)業(yè)號召力，多方合力共同推進產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。
綜合運作模式是目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運作的主導(dǎo)方向，它更能形成一種產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，由此催生規(guī)模效應(yīng)，帶動整個產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式無法復(fù)制
婚嫁講究門當戶對，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式講究區(qū)域適配。
迪士尼、歡樂谷、環(huán)球影城的IP夠大了吧，落到邊遠山區(qū)合不合適？美國硅谷，北京中關(guān)村夠牛吧，照搬它的模式在二三線城市再建行不行？很多依葫蘆畫瓢的項目就是這么死的。天時、地利、人和、環(huán)境都變了，產(chǎn)業(yè)的形勢和土壤也都變了。不同城市資源特色、人才結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)要素、政策環(huán)境等因素千差萬別。想復(fù)制曾經(jīng)經(jīng)典的成功已經(jīng)不大可能了，只能區(qū)域適配，因地制宜。
擺不正自己的位置，政府才是主導(dǎo)方
很多開發(fā)商做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時，經(jīng)常犯的一個錯誤是，在和政府打交道時試圖把自己所謂的先進模式推銷給政府，永遠是“我要干什么”，而不是“我能幫你干什么”。
動不動就告訴當?shù)卣业囊?guī)劃多先進，模式多創(chuàng)新，資源多雄厚，沒有我落地不了方案，沒有我招不來的企業(yè)。但其實最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資源、政策資源都在地方政府手中。政府不給你支持，不給你政策，你還真很難落地。
所以上文說到現(xiàn)在主流的就是綜合運作模式，政府、開發(fā)商、主體企業(yè)三者通力合作，開發(fā)商和主體企業(yè)幫助政府梳理產(chǎn)業(yè)資源、促成產(chǎn)業(yè)集聚、做好產(chǎn)業(yè)服務(wù)，給政府呈現(xiàn)一個有主題，有觀感，有稅收，有人才、有活力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，最終實現(xiàn)共贏。
風險評估不足，賬算不清楚
從運營時間來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從規(guī)劃、招商到企業(yè)入駐、投產(chǎn)經(jīng)營，至少需要三到五年，甚至十到八年的時間，因此對現(xiàn)金流的要求比較高，無論是自持運營，靠后期資產(chǎn)增值，提供服務(wù)來掙錢，還是短債長投，靠短期買賣租售來回血，都需要有一本很清晰的賬。
對于那些想要在全國進行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略復(fù)制擴張的園區(qū)運營商來說，首先要做的是手中成熟的項目通過運營和資源整合把賬算清楚，物業(yè)租售和運營服務(wù)的收入至少保證在10%的年收益率，磨合出一套成熟的財務(wù)模型，把平衡帳目的幾個要素總結(jié)后嘗試復(fù)制。
短債長投是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)真正的殺手
中國開發(fā)商很難靜下心來做好自持運營的根本原因在于短債長投。甚至可以說，一切指望用短債的錢做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，其本質(zhì)都是賣房思維的傳統(tǒng)地產(chǎn)。
國內(nèi)的開發(fā)商的資產(chǎn)負債率普遍在70-80%，這就意味著開發(fā)商不可能主動持有資產(chǎn)，持有經(jīng)營就是要擠占寶貴的現(xiàn)金流。
所以，一般的開發(fā)商對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的處理方式，自然是能賣就賣。當年萬達、萬科為了發(fā)準REITS，收益貼息，為了回收現(xiàn)金流，虧著也要賣。
什么成立離岸地產(chǎn)基金，什么聯(lián)手養(yǎng)老保險，都只能是個別開發(fā)商的個案操作?？梢哉f，不解決資金來源渠道的問題，不實現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，談地產(chǎn)轉(zhuǎn)型運營服務(wù)商只能是表里不一，自欺欺人。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨勢及出路
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賺的是什么錢
第一道是資源整合的錢：即是為政府招商引資，產(chǎn)業(yè)落地的好處費。很多時候，第一道錢強勢產(chǎn)業(yè)方才是拿大頭的主，開發(fā)商完全是跟在背后喝口湯。
第二道是土地整理和開發(fā)銷售的錢：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個投入大、回報慢、周期長、風險大的行業(yè)，不像住宅地產(chǎn)可以高周轉(zhuǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在現(xiàn)金流上如果無法平衡前期巨大的投入，那么隨著開發(fā)的深入，很可能因資金鏈斷裂而功敗垂成。
所以，通過適當比例的房地產(chǎn)開發(fā)銷售，回籠資金，達到現(xiàn)金流平衡，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商活下去的唯一途徑（不差錢的開發(fā)商除外）。
第三道是租金和資產(chǎn)升值：租賃收入可以在一定程度上平衡現(xiàn)金流之外，甚至成為重要的盈利端口。另外，租賃收入還有一個非常重要的作用，就是可以用來做資產(chǎn)證券化。
第四道是軟性服務(wù)運營的收益：一方面，運營方可以整合多方資源，搭建全方位的線上線下服務(wù)平臺，幫助需求雙方資源對接，從而獲取服務(wù)增值收益。另一方面，可以構(gòu)建產(chǎn)業(yè)孵化基金，早期介入項目，助力園區(qū)企業(yè)成長。
未來產(chǎn)業(yè)運營的軟性服務(wù)收入，一定會代替銷售、租金等硬性收入，成為主流。
運營服務(wù)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的出路
當開發(fā)商通過各種方式解決了短債長投帶來的現(xiàn)金流問題，接下來要思考的就是資產(chǎn)增值，以及服務(wù)變現(xiàn)問題了，無論是自持運營還是丟給接盤俠，這都是繞不過去的問題。
既然是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，那么首要的就是產(chǎn)業(yè)聚集，先把企業(yè)都吸引過來，所以構(gòu)建一套完善的招商團隊模型（招誰、怎么招、招過來怎么服務(wù)管理），保證園區(qū)招商的戰(zhàn)斗力，否則不要輕易去做。
其次是服務(wù)細化與標準化，拼落地載體的時候拼的是故事、模式，而運營的時候是拼服務(wù)，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)可從三大方面建設(shè)服務(wù)體系。
一是市場服務(wù)，整合市場化、社會化服務(wù)機構(gòu)資源提供科技金融、人才服務(wù)、技術(shù)創(chuàng)新、市場營銷、科技中介以及其它各類專業(yè)服務(wù)等;
二是園區(qū)服務(wù)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)依托自有資源直接面向企業(yè)提供的多元化服務(wù)，包括：空間載體服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)、公共設(shè)備設(shè)施服務(wù)、物業(yè)及城市配套服務(wù)、園區(qū)食住行生活服務(wù)等;
三是政務(wù)服務(wù)，整合各級、各條線政府資源提供政策宣講與信息推送服務(wù)、政策協(xié)調(diào)服務(wù)、政務(wù)一站式服務(wù)等。
最重要的是盈利模式的多元化，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸由傳統(tǒng)的“賣地模式”、“租售模式”向“投資共生模式”、“服務(wù)模式”轉(zhuǎn)變。
運營專業(yè)化是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)核心競爭力
作為經(jīng)濟發(fā)展的重要載體，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)普遍存在空心化、同質(zhì)化、招商盲目化的現(xiàn)象。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營主體還需提高專業(yè)度，尤其是確定主營方向。集中優(yōu)勢資源服務(wù)于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)服務(wù)、資源積累、政策理解、供應(yīng)商整合等方面將會有更深刻的理解，從而提高核心競爭力。
從1978年到2019年，已經(jīng)發(fā)展40余年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)歷了從高速膨脹到現(xiàn)在的轉(zhuǎn)型升級，終究是要回歸到產(chǎn)業(yè)的本身，通過專業(yè)的品牌打造和管理輸出搭建平臺，以高效的資源配置手段和系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)布局，深度挖掘產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在價值，打造推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的新增長極。
文章來源：今日頭條
特色地產(chǎn)諸葛亮-飆馬中國，20余年專業(yè)、專心、專注為地市縣房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)、商業(yè)地產(chǎn)&產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目提供全程保姆化菜單式服務(wù)：
1、拿地顧問，聯(lián)合國際國內(nèi)機器人、科創(chuàng)名校、智慧醫(yī)院、文化創(chuàng)意、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資源，為特色小鎮(zhèn)、特色商業(yè)街等特色地產(chǎn)項目戰(zhàn)略策劃頂層設(shè)計；
2、策劃設(shè)計一體化，攜手國家甲級建筑設(shè)計院，為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)如綜合體、購物中心、商業(yè)街、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如商旅、文創(chuàng)、科創(chuàng)、農(nóng)創(chuàng)、大健康、運動休閑、養(yǎng)老教育、新經(jīng)濟園區(qū)開發(fā)，提供定位策劃、概念規(guī)劃、建筑設(shè)計方案；
3、租售代理，攜20余年千萬方地市縣菜單服務(wù)經(jīng)驗，為商貿(mào)物流地產(chǎn)、特色商業(yè)街等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)&商業(yè)地產(chǎn)項目招商銷售；
4、項目診斷，為地市縣問題項目提供解決之道；
5、全程顧問，以20余年積累的菜單服務(wù)經(jīng)驗為項目全程保駕護航。
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